【文章內(nèi)容簡介】 球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對(duì)辦公用地的需求相對(duì)減少，從而對(duì)該區(qū)整體寫字樓的租金的走勢形成下壓趨勢。另外，2002年第三使館區(qū)新增寫字樓將近8萬平方米左右，而整個(gè)第三使館區(qū)的寫字樓面積為50萬平方米，市場對(duì)新項(xiàng)目的吸納過程也造成整體租金價(jià)格的下降。不過，由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金一直徘徊在高價(jià)位，此次租金下降依然屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。報(bào)告同時(shí)顯示。根據(jù)中房指數(shù)辦公室的監(jiān)測，2002年下半年新入伙的寫字樓包括，朝陽區(qū)的國航大廈、金泰大廈、名人廣場，海淀區(qū)的創(chuàng)新大廈、海淀藝術(shù)中心以及西城區(qū)的國際金融中心等，這些寫字樓已經(jīng)給市場帶來了可觀的供應(yīng)量。加上現(xiàn)有的寫字樓存量、一些公司由于調(diào)整而投放市場的面積以及小業(yè)主房不斷空出的面積，2002年下半年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，寫字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價(jià)也將隨之保持下降趨勢。不過，中關(guān)村寫字樓市場倒顯得樂觀一些。報(bào)告認(rèn)為，中關(guān)村地區(qū)在未來數(shù)年將繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展。至2005年該園區(qū)正式落成，總投資額將會(huì)達(dá)到50億元人民幣。其中較矚目的為中關(guān)村國際商城發(fā)展面積逾100公頃。中資機(jī)構(gòu)是主力，外資需求增長緩慢。由于，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，所以?003年北京寫字樓市場中中資機(jī)構(gòu)仍然是需求的主力，外資需求增長緩慢。北京市寫字樓區(qū)域分布和消費(fèi)者定位1 CBD寫字樓的主要業(yè)主為成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。以國貿(mào)為代表CBD區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)都需要齊全。另一種生活在CBD的企業(yè)就是國內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來源和利潤水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。從而具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。在CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會(huì)明顯比其他地區(qū)要高，所以項(xiàng)目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。這樣的企業(yè)，因?yàn)樗惺芰税嘿F的租金，對(duì)樓的品質(zhì)的要求會(huì)比較高，因此在寫字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來。（2）中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。中關(guān)村企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。因此，在這些地區(qū)的寫字樓項(xiàng)目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。當(dāng)企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時(shí)候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)來得雄厚，所以在辦公地點(diǎn)的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。一些中檔寫字樓項(xiàng)目或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的。而那些外企或者中國的高級(jí)企業(yè)又需要一些高檔寫字樓來辦公。中關(guān)村的寫字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項(xiàng)目，又要提供與國際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。（3）金融街國有大企業(yè)的集散地。相對(duì)于CBD與中關(guān)村寫字樓的火爆，金融街應(yīng)該屬于勢頭比較弱的一方。這里國營企業(yè)的氣氛濃一點(diǎn)，人民銀行、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)這些監(jiān)管部門，還有三大國有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內(nèi)主要大的保險(xiǎn)公司等總部都設(shè)在這里，另外中國電信、中國移動(dòng)、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。由于金融街國營大公司多一點(diǎn)，在規(guī)模上就不會(huì)像國外的寫字樓規(guī)模一樣。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。不可能完全跟國外走的路線一樣。（4）奧運(yùn)村。奧運(yùn)村前景看好，啟動(dòng)尚需時(shí)日。目前該地塊已凍結(jié)項(xiàng)目審批，需等到奧運(yùn)村規(guī)劃方案整體通過后方會(huì)解凍，因此，算上開發(fā)需要的時(shí)間，正式進(jìn)入市場最快也要到2003年下半年。目前該地區(qū)僅有一個(gè)近50萬平方米的大型寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入審批階段，其拆遷和市政建設(shè)已經(jīng)基本完成。（5）傳媒大道。傳媒大道投資百億，值得關(guān)注?！皣H傳媒大道”與新加坡宏興國際發(fā)展有限公司等6家海內(nèi)外投資集團(tuán)成功簽約，項(xiàng)目總投資近百億元。