【正文】 用途的選擇中，自住占 60％，投資占 32％，為親友占 4％，為度假占 3％，其他占 1％。 第五節(jié) 客戶 分析 有以下特征：（以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為住宅類商品房） 大多數(shù)人喜歡 購置新房 調(diào)查結(jié)果反映出 ，打算選購新房占 70％；二手房占 21％，尚未決定占 9％，主要以選購新房為主。 機會： 城市發(fā)展核心商業(yè)圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，能提供龐大的客源； 起始樓面價相對較低，有較大的利潤空間 地鐵二號線將助推地塊區(qū)位價值。 在優(yōu)勢和劣勢里只列舉了可能會成為優(yōu)劣勢的各方面，其實其中各方面都是可以互相轉(zhuǎn)化的，視 項目的具體情況加以歸類。 B14地塊限高 30米， B14地塊應(yīng)在 2020年底前結(jié)構(gòu)封頂； B1 B11地塊內(nèi) 100米以下建筑應(yīng)于 2020年 6月 30日前結(jié)構(gòu)封頂、超過 100米的建筑應(yīng)于 2020年底前結(jié)構(gòu)封頂，時間比較倉促。 劣勢： 地塊形狀被分割多塊且不規(guī)則多邊角，整體規(guī)劃有局限性。 生活氛圍： 項目周圍有眾多小區(qū)林立，較大的購物廣場以及眾多的超市，金融機構(gòu)齊全，由于已形成商業(yè)圈帶來人流量，生活氛圍濃烈。 周邊商業(yè)氣氛濃烈：項目周邊寶龍城市廣場、萬象城， 緊鄰萬寶商圈和規(guī)劃中的祥坂片區(qū)臺西 CBD，周邊有繁榮的商業(yè)氛圍，有利于項目商鋪價值的提升，吸引更多的人流量， 區(qū)位優(yōu)勢 十分 明顯； 周邊配套設(shè)施齊全：由于項目區(qū)位優(yōu)勢，此處有各種商務(wù)、休閑、酒店等較高檔次的設(shè)施。 第四節(jié) 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越： 地塊東北面和西面緊鄰西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，沿街商業(yè)面積比重大； 交通便利：項目所在區(qū)域交通條件便利，屬于二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。 項目位于福州西二環(huán)路與寧化之路交匯處，處于工業(yè)路萬寶商圈旁，正對規(guī)劃中祥坂片區(qū)臺西 CBD。每層 18個標(biāo)準(zhǔn)間， 2套標(biāo)準(zhǔn)套間?？头繕?biāo)準(zhǔn)層數(shù) 16層。地下二 層為洗衣房、內(nèi)部食堂等配套房和設(shè)備房。一層到四層設(shè)置大堂、接待、商務(wù)中心、宴會廳、特色餐廳、會議室、游泳池、健身房、咖啡吧等功能用房。 即將建設(shè)的威斯汀高星級酒店是很大的一個亮點。室外設(shè)步行街，地上酒樓部分 4層，其余為 2層，主要為商業(yè)餐飲。五層為萬達(dá)影城及百貨賣場及健身中心，商業(yè)綜合體部分每層設(shè)有 17部專用自動扶梯。三層為 KTV、百貨賣場及名品店。商業(yè)街東側(cè)為 5層，其中一層為娛樂門廳，國美電器賣場，百貨賣場及名品店。每層設(shè)有公寓 24套。位于東側(cè)商業(yè)綜合體上方兩棟均為 28層，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1200平方米。設(shè)置有 3部客梯， 1部消防梯。 SOHO 辦公樓共四棟，層高均為 3米，其中西側(cè)商業(yè)步行街上方兩棟一棟 28層，一棟 29層 。四層以上為辦公。地下機動車位 800個，非機動車位 2500個，其中，除高星級酒店以外，寫字樓建筑面積 36700平方米， SOHO 辦公樓建筑面積 101000平方米，商業(yè)綜合體建筑面積95000平方米，商業(yè)步行街及酒樓建筑面積 40000平方米，地下室超市 15000平方米。 交通狀況： 11 9 2 3 8 2 8 3 1 11 9 3 1114等 福州金融街萬達(dá)廣場 : 項目背景 開發(fā)商 ： 萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 項目位置 臺江區(qū) 臺江鰲峰路 31號江濱中大道北側(cè)、曙光路東側(cè) 建筑規(guī)模 占地面積： 49130 平方米 建筑面積： 389500 平方米 規(guī)劃有 2833層高層建筑， 5幢新古典主義經(jīng)典建筑 建筑用途 普通住宅 銷售價格 起始價： 15000 元 /平方米 均價： 17000 元 /平方米 戶型面積 : 一居 23 ㎡ 60 ㎡ 配套設(shè)施 周邊配套：福州花鳥市場；自身配套：商業(yè)、寫字樓、五星級酒店、國際影院等； 銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用合作社； 公園配套：閩江公園、閩風(fēng)園、望龍園、繽紛園、白馬河公園。 紅星苑 項目背景 開發(fā)商 ： 福州江濱建設(shè)開發(fā)公司 項目位置 臺江區(qū) 臺江東臨光明路，西靠連江南路、鰲峰大橋，南鄰鰲峰路，北鄰鰲港路 銷售價格 起始價： 14000元 /平方米 均價： 17000元 /平方米 建筑規(guī)模 占地面積： 106026 平方米 建 筑面積： :491200 平方米 建筑用途 普通住宅 擬建 18 層至 35 層集住宅、寫字樓、商場、文化中心、會所等功能的大型高層建筑群，總建筑面積 萬平方米，包括有 16 座住宅、 1 座幼兒園、 3 層商場及 2 座 27層商務(wù)寫字樓。 