【正文】 場(chǎng)化程度仍然滯后。因此，定價(jià)反映的不是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的發(fā)展水平。根據(jù)我們對(duì)*目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項(xiàng)目（見項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表），都集中在今后的幾年里上市。相比如此巨大的供應(yīng)量，*需求量的增長(zhǎng)顯得相形見絀。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費(fèi)情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠(yuǎn)，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費(fèi)者考慮在*市中心區(qū)住房消費(fèi)的比例相對(duì)較少。 房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，速度快，過程呈跨躍式發(fā)展*市02年以前房地產(chǎn)尚處于空白階段，總投資額不足2億元，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚。 商品房交易旺盛，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)較大潛力近年*房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速，03年后供給量上升較快，而市場(chǎng)需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 市場(chǎng)以住宅為主流，辦公樓市場(chǎng)低迷在近幾年*房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場(chǎng)的主流，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場(chǎng)所占比例更是微乎其微，%。但從05年開始，*房?jī)r(jià)未來上漲趨勢(shì)明顯。 房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟在03年之前，由于*存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了*房地產(chǎn)的發(fā)展。自05年開始，政府為解決投資規(guī)模過大、房?jī)r(jià)上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂等問題，開始了對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。 主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析①雙“70%”指標(biāo)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)（一）自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。②加強(qiáng)土地管理與調(diào)控，嚴(yán)把土地“匣門”（一）加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。（四）從2007年起，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從此前的分批次審批，調(diào)整為每年由省級(jí)政府匯總后一次申報(bào)、待國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后由省級(jí)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施。l 繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，從源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的稀缺性與珍貴性。③利率的調(diào)控 此階段宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)對(duì)利率進(jìn)行了兩次上調(diào)。而近幾年*的房地產(chǎn)投資比例一直處于2%4%之間，而且目前市場(chǎng)需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個(gè)市場(chǎng)受利率上調(diào)的影響較小。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）名仕嘉園5幢小高層住宅+沿街商鋪3萬㎡住宅均價(jià)：2300商鋪未公開盛世春秋多層住宅小區(qū)+商鋪㎡住宅均價(jià)：2100商鋪均價(jià)：5000金座豪庭未確定（預(yù)計(jì)為小高層住宅+商鋪）約4萬㎡未公開橄欖御園多層住宅3萬㎡1700渤海國(guó)際廣場(chǎng)商鋪26萬㎡外街一層：15000內(nèi)街一層：6000國(guó)貿(mào)新天地商鋪6萬多㎡，未開盤區(qū)域特征：老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為*商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域。