【文章內(nèi)容簡介】 濱州存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了濱州房地產(chǎn)的發(fā)展。自濱州禁止了私人建房后，同時大力進(jìn)行新城區(qū) 市政建設(shè)及舊城的改造建設(shè)，一定程度上促進(jìn)了濱州房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 06 年濱州市在會展中心成功舉辦了首屆房展會，標(biāo)志著濱州的房地產(chǎn)已開始進(jìn)入全面、快速的發(fā)展軌道。 近幾年濱州商品房價格發(fā)展?fàn)顩r114298989811791499170002004006008001000120014001600180020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx（注：商品房價格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積所得。 06 年實際價格尚 未有統(tǒng)計結(jié)果，此處價格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實際市場比較，認(rèn)為誤差不會太大，可作為參考。） 30 宏觀政策影響分析 近些年來，中國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，全國各地大興房地產(chǎn)投資，特別是部分大城市與沿海城市的房價突飛猛漲，居高不下的房價與嚴(yán)重失衡的投資結(jié)構(gòu)引起了政府的重視。自 05 年開始，政府為 解決投資規(guī)模過大、房價上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理及房地產(chǎn)市場秩序混亂 等問題，開始了對全國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。至目前歷時近 3 年，政府的宏觀調(diào)控政策一年比一年 猛烈，執(zhí)行力度一年比一年加強(qiáng)，效果也逐漸顯現(xiàn)：部分大城市與沿海城市房價上漲速度開始回落，甚至個別城市房價出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。盡管如此，調(diào)控的結(jié)果似乎與預(yù)期仍然有很大的差距。 ? 主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析 ① 雙“ 70%”指標(biāo)調(diào)整住房結(jié)構(gòu) （一）自 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 （二）經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地年度供應(yīng)總量 的 70%。 ? 國六條中“ 90 平方米”政策將大大改變市場供給結(jié)構(gòu)，特別是濱州市目前供給以 120 平方米以上的住房為主，在未來市場供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化； 90平方米以下的市場供給量迅速增長，在滿足一部分中低消費階層的需求同時，也給一部分對居住品質(zhì)要求較高的中高層消費者帶來了不便。 在此政策下，未來市場超大面積戶型將顯得稀缺。 31 ② 加強(qiáng)土地管理與調(diào)控，嚴(yán)把土地“匣門” （一） 加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā) 的，征收土地閑置費；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 （二） 繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 （三）地方各級人民政府主要負(fù)責(zé)人對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計劃。 （四） 從 20xx 年起，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從此前的分批次審批，調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報、待國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級政府負(fù)責(zé)組織實施、城市政府具體實施。 ? 對閑置土地的規(guī)定，將在一定程度上加快企業(yè)對 地塊的開發(fā)過程，杜絕 “圈地”、“炒作地皮”行為，使一級市場走向規(guī)范化。目前濱州房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對該項政策的執(zhí)行力度決定了濱州房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。另外，由于此項政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設(shè)的中海城等項目將計劃開工建設(shè)，不久將入市。 ? 繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng) ，從源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項目的稀缺性與珍貴性。 濱州市未來此類住房的供應(yīng)將 集中在中海聚龍花園（現(xiàn)已改名為中海金都別墅）與中海城兩個項目中，與本案相距較近，對本案的定位將會有一定影響。 ? 近幾年濱州新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度較快，由于對土地供應(yīng)控制不嚴(yán)，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場供給量不容樂觀。對新增建設(shè)用地嚴(yán)格審批的政策將有效抑制城市建設(shè)用地數(shù)量增長過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場供給劇增的現(xiàn)象，對規(guī)范一級市場具有一定的促進(jìn)作用。 32 ③ 利率的調(diào)控 此階段宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)對利率進(jìn)行了兩次上調(diào)。 ? 由近十年人民幣利率 走勢圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調(diào)趨勢明顯。特別是 5 月 19 日利率的又一次上調(diào)更印證了這種趨勢。今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過高的城市，將受到影響。而近幾年濱州的房地產(chǎn)投資比例一直處于 2%4%之間，而且目前市場需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個市場受利率上調(diào)的影響較小。 33 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 濱州市主要樓盤分布圖 根據(jù)濱州市樓盤分布特征，將樓盤分布劃分為四個區(qū)域：老區(qū)中心區(qū)域、老區(qū)北部區(qū)域、濱州新城區(qū)域、開發(fā)區(qū)區(qū)域，各區(qū)域特征分明 。其中，濱州新城區(qū)域已成為濱州市樓盤開發(fā)的熱點區(qū)域。 34 區(qū)域市場特征及代表樓盤分析 （ 1）老區(qū)中心區(qū)域 代表樓盤： 名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國際廣場、國貿(mào)新天地、新興市場 2 期等。 樓盤名稱 項目類型 建筑面積 開盤時間 銷售價格（元 /㎡） 名仕嘉園 5幢小高層住宅 +沿街商鋪 3萬㎡ 住宅均價： 2300 商鋪未公開 盛世春秋 多層住宅小區(qū) +商鋪 萬㎡ 住宅均價： 2100 商鋪均價： 5000 金座豪庭 未確定（預(yù) 計為小高層住宅 +商鋪） 約 4 萬㎡ 預(yù)計 公開 未公開 橄欖御園 多層住宅 3萬㎡ 1700 渤海國際廣場 商鋪 26 萬㎡ 外街一層： 15000 內(nèi)街一層： 6000 國貿(mào)新天地 商鋪 6萬多㎡ 公開，未開盤 35 區(qū)域特征： 老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為濱州商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域。該區(qū)域高層住宅項目不多，但未來高層開發(fā)已經(jīng)成為趨勢?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購房客群的 首選區(qū)域。 價格范圍： 住宅 17002300 元 /平方米；商業(yè) 500015000 元 /平方米 主要客源： 以濱州市本地的中端客群為主。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 110130平方米的三室兩廳為主，其次是 85100 平方米的兩室兩廳。 銷售狀況： 老區(qū)中心區(qū)域整體市場銷售較為樂觀。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達(dá)到 1 套 /天以上的銷售速度。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 名仕嘉園 270 套 兩室兩廳 90 銷售率達(dá) 60%，一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。 三室兩廳 109/122/137 盛世春秋 360 套 兩室兩廳 112120 銷售率達(dá) 90%，剩余較多是頂層復(fù)式及大面積戶型。 三室兩廳 125140 金座豪庭 未開盤銷售 橄欖御園 200 套 兩室兩廳 85/95 銷售率達(dá) 90% 三室兩廳 100/115 渤海國際廣場 無住宅 外街商鋪基本售完、內(nèi)街與二 層商鋪銷售率未達(dá) 50%。 國貿(mào)新天地 無住宅 36 （ 2）老區(qū)北部區(qū)域 代表樓盤： 吉泰陽光花園（含華濱嘉園）、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟閣等。 樓盤名稱 項目類型 建筑面積 開 盤時間 銷售價格（元 /㎡） 吉泰陽光花園 多層住宅小區(qū) 萬㎡ 20xx 年 1600 二十里堡 多層住宅小區(qū) +商業(yè)街 20 萬㎡ 1600 瑄嘉名都 多層、小高層住宅 +沿街商業(yè) 27 萬㎡ 一期 二期 三期 多層： 1750 小高層： 20xx 祥泰麒麟閣 未公開 區(qū)域特征： 該區(qū)域相對新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢打造小區(qū)環(huán)境，以彌補(bǔ)區(qū)域 環(huán)境差的劣勢。 價格范圍： 住宅 160020xx 元 /平方米 主要客源： 以濱城區(qū)內(nèi)的中低客群為主，多個樓盤有面向企、事單位團(tuán)購，區(qū)域房價較低。 