【正文】 官園等商場(chǎng)通過二環(huán)帶來了大量客流。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。北京市人口的重心將集中在10個(gè)邊緣集團(tuán)。3 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)注意事項(xiàng)。團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年代中期，小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大部分都虧損，就是沒有考慮到人口的流向的問題。而新社區(qū)強(qiáng)大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的，小業(yè)主開始尋找出口。部分概念型底商基本情況項(xiàng)目名稱位置商業(yè)面積(建筑平米)售 價(jià)（元/平米）租 金（美元/月/平方）狀態(tài)現(xiàn)代城大望橋2000020000230002528已售完歐陸經(jīng)典亞運(yùn)村以東200001300021000待定出售中老番街朝陽門外40002500054（使用面積）出售中 2 潛力型底商“時(shí)間”問題考驗(yàn)投資商。成熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，然而，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。一般來講，6 商鋪投資回收周期是68年，7 此后年出租收益率為16%左右。商鋪3080平方米投資一般在50萬19 元左右，而20 且可以貸款，21 正好可圓這部分人“當(dāng)老板”的夢(mèng)。商鋪如果定位沒掌握好，28 往往低租金也租不29 出去，30 只能“砸”在自己手里，31 很難另有用途。影響住宅投資回報(bào)的不過是戶型、樓層、朝向、位置等幾個(gè)屈指可數(shù)的因素。不過，由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金一直徘徊在高價(jià)位，此次租金下降依然屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。中資機(jī)構(gòu)是主力，外資需求增長緩慢。這樣的企業(yè)，因?yàn)樗惺芰税嘿F的租金，對(duì)樓的品質(zhì)的要求會(huì)比較高，因此在寫字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來。中關(guān)村的寫字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項(xiàng)目，又要提供與國際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。奧運(yùn)村前景看好，啟動(dòng)尚需時(shí)日。1 供應(yīng)。2002年上半年主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置建筑面積M2中青旅艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路4700美國友邦保險(xiǎn)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路2500泰利特科技發(fā)展有限公司東方廣場(chǎng)東城區(qū)東長安街1918美卓紙業(yè)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1891新聞集團(tuán)東方廣場(chǎng)東城區(qū)東長安街1700殼牌國貿(mào)中心二期朝陽區(qū)建外大街1550(使用)韓國軟件振興院京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1500中洲會(huì)計(jì)師事務(wù)所遠(yuǎn)洋大廈西城區(qū)復(fù)興門860萊博智科技公司新東安廣場(chǎng)東城區(qū)王府井710普天系統(tǒng)集成中國人壽大廈朝陽區(qū)朝外大街600(使用)LoneStar嘉里中心朝陽區(qū)光華路510大眾汽車嘉里中心朝陽區(qū)光華路3000陽光四通漢威大廈朝陽區(qū)光華路3000太陽公司學(xué)知大廈海淀區(qū)五道口3000諾基亞盈科中心朝陽區(qū)工體北路3000(擴(kuò)租)深圳華為泰康大廈西城區(qū)復(fù)興門2600施樂豐聯(lián)廣場(chǎng)朝陽區(qū)朝陽門外2000(擴(kuò)租)聯(lián)想時(shí)代華納融科資訊中心海淀區(qū)中科院南路1890利盟華潤大廈東城區(qū)建國門北大街1800首創(chuàng)投資騰達(dá)大廈海淀區(qū)白石橋1500香港運(yùn)盛投資集團(tuán)艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1400CH2M環(huán)境保護(hù)信息科技盛世大廈朝陽區(qū)霄云路10002 投資市場(chǎng)國內(nèi)公司仍是主要的買家，但與以往不同的是，目前國內(nèi)公司更傾向于購買北京東部的高檔寫字樓，這與“入世”效應(yīng)帶來的CBD熱有密切的關(guān)系。