產(chǎn)品狀況：住宅供給以110130平方米的三室兩廳為主，其次是85100平方米的兩室兩廳。三室兩廳109/122/137盛世春秋360套兩室兩廳112120銷售率達(dá)90%，剩余較多是頂層復(fù)式及大面積戶型。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)打造小區(qū)環(huán)境，以彌補(bǔ)區(qū)域環(huán)境差的劣勢(shì)。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況吉泰陽光花園1500套三室兩廳104/141/156銷售率達(dá)98%以上，其170以上的大戶型銷售緩慢。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調(diào)小。價(jià)格范圍：住宅16002550元/平方米主要客源：靠近行政中心的樓盤以*市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓盤則以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，此類樓盤多面向?yàn)I城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團(tuán)購。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況至尊門第580套三室兩廳115/129/131/152銷售率近80%，150平方米的3室2廳銷售較好。三室兩廳130現(xiàn)代城1200套兩室兩廳8494一期520套銷售達(dá)90%，二期約500套銷售60%，三期即將動(dòng)工。價(jià)格范圍：住宅14001500元/平方米主要客源：開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。樓盤的檔次多依賴于項(xiàng)目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢(shì)。三、*房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) *作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場(chǎng)顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，*房地產(chǎn)需求市場(chǎng)所受影響較小，而供給市場(chǎng)將會(huì)有一定的變化，未來12年市場(chǎng)將呈以下幾點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)：市場(chǎng)仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場(chǎng)發(fā)展緩慢未來較長(zhǎng)的一段時(shí)間，住宅仍將是*房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。住房供給迅速增長(zhǎng)，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈從右側(cè)0106年*商品房施工面積與竣工面積對(duì)照表可以看出，0104年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。這些樓盤地段均較偏遠(yuǎn)中心，價(jià)位中低，未來將集中放量，對(duì)*整體市場(chǎng)將產(chǎn)生較大的影響。而根據(jù)*近期城市規(guī)劃目標(biāo)，今后三年平均每年將增加5萬非農(nóng)業(yè)人口，需求面積至少100萬平方米以上，可見*實(shí)現(xiàn)近期規(guī)劃目標(biāo)的難度較大，未來市場(chǎng)供過于求的形勢(shì)較為明顯，市場(chǎng)消化壓力較大。中、小面積戶形將成為未來市場(chǎng)的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。第三篇 客戶群消費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談一、客戶群消費(fèi)需求調(diào)查分析為了更好地對(duì)項(xiàng)目有更為清晰和準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，也為了使項(xiàng)目的整體定位有科學(xué)依據(jù)，我們采用了抽樣問卷調(diào)查的方式對(duì)*的消費(fèi)者進(jìn)行入戶問卷及當(dāng)面訪問調(diào)查。 作廢問卷69份216。Q3 被調(diào)查者目前居住的住宅的面積（單位：平方米）被調(diào)查者目前居住的住宅的面積在“91－110平方米”的最多，%；現(xiàn)居住面積在111130平方米的占到9%，現(xiàn)居住面積在130平方米以上的比例也占到了12%。Q5 被調(diào)查者未來兩年內(nèi)計(jì)劃在何處購買商品住宅未來兩年內(nèi)計(jì)劃在“新區(qū)中心區(qū)域”購買商品住宅的最多，%,這說明新區(qū)經(jīng)過四五年的建設(shè)發(fā)展，已逐漸為人們所接受，盡管目前新區(qū)的配套仍待進(jìn)一步完善。