【正文】 501－1000萬1001－2020萬2020－5000萬5000－1億1－2億2－5億5－10億10億－50億未回答 附圖 深訪企業(yè)年營業(yè)額 h. 深訪企業(yè)行業(yè)地位 從深訪企業(yè)的行業(yè)地位來看，比較一 致，絕大部分屬于“行業(yè)領(lǐng)導地位”。 78%8%10%4%行業(yè)領(lǐng)導地位 追隨地位 從屬地位 未回答 附圖 深訪企業(yè)行業(yè)地位 2． 定量訪問企業(yè)背景資料 a. 定量訪問企業(yè)數(shù)量： 152 家，其中 CBD 及東部成功訪問 101 家，金融街成功訪問 26 家，中關(guān)村成功訪問 25 家。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 67%16%17%C B D 及東部 中關(guān)村 金融街 附圖 定量訪問企業(yè)樣本分布 b. 定量訪問企業(yè)物業(yè)入住方式 從定量訪問企業(yè)入住的方式來看，主要是以“租賃”為主，占 3/4，其余 1/4 基本上屬于“購買”。 73%26%1%租賃 購買 自建 附圖 定量訪問企業(yè)入住方式 c. 定量訪問企業(yè)目前辦公面積 定量訪問企業(yè)目前辦公面積在“ 1000 平米以上”、“ 5001000 平米”分別占 20%和 30%， 500 平米以下的占 50%。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 2 0 0 平米及以下201500平 米501800平 米8011000平 米10012020平 米20205000平 米 附圖 定量訪問企業(yè)目前辦公面積 d. 定量訪問企業(yè)行業(yè)分布 從定量訪問企業(yè)的行業(yè)分布來看，主要集中在“ IT 通訊”、“咨詢服務”、“機械制造”、“金融投資”等領(lǐng)域，以上幾個行業(yè)占本次定量總體樣本量的 75%左右。 I T 通訊類咨詢服務類制造類金融投資類運輸貿(mào)易類廣告?zhèn)髅筋惼渌?附圖 定量訪問企業(yè)行業(yè)分布 e. 定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 從本次定量訪問的人員規(guī)模分布來看，主要集中在 50 人以下，占 2/3；其次是人員規(guī)模在 50300 人之間的企業(yè)，占 30%。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 67%17%12%4%5 0 人以下 51100人 101300人 3 0 0 人以上 附圖 定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 f. 定量訪問企業(yè)年營業(yè)額 本次訪問企業(yè)的年營業(yè)額主要集中在 5002020 萬之間，占 1/3 略強，年營業(yè)額超過 1 億元的企業(yè)占總體樣本量的 1/6。 5 0 0 萬以下5012020萬20205000萬5 0 0 1 萬 1 億15億520億1 0 0 億以上 附圖 定量訪問企業(yè)年營業(yè)額 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 第二章 北京寫字樓市場供給分析 一、北京市現(xiàn)有頂級寫字樓供給分析 a) 頂級甲級寫字樓的劃分標準 寫字樓的等級劃分標準主要是按照項目設計的軟硬件方面包括樓宇外觀設計、內(nèi)外公共裝修標準是否具有超前性，是否達到 5A 級寫字樓水平，5A 具體指 樓宇自動化系統(tǒng) (BA)，通訊自動化系統(tǒng) (CA)，保安自動化系統(tǒng)(SA)，消防自動化系統(tǒng) (FA)，辦公自動化系統(tǒng) (OA)；設備設施如電梯等候時間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務設施（電力負荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方 面主要指物業(yè)管理服務是否達到星級酒店標準。 