與租賃市場(chǎng)相似，2002年上半年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的售價(jià)也是一直呈下跌趨勢(shì)，但由于銷售市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感程度不如租金市場(chǎng)那么強(qiáng)烈，因此售價(jià)的變化幅度也比較小。目前，商住公寓已由以前的做商住兩用的普通住宅發(fā)展到有較強(qiáng)商務(wù)功能的SOHO，再發(fā)展到戶型可以多種分割的STUDIO。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費(fèi)和公攤面積都比寫字樓低很多，因此商住公寓的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓，在同等利潤條件下，商住公寓的價(jià)格低于寫字樓的價(jià)格，從而降低了風(fēng)險(xiǎn)，商住公寓在價(jià)格上比寫字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。租價(jià)降幅最典型的是一些老樓盤，匯園國際公寓的月租金為每平方米1520 美金，匯園公寓為10美金，而1996年該項(xiàng)目的月租價(jià)最高為每平方米30美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等項(xiàng)目相繼推出，南城最早的公寓項(xiàng)目金都公寓原有的格局、設(shè)計(jì)、配套相對(duì)落后，失去了競(jìng)爭(zhēng)力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅約40%；兩年前入住的紫金莊園，150平方米、月租價(jià)1萬元的房屋現(xiàn)在已降到7000多；第一個(gè)中外合資項(xiàng)目城市廣場(chǎng)，當(dāng)初開發(fā)商預(yù)期的月租金為每平方米10美元，而現(xiàn)在只有6美元。市場(chǎng)的呼喚，于是有了第三代新型商住樓，這種商住樓的出現(xiàn)，正好彌補(bǔ)了目前市場(chǎng)的空缺?？梢灶A(yù)見，性價(jià)比高、功能設(shè)計(jì)出新新型商住樓將在近階段嶄露頭角，為成長中的小企業(yè)提供獨(dú)特的“孵化”場(chǎng)所。所有付的按揭都等于是租金，但內(nèi)部運(yùn)營過程中沒有租金，而最后得到了固定資產(chǎn)。可是對(duì)寫字樓的按揭貸款，在目前為止基本上是不可能的，所以就出現(xiàn)了商住這樣不合理的局面。首先，商務(wù)公寓把商和住很好地結(jié)合；價(jià)位相對(duì)較低，目前CBD輻射區(qū)域內(nèi)的商務(wù)公寓平均價(jià)位基本在9500元/平方米，CBD中心區(qū)的高檔商務(wù)公寓項(xiàng)目，其均價(jià)也在15000元/平方米左右，而高檔甲級(jí)寫字樓售價(jià)基本在2000美元/平方米以上，且銷售面積都非常大，在新經(jīng)濟(jì)形式下的一些新生代公司在尋找辦公場(chǎng)所時(shí)，對(duì)這些寫字樓的價(jià)位和面積基本不能接受；以公寓立項(xiàng)，在購房貸款等方面都比寫字樓有優(yōu)勢(shì)。另外，在進(jìn)行內(nèi)裝修以前，開發(fā)商可以根據(jù)業(yè)主的需要對(duì)戶型進(jìn)行一定的修改，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要選用不同的戶型和菜單式裝修方案。以中關(guān)村中檔寫字樓為例，每天每平方米租金5元，一家公司如果租150平方米的寫字樓辦公，一年付出的代價(jià)是51503012＝27萬元。普通寫字樓按揭非常難辦，手續(xù)復(fù)雜，很難取得銀行按揭，即使有最多只能到五成左右，年限也比住宅短得多。這種開發(fā)模式，對(duì)于專門從事中低檔寫字樓開發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)。（2）商務(wù)功能增強(qiáng)。二、%的被訪者希望空間設(shè)計(jì)能滿足2人需要。%會(huì)考慮租用自助洗衣房，%的會(huì)租用自助洗衣房。在本次調(diào)查中，%的被訪者表示不需要物業(yè)提供任何酒店式服務(wù)。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也提醒，市場(chǎng)絕對(duì)不能盲目樂觀，更忌盲目跟風(fēng)。（4）物業(yè)管理難。建委對(duì)居室面積都有一定之規(guī)，小戶型不可能有太大發(fā)展力。而其中22套面積為18．69平方米的“袖珍”小戶更是奪人眼目，在展會(huì)頭天一開盤便被搶光。