【正文】 5 下半年06年07年08年不確定北三環(huán)供給量西直門供給量 附圖 04 年 08 年其他區(qū)域?qū)懽謽枪┙o情況 e) 在建在售寫字樓項(xiàng)目高度分析 目前在建在售項(xiàng)目最高的國(guó)貿(mào) 3 期，達(dá)到 300 米，全北京市寫字樓項(xiàng)目高度超過(guò)或者接近本項(xiàng)目的還有：中關(guān)村金融中心 150 米，中環(huán)世貿(mào)廣場(chǎng) 150 米，北京財(cái)富中心 155 米，華貿(mào)中心 167 米，銀泰中心 186 米。 2851771352191111030 50 100 150 200 250 3002 0 0 4 上半年2 0 0 4 下半年2 0 0 5 上半年2 0 0 5 下半年2020年2020年2020年待定 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附圖 北京在售在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)體量（分時(shí)段） d) 不同在建在售寫字樓項(xiàng)目供給分析 從不同區(qū)域在建在售寫字樓的供給體量來(lái)看，東部基本上占一半，達(dá)到 萬(wàn)平米，占在建在售面積的 49%；金融街居第二位，到達(dá) 246萬(wàn)平米，占在建在售面積的 21%，其次是中關(guān)村區(qū)域，在建在售面積接近200 萬(wàn)平米，占總體的 17%；再次是亞奧 區(qū)域，在建在售面積達(dá)到 83 萬(wàn)平米，占總體的 7%；西直門和北三環(huán)地區(qū)分別以 萬(wàn)平米和 萬(wàn)平米占 4%和 2%。 47%17%21%13%2%朝陽(yáng) 東城 海淀 西城 宣武 附圖 北京甲級(jí)寫字樓區(qū)域分布 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 21 211819202122232425朝陽(yáng) 東城 海淀 西城 宣武 總體 附圖 北京甲級(jí)寫字樓平均租金 東直門附近的甲級(jí)寫字樓主要有：保利大廈、東環(huán)廣場(chǎng)、東方銀座、富華大廈，寫字樓總體建筑面積 36 萬(wàn)平米，租金在 USD2022 元 /平米 *月之間。已舊樓改造和酒店改造的項(xiàng)目居多，市場(chǎng)上最為多見(jiàn)。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 67%17%12%4%5 0 人以下 51100人 101300人 3 0 0 人以上 附圖 定量訪問(wèn)企業(yè)人員規(guī)模 f. 定量訪問(wèn)企業(yè)年?duì)I業(yè)額 本次訪問(wèn)企業(yè)的年?duì)I業(yè)額主要集中在 5002020 萬(wàn)之間，占 1/3 略強(qiáng)，年?duì)I業(yè)額超過(guò) 1 億元的企業(yè)占總體樣本量的 1/6。 12%26%20%36%6%2 0 0 0 平米以上 10002020米 5001000米 200500米 2 0 0 米以下 附圖 深訪企業(yè)辦公面積分布 e. 深訪企業(yè)行業(yè)分布 行業(yè)分布 數(shù)量 比例 IT 網(wǎng)絡(luò) /電子 /電信 9 18% 咨詢服務(wù) 7 14% 金融 /投資 6 12% 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 機(jī)械制造 5 10% 公關(guān)廣告 4 8% 報(bào)業(yè) 3 6% 航空 /運(yùn)輸 3 6% 汽車 3 6% 律師 3 6% 化工 /環(huán)境 2 4% 醫(yī)藥 2 4% 教育 1 2% 旅游 1 2% 政府 1 2% 合計(jì) 50 100% f. 深度訪問(wèn)企業(yè)人員規(guī)模 從深訪企業(yè)的人員規(guī)模分布來(lái)看，基本上 50 人以上和 50 人以下的企業(yè)各占一半左右，其中又以“ 100300 人”和“ 2050 人”兩種規(guī)模的企業(yè)數(shù)量居多。 項(xiàng)目 將成 為名副其實(shí)的 ―國(guó)門商務(wù) 第一站 ‖。 附圖 東直門交通樞紐項(xiàng)目 南區(qū)地上首層為 14 條線路的公共電汽車站，地上二層為機(jī)場(chǎng)鐵路站和首都機(jī)場(chǎng)候機(jī)、售票大廳；地下一層直通地鐵二號(hào)線東直門站；地下二層是地鐵十三號(hào)線（城市輕軌）站。 2020 年以前，南區(qū)包括交通樞紐部分、雙塔寫字樓、酒店及酒店式公寓、商業(yè)正式投入使用；北區(qū)的公寓、中庭式寫字樓、商業(yè)也將達(dá)到亮相的要求。高達(dá) 150 米的雙塔寫字樓，雄偉壯觀，可極大提升入住企業(yè)形象；中庭式生態(tài)寫字樓將揭開東部頂級(jí)寫字樓生態(tài)辦公的序幕。 78%8%10%4%行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位 追隨地位 從屬地位 未回答 附圖 深訪企業(yè)行業(yè)地位 2． 定量訪問(wèn)企業(yè)背景資料 a. 定量訪問(wèn)企業(yè)數(shù)量： 152 家，其中 CBD 及東部成功訪問(wèn) 101 家，金融街成功訪問(wèn) 26 家，中關(guān)村成功訪問(wèn) 25 家。另外從銷 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 售價(jià)格和租金來(lái)看，頂級(jí)寫字樓售價(jià)基本上在 USD2400元 /平米以上，租金在 USD30 元 /月 *平米 以上； 甲級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到 5A 級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于 40 秒，中央空調(diào)為四管式 ；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。 