【正文】 7202085748179728905000001000000150000020xx000250000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 15 人均收支指標(biāo)變化分析 ? 人均收入逐年提高，消費(fèi)潛力增強(qiáng) 近幾年濱州城市居民收支狀況 年份 人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出 20xx 7373 5247 20xx 8093 5695 20xx 9009 6268 20xx 10286 7063 20xx 11726 7989 近年來，濱州居民年可支配收入逐年提高， 05 年首次突破萬元大關(guān)，人民生活水平大幅提高，消費(fèi)潛力逐漸增強(qiáng)。從政府對交通道路、市政配套的升級改造開始，現(xiàn)在舊城改造項目如雨后春筍般涌 現(xiàn)：商業(yè)項目有渤海國際、國貿(mào)新天地、新興市場等；住宅項目有盛世春秋、橄欖御園、名仕嘉園等?！耙恍摹睘闉I州市主城區(qū)由商務(wù)中心、行政中心、文化中心、體育中心等構(gòu)成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個基面”是指以繞濱州主城區(qū)的“四環(huán)五?！鄙鷳B(tài)工程為基礎(chǔ)，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風(fēng)光，形成整個濱州城區(qū)的綠色基面，使濱州城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。 22 第二篇 濱州房地產(chǎn)市場狀況 23 一、濱州房地產(chǎn)市場總體情況 濱州房地產(chǎn)發(fā)展 總述 翻開濱州城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，濱州市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與濱州新城市的規(guī)劃和建設(shè)同步的，但濱州房地產(chǎn)的市場化程度仍然滯后。根據(jù)我們對濱州目前房地產(chǎn)市場的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項目（見項目統(tǒng)計表），都集中在今后的幾年里上市。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費(fèi)情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠(yuǎn)，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費(fèi)者考慮在濱州市中心區(qū)住房消費(fèi)的比例相對較少。但未來幾年將有大量的房屋竣 工入市，未來已呈現(xiàn)供過于求的趨勢。 近幾年濱州商品房價格發(fā)展?fàn)顩r114298989811791499170002004006008001000120014001600180020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx（注：商品房價格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積所得。 ? 國六條中“ 90 平方米”政策將大大改變市場供給結(jié)構(gòu)，特別是濱州市目前供給以 120 平方米以上的住房為主，在未來市場供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化； 90平方米以下的市場供給量迅速增長，在滿足一部分中低消費(fèi)階層的需求同時，也給一部分對居住品質(zhì)要求較高的中高層消費(fèi)者帶來了不便。目前濱州房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對該項政策的執(zhí)行力度決定了濱州房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。特別是 5 月 19 日利率的又一次上調(diào)更印證了這種趨勢?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購房客群的 首選區(qū)域。 國貿(mào)新天地 無住宅 36 （ 2）老區(qū)北部區(qū)域 代表樓盤： 吉泰陽光花園（含華濱嘉園）、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟閣等。三期未推出，部分用于安置。 銷售狀況： 新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。 三室兩廳 125151 國際大廈 未開盤銷售，前期預(yù)約登記中 40 （ 4）開發(fā)區(qū)區(qū)域 代表樓盤： 明日星城、第五大道等。中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型則銷售緩慢，較多樓盤（像瑄嘉 名都、望?；▓@等）已開始在后期調(diào)整產(chǎn)品。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強(qiáng)，濱州新區(qū)將會有較多已經(jīng)審批的地塊開始動工建設(shè)，并且入市，未來市場供給量將迅速上漲，市場競爭顯得愈加激烈。望?；▓@、瑄嘉名都等項目在其后期的開發(fā)中，也開始設(shè)計迎合市場需求小面積戶型，加之政策規(guī)定，未來小面積戶型供給比例將突增。 