37 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 90130 平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。 銷售狀況： 老區(qū)北部區(qū)域房價比較低，區(qū)域市場主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 吉泰陽光花園 1500 套 三室兩廳 104/141/156 銷售率達(dá) 98%以上，其 170 以上的大戶型銷售緩慢。 四室兩廳 170/177 二十里 堡 1600 套 兩室兩廳 91 一期 400 多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團(tuán)購，已售 90%以上；二期 500 套銷售率達(dá) 60%。三期未推出，部分用于安置。 三室兩廳 110130 瑄嘉名都 1600 套 兩室兩廳 8595 一期 300 多套銷售達(dá) 70%，二期約 300 套達(dá) 50%，三期 300 多套約 15%。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調(diào)小。 三室兩廳 110141 祥泰麒麟閣 未公開 － － － 38 （ 3）濱州新城區(qū)域 代表樓盤： 至尊門第、中海豪庭、望海花園、麗 景新園、優(yōu)士閣、現(xiàn)代城、國際大廈等。 樓盤名稱 項目類型 建筑面積 開盤時間 銷售價格（元 /㎡） 至尊門第 高層住宅 萬㎡ 2550 中海豪庭 小高層住宅 +沿街商鋪 萬㎡ 2300 望?；▓@ 多層、小高層住宅 +商業(yè)街 30萬㎡ 多層 1850 小高層未推出 麗景新園 多層住宅小區(qū) +沿街商鋪 20萬㎡ 一期 20xx 年，二期 住宅： 20xx 商業(yè)一層： 4000 優(yōu)士閣 獨棟小高層住宅 萬㎡ 2250 現(xiàn)代城 多層住 宅 +商業(yè)廣場 40萬㎡ 一期 ，二期 20xx 年底 1600 國際大廈 住宅 +辦公樓 +商業(yè) 7萬㎡ 預(yù)計 未公開 區(qū)域特征： 主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購房者。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠(yuǎn)離行政中心的樓盤檔次較低，價位也比較低，例如現(xiàn)代城、望?；▓@等。 價格范圍： 住宅 16002550 元 /平方米 主要客源： 靠近行政中心的樓盤以濱州市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓 39 盤則以濱城區(qū)本地的中低 端客群為主，此類樓盤多面向濱城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團(tuán)購。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 120150平方米的三室兩廳為主，其次是 8595 平方米的兩室兩廳。 銷售狀況： 新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對緩慢。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 至尊門第 580 套 三室兩廳 115/129/131/152 銷售率近 80%， 150平方米的 3室 2廳銷售較好。 中海豪庭 586 套 兩室兩廳 104112 銷售率約 30%， 42 套頂層復(fù)式規(guī)劃了大面積的露臺，銷售較為樂觀。而兩室兩廳銷售速度緩慢。 三室兩廳 137/143 望海花園 1852 套 三室兩廳 120/133/139/142/147 一期已推出五棟多層住宅， 110 套住宅，目前銷售 90套左右，銷售率達(dá) 80% 麗景新園 1500 套 三室兩廳 124142 住宅于 售完，目前在銷售沿街商鋪 優(yōu)士閣 48 套 兩室兩廳 90 目前銷售不到 20套，銷售率 30%。 三室兩廳 130 現(xiàn)代城 1200 套 兩室兩廳 8494 一期 520 套銷售達(dá) 90%，二期約 500 套銷售 60%，三期即將動工。一期存在較多的大面積住宅。 三室兩廳 125151 國際大廈 未開盤銷售，前期預(yù)約登記中 40 （ 4）開發(fā)區(qū)區(qū)域 代表樓盤： 明日星城、第五大道等。 區(qū)域特征： 區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價位均比較低。 價格范圍： 住宅 14001500 元 /平方米 主要客源： 開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 7080 平方米的兩室兩廳、 90平方米左 右的三室兩廳為主。 銷售狀況： 開發(fā)區(qū)集中了大量濱州市企業(yè)工薪階層，且目前市場在售樓盤不多，目前在售幾個樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個工業(yè)企業(yè)職工進(jìn)行團(tuán)購，價位較低，因此消化速度均比較快。 ? 區(qū)域市場總結(jié) 目前濱州市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設(shè)計上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。樓盤的檔次多依賴于項目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢。 總