附表 北京頂級(jí)（租金及地標(biāo)建筑）寫字樓分布 物業(yè)名稱 建筑面積：萬(wàn)平米 城區(qū) 租金 :USD/月 *平米 國(guó)貿(mào)中心 朝陽(yáng)區(qū) 48 嘉里中心 朝陽(yáng)區(qū) 38 京廣中心 朝陽(yáng)區(qū) 35 京城大廈 朝陽(yáng)區(qū) 32 南銀大廈 朝陽(yáng)區(qū) 32 華潤(rùn)大廈 東城區(qū) 東方廣場(chǎng) 東城區(qū) 27 遠(yuǎn)洋大廈 西城區(qū) 30 數(shù)碼大廈 25 海淀 21 合計(jì) 平均 以上項(xiàng)目總體建筑面積為 萬(wàn)平米，平均租金接近 USD33 元 /平米 *月。 140130 50 100 150 200 250 300國(guó)貿(mào)金融街中關(guān)村東直門亞奧建國(guó)門外朝陽(yáng)門西直門北三環(huán)西長(zhǎng)安街王府井東長(zhǎng)安街 附圖 北京在售在建寫字樓項(xiàng)目區(qū)域總量分布 b) 頂級(jí)寫字樓項(xiàng)目供給分析 從目前掌握的情況來(lái)看，無(wú)論是從銷售價(jià)格水平（ USD2400 元 /平米以上，或者 RMB20200 元 /平米以上），還是租金水平（ USD30 元 /平米 *天）的標(biāo)準(zhǔn)，軟硬件以及地標(biāo)性建筑等指標(biāo)來(lái)考察，符合頂級(jí)寫字樓的項(xiàng)目主要有以下項(xiàng)目，總體建筑面積達(dá)到 372 萬(wàn)平米，如果包括東直門項(xiàng)目在內(nèi)，以及其他項(xiàng)目，總體的規(guī)模應(yīng)該超過(guò) 400 萬(wàn)平米， 按照頂級(jí)寫字樓項(xiàng)目占目前在建在售項(xiàng)目的比例來(lái)看，其比例達(dá)到了32%，遠(yuǎn)高于現(xiàn)存頂級(jí)寫字樓占甲級(jí)頂級(jí)寫字樓 %的比例。 04 年全年的供給量接近 70 萬(wàn)平米，05 年接近 25 萬(wàn)平米， 06 年接近 40 萬(wàn)平米，由于目前有部分項(xiàng)目具體的時(shí)間表沒(méi)有最后確定（接近 60 萬(wàn)平米的體量），所以不排除金融街在 0607年形成供給的高峰時(shí)期，金融街的供給量主要來(lái)源于金融街中心區(qū)項(xiàng)目。 0102030405060708090100玻璃幕墻 高級(jí)石材 鋁板 高檔瓷磚 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目外立面材料 i) 在建在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積往往和項(xiàng)目定位有一定的關(guān)聯(lián)性，標(biāo)準(zhǔn)層面積大的項(xiàng)目，其客戶群體一般也定位是比較大的企業(yè)，本次調(diào)查的在建在售項(xiàng)目 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 的標(biāo)準(zhǔn)層面積平均值為 2045 平米，最大的是金融街區(qū)域，達(dá)到 2820 平米，最小的是亞奧區(qū)域，標(biāo)準(zhǔn)層平均面積為 1350 平米，東直門區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)層面積相對(duì)也比較大，達(dá)到 2470 平米，僅次于金融街和朝陽(yáng)門區(qū)域。 80%10%10%銷售 租賃 租銷結(jié)合 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目租售模式 不同區(qū)域項(xiàng)目的銷售比重有所差異，但以前所謂頂級(jí)甲級(jí)寫字樓“ 只租不售”的鐵律被打破，即使是傳統(tǒng)的只租賃不銷售的國(guó)貿(mào)及 CBD區(qū)域也有近 30%的項(xiàng)目采用“租賃銷售結(jié)合”的策略。 從調(diào)查的情況來(lái)看，大堂目前的位置分布基本上還在首層居多，但基本上都有一定的挑高，以前大堂高度只有 1 層的情況有所改變，在調(diào) 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 查中我們也發(fā)現(xiàn)有特定項(xiàng)目，比如“銀泰中心”將自己的大堂設(shè)置在頂層，比較別出心裁。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 42%58%毛坯 簡(jiǎn)單裝修 附圖 交房標(biāo)準(zhǔn) s) 在建在售寫字樓空調(diào)狀況 在建在售寫字樓空調(diào)品牌比較雜亂，但基本上以進(jìn)口品牌為主，而且主要是美國(guó)品牌的空調(diào)。從各個(gè)區(qū)域的最高配置標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，國(guó)貿(mào)、中關(guān)村區(qū)域的配置標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較高，均接近 4 部 /萬(wàn)平米的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到頂級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。 