【正文】 全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。216。 城區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃近期2010年城市人口規(guī)模為60萬，用地規(guī)模為72平方公里；遠(yuǎn)期（2020年），人口100萬以上，用地108平方公里。216。 遠(yuǎn)景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略：南跨、北擴、東連、西進(jìn)。形成“一心、兩軸、四區(qū)、一個基面”的總體布局?！耙恍摹睘?市主城區(qū)由商務(wù)中心、行政中心、文化中心、體育中心等構(gòu)成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個基面”是指以繞*主城區(qū)的“四環(huán)五?！鄙鷳B(tài)工程為基礎(chǔ)，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風(fēng)光，形成整個*城區(qū)的綠色基面，使*城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。*市宏觀環(huán)境總結(jié)l 作為省經(jīng)濟(jì)后發(fā)型城市，*市在“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民生活水平逐年提高，消費水平與消費能力得以提高與增強。特別是隨著*城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，城市影響力與輻射力得到較大的提升，這為處于起步階段的*房地產(chǎn)業(yè)帶來較好的發(fā)展機會。l 根據(jù)城市規(guī)劃，*市在未來三年內(nèi)，城區(qū)人口將增加15萬，，這一數(shù)量人口將主要從兩方面增加：一是繼續(xù)擴大城市規(guī)模，提高城市化率；二是吸引下轄縣鎮(zhèn)及外來人口。從當(dāng)前*市的發(fā)展?fàn)顩r來看，實現(xiàn)這一目標(biāo)具有一定的難度。但可以看出*市未來住房需求將快速增長，未來幾年，*房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。l 在*新區(qū)建設(shè)、老區(qū)改造同時開展的階段，老區(qū)以完善的配套、便利的生活環(huán)境吸引了大部分中、低端居住群；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質(zhì)的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。本案在城市規(guī)劃的利好環(huán)境下，具有較好的發(fā)展空間。第二篇 *房地產(chǎn)市場狀況一、*房地產(chǎn)市場總體情況*房地產(chǎn)發(fā)展總述翻開*城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，*市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與*新城市的規(guī)劃和建設(shè)同步的，但*房地產(chǎn)的市場化程度仍然滯后。在2004年以前，*市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的形態(tài)表現(xiàn)為團(tuán)體購房及集資建房，只有少部分房子進(jìn)入市場流通領(lǐng)域，當(dāng)時市場銷售價格在全省排名也非常后，只有8001200元/平方米。造成房價如此低的原因當(dāng)中，除受當(dāng)?shù)鼐用袷杖搿⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素的影響之外，主要原因就是房地產(chǎn)市場化程度太低。當(dāng)時房地產(chǎn)市場價格的確定，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)集資建房時的大致成本來定的，而不是根據(jù)市場上的供給需求來定價的。因此，定價反映的不是當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展水平。進(jìn)入2004年后，*城市發(fā)展非常迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。*市政府為籌集更多的資金投入到城市建設(shè)當(dāng)中，通過以土地交換形式吸引各地開發(fā)商到*投資修路、建設(shè)公共配套，解決當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施投資所需要的大量資金。例如，萊鋼集團(tuán)通過建設(shè)*國際會展中心在中海北面換取了千畝以上的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原*建工集團(tuán))通過修建中海航母娛樂城在中海的西面換取了1500畝土地，萬鑫集團(tuán)通過建設(shè)市政大樓在新城廣場南側(cè)換取了20萬平土地……這種城市運營的手法在一定程度上可以解決城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的大量資金，但在土地的控制利用上卻與當(dāng)前的市場需求形勢不合節(jié)拍。根據(jù)我們對*目前房地產(chǎn)市場的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項目（見項目統(tǒng)計表），都集中在今后的幾年里上市。而與此同時，一些單位集資建房的形式仍然存在?！