【正文】 指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。垃圾站50 m2 93544＝14031 m2表3－1 項目 所占比重(%) 備注 18730 　 低層住宅用地 　 14032 　 二、其他用地 　 　表3－2 項目 單位 2744 M2 3350 車位數(shù) 個 65 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。 該宗地地價需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。 序號 1～6 13～18 25～30 37～42 銷售收入 　 　 　 教育費附加 　 　 　 土地增值稅 　 1 利潤總額 5 可分配利潤 項目 13～24 37～42 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流 5 投資回收期（靜態(tài)） 表5－4 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 項目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷售率為 （＋）/*100%=% 時，宗地全部投資利潤率為零。 該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險分析。宗地價格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標(biāo)客戶的消費心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。 全部投資的財務(wù)效果評價，即排除財務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計算基礎(chǔ)，考察項目的盈利能力。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務(wù)效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標(biāo)。 香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指amp。 《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》amp。 《廣東統(tǒng)計年鑒》amp。 /戶，平均每套面積為150 m2/棟，平均每棟面積為300 m2 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。 與此對應(yīng)的項目投資與融資計劃如下表3－3所示.表3－3 投資總額 　 　 　 　 　 　 　 　 建安成本費 　 　 　 管理費 　 　 　 　 資金籌措 　 　 　 　 　 　 　 　 宗地地價測算 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競投報價范圍為72749～84970萬元，正常市場水平競投報價為78557萬元。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。 2 營業(yè)稅 印花稅 損益表 36～42 所得稅 5 6 7 表5－3 現(xiàn)金流入 建設(shè)投資 累計凈現(xiàn)金流 6 評價指標(biāo) 　 　 % 投資回收期（動態(tài)） 財務(wù)效果指標(biāo)比較項目 地價為87416萬時 20760 投資回收期（動態(tài)）（年） ％，可見其風(fēng)險較高。 售價下降10％時，％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。 在本報告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個月以上的時間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項目的融資計劃。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。本報告是基于財務(wù)分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價上述財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 計算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 地價為74931萬時 財務(wù)內(nèi)部收益率IRR 　 　 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 4 銷售稅金及附加 其他現(xiàn)金流入 1 表 相應(yīng)的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標(biāo)如表5－4所示。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進(jìn)稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。 地價成本測算說明：因利息費用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。 　 　 　 　 借款 　 　 　 　 2 　 　 　 　 利息費用 　 　 　 公建配套費 　 　 　 　 土地成本 　 　 　 　 1 別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2 中國人民銀行121號文件amp。 準(zhǔn)amp。 amp。 自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價位點在78557萬元人民幣。 原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評估及選優(yōu)。為便于計算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。 概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險程度，下面用決策樹來進(jìn)行計算，詳看附圖1。當(dāng)售價下降5％時，項目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。 根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。 投資回收期（靜態(tài)）（年） FNPV(I=8%) 折現(xiàn)現(xiàn)金流 3 土地增值稅 2 銷售收入 25～36 1～12 建設(shè)經(jīng)營期 （單位：萬元）序號 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 7 稅后利潤 3 銷售收入 （單位：萬元）5－2 　 　 3 　 交易管理費 　 　 　 營業(yè)稅 　 　 1 31～36 19～24 7～12 項目 銷售稅金及附加表 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)