入戶調(diào)查量化統(tǒng)計報告說明 ① 項目名稱： 濱州房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求入戶調(diào)查 ② 抽樣方式： 分區(qū)配額隨機(jī)抽樣 ③ 調(diào)查對象： 年齡在 2260 歲之間的濱州地區(qū)消費(fèi)者；未來 1 到 2 年有購房計劃；在家庭購房中屬于決策者和主要參與 者；被調(diào)查者不在地產(chǎn)開發(fā) /建筑公司、房產(chǎn)銷售 /咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、媒介機(jī)構(gòu)、廣告公司、市場調(diào)查機(jī)構(gòu)等公司工作；三個月內(nèi)沒有接受過市場調(diào)查員訪問 ； ④ 執(zhí)行地點(diǎn)： 濱州市濱城區(qū) ⑤ 考核結(jié)果： ? 調(diào)查問卷 500份 ? 作廢問卷 69份 ? 有效問卷 431份 48 問卷重點(diǎn)數(shù)據(jù)提煉 A、消費(fèi)體驗及影響購買決策因素 Q1 被調(diào)查者目前居住的住宅狀況 本次調(diào)查訪問對象中，被調(diào)查者中目前的住宅是“自己購買的商品住宅”最多，占被調(diào)查人數(shù)的 %，其次是購 買集資房 /經(jīng)濟(jì)適用房 /福利房者占 %，再次為租用房群體占 %。隨著配套逐漸完善，加上新區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，新區(qū)的居住價值將得到不斷的提升。 每平方米單價房款總金額首期款金額月供款金額周圍的自然環(huán)境片區(qū)整體綜合形象地理位置小區(qū)內(nèi)的景觀和環(huán)境周圍生活設(shè)施配套情況室內(nèi)戶型結(jié)構(gòu)建筑外觀風(fēng)格物業(yè)管理水平及服務(wù)內(nèi)容開發(fā)商品牌 /實力面積 房屋結(jié)構(gòu)客廳臥室朝向購房因素050100150200Frequency購房因素 57 Q10 如果被調(diào)查者選擇在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇何種交通工具 如果被調(diào)查者選擇在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇“私人汽車”作為交通工具的最多，占總?cè)藬?shù)的 %。在本調(diào)查題中雖未設(shè)置產(chǎn)品前提（多層、高層），但多數(shù)被訪者均默認(rèn)為多層，故而出現(xiàn)了首選 3 層比例最多的情況，這與傳統(tǒng)的多層銷售中“金三銀四”的經(jīng)驗基本相符，考慮到本案的土地利用價值問題，開發(fā)多層的可能性不大，故而不做深入分析。 若在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇哪種交通工具2 1 7 5 0 . 3 5 0 . 6 5 0 . 617 3 . 9 4 . 0 5 4 . 574 1 7 . 2 1 7 . 2 7 1 . 878 1 8 . 1 1 8 . 2 9 0 . 017 3 . 9 4 . 0 9 3 . 918 4 . 2 4 . 2 9 8 . 18 1 . 9 1 . 9 1 0 0 . 04 2 9 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .54 3 1 1 0 0 . 0私人汽車單位專車摩托車公共大巴 / 中巴出租車自行車 / 步行其它T o t a lV a l idS y s t e mM is s in gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t私人汽車 單位專車 摩托車 公共大巴 /中巴出租車 自行車 / 步行其它若在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇哪種交通工具050100150200250Frequency若在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇哪種交通工具 58 Q11 被調(diào)查者計劃購買的商品住宅建筑面積是多少（單位：平方米） 被調(diào)查者計劃購買的商品住宅建筑面積“ 91－ 110 平方米”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %，其次是“ 110130”的，占 %；此類購房群大部分需求戶型是三室兩廳。 購買住宅的用途1 .2 .2 .22 .5 .5 .754 1 2 . 5 1 2 . 6 1 3 . 33 3 7 7 8 . 2 7 8 . 4 9 1 . 625 5 . 8 5 . 8 9 7 . 411 2 . 6 2 . 6 1 0 0 . 04 3 0 9 9 . 8 1 0 0 . 01 .24 3 1 1 0 0 . 00度假投資、出租自己常住給父母或其它親戚朋友居住其他T o t a lV a l idS y s t e mM is s in gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t0 度假 投資、出租 自己常住 給父母或其它親戚朋友居住其他購買住宅的用途0100200300400Frequency購買住宅的用途 55 Q8 被調(diào)查者想要購買的住宅類型應(yīng)當(dāng)是什么 被調(diào)查者想要購買的住宅類型以兩居室、三居室居多，比例達(dá) %，而其中以“三房兩廳”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %。