【正文】 專家論證意見(jiàn)主管部門意見(jiàn)是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。②對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。 ④對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。主要內(nèi)容有：①明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力②對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。①風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分②風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析②經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析第七部分 綜合評(píng)價(jià)（定性）在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析。成本變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。例如：A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是[（154878472）247。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。由于資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。（1193250）=。15487=300%每年為300%247。（ic）設(shè)定（方案1）財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益費(fèi)用。項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表　2010年 2011上半年 2011下半年 2012上半年 2012下半年 2013上半年 2013下半年 2014上半年 2014下半年 合計(jì) 開發(fā)面積　460001000069932699326993223312　　289108銷售面積　　　460001000069932699326993223312289108 現(xiàn)金流入 　15000　18832 7104 16840 20280 20296 10817 109169 銷售金額 　　　235203000202802028020280676194121 回款金額 　　　18816 7104 16824 20280 20280 10817 94121 租賃收益　　　16　16　16　48貸款　15000　　　　　　　15000 現(xiàn)金流出 5000 11799 1703 13506 11139 14574 7684 4237 16338 85981 付地價(jià)款 50005000　　　　　　　10000前期費(fèi)用　23050350350350117　　1447報(bào)批報(bào)建　23050350350350117　　1447建安工程費(fèi)　529011508042804280422681　　33247配套費(fèi)　690150104910491049350　　4337管理費(fèi)用　1934229429429498　　1214不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　1663625225225284　　1042營(yíng)銷費(fèi)用　　　706 90 608 608 608 203 2824稅金 　　　2238487340434043404113514072償還貸款利息　　2252252252252252251500016350 凈現(xiàn)金流量 5000 1799 3502 1824 2211 55 12651 28710 23189 23189 項(xiàng)目組織管理第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目的開發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。三．敏感性分析參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。二、稅務(wù)分析按國(guó)家法定稅率考慮：營(yíng)業(yè)稅及附加：%；所得稅：稅前利潤(rùn)的25%。 第五章，項(xiàng)目效益分析 一，效益分析從前面的投資分析可知，本項(xiàng)目可獲得投資利潤(rùn)37262萬(wàn)元，%，需繳納經(jīng)營(yíng)稅金及附加4756萬(wàn)元和所得稅9316萬(wàn)元，扣除稅費(fèi)后凈利潤(rùn)為23190萬(wàn)元，按4年投資周期計(jì)算，%。項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)：1350萬(wàn)元。共計(jì)：94169萬(wàn)元=9 財(cái)務(wù)費(fèi)用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在這里是指長(zhǎng)期借款利息。參照房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用按銷售收入的3%取值。共計(jì)：40476=1214萬(wàn)元7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用項(xiàng)目具有一定的可變影響因素，同時(shí)參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，%取值。共計(jì)：150289108=4337萬(wàn)元6 管理費(fèi)用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。共計(jì)：1150289108=33247萬(wàn)元4 報(bào)批報(bào)建根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，報(bào)批報(bào)建費(fèi)用按50元/㎡計(jì)。2 前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察費(fèi)用、施工水電、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及土地平整費(fèi)用，項(xiàng)目前期費(fèi)用按50元/㎡計(jì)。第三部分 投資預(yù)算融資方案一、成本測(cè)算本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額合計(jì)為56806萬(wàn)元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額詳見(jiàn)下表。按全部銷售（租賃）預(yù)估，（不含租賃單價(jià)），總體可實(shí)現(xiàn)94121萬(wàn)元的銷售收入，大賣場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)可實(shí)現(xiàn)48萬(wàn)的租賃收入，合計(jì)總體租售收益為94169萬(wàn)元。