【正文】 （產品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。 ,各項基礎設施和市政設施都快更上。 二、產品定位 根據對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是: ，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。61548。61548。 XX花園位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標對象為XX區(qū)XX鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。 一、目標市場定位 amp。未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么XX花園銷售將適逢其時。 （2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，XX鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個XX鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。 ①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制， ②項目開發(fā)公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為XX市人民，XX鄉(xiāng)政府作出貢獻。 （2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①XX花園的自然環(huán)境，在XX市得地獨優(yōu)，其遠離市中心； ②XX花園可作為XX區(qū)、XX鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③XX花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經濟住房，是置業(yè)的理想地方。 ③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。 ①國家宏觀經濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經營期。現(xiàn)對該項目真正的、突出于XX鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 經營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為1520年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 XX 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè) 45% 45% 10% 由于XX屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近XX的范圍。 同XX市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。％，項目總規(guī)劃有3109戶。 客戶主要為開發(fā)商的關系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。 前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主，2000年10月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。綠化率40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準現(xiàn)房，別墅面積為240300平方米。 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購銷售100套。 多層公寓起價1625元/平方米，最高價2005元/平方米，均價在17001800元/平方米之間，集合別墅起價2280元/平方米，最高價2530元/平方米，均價在23002400元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內部認購階段，2000年XX金秋貿易洽談會上首次亮相取得了相當?shù)某晒?，隨后又參加了2000年11月的房交會，同時在竹葉山轉盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤處。 竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D區(qū)C區(qū) C區(qū) A區(qū)B區(qū) A區(qū)B區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內住戶，社交氛圍；小區(qū)內道路兩側鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內控制開關．小區(qū)內還設有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內還設有會所，幼兒園，金融，郵政服務等。有10棟集合別墅130戶，7棟多層公寓192戶，．綠化率為45%。 一期主要客戶為集團購買，雷達學院購6棟，XX鄉(xiāng)政府購5棟，散戶主要為XX區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。其中3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有戶外廣告。一期總建筑面積約6萬平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型2*2和3*2，面積為90130平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０１４０平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網，三網合一，大型會所，網球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下?？傉嫉孛娣e420畝，建筑面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。 客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為XX市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過2000年上半年房交會。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。戶型面積指標如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為17001820元／平方米，小高層價格為19352365元／平方米，高層單身公寓價格為18002100元／平方米。4000平方米商網配套，綠化率達48%，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2001年10月交房。 客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為XX市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過2000年上半年房交會。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。戶型面積指標如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為17001820元／平方米，小高層價格為19352365元／平方米，高層單身公寓價格為18002100元／平方米。4000平方米商網配套，綠化率達48%，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2001年10月交房。今明年隨著區(qū)域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如XX生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。XX大道建成通車，各樓盤的配套設施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進式的。可以這么說，未來一段時間內XX地區(qū)住宅供應量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。 XX地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有XX生態(tài)花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．XX地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局P(2001)001號拍賣地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點,菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村規(guī)劃未上報,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。中聯(lián)三星600畝,20萬元/畝,加規(guī)費2223萬元/畝,世紀家園康居工程3000畝,XX生態(tài)花園600畝,18萬元/,城開集團100130畝。 ,已征用一萬畝,其中有征地指標的約為30家,但尚無項目,依據現(xiàn)狀和路網分隔,將XX地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。 XX地區(qū)是XX市十大綜合組團之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)?！禭X市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊西側新建姑嫂樹電信分局,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。 氣:整個XX地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設DN500管道至XX生態(tài)花園一帶,XX路在黃浦路延長線西側已埋設DN300現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設DN300管道。 電:該地塊現(xiàn)用電有西北側的新華路變電所的10kv架空線路引來。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢。 地塊周邊商業(yè)網點和金融機構交齊全的主要位于