【正文】 園等）： 2500㎡ 普通住宅： 172500㎡ 公寓（酒店式、商務(wù)公寓）： 38400㎡ 集中商業(yè)： 41000㎡ 商 業(yè) 街： 4000㎡ 方案二基本數(shù)據(jù)指標(biāo)： 交通規(guī)劃 2 交通組織規(guī)劃原則 ?以車行道為主交通骨架，步行系統(tǒng)為交通骨架的延續(xù)，組成人車分流的交通系統(tǒng) 。 人流量通達(dá)性較佳的西側(cè)及商業(yè)內(nèi)街全部布置街鋪，面積約為 5400㎡。集中商業(yè)面積約為 12600㎡，設(shè)計成兩層裙樓。 集中商業(yè) 12600㎡ 酒店 27000㎡ 公寓， 38400㎡， 825套 商業(yè)街 5400㎡ 住宅， 172500㎡， 1442套 總建筑面積： 261000㎡ 住宅面積： 210900㎡ 商業(yè)面積： 45000㎡ 其他（幼兒園等）： 2500㎡ 普通住宅： 172500㎡ 公寓（酒店式、商務(wù)公寓）： 38400㎡ 酒 店： 27000㎡ 集中商業(yè)： 12600㎡ 商 業(yè) 街： 5400㎡ 方案一基本數(shù)據(jù)指標(biāo)： 鳥瞰動畫 商業(yè)交通路線，內(nèi)街可設(shè)置成曲線形 最大限度利用室外交通引導(dǎo)人流至商業(yè)內(nèi)部，并且室外交通與周邊 商業(yè)、社區(qū)有極好的互動。 方案一： 集中商業(yè)＋街鋪＋酒店＋公寓（商務(wù)、酒店式）＋住宅 針對不同的商業(yè)價值思考，設(shè)計兩種基本布局參考方案： ?以酒店為商業(yè)價值標(biāo)竿 ，提升產(chǎn)品價值，拉升產(chǎn)品品質(zhì)；以集中商業(yè)做為配套，滿足項目及區(qū)域消費需求。 ?設(shè)計樓王產(chǎn)品，樹立產(chǎn)品價值標(biāo)竿 。 住宅整體以三房、四房為主，強(qiáng)調(diào)居住的純粹與舒適 ，三房至四房由馬路沿線向小區(qū)內(nèi)鋪開，可規(guī)避部分噪音影響。規(guī)劃合理的 集中商業(yè) 既可做為酒店配套之一，又可以成為輻射項目乃至周邊區(qū)域的 龍頭商業(yè) ；同時，商業(yè)的集中布置降低了住宅部分的容積率，有利于住區(qū)環(huán)境的營造，保證居住環(huán)境的舒適性。 ?動區(qū) —— 商業(yè)集中區(qū) —— 龍華新城的龍頭 。 本項目建筑布局思路： 綜合文化服務(wù)中心 幼兒園 商業(yè) 商業(yè) 整體規(guī)劃平面圖 靜區(qū)： 住宅集中區(qū) 25－ 28層高層單位，品味四房 為主 22層高層 樓王 單位， 闊綽四房 +空中大院 12層（ 11＋ 1）小高層單位， 三房 為主 動區(qū)： 公建集中區(qū) 五星級酒店 公寓 商務(wù)公寓 酒店式公寓 規(guī)劃設(shè)計說明： ?地塊三面臨路，噪音等問題較為明顯，為提升地塊價值，保證地塊的純粹性，整體規(guī)劃設(shè)計 動靜分區(qū) 。 小高層住宅： 形成良好街區(qū)生活氛圍為重點，將街道、出入口與建筑結(jié)合起來；重點考慮室外景觀與室內(nèi)空間的融合與滲透；體現(xiàn)小區(qū)的空間布局上的層次感，作為小區(qū)的主要產(chǎn)品之一在空間起過度作用， 同時阻擋噪音及外圍的環(huán)境干擾。 ?建筑布局保證景觀視線的通透性 ； ?風(fēng)向考慮、林蔭利用、高層布置情況； ?項目整體空間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，體現(xiàn)整體感； ?在建筑空間布局上居住建筑主要朝向為南北朝向為主，應(yīng)盡量做到南北通透，視野開闊，同時沿風(fēng)向的層高是逐步上升 ； ? 建筑空間的布局應(yīng)與園林景觀相結(jié)合，二者相互呼應(yīng)，相得益彰； ? 建筑空間的布局應(yīng)表現(xiàn)出社區(qū)聚居形態(tài)及文化內(nèi)涵，為社區(qū)居民提供生活、休閑、娛樂和交際的場所。 ?創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計 提升檔次及產(chǎn)品附加值。 各物業(yè)形象定位 / 住宅 2 各物業(yè)形象定位 / 酒店 2 “大家”與星河丹堤的“官邸”呼應(yīng) 各物業(yè)形象定位 / 酒店公寓 2 各物業(yè)形象定位 / 商務(wù)公寓 2 各物業(yè)形象定位 / 商業(yè) 2 案 名 建 議 3 星河龍盤 傳承星河品牌，緊扣地情，適合 Living綜合體，新穎、高貴、大氣 物業(yè)發(fā)展建議 叁 規(guī)劃設(shè)計建議 一 物業(yè)重點建議 二 規(guī)劃設(shè)計建議 一 整體規(guī)劃 1 交通規(guī)劃 2 景觀規(guī)劃 3 規(guī)劃設(shè)計思考 ?