【文章內容簡介】 此階段宏觀調控，央行已經對利率進行了兩次上調。l 由近十年人民幣利率走勢圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調趨勢明顯。特別是5月19日利率的又一次上調更印證了這種趨勢。今后房地產行業(yè)高速的投資增長速度將得到抑制，部分房地產投資占固定資產投資比例過高的城市，將受到影響。而近幾年*的房地產投資比例一直處于2%4%之間，而且目前市場需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個市場受利率上調的影響較小。二、區(qū)域房地產市場狀況*市主要樓盤分布圖根據*市樓盤分布特征，將樓盤分布劃分為四個區(qū)域：老區(qū)中心區(qū)域、老區(qū)北部區(qū)域、*新城區(qū)域、開發(fā)區(qū)區(qū)域，各區(qū)域特征分明。其中，*新城區(qū)域已成為*市樓盤開發(fā)的熱點區(qū)域。區(qū)域市場特征及代表樓盤分析（1）老區(qū)中心區(qū)域代表樓盤：名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國際廣場、國貿新天地、新興市場2期等。樓盤名稱項目類型建筑面積開盤時間銷售價格（元/㎡）名仕嘉園5幢小高層住宅+沿街商鋪3萬㎡住宅均價：2300商鋪未公開盛世春秋多層住宅小區(qū)+商鋪㎡住宅均價：2100商鋪均價：5000金座豪庭未確定（預計為小高層住宅+商鋪）約4萬㎡未公開橄欖御園多層住宅3萬㎡1700渤海國際廣場商鋪26萬㎡外街一層：15000內街一層：6000國貿新天地商鋪6萬多㎡，未開盤區(qū)域特征：老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為*商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域。該區(qū)域高層住宅項目不多，但未來高層開發(fā)已經成為趨勢?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購房客群的首選區(qū)域。價格范圍：住宅17002300元/平方米；商業(yè)500015000元/平方米主要客源：以*市本地的中端客群為主。產品狀況：住宅供給以110130平方米的三室兩廳為主，其次是85100平方米的兩室兩廳。銷售狀況：老區(qū)中心區(qū)域整體市場銷售較為樂觀。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達到1套/天以上的銷售速度。樓盤名稱總套數主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況名仕嘉園270套兩室兩廳90銷售率達60%，一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。三室兩廳109/122/137盛世春秋360套兩室兩廳112120銷售率達90%，剩余較多是頂層復式及大面積戶型。三室兩廳125140金座豪庭未開盤銷售橄欖御園200套兩室兩廳85/95銷售率達90%三室兩廳100/115渤海國際廣場無住宅外街商鋪基本售完、內街與二層商鋪銷售率未達50%。國貿新天地無住宅（2）老區(qū)北部區(qū)域代表樓盤：吉泰陽光花園（含華濱嘉園）、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟閣等。樓盤名稱項目類型建筑面積開盤時間銷售價格（元/㎡）吉泰陽光花園多層住宅小區(qū)㎡2005年1600二十里堡多層住宅小區(qū)+商業(yè)街20萬㎡1600瑄嘉名都多層、小高層住宅+沿街商業(yè)27萬㎡多層：1750小高層：2000祥泰麒麟閣未公開區(qū)域特征：該區(qū)域相對新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質均比較低。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢打造小區(qū)環(huán)境，以彌補區(qū)域環(huán)境差的劣勢。價格范圍：住宅16002000元/平方米主要客源：以濱城區(qū)內的中低客群為主，多個樓盤有面向企、事單位團購，區(qū)域房價較低。產品狀況：住宅供給以90130平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。銷售狀況：老區(qū)北部區(qū)域房價比較低，區(qū)域市場主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。樓盤名稱總套數主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況吉泰陽光花園1500套三室兩廳104/141/156銷售率達98%以上，其170以上的大戶型銷售緩慢。四室兩廳170/177二十里堡1600套兩室兩廳91一期400多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團購，已售90%以上；二期500套銷售率達60%。三期未推出，部分用于安置。三室兩廳110130瑄嘉名都1600套兩室兩廳8595一期300多套銷售達70%，二期約300套達50%，三期300多套約15%。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調小。