36%16%17%17%7%7%第一太平戴維斯 世邦魏理仕 國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司戴德梁行 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理公司 北京城建物業(yè)管理公司 附圖 在建在售項(xiàng)目物業(yè)管理公司 從在建在售寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)來(lái)看，基本上在 RMB2030 元 /平米 *月之間，不同區(qū)域之間存在一定差異，國(guó)貿(mào)及 CBD 區(qū)域比較高，但總體平均水平比較接近。 ii. 20202020 年寫字樓購(gòu)買需求面積 某年新增服務(wù)業(yè)對(duì)購(gòu)買甲級(jí)頂級(jí)寫字樓的需求 =本年度新增服務(wù)企業(yè)數(shù)量 購(gòu)買概率需求面積 但由于新增企業(yè)不完全選擇甲級(jí)頂級(jí)寫字樓辦公，按照目前北京市甲級(jí)頂級(jí)寫字樓占 總體辦公寫字樓的比例（ 21%）對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。余下其它項(xiàng)目分布較遠(yuǎn)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大。 ，810102030405060708090有線 光纖 無(wú)線 附圖 在建在售項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)類型 v) 在建在售寫字樓車位數(shù)量及停車管理 在建在售寫字樓車位數(shù)量配置標(biāo)準(zhǔn)存在比較大的差異，車位數(shù)量最多的達(dá)到 5000 個(gè)（華貿(mào)中心），最少的僅 400 多個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目車位平均數(shù)量為 869 個(gè)。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 85%15%分戶計(jì)量 含在物業(yè)費(fèi)中 附圖 在建在售項(xiàng)目空調(diào)計(jì)費(fèi)方式 t) 在建在售寫字樓電梯配置 從在建在售寫字樓項(xiàng)目配置電梯的品牌來(lái)看，主要是以進(jìn)口電梯為主，其中又以日本品牌的電梯為主。 11 國(guó)貿(mào)亞奧東直門中關(guān)村金融街總體最小值 最大值附圖 大堂占標(biāo)準(zhǔn)層的面積比例（最小比例和最大比例） 從大堂的高度來(lái)看，平均高度在 810 之間的居多，最大高度達(dá)到28 米，最小高度不足 5 米。 大開間 小開間 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目開間格局 從不同區(qū)域大小開間的差異情況來(lái)看，中關(guān)村和西直門區(qū)域項(xiàng)目的小開間比例比較高，這主要和項(xiàng)目的定位以及本區(qū)域內(nèi)寫字樓客群有一定的關(guān)系。 18761181251680416790165881596715291140691325012633162230 5000 10000 15000 20200國(guó)貿(mào)朝陽(yáng)門金融街西長(zhǎng)安街亞奧建國(guó)門外東直門中關(guān)村北三環(huán)西直門總體 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目平均銷售價(jià)格（元 /平米） 從 區(qū)域最低銷售價(jià)格和最高銷售價(jià)格的對(duì)比來(lái)看，北京目前最貴的寫字樓項(xiàng)目 世紀(jì)財(cái)富中心 銷售價(jià)格接近 RMB3 萬(wàn) /平米（ USD3600 元 / 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 平米），某個(gè)區(qū)域的最高銷售價(jià)格往往可以代表本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的堅(jiān)挺程度以及客群特點(diǎn)，目前北三環(huán)、西直門區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)值比較低，東直門區(qū)域目前最貴的寫字樓是 新保利大廈 ，報(bào)價(jià)達(dá)到 USD3100 元 /平米，僅次于 世紀(jì)財(cái)富中心 。 000000 10 20 30 40 500 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年亞奧地區(qū)寫字樓供給情況 其他區(qū)域在建在售的寫字樓項(xiàng)目主要有北三環(huán)區(qū)域和西直門區(qū)域，北三環(huán)主要有金隅嘉業(yè)的“皇安大廈”、新燕莎集團(tuán)的“燕莎盛世”、“城建大廈”；西直門區(qū)域主要有“西環(huán)廣場(chǎng)”項(xiàng)目、“富海中心”、“楓藍(lán)國(guó)際中心”等項(xiàng)目。 6331310 113 213051015202530352 00 4上半年2 00 4下半年2 00 5上半年2 00 5下半年 2020年 2020年 2020年待定 附圖 北京在售在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)時(shí)間分布 但從不同時(shí)間段項(xiàng)目的供給體量來(lái)看， 2020 年下半年也是最高峰時(shí)期，同時(shí) 2020 年、 2020 年都是供給高峰時(shí)段，總體供給體量都超過(guò) 200萬(wàn)平米， 2020 年更是超過(guò) 300 萬(wàn)平米，從下 圖來(lái)看，寫字樓供給的高峰時(shí)段集中在 2