【正文】 場化程度仍然滯后。因此，定價反映的不是當地市場的發(fā)展水平。根據我們對*目前房地產市場的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項目（見項目統(tǒng)計表），都集中在今后的幾年里上市。相比如此巨大的供應量，*需求量的增長顯得相形見絀。根據目前六縣一區(qū)的住房消費情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費者考慮在*市中心區(qū)住房消費的比例相對較少。 房地產發(fā)展起步晚，速度快，過程呈跨躍式發(fā)展*市02年以前房地產尚處于空白階段，總投資額不足2億元，房地產發(fā)展起步晚。 商品房交易旺盛，市場需求呈現較大潛力近年*房地產發(fā)展較為迅速，03年后供給量上升較快，而市場需求也呈現出穩(wěn)定的增長勢頭。 市場以住宅為主流，辦公樓市場低迷在近幾年*房地產開發(fā)中，住宅是市場的主流，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場所占比例更是微乎其微，%。但從05年開始，*房價未來上漲趨勢明顯。 房地產市場化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟在03年之前，由于*存在大量的自建房及單位集資房建設，一定程度上影響了*房地產的發(fā)展。自05年開始，政府為解決投資規(guī)模過大、房價上漲過快、住房供給結構不合理及房地產市場秩序混亂等問題，開始了對全國房地產的宏觀調控。 主要調控政策內容及分析①雙“70%”指標調整住房結構（一）自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。②加強土地管理與調控，嚴把土地“匣門”（一）加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。（四）從2007年起，城市農用地轉用和土地征收將從此前的分批次審批，調整為每年由省級政府匯總后一次申報、待國務院批準后由省級政府負責組織實施、城市政府具體實施。l 繼續(xù)停止別墅類土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應，從源頭上控制了住房的供給結構，但也形成了現有別墅項目的稀缺性與珍貴性。③利率的調控 此階段宏觀調控，央行已經對利率進行了兩次上調。而近幾年*的房地產投資比例一直處于2%4%之間，而且目前市場需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個市場受利率上調的影響較小。樓盤名稱項目類型建筑面積開盤時間銷售價格（元/㎡）名仕嘉園5幢小高層住宅+沿街商鋪3萬㎡住宅均價：2300商鋪未公開盛世春秋多層住宅小區(qū)+商鋪㎡住宅均價：2100商鋪均價：5000金座豪庭未確定（預計為小高層住宅+商鋪）約4萬㎡未公開橄欖御園多層住宅3萬㎡1700渤海國際廣場商鋪26萬㎡外街一層：15000內街一層：6000國貿新天地商鋪6萬多㎡，未開盤區(qū)域特征：老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為*商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域。產品狀況：住宅供給以110130平方米的三室兩廳為主，其次是85100平方米的兩室兩廳。三室兩廳109/122/137盛世春秋360套兩室兩廳112120銷售率達90%，剩余較多是頂層復式及大面積戶型。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢打造小區(qū)環(huán)境，以彌補區(qū)域環(huán)境差的劣勢。樓盤名稱總套數主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況吉泰陽光花園1500套三室兩廳104/141/156銷售率達98%以上，其170以上的大戶型銷售緩慢。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調小。價格范圍：住宅16002550元/平方米主要客源：靠近行政中心的樓盤以*市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓盤則以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，此類樓盤多面向濱城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團購。樓盤名稱總套數主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況至尊門第580套三室兩廳115/129/131/152銷售率近80%，150平方米的3室2廳銷售較好。