傳媒未來城、國際傳媒城等大型綜合項(xiàng)目在今后幾年會(huì)相繼落成，如此濃重的“傳媒風(fēng)”將帶動(dòng)此地的寫字樓市場。北京市甲級(jí)寫字樓2002年市場狀況 盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，并且市場上也沒有很多新增供應(yīng)，但北京甲級(jí)寫字樓市場在2002年上半年還是延續(xù)了2001年的下跌趨勢，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒有出現(xiàn)明顯的改善。1 供應(yīng)。2002年上半年只有兩棟甲級(jí)寫字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢中心和位于朝陽區(qū)馬甸橋東北角的中國國際科技會(huì)展中心，分別為市場提供寫字樓面積49000平方米和50000平方米，使市場總存量達(dá)到283萬平方米。盡管2002年上半年新增供應(yīng)與往年相比很少，但寫字樓市場壓力仍舊很大，這主要是由以下幾點(diǎn)原因造成的。第一，2001年入伙但尚未消化的寫字樓存量仍有很多；第二，許多小業(yè)主的房子因逐漸空出來而紛紛壓價(jià)以爭取客戶；第三，許多公司由于業(yè)務(wù)方面的調(diào)整而使一些面積空了出來，這些面積也加入到了寫字樓存量中；第四，一些國外公司由于被兼并，其在北京的寫字樓物業(yè)也相應(yīng)地空了出來。2 需求。1 租賃市場2002年上半年可以分為兩個(gè)階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高科技行業(yè)開始復(fù)蘇的第二季度。第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過高科技行業(yè)；第二季度，雖然傳統(tǒng)行業(yè)在寫字樓市場的表現(xiàn)繼續(xù)超過高科技行業(yè)，但過去幾個(gè)季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開始在二季度復(fù)蘇。太陽公司的研發(fā)部門在學(xué)知大廈租了3000平方米；諾基亞在盈科中心擴(kuò)租了3000平方米；而國內(nèi)通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了2600平方米。2002年上半年主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置建筑面積M2中青旅艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路4700美國友邦保險(xiǎn)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路2500泰利特科技發(fā)展有限公司東方廣場東城區(qū)東長安街1918美卓紙業(yè)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1891新聞集團(tuán)東方廣場東城區(qū)東長安街1700殼牌國貿(mào)中心二期朝陽區(qū)建外大街1550(使用)韓國軟件振興院京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1500中洲會(huì)計(jì)師事務(wù)所遠(yuǎn)洋大廈西城區(qū)復(fù)興門860萊博智科技公司新東安廣場東城區(qū)王府井710普天系統(tǒng)集成中國人壽大廈朝陽區(qū)朝外大街600(使用)LoneStar嘉里中心朝陽區(qū)光華路510大眾汽車嘉里中心朝陽區(qū)光華路3000陽光四通漢威大廈朝陽區(qū)光華路3000太陽公司學(xué)知大廈海淀區(qū)五道口3000諾基亞盈科中心朝陽區(qū)工體北路3000(擴(kuò)租)深圳華為泰康大廈西城區(qū)復(fù)興門2600施樂豐聯(lián)廣場朝陽區(qū)朝陽門外2000(擴(kuò)租)聯(lián)想時(shí)代華納融科資訊中心海淀區(qū)中科院南路1890利盟華潤大廈東城區(qū)建國門北大街1800首創(chuàng)投資騰達(dá)大廈海淀區(qū)白石橋1500香港運(yùn)盛投資集團(tuán)艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1400CH2M環(huán)境保護(hù)信息科技盛世大廈朝陽區(qū)霄云路10002 投資市場國內(nèi)公司仍是主要的買家，但與以往不同的是，目前國內(nèi)公司更傾向于購買北京東部的高檔寫字樓，這與“入世”效應(yīng)帶來的CBD熱有密切的關(guān)系。但是，由于目前靠近東三環(huán)的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)可售寫字樓非常少，買家不得不轉(zhuǎn)向朝陽區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫字樓。從行業(yè)分布上看，現(xiàn)在的買家不再象以前那樣集中在金融和通訊行業(yè)，這是因?yàn)檫@些行業(yè)的需求在前幾年已經(jīng)得到了釋放，另外，最近這兩個(gè)行業(yè)都不是很景氣也影響了他們的需求。2002年上半年主要買賣成交公司/機(jī)構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置面積(建筑平米)兩國內(nèi)公司華麟大廈朝陽區(qū)霄云路59600中國進(jìn)出口銀行牡丹公寓東城區(qū)東皇城根30000三峽國際招標(biāo)公司鵬潤大廈朝陽區(qū)霄云路1800中國“一汽”南銀大廈朝陽區(qū)東北三環(huán)4500北京建工集團(tuán)浙江大廈朝陽區(qū)安貞橋3800 3 租賃市場。2002年上半年北京甲級(jí)寫字樓市場的租金一直呈下降趨勢，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，，并且已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度出現(xiàn)下跌。租金下降可歸咎于下列原因。第一，由于經(jīng)濟(jì)不景氣租戶普遍緊縮租房開支；第二，由于跨國公司的并購而使寫字樓的需求縮減；第三，盡管上半年新增供應(yīng)不是很多，但消化現(xiàn)有存量這一任務(wù)仍給發(fā)展商，尤其是其物業(yè)空置很長時(shí)期的發(fā)展商帶來很大壓力。4 銷售市場。與租賃市場相似，2002年上半年北京甲級(jí)寫字樓市場的售價(jià)也是一直呈下跌趨勢，但由于銷售市場對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感程度不如租金市場那么強(qiáng)烈，因此售價(jià)的變化幅度也比較小。