【正文】 房地產(chǎn)市場作簡要的概述。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距石橋村較遠。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。 沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟環(huán)境會有大幅度的提高。該地塊南側(cè)的XX路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。規(guī)劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達到40%以上,依據(jù)規(guī)劃,XX地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心,810公頃的區(qū)級文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,XX成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,(12公頃)一平方公里的地區(qū)級大型市場,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),大多為湖南移民。XX地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況． 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占XX組團土地的1/10，已征地為開工的土地面積為1萬畝，占XX組團的2/5．隨著XX組團開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴大，人氣的悉心積聚，XX組團作為XX市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．XX組團的住宅建設(shè)符合《XX市城市總體規(guī)劃（19962020）》，XX市政府和XX區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實施和舊城改造的進行，都使XX組團的發(fā)展具有良好的前景． 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達20多萬平方米，已動工的世紀家園一期總建筑面積為18萬平方米，預(yù)計今年內(nèi)XX組團實際供應(yīng)量約在30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項目總規(guī)模達107萬平方米，同時XX組團的需求量為1000萬平方米（40萬人*25平方米/人）。 本區(qū)域的大戶型如120150平方米特別暢銷，85110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。／平方米*月，／平方米*月。 多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為5173平方米。 XX生態(tài)花園 XX生態(tài)花園位于XX發(fā)展區(qū)，正面沿103國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。目前處于前期的準備階段，將于45月正式開盤。 世紀家園 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀家園占地600畝。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境．購買動機如下： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 87% 8% 5% 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 （1）整個XX區(qū)XX鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之XX鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個XX鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 amp。 ,XX大道將決定XX花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。 年齡判斷在30－45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 （3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。如XX生態(tài)花園，空軍雷達學(xué)院，XX鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。 以中大戶型為主，面積在86320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數(shù)量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數(shù)量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明： 項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。 早期聯(lián)體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。工程于2000年9月底動工，預(yù)計2001年4月中旬開盤，8月31日竣工交房。 有XX金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，／平方米*月 XX生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為1380元／平方米，最高價有開盤時的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價為1420元／平方米，現(xiàn)均價為1500元／平方米（未計入集團購買），分層價為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復(fù)式16501850元／平方米．前后三次調(diào)價，2000年５月調(diào)高50元／平方米，６月調(diào)高80元／平方米，８月調(diào)高300元／平方米。 東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。 小區(qū)2000年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 三、 項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由XX新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學(xué)設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬平方米。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 左塊地出讓情況: 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400600畝,塔子湖邊城開集團970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會處購買)新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。 郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。教育機構(gòu)不健全,僅有華中高級中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部。 自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。 沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及XX新世界畜禽水產(chǎn)市場。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。 社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 遠望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。各種經(jīng)濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟增幅最高。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，入住率達70%。寫字樓地段價格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點、線、面結(jié)合，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。2000年XX市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的1/4強。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。 （2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 二、XX市房地產(chǎn)市場分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場 2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。2000年商品房每平方米平均售價2105元，%，%，辦公寫字用房平均售價4437元，%，%。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。 [關(guān)鍵字]XX花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目概況 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 二、XX市房地產(chǎn)市場