商務(wù)配套：（規(guī)劃中）閩江北岸中央商務(wù)區(qū)（五星級寫字樓、酒店、省市文化機關(guān)、江濱觀景平臺等）； 生活配套：家樂福、新華都、永輝超市等； 9 教育配套： 福州三十八中 、亞峰中心小學(xué)、 鰲峰洲小學(xué)。 水晶花園 項目背景 開發(fā)商 ： 福建匯泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置 臺江區(qū) 鰲峰路北側(cè) 建筑規(guī)模 建筑面積： 160867 平方米 建筑用途 普通住宅 銷售價格 起始價： 15000元 /平方米 均價： 17000元 /平方米 面積戶型 主力面積： 65135 設(shè)有商鋪，一幢三層高的幼兒園。 交通狀況： 11 9 2 3 8 2 8 3 1 11 9 3 1114等 小結(jié)： 項目位于福州西二環(huán)路與寧化之路交匯處，處于工業(yè)路萬寶商圈旁，正對規(guī)劃中祥坂片區(qū)臺西 CBD。 項目周邊的樓盤是本項目定位的主要參考和研究對象，為此，我們對周 邊項目進(jìn)行專項研究與分析，以為本項目定位提供參考依據(jù)。 六 、現(xiàn)場實際情況（圖片） ： 寶龍城市廣場 項目現(xiàn)場實況 萬象城 周邊道路 :工業(yè)路往西 周邊道路 :西二環(huán)路往北 周邊公交 :東南眼科醫(yī)院站 第三節(jié) 區(qū)域個案調(diào)查 目前，在項目周邊有正榮潤城、萬科上海新村、 烏山榮域 、城市綜合體萬達(dá)廣場等已建或在建項目。周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，在鋼筋水泥的市中心能擁有這樣的環(huán)境優(yōu)勢的地段，實為不可多得。商業(yè)配套成熟，交通四通八達(dá)，景觀豐富，周邊文化教育生活配套齊全，未來隨著楊橋新村二期、陸莊、烏山西路福大片、北江濱 CBD 的建設(shè)，該地塊區(qū)位價值將得到進(jìn)一步提升。規(guī)劃中的地鐵二號線更是有望將地鐵口開設(shè)在地塊附近，充分體現(xiàn)了其良好的交通通達(dá)性。 三、交通道路體系狀況 該地塊位于西二環(huán)路與工業(yè)路交界處，附近設(shè)有萬象城站、寶龍站、祥坂站、東南眼科站，有眾多公交路線過經(jīng)過，而且地塊處于金山大橋和尤溪洲大橋之間，交通便利。 教育配套 ：福州市工業(yè)路小學(xué)、福州十四中、福州四中、福州華僑中學(xué)、福州日升中學(xué)、福州祥板小學(xué)、福州大學(xué)、楊橋中學(xué)、楊橋幼兒園、黎明中學(xué)、黎明職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鳳凰音樂學(xué)校、中興信息技術(shù)職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校。 B14地塊 土地面積 ： 22019平方米（合 ） 土地用途 ： 商服用地、公共綠地、城市廣場用地 容積率 ： ≤ 商業(yè)形式 ： 在滿足交通、停車等相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)前提下，可開發(fā)的地下商業(yè)建筑面積不超過6000平方米；地下商業(yè)建筑面積單列，不計入容積率；地上、地下商業(yè)應(yīng)為集中式。在滿足交通、停車等相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)前提下，可開 6 發(fā)的地下商業(yè)建筑面積不超過 15000平方米；地下商業(yè)建筑面積單列，不計入容積率；地上、地下商業(yè)應(yīng)為集中式。 建筑密度 ： ≤ 40% 建筑高度 ： 擬建 2棟高層塔樓，建筑高度分別為 14515 80100米。 土地 總 面積 ： 95412 ㎡（約 143 畝） 土地用途 ： 住宅用地 、 商服用地 、 公共用地 出讓年限 ： 商服用地 年住宅用地 70、 年公共用地 50年 地塊總價： 183800萬元 項目所屬公司： 蘇寧電器集團(tuán)有限公司 樓面價 ： 6421 元 /㎡ 分副情況： B11地塊 土地面積 ： 27588平方米（合 ） 土地用途 ： 商服用地【商業(yè)（兼容商務(wù)辦公、酒店）】、住宅用地 容積率 ： ≤ 商業(yè)形式 ： 地上商業(yè)建筑面積不超過 ?？傊?，地產(chǎn)市場回歸理性后，房價還是要慢漲的，不漲就是失 5 去了市場方向。去冬今春，政府對地產(chǎn)監(jiān)管的目標(biāo)是通過抑制不合理需求實現(xiàn)市場轉(zhuǎn)型，不是直接打壓合理的房價，限購也是臨 時的。筆者判斷：今冬明春中央政府一定會適度放寬地產(chǎn)調(diào)控的。但調(diào)控轉(zhuǎn)型需求過程，不是一時半會能達(dá)成目標(biāo)，估計第三輪或更強勁的調(diào)控會導(dǎo)致今年的中國經(jīng)濟產(chǎn)生較大的衰退。由于今年上半年極可能是加息密集，樓市就會進(jìn)入資金從緊期，加上限購，必導(dǎo)致去年投機成份較重的一二線重點城市房價會有些下降微調(diào)，而三線或以下城市的住房市場需求量雖有減少，但受其 剛性需求量大的作用，其銷售量還會持續(xù)增長，房價也可保持或繼續(xù)在上升通道中。那么，今年地產(chǎn)資金偏緊、樓市銷量下降基本成定局的情形下，房開公司的策略應(yīng)是適當(dāng)