【正文】 個項(xiàng)目．XX地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。 XX地區(qū)是XX市十大綜合組團(tuán)之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺,打工,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染. 整個經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng),交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。路邊附近有23個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。 西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項(xiàng)目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，XX地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。消費(fèi)品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。%，仍保持了快速增長的勢頭。（《長江日報》2000’9） (三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（億房網(wǎng) ） （一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止11月份，%的高速增長。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價在1300元1400元/平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，%，成為新的市場亮點(diǎn)。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認(rèn)為最為合理的價位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價位在13001400元/平方米之間。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價還在不斷地攀升。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。（上圖） 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表： 各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，%，說明個人購房貸款正迅速地增長。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。%，%。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)XX區(qū)XX鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。 二、報告編制依據(jù) XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ ）； 國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； XX市2000房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2000年，% 。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，%。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。2000年XX市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010起 27130起 57140起 建筑面積 244平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實(shí)后盾。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。而面積大都在90120平方米之間。 7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。 3．3分類物業(yè)特點(diǎn)（億房網(wǎng) ） 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，XX市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。2000年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。 2．2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。111月累計完成工業(yè)增加值21327億元，%。 （二） XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來，XX市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，%。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現(xiàn)房價格出售了4500平方米，銷售業(yè)績較好。 該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。對村大隊(duì)而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為40005000元/年。 社會環(huán)境：該區(qū)域位于XX區(qū)邊緣。居民以本村居民為主,外地人占小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向,岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點(diǎn)止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城?！禭X市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。 下面我們據(jù)此論述XX地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考): 右塊地出讓情況: 東方恒星園1200畝,地價33萬元/畝。 2000年XX市住宅的價格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到1500元/平方米以上，均價達(dá)到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。 東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。／平方米*月，／平方米*月。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計。 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積71畝，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共152戶。一期工程于2000年12月15日開工，目前在做樁基工程。 四、 XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 2000年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，XX大道將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項(xiàng)目在這個時候和大道的建設(shè)同時進(jìn)行，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 amp。 專業(yè)打