卷椖抗?yīng)統(tǒng)計表】區(qū)域項目名稱位置物業(yè)類型占地規(guī)模預(yù)計入市時間老區(qū)區(qū)域麒麟閣黃河十二路，渤海十一路東多層、小高層住宅區(qū)㎡2007年9月二十里堡黃河十路八，渤海九路西多層、小高層住宅區(qū)，商業(yè)街20萬㎡2006年12月時間瑄嘉名都東區(qū)黃河十路北，渤海七路東多層、小高層商住區(qū)10萬㎡2007年4月益動置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西未定5萬㎡2007年10月金座豪庭黃河四路北，渤海六路西未定㎡2007下半年萬鑫時代新城黃河二路南，渤海八路西側(cè)多層、小高層商住區(qū)近10萬㎡2007下半年黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊黃河二路南，渤海五路西多層、小高層住宅，商業(yè)街㎡2007下半年新區(qū)新區(qū)區(qū)域城市楓景黃河二路北，渤海十七路西多層、小高層商住區(qū)2萬㎡2007年7月水岸豪庭長江一路北，渤海十八路西聯(lián)排別墅、多層住宅㎡2007年年中中海城黃河十二路北，渤海十九路西大型別墅住宅區(qū)154萬㎡2008年中海金都別墅中海西北側(cè)別墅住宅區(qū)㎡2007下半年中海學(xué)苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東多層、小高層商住區(qū)5萬㎡2007年年中新城廣場花園小區(qū)二期高層黃河二路北，渤海十六路東小高層住宅約5萬㎡2007下半年黃河五路城中村改造地塊黃河五路南，渤海十二路東多層，小高層商住區(qū)約50萬㎡2008年現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東未定約5萬㎡2008年山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西商住區(qū)約25萬㎡2008年金和房產(chǎn)地塊黃河五路南，渤海十八路西商住區(qū)約35萬㎡2008年上半年濱海明珠黃河二路南，渤海十六路西商住區(qū)10萬㎡2008年合計405萬㎡另外，*市在老區(qū)北部區(qū)域、新區(qū)區(qū)域還有大量儲備用地，由于目前*房地產(chǎn)市場化程度不高，一級市場欠缺規(guī)范，未來本案周邊區(qū)域較多空地將隨時開發(fā)項目，未來競爭環(huán)境將頻繁變化，難以掌控。本案在運作過程中，應(yīng)密切關(guān)注周邊即將啟動的項目。相比如此巨大的供應(yīng)量，*需求量的增長顯得相形見絀。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機關(guān)及其相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職員及公務(wù)員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一集資建房解決。據(jù)統(tǒng)計，市直機關(guān)及其相關(guān)單位共約12000戶家庭合計4萬人左右已入住黃河小區(qū)、交通麗苑、中海家苑等10多個小區(qū)。這些家庭基本上在老城區(qū)擁有一套原來的住房。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠(yuǎn)，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費者考慮在*市中心區(qū)住房消費的比例相對較少。外地駐濱大部分工作人員因受住房貸款的限制有效需求也非常少，因此，*的房地產(chǎn)市場需求顯得較為有限。*未來房地產(chǎn)市場競爭將顯得激烈與殘酷。近五年*市房地產(chǎn)發(fā)展情況216。 房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，速度快，過程呈跨躍式發(fā)展*市02年以前房地產(chǎn)尚處于空白階段，總投資額不足2億元，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，整個發(fā)展速度較快，特別是04年來，投資額大幅度增長。歷經(jīng)幾年發(fā)展過程，*房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展軌道，至06年投資額達(dá)15億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。年份完成投資額住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓其它200119701 14347 2769 219 2366 200244237 31603 4454 0 8180 200357101 45244 9000 739 2118 2004118168 46559 33407 530 37672 2005150206102572278831710180412006155000 0106年房地產(chǎn)投資狀況 （單位：萬元） （數(shù)據(jù)來源*統(tǒng)計局，下同）216。 商品房交易旺盛，市場需求呈現(xiàn)較大潛力近年*房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速，03年后供給量上升較快，而市場需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長勢頭。從下列圖表可以看出近幾年竣工面積與銷售面積基本保持一致，說明目前市場供需相對平衡。但未來幾年將有大量的房屋竣工入市，未來已呈現(xiàn)供過于求的趨勢。0106年*房地產(chǎn)運行狀況 （單位：平方米）年份施工面積住宅竣工面積銷售面積住宅銷售面積空置面積2001320531 274983 163147 105508 84421 19801 2002549376 505916 200209 221986 182014 18253 2003595602 560909 282993 308162 294557 1563020041213547 726668 380000356092 20051997456 1804419 383701 471856 422605 6564 20061444900 521000 538000 482000 （2006年數(shù)據(jù)來源于06年*統(tǒng)計公報）216。 市場以住宅為主流，辦公樓市場低迷在近幾年*房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場的主流，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場所占比例更是微乎其微，%。*辦公樓市場如此低迷的主要原因有：一方面，*市內(nèi)非工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，整體市場對辦公樓的需求有限；另一方面，由于*市目前未禁止住宅商用，大部分需要租辦公場所的企業(yè)，都選擇了租金更低的住宅，導(dǎo)致*市辦公樓市場難以發(fā)展。216。 