三室兩廳130現代城1200套兩室兩廳8494一期520套銷售達90%，二期約500套銷售60%，三期即將動工。價格范圍：住宅14001500元/平方米主要客源：開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。樓盤的檔次多依賴于項目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢。三、*房地產市場發(fā)展預測 *作為三線城市，房地產發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調控頻繁的環(huán)境下，*房地產需求市場所受影響較小，而供給市場將會有一定的變化，未來12年市場將呈以下幾點發(fā)展趨勢：市場仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場發(fā)展緩慢未來較長的一段時間，住宅仍將是*房地產市場的主體。住房供給迅速增長，未來市場競爭激烈從右側0106年*商品房施工面積與竣工面積對照表可以看出，0104年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展狀態(tài)。這些樓盤地段均較偏遠中心，價位中低，未來將集中放量，對*整體市場將產生較大的影響。而根據*近期城市規(guī)劃目標，今后三年平均每年將增加5萬非農業(yè)人口，需求面積至少100萬平方米以上，可見*實現近期規(guī)劃目標的難度較大，未來市場供過于求的形勢較為明顯，市場消化壓力較大。中、小面積戶形將成為未來市場的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。第三篇 客戶群消費需求調查與深度訪談一、客戶群消費需求調查分析為了更好地對項目有更為清晰和準確的認識，同時，也為了使項目的整體定位有科學依據，我們采用了抽樣問卷調查的方式對*的消費者進行入戶問卷及當面訪問調查。 作廢問卷69份216。Q3 被調查者目前居住的住宅的面積（單位：平方米）被調查者目前居住的住宅的面積在“91－110平方米”的最多，%；現居住面積在111130平方米的占到9%，現居住面積在130平方米以上的比例也占到了12%。Q5 被調查者未來兩年內計劃在何處購買商品住宅未來兩年內計劃在“新區(qū)中心區(qū)域”購買商品住宅的最多，%,這說明新區(qū)經過四五年的建設發(fā)展，已逐漸為人們所接受，盡管目前新區(qū)的配套仍待進一步完善。Q7 被調查者購買的住宅的用途被調查者購買的住宅的用途絕大多數是“自己常住”，%，而投資、%，說明目前*消費者對房地產的投資意識不強，從側面上也反應了*房地產需求市場處于穩(wěn)定增長的正常狀況。這在一定程度上說明消費者比較理性，在關注單價及總價的同時，最關注的是地理位置和周圍的自然環(huán)境，而被調查者對于房屋結構、面積、朝向等產品自身品質的關注度不高，這使得開發(fā)項目的檔次高低更多地受制于地段，單純想依靠提升產品品質來提升項目檔次的難度較大。而交通動線的設計也必須合理，給予居住者最大的行車、泊車便利。Q12 購房時被調查者首選幾層、次選幾層購房時被調查者首選3層的最多，%；次選2層的最多，%。其次是選擇15001800元/平方米的。Q16 如果購買的住宅配有大露臺/空中花園，是否會增加被調查者的購買可能性如果購買的住宅配有大露臺/空中花園，%的被調查者會增加購買可能性，%的被調查者選擇不一定。Q17 如果購買的住宅配有入戶花園，是否會增加被調查者的購買可能性如果購買的住宅配有入戶花園，%的被調查者會購買的可能性。因此在市場上，入戶花園受到的褒多于貶，成為很多中高檔樓盤的必備選擇之一。Q19 被調查者認為住宅區(qū)應采用何種景觀設計較好被調查者認為住宅區(qū)應采用的景觀設計較好的是“以中國傳統(tǒng)園林為主”的最多，%。這說明消費者對于住宅各部分功能定位趨于合理，使用觀點更加科學。%的被調查者同意“單位住宅面積一定，餐廳不用太大，夠用即可”的觀點。Q24 如果住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，被調查者是否會選擇東西向如果小區(qū)內住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，%的人不會選擇東西向。Q26 被調查者是否需要獨立的私人停車位%的被調查者認為需要獨立的私人停車位。Q30 在發(fā)展商交房時，被調查者最喜歡什么樣的室內裝修標準在發(fā)展商交房時，被調查者最喜歡的室內裝修標準是“全屋簡單裝修”的人數最多，%?？紤]到項目實際操作中的風險問題，應盡量推廣使用一次性付款和銀行按揭的付款方式。