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2002年6月份北京甲級(jí)寫字樓市場的平均售價(jià)報(bào)價(jià)為2180美元每平方米。由于對(duì)北京東部新入伙的可售寫字樓需求旺盛，而此類寫字樓供應(yīng)卻有限，買家不得不轉(zhuǎn)向分業(yè)權(quán)出售的舊寫字樓，該地區(qū)二級(jí)市場因此開始活躍起來。而在北京西部，買賣成交主要集中在一級(jí)市場上。（三）商住公寓部分政策與法規(guī)限制2003年年初，北京市工商行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所和洗浴等4類經(jīng)營活動(dòng)的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶）住所（經(jīng)營場所）。申請(qǐng)以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶）住所（經(jīng)營場所）從事上述4類經(jīng)營活動(dòng)以外其他經(jīng)營活動(dòng)的，須提交申請(qǐng)住所所在地居（家）委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。北京市商住公寓市場綜述什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業(yè)者提供了一個(gè)可商可住的場所，它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會(huì)議室、票務(wù)中心及充足的車位等商務(wù)設(shè)施。目前，商住公寓已由以前的做商住兩用的普通住宅發(fā)展到有較強(qiáng)商務(wù)功能的SOHO，再發(fā)展到戶型可以多種分割的STUDIO。商住公寓2001年在北京取得了不俗的銷售業(yè)績，如位于亞運(yùn)村的天創(chuàng)世緣、西北三環(huán)的新起點(diǎn)嘉園、知春路的世紀(jì)豪景等，這些以商住公寓為主的項(xiàng)目銷售狀況都很好。2002年以來，商住公寓更是蜂擁而至，如亞運(yùn)村除了重新包裝后推向市場的加利大廈外，還有歐陸經(jīng)典STUDIO和財(cái)富時(shí)代。諸多發(fā)展商爭著宣傳其“商住”概念，可見大家都看好商住公寓的需求市場。3 商住公寓暢銷的原因（1）有效需求急增。在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤其是科技含量較高、知識(shí)密集型、工作獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設(shè)計(jì)、策劃、資訊等行業(yè)，十人以下的工作室、公司屢見不鮮。這些小型公司對(duì)公司形象要求不高，且工作時(shí)間不好掌握，所以比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節(jié)約了往返時(shí)間。（2）價(jià)格低，風(fēng)險(xiǎn)小。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費(fèi)和公攤面積都比寫字樓低很多，因此商住公寓的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓，在同等利潤條件下，商住公寓的價(jià)格低于寫字樓的價(jià)格，從而降低了風(fēng)險(xiǎn)，商住公寓在價(jià)格上比寫字樓有較強(qiáng)的競爭力。商住公寓投資回報(bào)有幾何？以亞運(yùn)村的商住公寓為例，據(jù)綜合計(jì)算，位于中關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、%、%、%，%，而該地區(qū)寫字樓的租金回報(bào)率是10%，可見該地區(qū)商住公寓的租金回報(bào)率稍低于該地區(qū)寫字樓的租金回報(bào)率，但因前期投入遠(yuǎn)低于寫字樓，所以商住公寓的投資回報(bào)率還是很理想的。商住類物業(yè)投資前景如何？近來，受新經(jīng)濟(jì)影響，一些獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，于是從開發(fā)商到小業(yè)主，這種開發(fā)、投資商住的熱潮愈演愈烈。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域，CBD地區(qū)有部分需求，但相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。售價(jià)在每平方米50007000元的項(xiàng)目商住出租率高，租金大多在每平方米每天24元，150200平方米的房屋最受中小公司青睞，中關(guān)村地區(qū)80100平方米的房子出租快，投資回報(bào)率高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類住宅出租活躍，但面對(duì)寫字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。事實(shí)上，類似的供求失衡在近幾年早有明顯的顯現(xiàn)。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價(jià)普遍下跌。租價(jià)降幅最典型的是一些老樓盤，匯園國際公寓的月租金為每平方米1520 美金，匯園公寓為10美金，而1996年該項(xiàng)目的月租價(jià)最高為每平方米30美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等項(xiàng)目相繼推出，南城最早的公寓項(xiàng)目金都公寓原有的格局、設(shè)計(jì)、配套相對(duì)落后，失去了競爭力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅約40%；兩年前入住的紫金莊園，150平方米、月租價(jià)1萬元的房屋現(xiàn)在已降到7000多；第一個(gè)中外合資項(xiàng)目城市廣場，當(dāng)初開發(fā)商預(yù)期的月租金為每平方米10美元，而現(xiàn)在只有6美元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，除了樓市的推陳出新外，商住類房屋在出租獲益上存在許多缺憾。比如，商住樓的客戶主要是成長型公司，租期一般在12年之間，流動(dòng)性強(qiáng)，這些公司構(gòu)成復(fù)雜，管理松散，尤其在