商品房價格發(fā)展平穩(wěn)，未來上漲趨勢明顯在04年前*房價發(fā)展平穩(wěn)，一直處于1200以下水平，這主要原因有：①*房地產(chǎn)市場化程度低，房價并非市場供需價格；②房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，樓盤品質(zhì)總體較差，檔次未能提升；③之前*市正處于城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，新城建設(shè)的影響效果尚未顯現(xiàn)；④大量單位集資房存在也是*市區(qū)房價難以上升的重要原因之一。但從05年開始，*房價未來上漲趨勢明顯。（注：商品房價格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積所得。06年實際價格尚未有統(tǒng)計結(jié)果，此處價格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實際市場比較，認(rèn)為誤差不會太大，可作為參考。） 216。 房地產(chǎn)市場化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟在03年之前，由于*存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了*房地產(chǎn)的發(fā)展。自*禁止了私人建房后，同時大力進(jìn)行新城區(qū)市政建設(shè)及舊城的改造建設(shè)，一定程度上促進(jìn)了*房地產(chǎn)的快速發(fā)展。06年*市在會展中心成功舉辦了首屆房展會，標(biāo)志著*的房地產(chǎn)已開始進(jìn)入全面、快速的發(fā)展軌道。宏觀政策影響分析 近些年來，中國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，全國各地大興房地產(chǎn)投資，特別是部分大城市與沿海城市的房價突飛猛漲，居高不下的房價與嚴(yán)重失衡的投資結(jié)構(gòu)引起了政府的重視。自05年開始，政府為解決投資規(guī)模過大、房價上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理及房地產(chǎn)市場秩序混亂等問題，開始了對全國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。至目前歷時近3年，政府的宏觀調(diào)控政策一年比一年猛烈，執(zhí)行力度一年比一年加強，效果也逐漸顯現(xiàn)：部分大城市與沿海城市房價上漲速度開始回落，甚至個別城市房價出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。盡管如此，調(diào)控的結(jié)果似乎與預(yù)期仍然有很大的差距。216。 主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析①雙“70%”指標(biāo)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)（一）自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。（二）經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地年度供應(yīng)總量的70%。l 國六條中“90平方米”政策將大大改變市場供給結(jié)構(gòu)，特別是*市目前供給以120平方米以上的住房為主，在未來市場供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化；90平方米以下的市場供給量迅速增長，在滿足一部分中低消費階層的需求同時，也給一部分對居住品質(zhì)要求較高的中高層消費者帶來了不便。在此政策下，未來市場超大面積戶型將顯得稀缺。②加強土地管理與調(diào)控，嚴(yán)把土地“匣門”（一）加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。（二）繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。（三）地方各級人民政府主要負(fù)責(zé)人對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計劃。（四）從2007年起，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從此前的分批次審批，調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報、待國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級政府負(fù)責(zé)組織實施、城市政府具體實施。l 對閑置土地的規(guī)定，將在一定程度上加快企業(yè)對地塊的開發(fā)過程，杜絕 “圈地”、“炒作地皮”行為，使一級市場走向規(guī)范化。目前*房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對該項政策的執(zhí)行力度決定了*房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。另外，由于此項政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設(shè)的中海城等項目將計劃開工建設(shè)，不久將入市。l 繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，從源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項目的稀缺性與珍貴性。*市未來此類住房的供應(yīng)將集中在中海聚龍花園（現(xiàn)已改名為中海金都別墅）與中海城兩個項目中，與本案相距較近，對本案的定位將會有一定影響。l 近幾年*新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度較快，由于對土地供應(yīng)控制不嚴(yán)，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場供給量不容樂觀。對新增建設(shè)用地嚴(yán)格審批的政策將有效抑制城市建設(shè)用地數(shù)量增長過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場供給劇增的現(xiàn)象，對規(guī)范一級市場具有一定的促進(jìn)作用。③利率的調(diào)控