關(guān)口要塞，交通便捷 ,昭示性強(qiáng)； ?立交及 四面 臨路 ，噪音問題明 顯 ,不利于居住 ； ?容積率高 ； ?單面靠街，大面積商業(yè)難于分布； ?地塊狹長，商業(yè)氣氛較分散。 ?考慮到本案為 “全生活綜合體” ，各物業(yè)間存在 “價值相互提升” ，比一般項 目售價高出 1020%，預(yù)計本案住宅 2023年初的開盤價為： 公寓價格定位 / 市場比較測算 2 類型 本案 金中環(huán) 金地 名津 鼎誠 國際 華強(qiáng) 廣場 新亞洲 萬軒 國際 華爾登 府邸 均價 —— 21000 18000 19000 18500 17500 16000 15000 位置 17 21 19 18 20 19 18 17 配套 13 15 10 15 15 15 12 11 交通 15 18 13 14 17 16 15 14 設(shè)計 12 14 11 13 12 11 12 12 戶型 18 17 16 19 17 17 19 17 景觀 5 7 7 4 4 3 6 6 物管 20 21 18 18 17 17 18 20 合計 100 113 94 101 102 98 100 97 修正 —— 23730 16920 19190 18870 17150 16000 14550 權(quán)重 —— 14 15 15 10 13 15 18 加權(quán)均價 17875 3322 2538 2879 1887 2230 2400 2619 元 /㎡ ? 前表參考項目主要為 關(guān)內(nèi)的高檔酒點公寓和商務(wù)公寓 ，價格有一定偏高， 但未來近 2年里，龍華房價有較大漲幅，因此可抵消項目開盤前的價格漲幅。 價 格 定 位 四 住宅價格定位 2 公寓價格定位 3 價格定位思路 1 區(qū)域內(nèi)典型項目 區(qū)域房價發(fā)展趨勢 項目價值 本案價格 其它區(qū)域參考項目 價格定位思考 1 住宅價格定位 / 市場比較測算 2 類型 本案 梅隴鎮(zhèn) 七里香 紅樹灣 御景東方 金域藍(lán)灣 香蜜湖 1號 星河丹堤 均價 —— 10000 8800 24000 16000 24000 26000 20230 位置 13 11 11 17 16 17 17 15 配套 12 9 9 10 11 10 13 10 交通 11 9 9 10 10 11 10 11 設(shè)計 17 19 15 18 17 19 19 18 戶型 16 14 15 18 18 19 19 19 景觀 18 13 13 21 21 23 22 22 物管 13 12 11 13 12 13 13 12 合計 100 87 83 107 105 112 113 107 修正 —— 8700 7304 25680 16800 26880 29380 2140 權(quán)重 —— 15 14 12 13 14 14 18 加權(quán)均價 19322 1305 1023 3082 2184 3763 4113 3852 注：金地 層高 ? 街鋪 為更有利于商家的自主性，充分提高商鋪的價值， 建議街鋪層高設(shè)為 68m，可讓商戶裝修出 2層。 酒店戶型定位 / 戶型參考 3 酒店 主力戶型 配套設(shè)施 丹楓白露 高級套房（ 54m2） 迷你吧、健身中心、商務(wù)廊、圖書室，24小時貼身管家服務(wù) 商務(wù)套房（ 69m2） 開放式商務(wù)套房（ 69m2） 東方銀座 標(biāo)房（ 40— 60m2） 全套家用電器、家具 套房（ 60 m2） 麗灣酒店 單標(biāo)（ 4046m2） 商務(wù)中心、咖啡廳、中西餐廳、 KTV、夜總會、會議廳 雙標(biāo)（ 60m2） 套房（ 84 m2） 景軒酒店 標(biāo)準(zhǔn)單人房（ 23m2） 維也納夜總會、 VIP私人貴賓房、健身中心、游泳池、桑拿、美容美發(fā) 高級雙人房（ 32m2） 豪華雙人房（ 36/40m2） 豪華套房（ 56m2） 單標(biāo)面積主要集中在 25～ 45㎡ ， 雙標(biāo)面積集中在 35～ 60㎡ ， 套房面積在 55～ 70㎡ 酒店戶型定位 / 戶型定位 3 類型 客房面積 套數(shù) 客房總面積 面積比例 配套設(shè)施 單標(biāo) 30 ㎡ 120 3600 ㎡ 31% 大堂、餐廳、KTV夜總會、桑拿、商務(wù)中心、會議室等 雙標(biāo) 45 ㎡ 50 2250 ㎡ 19% 套房 60 ㎡ 30 1800 ㎡ 15% 總統(tǒng)套房 200 ㎡ 20 4000 ㎡ 34% 合計 220 11650 ㎡ 100% 15350㎡ 酒店總面積 27000㎡ 將酒店的 客房總面積 控制在 ㎡ ， 則酒店 客房總數(shù) 約為 220間 ， 客房面積 11650㎡ ， 酒店配套 設(shè)施的面積約 為 15350㎡ ，得出酒店的總建筑面積約為 27000㎡ 鋪位面積定位 4 面積 ? 