頂級寫字樓：除上述軟硬件標準完全達標外，與甲級寫字樓最大的區(qū)別在于其商圈的代表性和標志性及對商圈的輻射力、影響力，比較典型的代表有：嘉里中心、國貿(mào)中心、南銀大廈、東方廣場、數(shù)碼大廈、遠洋大廈、華潤大廈等。另外從銷 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 售價格和租金來看，頂級寫字樓售價基本上在 USD2400元 /平米以上，租金在 USD30 元 /月 *平米 以上； 甲級寫字樓：硬件方面外觀設計、內(nèi)外公共裝修標準相當于四星級酒店，達到 5A 級寫字樓水平，設備設施基本與世界同步，如電梯等候時間小于 40 秒，中央空調(diào)為四管式 ；軟件方面物業(yè)管理服務水準達到三星級酒店以上標準。 比較典型的代表有： 國際企業(yè)大廈、中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈等。 從銷售價格和租金來看， 甲級寫字樓售價 基本在USD1800 元 /平米左右，租金在 USD18 元 /月 *平米 以上； 乙級寫字樓：硬件方面外觀設計、內(nèi)外公共裝修標準與甲級寫字樓相比較差，部分達到 5A 級寫字樓水平，設備設施以合資品牌為主，如電梯等候時間大于 40 秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè)管理服務未達到星級酒店的標準。 比較典型代表有： 海龍大廈、京廣商務樓、海淀新技術(shù)大廈、理工科技大廈、和喬大廈、翠微大 廈等。 從售價和租金來看，乙級寫字樓售價在 RMB12020 元 /平方米左右，租金在人民幣 35 元 /天 *平米 ； 丙級寫字樓：硬件方面外觀設計、內(nèi)外公共裝修標準為普通材料，基本的通訊設施及辦公服務，設備設施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務。已舊樓改造和酒店改造的項目居多，市場上最為多見。 丙級寫字樓售價在 RMB8000 元 /平米以下，租金在 3 元 /天 *平米 以下 ； b) 北京頂級寫字樓供給及租金分析 i. 總體狀況 按照頂級寫字樓租金標準在 USD30 元 /月 *平米，目前北京市已經(jīng)入住的頂級辦公物業(yè)的總面積達到 ，其中朝陽區(qū) ，占 %，平均租金水平為 元 /平米 *月；東城區(qū) 萬平米，占 %，平均租金水平為 元 /平米 *月；西城區(qū) 萬平米， 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 平均租金為 元 /平米 *月，占 %；海淀區(qū) 萬平米，占%，海淀區(qū)平均租金為 元 /平米，目前所有在建在售頂級寫字樓的 總體平均租金為 元 /平米 *月。 47%21%14%18%朝陽 東城 海淀 西城附圖 北京頂級寫字樓區(qū)域分布比例 202224262830323436朝陽 東城 海淀 西城 總體 附圖 北京頂級寫字樓平均租金（分區(qū)域） 附表 北京頂級（從租金角度定義）寫字樓分布 物業(yè)名稱 建筑面積：萬平米 城區(qū) 租金 :USD/月 *平米 國貿(mào)中心 朝陽區(qū) 48 嘉里中心 朝陽區(qū) 38 長富宮中心 朝陽區(qū) 35 京廣中心 朝陽區(qū) 35 賽特大廈 朝陽區(qū) 35 北京凱賓斯基飯店 朝陽區(qū) 34 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 北京發(fā)展大廈 朝陽區(qū) 33 京城大廈 朝陽區(qū) 32 南銀大廈 朝陽區(qū) 32 麗都廣場 朝陽區(qū) 31 國際大廈 朝陽區(qū) 30 華彬國際大廈 朝陽區(qū) 30 亮馬河大廈 朝陽區(qū) 30（使用） 現(xiàn)代盛世大廈 朝陽區(qū) 30 亞洲大酒店 東城區(qū) 36（使用） 港澳中心 東城區(qū) 35 華潤大廈 東城區(qū) 中糧廣場 東城區(qū) 30 東方廣場 東城區(qū) 27 新世紀飯店寫字樓 海淀區(qū) 32（使用） 數(shù)碼大廈 25 海淀區(qū) 21 國際金融中心 西城區(qū) 35 建威大廈 西城區(qū) 35 遠洋大廈 西城區(qū) 30 中化大廈 西城區(qū) 30 如果按照區(qū)域性地標以及租金雙重標準劃分頂級寫字樓的話，上述項目滿足要求的并不多，主要有如下項目。 