【正文】 ……………19七、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議……………………………………………………21九、戶型設(shè)計(jì)建議……………………………………………………………23第一節(jié) 福州市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)及政策分析過(guò)去一年樓市是伴隨著一系列的房產(chǎn)新政走過(guò)來(lái)的。2010年，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。2011年，國(guó)家為了恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)政策有一定的放松。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是城市化進(jìn)程的中堅(jiān)力量，未來(lái)發(fā)展前景是廣闊的。一、 福州與臨近市宏觀經(jīng)濟(jì)比較福州市作為福建省省會(huì)城市，有屬于海西經(jīng)濟(jì)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟾Ｖ菔锌側(cè)丝跀?shù)位居海西經(jīng)濟(jì)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)首位，有很多所高校為其提供人才，人才資源豐富。在今年四月份，成為推動(dòng)福州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。因此，城鎮(zhèn)居民收入水平可能阻礙房地產(chǎn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。出現(xiàn)此種現(xiàn)象的原因，一是受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響；二是20092010年開(kāi)發(fā)過(guò)大，尚有很大部分未消化；三是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高，市場(chǎng)需求旺盛，需求量大幅增長(zhǎng)。可以預(yù)見(jiàn)，在今年下半年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)另一個(gè)高峰。2011年地產(chǎn)調(diào)控是上半年緊下半年松，樓市到年底時(shí)將繼而轉(zhuǎn)旺。今年上半年，地產(chǎn)業(yè)所承受的資金壓力是漸漸增大了。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需健康發(fā)展，確實(shí)需要政府監(jiān)管了。經(jīng)調(diào)控“達(dá)成理性”后的樓市房?jī)r(jià)還是會(huì)持續(xù)上漲的。第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況地塊名稱(chēng)：工業(yè)路與二環(huán)路交叉口西南側(cè)地塊地塊位置：工業(yè)路與二環(huán)路交叉口西南側(cè)，分為B1B1B14三幅地塊整體出讓。B13地塊土地面積：45805平方米（）土地用途：商服用地【商業(yè)、商務(wù)辦公（兼容酒店）】、住宅用地、公共綠地、城市廣場(chǎng)用地容積率：≤商業(yè)形式：地上商業(yè)建筑面積不超過(guò)6萬(wàn)平方米，北側(cè)2棟高層塔樓應(yīng)建設(shè)為商務(wù)辦公（兼容酒店），建筑面積不低于4萬(wàn)平方米。建筑密度：≤ 40%建筑高度：≤30米二、公共設(shè)施狀況生活配套：寶龍城市廣場(chǎng)、萬(wàn)象、新華都、永輝超市、百安居、正在施工的紅星美凱龍、紅旗大飯店、好世界酒樓、牡丹大酒店、麗港大酒店、在建的北江濱CBD等。距離東街口商圈、閩江北岸中央商務(wù)區(qū)、萬(wàn)寶商圈，山姆會(huì)員店都僅有幾分鐘車(chē)程。景觀資源豐富。這些項(xiàng)目一方面是本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，另一方面則與本項(xiàng)目一起營(yíng)構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。 銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用合作社；交通狀況：119238283111931114等 小結(jié)：項(xiàng)目位于福州西二環(huán)路與寧化之路交匯處，處于工業(yè)路萬(wàn)寶商圈旁，正對(duì)規(guī)劃中祥坂片區(qū)臺(tái)西CBD。商務(wù)配套：（規(guī)劃中）閩江北岸中央商務(wù)區(qū)（五星級(jí)寫(xiě)字樓、酒店、省市文化機(jī)關(guān)、江濱觀景平臺(tái)等）；生活配套：家樂(lè)福、新華都、永輝超市等；教育配套：福州三十八中 、亞峰中心小學(xué)、 鰲峰洲小學(xué)?！　M建成的5A級(jí)高級(jí)寫(xiě)字樓共26層，12層為大堂，3層為酒店廚房、辦公。標(biāo)準(zhǔn)層面積900平方米。設(shè)置有5部客梯，1部消防梯。二層為國(guó)美電器賣(mài)場(chǎng)，百貨賣(mài)場(chǎng)及名品店。20臺(tái)專(zhuān)用電梯及23處專(zhuān)用樓梯供垂直交通使用。按照相關(guān)規(guī)劃，該酒店建筑面積約為37800平方米，高20層，14層為酒店裙房，520層為客房，共設(shè)6部客梯，2部消防梯。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500平方米。項(xiàng)目位于福州西二環(huán)路與寧化之路交匯處，處于工業(yè)路萬(wàn)寶商圈旁，正對(duì)規(guī)劃中祥坂片區(qū)臺(tái)西CBD。周邊商業(yè)氣氛濃烈：項(xiàng)目周邊寶龍城市廣場(chǎng)、萬(wàn)象城，緊鄰萬(wàn)寶商圈和規(guī)劃中的祥坂片區(qū)臺(tái)西CBD，周邊有繁榮的商業(yè)氛圍，有利于項(xiàng)目商鋪價(jià)值的提升，吸引更多的人流量，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯； 周邊配套設(shè)施齊全：由于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，此處有各種商務(wù)、休閑、酒店等較高檔次的設(shè)施。劣勢(shì)： 地塊形狀被分割多塊且不規(guī)則多邊角，整體規(guī)劃有局限性。在優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)里只列舉了可能會(huì)成為優(yōu)劣勢(shì)的各方面，其實(shí)其中各方面都是可以互相轉(zhuǎn)化的，視項(xiàng)目的具體情況加以歸類(lèi)。第五節(jié) 客戶分析有以下特征：（以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為住宅類(lèi)商品房）大多數(shù)人喜歡購(gòu)置新房調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占70％；二手房占21％，尚未決定占9％，主要以選購(gòu)新房為主。更喜歡自己裝修在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占50％，廚衛(wèi)裝修占24％，普通裝修占19％，精裝修占7％。