【正文】 快，特別是 04 年來，投資額大幅度增長。 相比如此巨大的供應(yīng)量，濱州需求量的增長顯得相形見絀。因此，定價(jià)反映的不是當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展水平。從當(dāng)前濱州市的發(fā)展?fàn)顩r來看，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)具有一定的難度。 20 ? 城市性質(zhì)： 南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟(jì)，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都 、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。 全市人均居住消費(fèi)支出（元）841400438 414672392010020030040050060070080090020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 17 三、濱州城市規(guī)劃建設(shè)狀況 城市建設(shè)現(xiàn)狀 ? 概況： 濱城區(qū)建成區(qū)面積 平方公里，建成區(qū)人口 45 萬，城市道路達(dá) 200 公里，城市化水平達(dá)到 %。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市發(fā)展進(jìn)程不斷推進(jìn)，在未來幾年內(nèi)，濱州市房地產(chǎn)將得到較大的發(fā)展。 0 2 0 6 年國民生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 12 ? 工業(yè)建設(shè)快速發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步加快 0206 年工業(yè)生產(chǎn)總值情況 時(shí) 間 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 國民生產(chǎn)總值（萬元） 工業(yè)生產(chǎn)總值（萬元） 工業(yè)生產(chǎn)總值的比例（ %） 近五年濱州市工業(yè)生產(chǎn)高速增長，全市大力實(shí)施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略成效顯著。因此，努力提升濱州市中心城區(qū)的城 市吸引力及凝聚力將成為政府的重要工作之一。但是老市區(qū)因道路狹窄、交通較為混亂而面臨改造。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起，黃河經(jīng)濟(jì)帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 4 【地域特征】 濱 州市地勢南高北低，大致上由西南向東北傾斜，漸次過度到大海。對本案的投資開發(fā)以及后期市場運(yùn)作，我司有廣泛的市場經(jīng)驗(yàn)，在本案 具體運(yùn)作中可提供更多的策劃服務(wù)，具體內(nèi)容可在與貴司進(jìn)一步深層次的合作中逐步落實(shí)。 本次調(diào)研采取了實(shí)地調(diào)查、深度訪談、行業(yè)專家座談會、抽樣問卷調(diào)查等多種調(diào)查方式和調(diào)查辦法。 【 環(huán)境 氣候】 屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。 【 行政區(qū)劃 】 濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。 濱城區(qū) 1990 年被評為 全國 “ 十佳 ” 衛(wèi)生城， 1992 年順利通過國家衛(wèi)生城市鑒定。 7 從家庭戶的規(guī)模看， 濱州全市平均每戶 人，濱城區(qū)為 人， 以兩代戶為主要特征的小型化、核心家庭占主體。 從圖表可以看出近五年來濱州國民生產(chǎn)總值保持著平穩(wěn)的上升趨勢，各產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對 GDP 的貢獻(xiàn)程度提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。人均地方財(cái)政收入由 393 元提高到 1212元。 16 ? 人均居住消費(fèi)支出發(fā)展快速 在 04 年之前，濱州人民在居住項(xiàng)目的消費(fèi)一直較為穩(wěn)定。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對其地段商業(yè)價(jià)值的挖掘。 21 濱州市宏觀環(huán)境總結(jié) ? 作為山東省經(jīng)濟(jì)后發(fā)型城市，濱州市在“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民生活水平逐年提高，消費(fèi)水平與消費(fèi)能力得以提高與增強(qiáng)。 在 20xx 年以前，濱州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的形態(tài)表現(xiàn)為團(tuán)體購房及集資建房，只有少部分房子進(jìn)入市場流通領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)市場銷售價(jià)格在全省排名也非常后，只有 8001200 元 /平方米。