根據(jù)第 1 題購房者中二次以上置業(yè)者占較大比例，目前居住面積的調(diào)查結(jié)果在一定程度上反映了 130 平方米以上大戶型的市場將有可能達(dá)到總體需求市場的 20%以上。小高層住宅 產(chǎn)品的開始被市場接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對“大盤”出現(xiàn)、樓盤品質(zhì)逐漸提高，濱州房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)上漲。 05000001000000150000020xx000250000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積 43 項目名稱 位置 市場層次 中海城 中海北側(cè) 高檔 中海金都別墅 中海西北側(cè) 高檔 海上世界花園 中海南岸 高檔 金和房產(chǎn)地塊 黃河五路南、渤海十八路西 中高檔 中海學(xué)苑西南角地塊 黃河十二路北，渤海十六路東 中高檔 新城廣場花園小區(qū)二期高層 黃河二路北，渤海十六路東 中高檔 益動置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 中高檔 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 中高檔 城市楓景 黃河二路北，渤 海十七路西 中檔 黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 中檔 萬鑫時代新城 黃河二路南，渤海八路西側(cè) 中檔 時間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 中檔 麒麟閣 黃河十二路，渤海十一路東 中檔 黃河五路城中村改造地塊 黃河五路南，渤海十二路東 中檔 現(xiàn)代城后期地塊 黃河二路南，渤海十八路東 中檔 山柳杜開發(fā)地塊 黃河四路以南渤海十六路西 中檔 水岸豪庭 長江一路北，渤海十八路西 低檔 二十里堡 黃河十路八，渤海九路西 低檔 44 高端樓盤將集中在中海區(qū)域，并以別墅為 主 由上表可以看出，濱州高端市場供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產(chǎn)品以別墅為主。同時濱州新區(qū)的商業(yè)也將開始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購物廣場及剛?cè)胧械臅r代生活廣場為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河?xùn)|路）也將加入，濱州的商業(yè)發(fā)展將走向一個新的高峰。 銷售狀況： 開發(fā)區(qū)集中了大量濱州市企業(yè)工薪階層，且目前市場在售樓盤不多，目前在售幾個樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個工業(yè)企業(yè)職工進(jìn)行團(tuán)購，價位較低，因此消化速度均比較快。而兩室兩廳銷售速度緩慢。 樓盤名稱 項目類型 建筑面積 開盤時間 銷售價格（元 /㎡） 至尊門第 高層住宅 萬㎡ 2550 中海豪庭 小高層住宅 +沿街商鋪 萬㎡ 2300 望?；▓@ 多層、小高層住宅 +商業(yè)街 30萬㎡ 多層 1850 小高層未推出 麗景新園 多層住宅小區(qū) +沿街商鋪 20萬㎡ 一期 20xx 年，二期 住宅： 20xx 商業(yè)一層： 4000 優(yōu)士閣 獨(dú)棟小高層住宅 萬㎡ 2250 現(xiàn)代城 多層住 宅 +商業(yè)廣場 40萬㎡ 一期 ，二期 20xx 年底 1600 國際大廈 住宅 +辦公樓 +商業(yè) 7萬㎡ 預(yù)計 未公開 區(qū)域特征： 主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購房者。 37 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 90130 平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達(dá)到 1 套 /天以上的銷售速度。其中，濱州新城區(qū)域已成為濱州市樓盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 近幾年濱州新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度較快，由于對土地供應(yīng)控制不嚴(yán)，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場供給量不容樂觀。 （三）地方各級人民政府主要負(fù)責(zé)人對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。至目前歷時近 3 年，政府的宏觀調(diào)控政策一年比一年 猛烈，執(zhí)行力度一年比一年加強(qiáng)，效果也逐漸顯現(xiàn)：部分大城市與沿海城市房價上漲速度開始回落，甚至個別城市房價出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。 但從 05 年開始，濱州房價未來上漲趨勢明顯。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，整個發(fā)展速度較