綠景苑此次推出的小戶型樓中的袖珍套型居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長空間，沒有任何設(shè)計(jì)技巧，而且房間的采光基本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。裝修說明樓層高度：各店鋪單位室內(nèi)：地面為水泥地面，墻面為膩?zhàn)庸纹秸w設(shè)備：設(shè)有樓宇監(jiān)控系統(tǒng)和中央集中空調(diào)，寬帶、衛(wèi)星及有線電視線纜停留在豎井內(nèi)價(jià)格、付款方式（1）一層、二層復(fù)式單價(jià)：28303元/平方米（一次性付價(jià)） 30149元/平方米（按揭價(jià)）三層單價(jià)： 18147元/平方米（按揭）（2）按揭為六成十年按揭，簽合同時(shí)首付10%，簽合同一個(gè)月內(nèi)付20%，簽合同兩個(gè)月付10%。底商部分每層多平方米且整層出售。金暉嘉園的四期的5萬平方米集商業(yè)、娛樂、服務(wù)為一體的配套區(qū)，也是本項(xiàng)目的直接分流對(duì)手，它也是離本項(xiàng)目很近，就和本項(xiàng)目地塊隔一條二環(huán)路。5 市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位、價(jià)格定位都需要進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研和論證。4 本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)應(yīng)包括商業(yè)、娛樂、公寓（或?qū)懽謽牵?、小戶型住宅?0、 其配比應(yīng)通過全面的市場(chǎng)調(diào)研來確定。2 預(yù)設(shè)本項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)和商住樓混合的復(fù) 合地產(chǎn)項(xiàng)目。2 定位國英1號(hào)的物業(yè)形態(tài)為商住公寓，它的消費(fèi)者定位于創(chuàng)業(yè)型的公司和個(gè)人，其廣告口號(hào)為“成長型公司企業(yè)之原始資本牧場(chǎng)”“后WTO時(shí)代商務(wù)牛仔﹠創(chuàng)業(yè)英雄商務(wù)擂臺(tái)”。其中公寓37萬平方米，寫字樓9萬平方米，商鋪8萬平方米（在售的一二期、）。綠景苑“袖珍”戶型的推出，使北京市場(chǎng)上出現(xiàn)了20建筑平方米以下的低總價(jià)房，這一市場(chǎng)現(xiàn)象引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。因?yàn)檫@樣的戶型更能夠滿足購房者的基本生活需要。小戶型的熱銷從概念及短期收效上無疑是相當(dāng)成功的，但同時(shí)應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到這畢竟是短期性、過渡性的一類產(chǎn)品，它只是滿足了一小部分購買力有限又急于擁有住房的購買者的需要。（2）工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。對(duì)于這些人，實(shí)在的物質(zhì)生活是重要的，同樣重要的還有生活的氛圍，是既可以讓你放松又可以給你力量的氛圍。七、%的被訪者需要酒店式服務(wù)。四、%的被訪者需要便捷的公共交通。（四）住宅（以小戶型為主）部分以SOLO為切入點(diǎn)，小戶型還可以找到很多空白這里說的年輕人是指SOLO一族，即年齡在二三十歲的單身青年人，為了擺脫目前漂泊不定的生活，他們有強(qiáng)烈的購房欲望。商住公寓的前景。2002年，是中關(guān)村3年大變樣的最后一年，以高檔寫字樓為主的西區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模。然而，在核心地帶辦公，既可降低辦公的時(shí)間成本，又有利于迅速采集信息，中關(guān)村又是一個(gè)難以放棄的寸金之地。“作為中關(guān)村創(chuàng)新的活力之源，要關(guān)心了解中小企業(yè)的切實(shí)需求，筑得好巢善待他們，留住中關(guān)村的未來。這保證了商務(wù)公寓的強(qiáng)大市場(chǎng)需求。區(qū)域能不能很好地發(fā)展，有沒有足夠的稅源是一個(gè)非常大的關(guān)鍵問題。首先限制的就是商場(chǎng)、寫字樓的建設(shè)。如果小企業(yè)買房按流動(dòng)資金貸款，就不能享受按揭的優(yōu)惠。進(jìn)化到第三代新型商住樓，房型還是住宅，但是它的設(shè)施、底商都是按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，消滅了商住混雜，成為商住完全分離的新型商務(wù)社區(qū)。另外，隨著23年后寫字樓項(xiàng)目的大規(guī)模交付使用，新增的供應(yīng)量必然降低寫字樓的租價(jià)，一些舊的寫字樓將吸納部分商住客戶。