Q7 被調(diào)查者購買的住宅的用途被調(diào)查者購買的住宅的用途絕大多數(shù)是“自己常住”，%，而投資、%，說明目前*消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資意識(shí)不強(qiáng)，從側(cè)面上也反應(yīng)了*房地產(chǎn)需求市場(chǎng)處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的正常狀況。這在一定程度上說明消費(fèi)者比較理性，在關(guān)注單價(jià)及總價(jià)的同時(shí)，最關(guān)注的是地理位置和周圍的自然環(huán)境，而被調(diào)查者對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、面積、朝向等產(chǎn)品自身品質(zhì)的關(guān)注度不高，這使得開發(fā)項(xiàng)目的檔次高低更多地受制于地段，單純想依靠提升產(chǎn)品品質(zhì)來提升項(xiàng)目檔次的難度較大。而交通動(dòng)線的設(shè)計(jì)也必須合理，給予居住者最大的行車、泊車便利。Q12 購房時(shí)被調(diào)查者首選幾層、次選幾層購房時(shí)被調(diào)查者首選3層的最多，%；次選2層的最多，%。其次是選擇15001800元/平方米的。Q16 如果購買的住宅配有大露臺(tái)/空中花園，是否會(huì)增加被調(diào)查者的購買可能性如果購買的住宅配有大露臺(tái)/空中花園，%的被調(diào)查者會(huì)增加購買可能性，%的被調(diào)查者選擇不一定。Q17 如果購買的住宅配有入戶花園，是否會(huì)增加被調(diào)查者的購買可能性如果購買的住宅配有入戶花園，%的被調(diào)查者會(huì)購買的可能性。因此在市場(chǎng)上，入戶花園受到的褒多于貶，成為很多中高檔樓盤的必備選擇之一。Q19 被調(diào)查者認(rèn)為住宅區(qū)應(yīng)采用何種景觀設(shè)計(jì)較好被調(diào)查者認(rèn)為住宅區(qū)應(yīng)采用的景觀設(shè)計(jì)較好的是“以中國(guó)傳統(tǒng)園林為主”的最多，%。這說明消費(fèi)者對(duì)于住宅各部分功能定位趨于合理，使用觀點(diǎn)更加科學(xué)。%的被調(diào)查者同意“單位住宅面積一定，餐廳不用太大，夠用即可”的觀點(diǎn)。Q24 如果住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，被調(diào)查者是否會(huì)選擇東西向如果小區(qū)內(nèi)住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，%的人不會(huì)選擇東西向。Q26 被調(diào)查者是否需要獨(dú)立的私人停車位%的被調(diào)查者認(rèn)為需要獨(dú)立的私人停車位。Q30 在發(fā)展商交房時(shí)，被調(diào)查者最喜歡什么樣的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)在發(fā)展商交房時(shí)，被調(diào)查者最喜歡的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)是“全屋簡(jiǎn)單裝修”的人數(shù)最多，%?？紤]到項(xiàng)目實(shí)際操作中的風(fēng)險(xiǎn)問題，應(yīng)盡量推廣使用一次性付款和銀行按揭的付款方式。被調(diào)查者對(duì)“鐘點(diǎn)服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，需要的人10%多一點(diǎn)（%，%）。被調(diào)查者對(duì)“送餐服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，%（%，%）。B、區(qū)域地塊認(rèn)知Q1 在*的幾個(gè)區(qū)域內(nèi)，被調(diào)查者認(rèn)為哪個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)最有發(fā)展前景在*的幾個(gè)區(qū)域內(nèi)，被調(diào)查者認(rèn)為“新區(qū)中心區(qū)域”的房產(chǎn)最有發(fā)展前景的人數(shù)最多，%。Q3 如果在中海公園南側(cè)開發(fā)高層空中別墅（帶空中花園），被調(diào)查者是否會(huì)考慮購買如果在中海公園南側(cè)開發(fā)高層空中別墅（帶空中花園），%的被調(diào)查者會(huì)考慮購買。老區(qū)人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新區(qū)，也是消費(fèi)者集中的區(qū)域，在項(xiàng)目的推廣過程中，需要特別注意對(duì)這一區(qū)域的覆蓋推廣。該部份群體因家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變（增加子女或子女即將成人），故而考慮二次置業(yè)。Q7 被調(diào)查者目前主要乘何種交通工具上下班被調(diào)查者目前主要以“摩托車”為交通工具上下班的人數(shù)最多，%；其次為“私人汽車”，%。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是*當(dāng)?shù)貨]有類似“齊魯晚報(bào)”這樣集時(shí)事、政治、經(jīng)濟(jì)、體育，娛樂為一體的綜合性報(bào)紙。