三室兩廳110141祥泰麒麟閣未公開－－－（3）*新城區(qū)域代表樓盤：至尊門第、中海豪庭、望海花園、麗景新園、優(yōu)士閣、現(xiàn)代城、國際大廈等。樓盤名稱項目類型建筑面積開盤時間銷售價格（元/㎡）至尊門第高層住宅㎡2550中海豪庭小高層住宅+沿街商鋪㎡2300望?；▓@多層、小高層住宅+商業(yè)街30萬㎡多層1850小高層未推出麗景新園多層住宅小區(qū)+沿街商鋪20萬㎡一期2004年，住宅：2000商業(yè)一層：4000優(yōu)士閣獨棟小高層住宅㎡2250現(xiàn)代城多層住宅+商業(yè)廣場40萬㎡，二期2005年底1600國際大廈住宅+辦公樓+商業(yè)7萬㎡未公開區(qū)域特征：主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購房者。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠離行政中心的樓盤檔次較低，價位也比較低，例如現(xiàn)代城、望海花園等。價格范圍：住宅16002550元/平方米主要客源：靠近行政中心的樓盤以*市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓盤則以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，此類樓盤多面向濱城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團購。產品狀況：住宅供給以120150平方米的三室兩廳為主，其次是8595平方米的兩室兩廳。銷售狀況：新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對緩慢。樓盤名稱總套數主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況至尊門第580套三室兩廳115/129/131/152銷售率近80%，150平方米的3室2廳銷售較好。中海豪庭586套兩室兩廳104112銷售率約30%，42套頂層復式規(guī)劃了大面積的露臺，銷售較為樂觀。而兩室兩廳銷售速度緩慢。三室兩廳137/143望?；▓@1852套三室兩廳120/133/139/142/147一期已推出五棟多層住宅，110套住宅，目前銷售90套左右，銷售率達80%麗景新園1500套三室兩廳124142，目前在銷售沿街商鋪優(yōu)士閣48套兩室兩廳90目前銷售不到20套，銷售率30%。三室兩廳130現(xiàn)代城1200套兩室兩廳8494一期520套銷售達90%，二期約500套銷售60%，三期即將動工。一期存在較多的大面積住宅。三室兩廳125151國際大廈未開盤銷售，前期預約登記中（4）開發(fā)區(qū)區(qū)域代表樓盤：明日星城、第五大道等。區(qū)域特征：區(qū)域樓盤品質均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價位均比較低。價格范圍：住宅14001500元/平方米主要客源：開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。產品狀況：住宅供給以7080平方米的兩室兩廳、90平方米左右的三室兩廳為主。銷售狀況：開發(fā)區(qū)集中了大量*市企業(yè)工薪階層，且目前市場在售樓盤不多，目前在售幾個樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個工業(yè)企業(yè)職工進行團購，價位較低，因此消化速度均比較快。l 區(qū)域市場總結目前*市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設計上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質均比較一般，產品同質化嚴重。樓盤的檔次多依賴于項目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢。總體上，市場消化狀況較可觀，反應了市場較高的需求潛力。中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型則銷售緩慢，較多樓盤（像瑄嘉名都、望?；▓@等）已開始在后期調整產品。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應給的現(xiàn)象。三、*房地產市場發(fā)展預測 *作為三線城市，房地產發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調控頻繁的環(huán)境下，*房地產需求市場所受影響較小，而供給市場將會有一定的變化，未來12年市場將呈以下幾點發(fā)展趨勢：市場仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場發(fā)展緩慢未來較長的一段時間，住宅仍將是*房地產市場的主體。而隨著*舊城改造，以渤海國際、國貿新天地為代表的商業(yè)項目將促進*商業(yè)業(yè)態(tài)與商圈結構的變化，引領*商業(yè)新一輪發(fā)展里程。同時*新區(qū)的商業(yè)也將開始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購物廣場及剛入市的時代生活廣場為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河東路）也將加入，*的商業(yè)發(fā)展將走向一個新的高峰。