【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來(lái)在各處，有的住在二七路。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。 沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過(guò),物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。該地塊南側(cè)的XX路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無(wú)污水管。規(guī)劃常住人口為40萬(wàn),人均24平方米居住用地,綠化率達(dá)到40%以上,依據(jù)規(guī)劃,XX地區(qū)將建有一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心,810公頃的區(qū)級(jí)文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,XX成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,(12公頃)一平方公里的地區(qū)級(jí)大型市場(chǎng),技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),大多為湖南移民。XX地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況． 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占XX組團(tuán)土地的1/10，已征地為開工的土地面積為1萬(wàn)畝，占XX組團(tuán)的2/5．隨著XX組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，XX組團(tuán)作為XX市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．XX組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《XX市城市總體規(guī)劃（19962020）》，XX市政府和XX區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使XX組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景． 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá)20多萬(wàn)平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為18萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)XX組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在30萬(wàn)平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)107萬(wàn)平方米，同時(shí)XX組團(tuán)的需求量為1000萬(wàn)平方米（40萬(wàn)人*25平方米/人）。 本區(qū)域的大戶型如120150平方米特別暢銷，85110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來(lái)戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。／平方米*月，／平方米*月。 多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為5173平方米。 XX生態(tài)花園 XX生態(tài)花園位于XX發(fā)展區(qū)，正面沿103國(guó)道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于45月正式開盤。 世紀(jì)家園 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀(jì)家園占地600畝。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境．購(gòu)買動(dòng)機(jī)如下： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 87% 8% 5% 選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價(jià)格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式靈活，價(jià)格，地段發(fā)展前景。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) （1）整個(gè)XX區(qū)XX鄉(xiāng)人口眾多，外來(lái)人口也較多，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之XX鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)XX鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 amp。 ,XX大道將決定XX花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。 年齡判斷在30－45歲 購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 （3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。如XX生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，XX鄉(xiāng)政府集團(tuán)購(gòu)買占很大比重，其他項(xiàng)目客戶也是以周邊地區(qū)為主。 以中大戶型為主，面積在86320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標(biāo)如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數(shù)量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數(shù)量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明： 項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競(jìng)相爭(zhēng)艷。 早期聯(lián)體別墅價(jià)格為2500元／平方米，單體別墅價(jià)格為3500元／平方米，花園**贈(zèng)送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。工程于2000年9月底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2001年4月中旬開盤，8月31日竣工交房。 有XX金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，／平方米*月 XX生態(tài)花園有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一期現(xiàn)起價(jià)為1380元／平方米，最高價(jià)有開盤時(shí)的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價(jià)為1420元／平方米，現(xiàn)均價(jià)為1500元／平方米（未計(jì)入集團(tuán)購(gòu)買），分層價(jià)為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復(fù)式16501850元／平方米．前后三次調(diào)價(jià)，2000年５月調(diào)高50元／平方米，６月調(diào)高80元／平方米，８月調(diào)高300元／平方米。 東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時(shí)在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。 小區(qū)2000年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場(chǎng)阻力較大。 三、 項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由XX新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬(wàn)平方米。同時(shí)本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 左塊地出讓情況: 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400600畝,塔子湖邊城開集團(tuán)970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會(huì)處購(gòu)買)新世界公司開發(fā)的別墅和夢(mèng)湖花園。 郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來(lái)。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級(jí)中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部。 自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。 沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無(wú)商業(yè)門面,有兩個(gè)工廠及XX新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。居民主要以石橋村人為主，有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。 社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過(guò)，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無(wú)障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競(jìng)相增長(zhǎng)，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，入住率達(dá)70%。寫字樓地段價(jià)格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，綠地率40%，通過(guò)實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。2000年XX市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。公積金方面：公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的1/4強(qiáng)。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年6月30日以前，凡購(gòu)買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣”。 （2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2000年XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，%，%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，%，%。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 [關(guān)鍵字]XX花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營(yíng) 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)