街鋪 根據(jù)我司租售經(jīng)驗， 商鋪進(jìn)深在 810米，面寬在 46米時比較受商家青睞，也就是面積為 3050平方米左右為佳。 參考市場數(shù)據(jù)，考慮本項目的位置因素，建議本項目 酒店規(guī)模約為 ，客房數(shù)約為 200250間。 商業(yè)客戶定位 / 消費者 5 核心消費群： CLD的居住人群 （在二線拓展區(qū)置業(yè)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)、附近區(qū)域企業(yè)管理者、富足的原住民） 次要消費圈： 龍華其它區(qū)域客戶 （老城區(qū)） 輻射消費圈： 坂田、福田、 觀瀾、東莞等 隨機(jī)消費圈： 新客站、地鐵等帶來港澳及全國的外來游客 新龍華商圈的崛起 交通樞紐的形成 CBD配套生活區(qū) CLD 近關(guān)口區(qū)區(qū)位優(yōu)勢 戶 型 定 位 三 住宅戶型定位 1 公寓戶型定位 2 酒店戶型定位 3 鋪位面積定位 4 市場需求 項目定位 戶型定位 低密度 高層豪宅 片區(qū)需求戶型有走大、趨高檔態(tài)勢 競品定位 片區(qū)將呈 ” 90/70”局面，大戶型將呈稀缺品 住宅戶型定位 / 基本思考 1 項目借鑒 區(qū)域內(nèi)及其它區(qū) 域可參考項目 住宅戶型定位 / 戶型參考 1 中信紅樹灣 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 三房 167194㎡ 24% 四房 202271㎡ 70% 復(fù)式 197531㎡ 6% 金地梅隴鎮(zhèn) 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 二房 7479㎡ 15% 三房 95115㎡ 67% 四房 130143㎡ 18% 城投七里香榭 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 二房 7391㎡ 34% 三房 97111㎡ 52% 四房 130140㎡ 14% 金域藍(lán)灣 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 小三房 112133 ㎡ 59% 大三房 158168 ㎡ 39% 復(fù)式 218252㎡ 2% 龍華戶型有走大趨勢；關(guān)內(nèi)高層豪宅以三房、四房為主力戶型 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 面積比例 套數(shù) 精致三房 95110 ㎡ 10% 20% 7% 144 舒適三房 120130㎡ 10% 8% 144 品位四房 131144 ㎡ 55% 78% 50% 794 闊綽四房 160200 ㎡ 23% 24% 332 空中大院 280350㎡ 2% 11% 28 合計 100% 100% 1442 住宅戶型定位 1 公寓戶型定位 / 戶型參考 2 金中環(huán)酒店公寓 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 單房 29㎡ 40% 一房 4663㎡ 51% 二房 82114㎡ 9% 金中環(huán)商務(wù)公寓 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 一房 4553㎡ 55% 二房 7594㎡ 21% 三房 123156㎡ 24% 金茂禮都（酒店公寓） 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 單房 2337㎡ % 一房 4048㎡ % 兩房 6062㎡ % 主力戶型為小面積的單房、一房、二房，三者占比達(dá) 80%以上 鼎誠國際（商務(wù)公寓） 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 Studio 6689㎡ 50% Loft 90109㎡ 15% Ofice 110129㎡ 9% 復(fù)式 130325㎡ 16%