最希望的面積區(qū)間希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。按揭的比例大約八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)福州住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。為了改善居住環(huán)境的占最主要部分；購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，大部分人都是大家一起出主意買(mǎi)房，并受業(yè)內(nèi)人士的建議影響。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。三、市場(chǎng)定位（開(kāi)發(fā)檔次）（1） 均價(jià)：17000元/M178。 均價(jià)：19500元/M178。 均價(jià)：17000元/M178。景觀資源豐富。同時(shí)由于我們?yōu)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)的高文化附加值，可以不斷發(fā)展提升項(xiàng)目的形象從而給客戶造成高檔物業(yè)的印象或總體評(píng)價(jià)成為一個(gè)中高檔樓盤(pán)。具體均價(jià)可根據(jù)屆時(shí)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行調(diào)整，低開(kāi)高走的方式有利于適應(yīng)市場(chǎng)上揚(yáng)的趨勢(shì)。－120 m178。處于塔尖的是少數(shù)所謂的金領(lǐng)階層，年齡通常在40歲以上，人稱(chēng)所謂的老板級(jí)人物。中產(chǎn)階級(jí)在現(xiàn)階段的中國(guó)是一個(gè)新崛起的強(qiáng)大的階層，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，主導(dǎo)著消費(fèi)的潮流，將影響中國(guó)未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化走向。（2）目標(biāo)消費(fèi)者的心理分析：民營(yíng)、私企老板個(gè)體戶：這類(lèi)消費(fèi)者主要是項(xiàng)目附近經(jīng)商的人士，其事業(yè)多在該區(qū)域，對(duì)該區(qū)域較為熟悉，加之手頭較為寬裕，有多余的錢(qián)進(jìn)行物業(yè)投資，希望籍此改變居住環(huán)境或增大居住面積。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國(guó)企中高層領(lǐng)導(dǎo)：這類(lèi)客戶年齡在35歲以上，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)?！?他們接受信息的渠道● 他們喜歡閱讀，對(duì)時(shí)尚生活非常敏感，因此經(jīng)常閱讀報(bào)紙、高檔雜志● 他們經(jīng)常在車(chē)內(nèi)收聽(tīng)廣播● 他們?cè)敢饨浑H，注重口碑● 他們因工作關(guān)系會(huì)常接觸網(wǎng)絡(luò)● 他們對(duì)現(xiàn)在居住條件不滿意的方面● 面積小，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好● 出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差● 設(shè)施不齊備，交通不方便● 樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化● 近馬路，噪音、污染● 和父母住一起，顯得擁擠● 他們心目中的理想居住環(huán)境● 園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動(dòng)空間，間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通● 完善的小區(qū)配套，最好有運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有最好由大的、聲譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒(méi)有閑雜人員出入，收費(fèi)也合理● 交通、購(gòu)物方便，希望附近就有公交車(chē)站，5分鐘內(nèi)就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū)● 鄰里之間和睦，相互關(guān)愛(ài)● 他們購(gòu)房的主要目的● 購(gòu)房目的以“首次置業(yè)滿足居住”和“再次置業(yè)改善住房條件”為主?！?科技觀隨著社會(huì)生活的發(fā)展和科技的進(jìn)步，未來(lái)生活將給人們帶來(lái)的是全方位的變化與世界同步的信息化，網(wǎng)絡(luò)化生活將使人們的生活具有更強(qiáng)的時(shí)代氣息，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中則應(yīng)敏感地預(yù)測(cè)這些變化給居住設(shè)計(jì)和人們的居住生活帶來(lái)的變化，唯其如此，方能保證居住區(qū)的生命力和社區(qū)居民的生活質(zhì)量。（2）建筑風(fēng)格本案也采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，以迎合市場(chǎng)的發(fā)展方向，同時(shí)將中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)格融入其中，形成一種全新的中國(guó)現(xiàn)代住宅。植物以色塊形式點(diǎn)綴其中，道路蜿蜒其中，打破直線的呆板，多用曲線，使之剛?cè)峤Y(jié)合，更具現(xiàn)代園林的特色。針對(duì)長(zhǎng)時(shí)間在園區(qū)生活的少年與老年人，建議修建不倒翁休閑長(zhǎng)廊……，為他們的生活增加歡樂(lè)場(chǎng)地。 道路兩側(cè)以及主要景觀處可配以庭院燈加以點(diǎn)綴，使其夜景更加迷人。四級(jí)綠化——組團(tuán)內(nèi)的庭院綠化。同時(shí)要使本項(xiàng)目體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)居住文化與現(xiàn)代特色相結(jié)合、以現(xiàn)代手法重新演繹的人文居住群落這樣的意境，強(qiáng)調(diào)獨(dú)特的建筑產(chǎn)品要注重內(nèi)在文化價(jià)值的原則。入大門(mén)處有一過(guò)渡空間，裝修時(shí)可以設(shè)計(jì)一個(gè)玄關(guān)，使整套房的私密性有很好的保證；客廳的空間獨(dú)立，盡量使其他房間房門(mén)不正對(duì)著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開(kāi)闊，并且廳出陽(yáng)臺(tái)向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳；廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡量集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開(kāi)。其中主臥室寬大，主臥室建筑面積為20平方米以上，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為12－18平方米。