【正文】 四房單位的比例不多。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎?！　≠?gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。這一方面說(shuō)明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。威脅： 周邊商業(yè)區(qū)越來(lái)越多，同類競(jìng)爭(zhēng)大；地塊工期緊，規(guī)劃要求嚴(yán)格，且周邊地鐵城尚未確定； 該區(qū)域已出讓眾多地塊，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。優(yōu)劣勢(shì)一般著重于項(xiàng)目的實(shí)體問(wèn)題。對(duì)申請(qǐng)人和建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案都有嚴(yán)格限制和約束。B14地塊沿工業(yè)路規(guī)劃紅線應(yīng)設(shè)置不小于10米寬的綠化帶，影響沿街商業(yè)。地塊面積大：地塊體量大且地下空間開(kāi)發(fā)潛力大，能開(kāi)發(fā)一個(gè)滿足客戶多功能需要的城市綜合體項(xiàng)目；周邊環(huán)境較好：由于周邊都是已建工程，有較嚴(yán)格整體規(guī)劃，井然有序，周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，環(huán)境多項(xiàng)目本省的影響不大。有眾多的學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，滿足購(gòu)房業(yè)主就醫(yī)、上學(xué)的普遍需求。項(xiàng)目周圍公交線路較多，且有望建地鐵口，四通八達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市。項(xiàng)目總地，規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑風(fēng)格匹配都市向上氣質(zhì)，與烏山、五一廣場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)對(duì)望，將臺(tái)西CBD壯闊建筑群盡收眼底，閩江北江濱沿線景觀更是一筆無(wú)價(jià)的財(cái)富。頂層設(shè)有總統(tǒng)套房，共有客房310套，建成后將是福建省檔次最高的酒店?？头繕?biāo)準(zhǔn)層數(shù)16層。地下二層為洗衣房、內(nèi)部食堂等配套房和設(shè)備房。一層到四層設(shè)置大堂、接待、商務(wù)中心、宴會(huì)廳、特色餐廳、會(huì)議室、游泳池、健身房、咖啡吧等功能用房?！〖磳⒔ㄔO(shè)的威斯汀高星級(jí)酒店是很大的一個(gè)亮點(diǎn)。室外設(shè)步行街，地上酒樓部分4層，其余為2層，主要為商業(yè)餐飲。五層為萬(wàn)達(dá)影城及百貨賣場(chǎng)及健身中心，商業(yè)綜合體部分每層設(shè)有17部專用自動(dòng)扶梯。三層為KTV、百貨賣場(chǎng)及名品店。商業(yè)街東側(cè)為5層，其中一層為娛樂(lè)門(mén)廳，國(guó)美電器賣場(chǎng)，百貨賣場(chǎng)及名品店。每層設(shè)有公寓24套。位于東側(cè)商業(yè)綜合體上方兩棟均為28層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平方米。設(shè)置有3部客梯，1部消防梯?！　OHO辦公樓共四棟，層高均為3米，其中西側(cè)商業(yè)步行街上方兩棟一棟28層，一棟29層。四層以上為辦公。地下機(jī)動(dòng)車位800個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位2500個(gè)，其中，除高星級(jí)酒店以外，寫(xiě)字樓建筑面積36700平方米，SOHO辦公樓建筑面積101000平方米，商業(yè)綜合體建筑面積95000平方米，商業(yè)步行街及酒樓建筑面積40000平方米，地下室超市15000平方米。公園配套：閩江公園、閩風(fēng)園、望龍園、繽紛園、白馬河公園。交通狀況：119238283111931114等 福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng):項(xiàng)目背景 開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置 臺(tái)江區(qū) 臺(tái)江鰲峰路31號(hào)江濱中大道北側(cè)、曙光路東側(cè)建筑規(guī)模 占地面積：49130平方米 建筑面積：389500平方米 規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑 建筑用途 普通住宅銷售價(jià)格 起始價(jià)：15000元/平方米 均價(jià)：17000元/平方米戶型面積: 一居23㎡60㎡配套設(shè)施周邊配套：福州花鳥(niǎo)市場(chǎng)；自身配套：商業(yè)、寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、國(guó)際影院等；配套設(shè)施臺(tái)江客運(yùn) 東南幼婦醫(yī)院 海峽銀行 花鳥(niǎo)市場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、會(huì)所、物業(yè)管理、永輝超市等銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用合作社；共建配套：公交站、派出所、鱷魚(yú)公園、臺(tái)江區(qū)鰲峰洲社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站交通狀況：10路 13路 88路 71路 126路 312路 16路 74路 109路 112路等。建九幢三層至33層的綜合樓,配套設(shè)施醫(yī)療配套：東南婦科醫(yī)院、惠好醫(yī)藥連鎖、 安康門(mén)診；銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用合作社；商業(yè)配套：萬(wàn)象城、寶龍城市廣場(chǎng)、福州花鳥(niǎo)市場(chǎng)、 金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及永輝超市。項(xiàng)目總地，規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑風(fēng)格匹配都市向上氣質(zhì)，與烏山、五一廣場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)對(duì)望，將臺(tái)西CBD壯闊建筑群盡收眼底，閩江北江濱沿線景觀更是一筆無(wú)價(jià)的財(cái)富。郵局：工業(yè)路郵政局、保興郵政局；公園配套：閩江公園、閩風(fēng)園、望龍園、繽紛園、白馬河公園。 生活配套：家樂(lè)福、新華都、永輝超市等；教育配套：華僑中學(xué)、第六中心小學(xué)、十四中、福四中、閩江大學(xué)、教育學(xué)院附中、寧化幼兒園、永光幼兒園均在本項(xiàng)目?jī)晒锓秶鷥?nèi)； 商業(yè)配套：萬(wàn)象城、寶龍城市廣場(chǎng)、天虹百貨、新華都百貨、正在興建的紅星美凱龍家居廣場(chǎng)等； 醫(yī)療配套：東南眼科醫(yī)院、福建省血液中心、江南水都地塊規(guī)劃醫(yī)院、西二環(huán)總院、省人民醫(yī)院、寧化診所、兒童福利院、福建醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院以及周邊各種藥店；項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)是本項(xiàng)目定位的主要參考和研究對(duì)象，為此，我們對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)研究與分析，以為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)。