七、項(xiàng)目租售收入?yún)R總表項(xiàng)目租售收入預(yù)估表單位：萬(wàn)元物業(yè)類型建筑面積租售均價(jià)2012年2013年2014年合計(jì)㎡元/㎡上半年下半年上半年下半年上半年下半年商業(yè)部分次主力店12004000480　　　　　480臨街商鋪14400900012960　　　　　12960內(nèi)街商鋪14400700010080　　　　　10080大型賣場(chǎng)160001016　16　16　48住宅部分公寓100003000　3000　　　　3000住宅2331082900　　202802028020280676167601總計(jì)289108235363000202962028020296676194169說(shuō)明： 地下部分（4000平米）作為商業(yè)停車配套，未計(jì)入租售收入及建筑面積； 大型賣場(chǎng)按3000元/平米售價(jià)估算，則市值約為：4800萬(wàn)元，因開發(fā)方持有物業(yè)，未計(jì)入銷售收入，只進(jìn)行租賃。對(duì)于招商工作采取“登門拜訪、緊密溝通、持續(xù)跟進(jìn)”來(lái)配合宣傳推廣。B、銷售工作采用高開高走的價(jià)格策略，首批推出位置好的臨街商鋪，少量多批推售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目面市即熱、銷售火爆的市場(chǎng)印象，在獲取良好的市場(chǎng)口碑和追捧后逐步推售內(nèi)街、公寓和住宅單位，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，拉升項(xiàng)目整體均價(jià)。價(jià)格策略A、招商工作因商業(yè)對(duì)于項(xiàng)目重要性，應(yīng)采取“引得進(jìn)、開得滿、做得旺”的宗旨來(lái)指導(dǎo)招商工作的開展。建議整體采用：“先商業(yè)后住宅，先招商后銷售”的推售策略，先招主力店、次主力店，后招散戶，確保項(xiàng)目商業(yè)的業(yè)態(tài)符合定位思路，后期再考慮分批銷售。2012年：銷售商業(yè)及公寓部分，租賃大賣場(chǎng)16000平米；2013年：銷售住宅部分，銷售比例為60%；2014年：銷售住宅部分，銷售比例為40%。五、開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目于2010年11月通過(guò)競(jìng)拍取得土地使用權(quán)，擬計(jì)劃在2011年5月投資建設(shè)；，計(jì)劃4年開發(fā)周期，分三期開發(fā)；。三、產(chǎn)品建議根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)水平進(jìn)行估算物業(yè)類型建筑面積㎡商業(yè)部分次主力店1200臨街商鋪14400內(nèi)街商鋪14400大型賣場(chǎng)16000住宅部分公寓10000住宅233108總計(jì)289108四、價(jià)格定位商業(yè)次主力店：整體按4000元/平米預(yù)估；臨街商鋪：共2層，平均按9000元/平米預(yù)估；內(nèi)街商鋪：共2層，平均按7000元/平米預(yù)估。二、商業(yè)業(yè)態(tài)組合 主力店：超市或小商品商場(chǎng)，滿足園區(qū)的集中式購(gòu)物場(chǎng)所，面積在6000㎡左右； 次主力店：以餐飲、茶樓、咖啡館作為次主力店選取方向，提升整個(gè)區(qū)域消費(fèi)檔次，面積在3000㎡左右。商業(yè)功能定位：以園區(qū)為中心，三公里輻射半徑的區(qū)域商業(yè)中心。餐飲業(yè)園區(qū)及區(qū)域周邊餐飲普遍規(guī)模較小，基本以傳發(fā)展空間較大。中高檔（3星4星）商務(wù)性酒店十分稀少，面對(duì)日益增加的商務(wù)性消費(fèi)需求，酒店業(yè)將面臨廣闊的市場(chǎng)空間。三、分析小結(jié)零售業(yè) 零售業(yè)發(fā)展層次較低，傳統(tǒng)的超市+臨街店鋪模式，缺乏集中式商業(yè)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)環(huán)境差，檔次低，但消費(fèi)市場(chǎng)相當(dāng)火爆。 未來(lái)隨著園區(qū)日益快速的發(fā)展，投資環(huán)境的日益改善，商務(wù)投資考察活動(dòng)也會(huì)越來(lái)越頻繁，而目前商務(wù)酒店匱乏，將無(wú)法滿足正常的接待需求，商務(wù)型酒店市場(chǎng)廣闊。目前區(qū)域內(nèi)檔次最好的是綠之韻國(guó)際酒店，涉外3星級(jí)酒店，也是園區(qū)目前唯一的3星級(jí)酒店。隨著消費(fèi)者對(duì)就餐環(huán)境和檔次的要求越來(lái)越高，中高端餐飲消費(fèi)場(chǎng)所亟待出現(xiàn)。餐飲業(yè)現(xiàn)狀分析序號(hào)名稱經(jīng)營(yíng)面積1鄉(xiāng)里大碗菜150㎡左右2建國(guó)大蝦城150㎡左右3客家土菜館130㎡左右4名廚土菜館120㎡左右5潮汕火鍋城130㎡㎡左右6吃三餐500㎡左右餐飲業(yè)整體發(fā)展檔次較低，大型餐飲店以及知名餐飲店缺乏，餐飲場(chǎng)所主要集中在園區(qū)商貿(mào)街，以小規(guī)模餐館為主，經(jīng)營(yíng)面積多在150㎡左右。目前園區(qū)及周邊在營(yíng)大小超市總面積約5000㎡左右。另外位于健壽大道的中央大街業(yè)態(tài)也比較混亂，洞陽(yáng)商業(yè)相對(duì)初級(jí)，主要以傳統(tǒng)的零售商業(yè)為主，業(yè)態(tài)雜亂。北盛商業(yè)主要以服裝業(yè)態(tài)為主，規(guī)模相對(duì)較大，業(yè)態(tài)也相對(duì)較好。二、商業(yè)市場(chǎng)商街現(xiàn)狀目前園區(qū)內(nèi)及園區(qū)周邊商業(yè)呈3點(diǎn)獨(dú)立分散狀態(tài)分布，商業(yè)規(guī)模普遍較小且商業(yè)業(yè)態(tài)較為混亂。 目前市場(chǎng)管理較為混亂，出現(xiàn)樓盤未達(dá)到預(yù)售許可就收取客戶數(shù)額較大的定金的現(xiàn)象。 小高層電梯房產(chǎn)品慢慢受到關(guān)注，后期多數(shù)項(xiàng)目都將會(huì)有小高層電梯房產(chǎn)品面世。市場(chǎng)小結(jié)目前市場(chǎng)上在售的所有項(xiàng)目，無(wú)論是產(chǎn)品的風(fēng)格還是戶型的設(shè)計(jì)上都比較平庸，產(chǎn)品檔次較為低端。歐洲城開發(fā)商：瀏陽(yáng)市清環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)工業(yè)園健壽大道占地面積：9600㎡建筑面積：68123㎡主力戶型：127㎡左右三房，少量90㎡左右的兩房、140㎡的四房、60㎡的一房當(dāng)前均價(jià)：2100元/㎡左右主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民以及少量從永安、長(zhǎng)沙來(lái)的投資者銷售情況：項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前一二期基本售完，還剩少量的三房房源，三期200多套住房和部分少量商業(yè)將會(huì)在2011年2月份左右開始銷售。紫星花園（三期）開發(fā)商：工業(yè)園園區(qū)房產(chǎn)公司項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)工業(yè)園緯一南路占地面積：6530㎡建筑面積：10166㎡主力戶型：90㎡的兩房； 130㎡的三房； 150㎡的四房；當(dāng)前均價(jià)：2100元/㎡左右主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷售情況：現(xiàn)已接受預(yù)定錦繡嘉苑開發(fā)商：湖南中南錦繡置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)工業(yè)園健壽大