售價(jià)在每平方米50007000元的項(xiàng)目商住出租率高，租金大多在每平方米每天24元，150200平方米的房屋最受中小公司青睞，中關(guān)村地區(qū)80100平方米的房子出租快，投資回報(bào)率高。3 商住公寓暢銷的原因（1）有效需求急增。（三）商住公寓部分政策與法規(guī)限制2003年年初，北京市工商行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所和洗浴等4類經(jīng)營活動(dòng)的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶）住所（經(jīng)營場(chǎng)所）。2002年上半年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租金一直呈下降趨勢(shì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，并且已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度出現(xiàn)下跌。2 需求。傳媒大道投資百億，值得關(guān)注。由于金融街國營大公司多一點(diǎn)，在規(guī)模上就不會(huì)像國外的寫字樓規(guī)模一樣。當(dāng)企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時(shí)候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)都需要齊全。不過，中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)倒顯得樂觀一些。因此，商鋪的開發(fā)，一定要注意與周邊的社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相配套和諧，切莫盲目。往往環(huán)境的一個(gè)變化，36 如交通改道、學(xué)校搬遷，37 或社區(qū)規(guī)劃改變，而38 使“旺鋪”變成“冷鋪”。專業(yè)人士指出，這不是一個(gè)好現(xiàn)象。人們的衣、食、日用消費(fèi)，11 大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，12 這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。1 商鋪投資發(fā)展迅猛的原因。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，底商投資者將承受相當(dāng)一段時(shí)間的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。而就市場(chǎng)反饋來看，概念型住宅底商的招商效果也的確令人滿意，不僅如此，底商與住宅的銷售相輔相成，開發(fā)商真可謂“名利雙收”。比如，商場(chǎng)定位給消費(fèi)者層次中的富有層提供服務(wù)，就要有相應(yīng)的交通條件如停車場(chǎng)等。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買家角度去分析。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長辛店、門成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延慶縣城、密云縣城、平谷縣城和順義縣城等。許多商家將地鐵與商場(chǎng)進(jìn)行了連接。五環(huán)路被稱為“批發(fā)配送帶”。另外，還有其他的商場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)正在建設(shè)之中。本項(xiàng)目的規(guī)劃說明（按照上報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)的初步方案）地下二層：為車庫和卸貨區(qū)地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場(chǎng)、貨區(qū)倉庫和酒店機(jī)房區(qū)地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道地上二到五層（標(biāo)準(zhǔn)層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池五層以上：為寫字樓和酒店分區(qū)說明：A9區(qū)域：限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積21000平方米A8區(qū)域：限制高度45米、用途為酒店、建筑面積3萬平方米A81區(qū)域：限制高度15米、用途為娛樂、建筑面積4千平方米A71區(qū)域：限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積60020平方米A72區(qū)域：限制高度24米、為辦公、建筑面積21960平方米A6區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積12300平方米A5區(qū)域：