而與此同時(shí)，一些單位集資建房的形式仍然存在。外地駐濱大部分工作人員因受住房貸款的限制有效需求也非常少，因此，濱州的房地產(chǎn)市場需求顯得較為有限。 0106 年濱州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 （單位：平方米） 年份 施工面積 住宅 竣工面積 銷售面積 住宅銷售面積 空置面積 20xx 320531 274983 163147 105508 84421 19801 20xx 549376 505916 20xx09 221986 1820xx 18253 20xx 595602 560909 282993 308162 294557 15630 20xx 1213547 726668 380000 356092 20xx 1997456 1804419 383701 471856 422605 6564 20xx 1444900 521000 538000 4820xx （ 20xx 年數(shù)據(jù)來源于 06 年濱州統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 05000001000000150000020xx000250000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積010000020xx0030000040000050000060000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx銷售面積住宅銷售面積 28 ? 市場以住宅為主流，辦公樓市場低迷 在近幾年濱州房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場的主流，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場所占比例更是微乎其微， 05 年辦公樓投資比例僅占 %。 06 年實(shí)際價(jià)格尚 未有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，此處價(jià)格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實(shí)際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實(shí)際市場比較，認(rèn)為誤差不會太大，可作為參考。 在此政策下，未來市場超大面積戶型將顯得稀缺。另外，由于此項(xiàng)政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設(shè)的中海城等項(xiàng)目將計(jì)劃開工建設(shè)，不久將入市。今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過高的城市，將受到影響。 價(jià)格范圍： 住宅 17002300 元 /平方米；商業(yè) 500015000 元 /平方米 主要客源： 以濱州市本地的中端客群為主。 樓盤名稱 項(xiàng)目類型 建筑面積 開 盤時(shí)間 銷售價(jià)格（元 /㎡） 吉泰陽光花園 多層住宅小區(qū) 萬㎡ 20xx 年 1600 二十里堡 多層住宅小區(qū) +商業(yè)街 20 萬㎡ 1600 瑄嘉名都 多層、小高層住宅 +沿街商業(yè) 27 萬㎡ 一期 二期 三期 多層： 1750 小高層： 20xx 祥泰麒麟閣 未公開 區(qū)域特征： 該區(qū)域相對新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。 三室兩廳 110130 瑄嘉名都 1600 套 兩室兩廳 8595 一期 300 多套銷售達(dá) 70%，二期約 300 套達(dá) 50%，三期 300 多套約 15%。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對緩慢。 區(qū)域特征： 區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價(jià)位均比較低。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)給的現(xiàn)象。 中端市場競爭激烈，高端市場供給量少 據(jù)通過對未來供給項(xiàng)目最可能面向的市場層次進(jìn)行預(yù)測（見下表），可以看出，最近 1 年內(nèi)濱州市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個(gè)超大規(guī)模住宅區(qū)入市。而隨著濱州市家庭結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也開始慢慢發(fā)生變化，未來市場中小面積戶型將受到廣大消費(fèi)者青睞，需求比例將逐漸提高。說明目前濱州市購房者中存在較大比例的二次及二次以上置業(yè)者。 未來兩年內(nèi)計(jì)劃在何處購買商品住宅90 2 0 . 9 2 0 . 9 2 0 . 946 1 0 . 7 1 0 . 7 3 1 . 61 6 8 3 9 . 0 3 9 . 0 7 0 . 538 8 . 8 8 . 8 7 9 . 44 .9 .9 8 0 . 385 1 9 . 7 1 9 . 