被調查者對“鐘點服務”物管服務的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，需要的人10%多一點（%，%）。被調查者對“送餐服務”物管服務的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，%（%，%）。B、區(qū)域地塊認知Q1 在*的幾個區(qū)域內，被調查者認為哪個區(qū)域的房產最有發(fā)展前景在*的幾個區(qū)域內，被調查者認為“新區(qū)中心區(qū)域”的房產最有發(fā)展前景的人數最多，%。Q3 如果在中海公園南側開發(fā)高層空中別墅（帶空中花園），被調查者是否會考慮購買如果在中海公園南側開發(fā)高層空中別墅（帶空中花園），%的被調查者會考慮購買。老區(qū)人口密度遠遠超過新區(qū)，也是消費者集中的區(qū)域，在項目的推廣過程中，需要特別注意對這一區(qū)域的覆蓋推廣。該部份群體因家庭結構發(fā)生改變（增加子女或子女即將成人），故而考慮二次置業(yè)。Q7 被調查者目前主要乘何種交通工具上下班被調查者目前主要以“摩托車”為交通工具上下班的人數最多，%；其次為“私人汽車”，%。產生這一現象的原因是*當地沒有類似“齊魯晚報”這樣集時事、政治、經濟、體育，娛樂為一體的綜合性報紙。Q10 被調查者最?？吹碾娨曨l道和電視節(jié)目最常看本省各臺（包括齊魯）的人占到了被訪者的30%，體現了濃厚的本地文化意識。在未來項目選擇媒體途徑時，報紙和電視是不可或缺的。Q12 被調查者心目中理想的社區(qū)鄰里關系是怎樣的被調查者心目中理想的社區(qū)鄰里關系是“鄰居交往較多，親切友好”的人數最多，%；其次是“鄰里交往一般，融洽自然”，%的被調查者選擇此項。第一類需求者往往精打細算。Q1 *近幾年城市發(fā)展狀況如何被調查者中認為*近幾年城市發(fā)展很快的最多，高達被調查人數的78%。Q4 如果買房，更傾向于哪個區(qū)域被調查者如果買房，更傾向于新區(qū)中心區(qū)域的人數最多，%；其次是選擇新區(qū)北部區(qū)域。Q7 認為*現在的房價如何（訪問人員誘導）在訪問人員的誘導下，%的人認為*目前的房價一般，有超過一半（%）的人認為*目前的房地產房價高甚至過高。Q10 認為未來的房價是否還會漲%的被調查者認為未來房價會繼續(xù)上漲。消費需求調查總結l 消費者家庭結構及年齡構成：以年輕家庭居多，“未婚”、“已婚無小孩”、“已婚未成年子女同住”%；家庭人口3—%；消費者年齡主要集中在22－35歲之間，%；35歲以上 %,購房需求中以中青年住房需求比例居高。l 購買意向：在住宅方面對“二居室”“三居室”的需求最多，面積集中在“70150平方米”，此類比例達80%以上，而其中對“90130平方米”的“三居室”的需求占絕對優(yōu)勢；消費者對“150平方米以上”的“四室以上住宅”、“樓中樓”、“別墅”的需求較少，約占10%的比例。l 地塊認知上，*市居民對中海周邊項目擁有較高的認知度，在環(huán)境、位置等方面擁有較好的認同度，本案可塑空間大。房地產業(yè)界：起步晚，這兩年才有較大的發(fā)展，現基本上屬于起步階段，開發(fā)的產品個性不強，特色不突出，檔次較低，但形勢尚好，項目逐年增多 ，銷售情況較好。您對新城區(qū)的未來發(fā)展趨勢有何看法？政府部門：是城市發(fā)展的重點，未來城市中心區(qū)。但人口密度低，商業(yè)氛圍較淡薄，且未來房地產供給量大，濱洲市場較小，消費力有限，房地產的發(fā)展壓力大。②如果在此片區(qū)開發(fā)住宅小區(qū)你覺得應該關注哪些問題？（房地產業(yè)界）如果開發(fā)住宅小區(qū)應該注重項目整體的合理規(guī)劃，包括小區(qū)綠化、園林設計，提高整個小區(qū)居住品質及戶型品質，且配套要完善，服務要周到，價格要合理。④您對小區(qū)的建筑形式、戶型、景觀設計有何建議？政府部門：建筑風格一定要新穎、現代、別致、以增強吸引力。⑥您認為這個小區(qū)將會吸引哪些購房者的注意？政府部門：市內老城區(qū)換房客戶群，周邊城鎮(zhèn)居民房地產業(yè)界：基本上為中高收入群，包括公務員，周邊縣區(qū)，擬進城居住或經商人員，老城區(qū)換房群將是主要。第四篇 項目分析與發(fā)展建議一、項目地塊分析項目地塊條件（1）地段及交通本案位于黃河五路與渤海十九路交叉口東北角，臨近市政中心，屬*新區(qū)中心。（2）環(huán)境及景觀本案西側隔渤海十九路為中海公園，南隔黃河五路為魏橋多層宿舍小區(qū)，北臨中海家苑，東面為質量技術監(jiān)督局，地塊視野開闊，空氣及環(huán)境良好。但未來本案周邊配套及居住將隨著新區(qū)的進一步發(fā)展將逐步完善與成型。而中海豪庭目前還剩70%房源，約400套住宅，包括商業(yè)近7萬平方米未售面積。周邊配套實驗幼兒園，實驗學院，北鎮(zhèn)中學等學校，其它配套欠缺主力賣點地段　新區(qū)環(huán)境　距北鎮(zhèn)中學等學校近