而未來*的辦公樓市場發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是*當地非工業(yè)企業(yè)數量不多，且大多數企業(yè)對辦公場所要求不高，導致辦公市場較難得到發(fā)展。住房供給迅速增長，未來市場競爭激烈從右側0106年*商品房施工面積與竣工面積對照表可以看出，0104年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展狀態(tài)。直到05年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后12年內將投放入市。另外，由于宏觀調控執(zhí)行力度的加強，*新區(qū)將會有較多已經審批的地塊開始動工建設，并且入市，未來市場供給量將迅速上漲，市場競爭顯得愈加激烈。中端市場競爭激烈，高端市場供給量少據通過對未來供給項目最可能面向的市場層次進行預測（見下表），可以看出，最近1年內*市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個超大規(guī)模住宅區(qū)入市。這些樓盤地段均較偏遠中心，價位中低，未來將集中放量，對*整體市場將產生較大的影響。而另一面，*目前的高檔住宅供應量仍然不多。項目名稱位置市場層次中海城中海北側高檔中海金都別墅中海西北側高檔海上世界花園中海南岸高檔金和房產地塊黃河五路南、渤海十八路西中高檔中海學苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東中高檔新城廣場花園小區(qū)二期高層黃河二路北，渤海十六路東中高檔益動置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西中高檔金座豪庭黃河四路北，渤海六路西中高檔城市楓景黃河二路北，渤海十七路西中檔黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊黃河二路南，渤海五路西中檔萬鑫時代新城黃河二路南，渤海八路西側中檔時間瑄嘉名都東區(qū)黃河十路北，渤海七路東中檔麒麟閣黃河十二路，渤海十一路東中檔黃河五路城中村改造地塊黃河五路南，渤海十二路東中檔現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東中檔山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西中檔水岸豪庭長江一路北，渤海十八路西低檔二十里堡黃河十路八，渤海九路西低檔高端樓盤將集中在中海區(qū)域，并以別墅為主由上表可以看出，*高端市場供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產品以別墅為主。市場需求增長穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢看，*市場需求增長穩(wěn)定，預計07年消化量可突破60萬平方米。而根據*近期城市規(guī)劃目標，今后三年平均每年將增加5萬非農業(yè)人口，需求面積至少100萬平方米以上，可見*實現(xiàn)近期規(guī)劃目標的難度較大，未來市場供過于求的形勢較為明顯，市場消化壓力較大。中小面積戶型供需比例增加 從目前市場在售樓盤的銷售情況看，除了個別高檔樓盤大面積戶型的銷售狀況較好外（例如至尊門第），大部分中高檔、低檔樓盤大面積戶型的銷售一直緩慢（例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、現(xiàn)代城等）。望海花園、瑄嘉名都等項目在其后期的開發(fā)中，也開始設計迎合市場需求小面積戶型，加之政策規(guī)定，未來小面積戶型供給比例將突增。而隨著*市家庭結構的變化，住房需求也開始慢慢發(fā)生變化，未來市場中小面積戶型將受到廣大消費者青睞，需求比例將逐漸提高。中、小面積戶形將成為未來市場的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。房價將平穩(wěn)上漲，幅度不會太大在全國宏觀調控的形勢下，*房地產市場則剛剛開始邁進快速發(fā)展軌道，隨著城市化進程和*規(guī)劃人口的迅速增加，*今后一段時間內，房地產市場快速發(fā)展的趨勢是不可阻擋的。小高層住宅產品的開始被市場接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對“大盤”出現(xiàn)、樓盤品質逐漸提高，*房地產市場價格將繼續(xù)上漲。但是由于大量集資房仍然存在，且未來市場將有大量的低價位樓盤（主要集中在老區(qū)北部、新區(qū)南部區(qū)域）、經濟適用房項目集中入市，對*房價的上漲將有一定的抑制作用。第三篇 客戶群消費需求調查與深度訪談一、客戶群消費需求調查分析為了更好地對項目有更為清晰和準確的認識，同時，也為了使項目的整體定位有科學依據，我們采用了抽樣問卷調查的方式對*的消費者進行入戶問卷及當面訪問調查。以下是本次市調的基本情況。入戶調查量化統(tǒng)計報告說明①項目名稱：*房地產市場消費需求入戶調查②抽樣方式：分區(qū)配額隨機抽樣③調查對象：年齡在2260歲之間的*地區(qū)消費者；未來1到2年有購房計劃；在家庭購房中屬于決策者和主要參與者；被調查者不在地產開發(fā)/建筑公司、房產銷售/咨詢服務機構、媒介機構、廣告公司、市場調查機構等公司工作；三個月內沒有接受過市場調查員訪問