六、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況（圖片）：寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)況萬(wàn)象城周邊道路:工業(yè)路往西周邊道路:西二環(huán)路往北周邊公交:東南眼科醫(yī)院站第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查目前，在項(xiàng)目周邊有正榮潤(rùn)城、萬(wàn)科上海新村、烏山榮域、城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等已建或在建項(xiàng)目。周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，在鋼筋水泥的市中心能擁有這樣的環(huán)境優(yōu)勢(shì)的地段，實(shí)為不可多得。商業(yè)配套成熟，交通四通八達(dá)，景觀豐富，周邊文化教育生活配套齊全，未來(lái)隨著楊橋新村二期、陸莊、烏山西路福大片、北江濱CBD的建設(shè)，該地塊區(qū)位價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線更是有望將地鐵口開(kāi)設(shè)在地塊附近，充分體現(xiàn)了其良好的交通通達(dá)性。三、交通道路體系狀況該地塊位于西二環(huán)路與工業(yè)路交界處，附近設(shè)有萬(wàn)象城站、寶龍站、祥坂站、東南眼科站，有眾多公交路線過(guò)經(jīng)過(guò)，而且地塊處于金山大橋和尤溪洲大橋之間，交通便利。 教育配套：福州市工業(yè)路小學(xué)、福州十四中、福州四中、福州華僑中學(xué)、福州日升中學(xué)、福州祥板小學(xué)、福州大學(xué)、楊橋中學(xué)、楊橋幼兒園、黎明中學(xué)、黎明職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鳳凰音樂(lè)學(xué)校、中興信息技術(shù)職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校。B14地塊土地面積：22019平方米（）土地用途：商服用地、公共綠地、城市廣場(chǎng)用地容積率：≤商業(yè)形式：在滿足交通、停車等相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)前提下，可開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)建筑面積不超過(guò)6000平方米；地下商業(yè)建筑面積單列，不計(jì)入容積率；地上、地下商業(yè)應(yīng)為集中式。在滿足交通、停車等相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)前提下，可開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)建筑面積不超過(guò)15000平方米；地下商業(yè)建筑面積單列，不計(jì)入容積率；地上、地下商業(yè)應(yīng)為集中式。建筑密度：≤ 40%建筑高度：擬建2棟高層塔樓，建筑高度分別為1451580100米。土地總面積：95412㎡（約143畝）土地用途：住宅用地、商服用地、公共用地出讓年限：商服用地年住宅用地70、年公共用地50年地塊總價(jià)：183800萬(wàn)元項(xiàng)目所屬公司：蘇寧電器集團(tuán)有限公司樓面價(jià)：6421元/㎡分副情況：B11地塊土地面積：27588平方米（）土地用途：商服用地【商業(yè)（兼容商務(wù)辦公、酒店）】、住宅用地容積率：≤商業(yè)形式：?？傊?，地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性后，房?jī)r(jià)還是要慢漲的，不漲就是失去了市場(chǎng)方向。去冬今春，政府對(duì)地產(chǎn)監(jiān)管的目標(biāo)是通過(guò)抑制不合理需求實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，不是直接打壓合理的房?jī)r(jià)，限購(gòu)也是臨時(shí)的。筆者判斷：今冬明春中央政府一定會(huì)適度放寬地產(chǎn)調(diào)控的。但調(diào)控轉(zhuǎn)型需求過(guò)程，不是一時(shí)半會(huì)能達(dá)成目標(biāo)，估計(jì)第三輪或更強(qiáng)勁的調(diào)控會(huì)導(dǎo)致今年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的衰退。由于今年上半年極可能是加息密集，樓市就會(huì)進(jìn)入資金從緊期，加上限購(gòu)，必導(dǎo)致去年投機(jī)成份較重的一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)有些下降微調(diào)，而三線或以下城市的住房市場(chǎng)需求量雖有減少，但受其剛性需求量大的作用，其銷售量還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也可保持或繼續(xù)在上升通道中。那么，今年地產(chǎn)資金偏緊、樓市銷量下降基本成定局的情形下，房開(kāi)公司的策略應(yīng)是適當(dāng)收縮擴(kuò)張的力度并苦練內(nèi)功、創(chuàng)新發(fā)展；也可在一二線重點(diǎn)城市收縮后向剛性需求占主導(dǎo)地位的三四線城市邁進(jìn)，三四線城市無(wú)論是如何調(diào)控，仍然是今年地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)。2011年的房開(kāi)公司策略應(yīng)是適當(dāng)收縮擴(kuò)張的力度并苦練內(nèi)功、創(chuàng)新發(fā)展。今年政府對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的目的，就是通過(guò)全面監(jiān)管適度抑制投機(jī)行為，把地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常的剛需消費(fèi)市場(chǎng)中，通過(guò)抑制流動(dòng)資金量和限量購(gòu)房消費(fèi)來(lái)平穩(wěn)住房?jī)r(jià)。以上因素務(wù)必會(huì)將一些住宅市場(chǎng)投資份額轉(zhuǎn)向更加專業(yè)的商業(yè)領(lǐng)域。三、2011年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向（1）新國(guó)八條要點(diǎn)，一季度向社會(huì)公布，增加公共租賃住房供應(yīng)，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅%，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，閑置土地及時(shí)收回使用權(quán)，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停