7 1 0 0 . 04 3 1 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0老市區(qū)中心區(qū)域（新立河以東，黃河八路以南）老市區(qū)北部區(qū)域（新立河以東，黃河八路以北）新區(qū)中心區(qū)域（新立河以西，黃河八路以南）新區(qū)北部區(qū)域（新立河以西，黃河八路以北）其他地區(qū)不一定T o t a lV a l idF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t老市區(qū)中心區(qū)域（新立河以東，黃河八路以南）老市區(qū)北部區(qū)域（新立河以東，黃河八路以北）新區(qū)中心區(qū)域（新立河以西，黃河八路以南）新區(qū)北部區(qū)域（新立河以西，黃河八路以北）其他地區(qū) 不一定未來兩年內(nèi)計(jì)劃在何處購買商品住宅050100150200Frequency未來兩年內(nèi)計(jì)劃在何處購買商品住宅 53 Q6 被調(diào)查者未來兩年內(nèi)計(jì)劃購買何種類型的商品住宅 未來兩年內(nèi)計(jì)劃購買“多層（ 7 層以下）”類型的商品住宅的人數(shù)最多，比例高達(dá) %，而選擇高層的比例僅占 %，這與濱州人多年來的居住習(xí)慣是相符的。在本案的開發(fā)過程中，必須注意到車位 /庫的配比。但值得注意的是，在沒有限定產(chǎn)品前提的情況下，仍有約 5%的被訪者選擇了高層建筑的樓層。而交通動線的設(shè) 計(jì)也必須合理，給予居住者最大的行車、泊車便利。 未來兩年內(nèi)計(jì)劃購買 哪種類型的商品住宅2 4 2 5 6 . 1 5 6 . 1 5 6 . 143 1 0 . 0 1 0 . 0 6 6 . 127 6 . 3 6 . 3 7 2 . 45 1 . 2 1 . 2 7 3 . 521 4 . 9 4 . 9 7 8 . 45 1 . 2 1 . 2 7 9 . 688 2 0 . 4 2 0 . 4 1 0 0 . 04 3 1 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0多層（ 7 層以下）小高層（ 12 層以下）小高層（ 12 － 18 層）高層（ 18 層以上）別墅或雙拼、聯(lián)排別墅空中別墅不一定T o t a lV a l idF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t多層（ 7 層以下）小高層（ 12 層以下）小高層（ 12 － 18層）高層（ 18層以上）別墅或雙拼、聯(lián)排別墅空中別墅 不一定未來兩年內(nèi)計(jì)劃購買哪種類型的商品住宅050100150200250Frequency未來兩年內(nèi)計(jì)劃購買哪種類型的商品住宅 54 Q7 被調(diào)查者購買的住宅的用途 被調(diào)查者購買的住宅的用途絕大多數(shù)是“自己常住”，占總?cè)藬?shù)的 %，而投資、出租的比例僅占 %，說明目前濱州消費(fèi)者對房地產(chǎn)的投資意識不強(qiáng)，從側(cè)面上也反應(yīng)了濱州房地產(chǎn)需求市場處于穩(wěn)定增長的正常狀況。 90 年前 91 － 95 年 96 － 00 年 01 － 03 年 04 年后入住目前住宅的時(shí)間050100150200Frequency入住目前住宅的時(shí)間入住目前住宅的時(shí)間24 5 . 6 5 . 6 5 . 635 8 . 1 8 . 2 1 3 . 872 1 6 . 7 1 6 . 8 3 0 . 61 7 7 4 1 . 1 4 1 . 4 7 2 . 01 2 0 2 7 . 8 2 8 . 0 1 0 0 . 04 2 8 9 9 . 3 1 0 0 . 03 .74 3 1 1 0 0 . 090 年前91 － 95 年96 － 00 年01 － 03 年04 年后T o t a lV a l idS y s t e mM is s in gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t 50 Q3 被調(diào)查者目前居住的住宅的面積（單位：平方米） 被調(diào)查者目前居住的住宅的面積在“ 91－ 110 平方米”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %；現(xiàn)居住面積在 111130 平方米的占到 9%，現(xiàn)居住面積在 130 平方米以上的比例也占到了 12%。 房價(jià)將平穩(wěn)上漲，幅度不會太大 在全 國 宏觀調(diào)控 的形勢下， 濱州 房地產(chǎn) 市場則剛剛開始邁進(jìn)快速發(fā)展軌道 ， 隨著城市化進(jìn)程和濱州規(guī)劃人口的迅速增加，濱州 今后一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的趨勢是不可阻擋的。而另一面， 濱州目前的高檔住宅供應(yīng)量仍然不多。 而隨著濱州舊城改造，以 渤海國際、國貿(mào)新天地為代表的商業(yè)項(xiàng)目將促進(jìn)濱州商業(yè)業(yè)態(tài)與商圈結(jié)構(gòu)的變化，引領(lǐng)濱州商業(yè)新一輪發(fā)展里程。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 7080 平方米的兩室兩廳、 90平方米左 右的三室兩廳為主。 中海豪庭 586 套 兩室兩廳