Q10 被調(diào)查者最?？吹碾娨曨l道和電視節(jié)目最?？幢臼「髋_(tái)（包括齊魯）的人占到了被訪者的30%，體現(xiàn)了濃厚的本地文化意識(shí)。在未來項(xiàng)目選擇媒體途徑時(shí)，報(bào)紙和電視是不可或缺的。Q12 被調(diào)查者心目中理想的社區(qū)鄰里關(guān)系是怎樣的被調(diào)查者心目中理想的社區(qū)鄰里關(guān)系是“鄰居交往較多，親切友好”的人數(shù)最多，%；其次是“鄰里交往一般，融洽自然”，%的被調(diào)查者選擇此項(xiàng)。第一類需求者往往精打細(xì)算。Q1 *近幾年城市發(fā)展?fàn)顩r如何被調(diào)查者中認(rèn)為*近幾年城市發(fā)展很快的最多，高達(dá)被調(diào)查人數(shù)的78%。Q4 如果買房，更傾向于哪個(gè)區(qū)域被調(diào)查者如果買房，更傾向于新區(qū)中心區(qū)域的人數(shù)最多，%；其次是選擇新區(qū)北部區(qū)域。Q7 認(rèn)為*現(xiàn)在的房?jī)r(jià)如何（訪問人員誘導(dǎo)）在訪問人員的誘導(dǎo)下，%的人認(rèn)為*目前的房?jī)r(jià)一般，有超過一半（%）的人認(rèn)為*目前的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)高甚至過高。Q10 認(rèn)為未來的房?jī)r(jià)是否還會(huì)漲%的被調(diào)查者認(rèn)為未來房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。消費(fèi)需求調(diào)查總結(jié)l 消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)及年齡構(gòu)成：以年輕家庭居多，“未婚”、“已婚無小孩”、“已婚未成年子女同住”%；家庭人口3—%；消費(fèi)者年齡主要集中在22－35歲之間，%；35歲以上 %,購房需求中以中青年住房需求比例居高。l 購買意向：在住宅方面對(duì)“二居室”“三居室”的需求最多，面積集中在“70150平方米”，此類比例達(dá)80%以上，而其中對(duì)“90130平方米”的“三居室”的需求占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；消費(fèi)者對(duì)“150平方米以上”的“四室以上住宅”、“樓中樓”、“別墅”的需求較少，約占10%的比例。l 地塊認(rèn)知上，*市居民對(duì)中海周邊項(xiàng)目擁有較高的認(rèn)知度，在環(huán)境、位置等方面擁有較好的認(rèn)同度，本案可塑空間大。房地產(chǎn)業(yè)界：起步晚，這兩年才有較大的發(fā)展，現(xiàn)基本上屬于起步階段，開發(fā)的產(chǎn)品個(gè)性不強(qiáng)，特色不突出，檔次較低，但形勢(shì)尚好，項(xiàng)目逐年增多 ，銷售情況較好。您對(duì)新城區(qū)的未來發(fā)展趨勢(shì)有何看法？政府部門：是城市發(fā)展的重點(diǎn)，未來城市中心區(qū)。但人口密度低，商業(yè)氛圍較淡薄，且未來房地產(chǎn)供給量大，濱洲市場(chǎng)較小，消費(fèi)力有限，房地產(chǎn)的發(fā)展壓力大。②如果在此片區(qū)開發(fā)住宅小區(qū)你覺得應(yīng)該關(guān)注哪些問題？（房地產(chǎn)業(yè)界）如果開發(fā)住宅小區(qū)應(yīng)該注重項(xiàng)目整體的合理規(guī)劃，包括小區(qū)綠化、園林設(shè)計(jì)，提高整個(gè)小區(qū)居住品質(zhì)及戶型品質(zhì)，且配套要完善，服務(wù)要周到，價(jià)格要合理。④您對(duì)小區(qū)的建筑形式、戶型、景觀設(shè)計(jì)有何建議？政府部門：建筑風(fēng)格一定要新穎、現(xiàn)代、別致、以增強(qiáng)吸引力。⑥您認(rèn)為這個(gè)小區(qū)將會(huì)吸引哪些購房者的注意？政府部門：市內(nèi)老城區(qū)換房客戶群，周邊城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)業(yè)界：基本上為中高收入群，包括公務(wù)員，周邊縣區(qū)，擬進(jìn)城居住或經(jīng)商人員，老城區(qū)換房群將是主要。第四篇 項(xiàng)目分析與發(fā)展建議一、項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊條件（1）地段及交通本案位于黃河五路與渤海十九路交叉口東北角，臨近市政中心，屬*新區(qū)中心。（2）環(huán)境及景觀本案西側(cè)隔渤海十九路為中海公園，南隔黃河五路為魏橋多層宿舍小區(qū)，北臨中海家苑，東面為質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，地塊視野開闊，空氣及環(huán)境良好。但未來本案周邊配套及居住將隨著新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展將逐步完善與成型。而中海豪庭目前還剩70%房源，約400套住宅，包括商業(yè)近7萬平方米未售面積。周邊配套實(shí)驗(yàn)幼兒園，實(shí)驗(yàn)學(xué)院，北鎮(zhèn)中學(xué)等學(xué)校，其它配套欠缺主力賣點(diǎn)地段　新區(qū)環(huán)境　距北鎮(zhèn)中學(xué)等學(xué)校近