【正文】 51 / 51海鹽縣長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告200412目 錄第一章 前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸二、嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語(yǔ)第一章 前 言一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù) 海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 嘉興市統(tǒng)計(jì)局，海鹽縣統(tǒng)計(jì)局； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。三、項(xiàng)目概況該地塊位于嘉興市海鹽縣長(zhǎng)安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號(hào)文件批準(zhǔn)通過(guò)，該地塊主要用途為居住用地，類別代號(hào)R2，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上），建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過(guò)五層（約15米左右，），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過(guò)16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。②容積率：③總建筑面積： 其中：排屋、多層住宅： 小高層住宅： 公建面積：3500M2 建筑密度（暫無(wú)設(shè)計(jì)方案無(wú)法計(jì)算出，建筑密度= 建筑基底總面積247。建筑用地總面積）。 ⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。n 宏觀市場(chǎng)分析l 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，最新發(fā)布的“國(guó)房景氣指數(shù)”報(bào)告顯示，今年10月的“國(guó)房景氣指數(shù)”，比9。今年110月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2758元，%。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米2566元，%。從全國(guó)房地產(chǎn)投資的總情況看，110月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9526億元，%。其中，商品住宅完成投資6461億元，%；%%。顯然，國(guó)家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房平均售價(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步上升空間。l 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)占有率普遍偏低，但百?gòu)?qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，其競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。l “18號(hào)”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。據(jù)嘉興市統(tǒng)計(jì)局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，今年上半年由于國(guó)家宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始降溫，逐步回歸理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。在近日，“2004中國(guó)（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會(huì)”上，得出的一個(gè)有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，至少還有20年的發(fā)展歷程。l 我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。19月，%，增幅分別比13月、。主要特點(diǎn)有： 住宅開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度快于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。19月，%，；，%%，增幅均低于住宅投資。 　　一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級(jí)企業(yè)出現(xiàn)回落。今年以來(lái)，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實(shí)力雄厚企業(yè)優(yōu)勢(shì)突顯。19月，在總速度回落的情況下，一、二級(jí)企業(yè)開(kāi)發(fā)速度不降反升，%%，；三、%%。 　　銀行貸款增幅進(jìn)一步下滑。19月，%，，%。9月末，%和18%。 　　各市對(duì)宏觀調(diào)控的反映差別較大。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與13月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與16月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺(tái)州和麗水市。%，速度明顯偏高。二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況n 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計(jì)已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司105家，總注冊(cè)資本金131799萬(wàn)元，注冊(cè)資金在2000萬(wàn)元或2000萬(wàn)元以上的企業(yè)達(dá)26家，％；在1000萬(wàn)元2000萬(wàn)元的有39家，％；在500萬(wàn)元1000萬(wàn)元的有40家，％。n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已開(kāi)始回落，今年16月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為225463萬(wàn)元，％，％。n ，％。，％。n 商品房施工面積由于去年新開(kāi)工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。，％；，％。n 商品房竣工面積持續(xù)走低，，％，％。n 商品房銷售已趨緩和。，％。，％。n 空置房繼續(xù)減少，％。土地開(kāi)發(fā)面積和土地購(gòu)置面積雙雙下降，％％。n 商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中微揚(yáng)，漲幅逐季回落。今年一季度住宅均價(jià)3676元，%，二季度住宅均價(jià)為3742元/平方米，%，房?jī)r(jià)處于全省中游。n 二手房源充裕。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計(jì)，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。價(jià)格和去年下半年相比也有回落。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺(tái)直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場(chǎng)，原先準(zhǔn)備進(jìn)行投資或投機(jī)購(gòu)房的市民紛紛釋放原來(lái)訂購(gòu)的住房，避免風(fēng)險(xiǎn)。持幣觀望已成為市民購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)的主要特征。n 市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格不斷攀升。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增長(zhǎng)190．9％，房屋銷售價(jià)格上漲15．3％，價(jià)格比上季上漲5．3％。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格變動(dòng)態(tài)勢(shì)有三大特點(diǎn)：一是房屋價(jià)格漲幅擴(kuò)大。二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年同季上升15．3％，同比漲幅較一季度提高了4．7個(gè)百分點(diǎn)。二是各類房屋銷售價(jià)格漲幅均達(dá)兩位數(shù)。其中商品房銷售價(jià)格同比上漲15．4％，私有住房銷售價(jià)格同比上漲14．9％。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業(yè)用房的價(jià)格漲幅明顯大于高層住宅、別墅價(jià)格漲幅。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12．4％和20．7％。三、海鹽縣城市總概況海鹽縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地處北緯30o21′47″到30o38′29″，東經(jīng)120o43′21″到12o02′55″，南離省會(huì)杭州98公里，北距上海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。海鹽置縣于秦，歷史悠久，素