附表 北京頂級（租金及地標建筑）寫字樓分布 物業(yè)名稱 建筑面積：萬平米 城區(qū) 租金 :USD/月 *平米 國貿(mào)中心 朝陽區(qū) 48 嘉里中心 朝陽區(qū) 38 京廣中心 朝陽區(qū) 35 京城大廈 朝陽區(qū) 32 南銀大廈 朝陽區(qū) 32 華潤大廈 東城區(qū) 東方廣場 東城區(qū) 27 遠洋大廈 西城區(qū) 30 數(shù)碼大廈 25 海淀 21 合計 平均 以上項目總體建筑面積為 萬平米，平均租金接近 USD33 元 /平米 *月。 ii. 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線的頂級寫字樓的供給面積比較小，純粹的頂級寫字樓僅有華潤大廈，總體建筑面積為 萬平米，其次是東四十條的 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 港澳中心和亞洲大酒店，純 寫字樓面積僅為 萬平米；合計 萬平米，目前的供給量非常有限。 東直門區(qū)域租金最高的是港澳中心，租金為 USD35 元 /月 *平米。 二、 北京市現(xiàn)有甲級寫字樓供給分析 按照租金水平低于 USD30 元 /月 *平米，但高于 USD18 元 /平米 *月的標準進行劃分，北京市目前甲級寫字樓總體存量為 萬平米，總體租金為 元 /平米 *月。其中，朝陽區(qū)為 萬平米，占總體的，平均租金為 USD21元 /平米 *月；東城區(qū)為 ，占 %，平均租金為 USD21 元 /平米 *月；海淀 區(qū)為 萬平米，占 %，平均租金為 元 /平米 *月；西城區(qū)為 萬平米，占 %，平均租金為 萬 /平米 *月；宣武區(qū)為 萬平米，占 %，平均租金為 元 /平米 *月。 47%17%21%13%2%朝陽 東城 海淀 西城 宣武 附圖 北京甲級寫字樓區(qū)域分布 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 21 211819202122232425朝陽 東城 海淀 西城 宣武 總體 附圖 北京甲級寫字樓平均租金 東直門附近的甲級寫字樓主要有：保利大廈、東環(huán)廣場、東方銀座、富華大廈，寫字樓總體建筑面積 36 萬平米，租金在 USD2022 元 /平米 *月之間。 附表 朝陽區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱 總建面 租金 項目名稱 總建面 租金 京匯大廈 漢威大廈 20 首都陽光大廈 28 遠大中心 20 盈科中心 28 中國國際科技會展中心 20 招商局大廈 28 金泰大廈 匯賓大廈 26 中服大廈 19 靜安中心 26 北京國際會議中心 18 聯(lián)合大廈 26 富頓中心 18 贏嘉中心 25 高斕大廈 18 中國人壽大廈 25 匯欣大廈 18 中旅大廈 25 惠通時代 18 豐聯(lián)廣場 24 科倫大廈 18 新恒基大廈 24 鵬潤大廈 18 泛利大廈 23 深房大廈 8 18 國航大廈 23 現(xiàn)代城寫字樓 18 名人廣場 23 幸福大廈 18 艾維克大廈 22 華鵬大廈 15 第一上海中心 22 三元大廈 17 東海中心 22 東方藝術(shù)大廈 16 華彬大廈 22 華普國際大廈 9 16 京泰大廈 22 昆泰大廈 16 新族大廈 21 迪陽大廈 15 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 長青大廈 20 浙江大廈 15 說明：租金單位： USD/平米 *月。 附表 東城區(qū)甲級 寫字樓名單 項目名稱 總建面 租金 中航計大廈 28 光華長安大廈 25 新東安市場 25 中紡大廈 24 保利大廈 22 富華大廈 22 凱威大廈 22 北海萬泰大廈 20 東環(huán)廣場 20 匯置通大廈 20 長安大廈 18 國中大廈 18 恒基中心 18 華誠大廈 18 華夏銀行大廈 18 洲 際大廈 7 18 東方銀座 6 20 附表 海淀區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱 總建面 租金 聯(lián)想融科咨訊中心 26 騰達大廈 26 希格碼大廈 25 中科大廈 25 金玉大廈 21 數(shù)碼大廈 A 座 25 21 四通大廈 21 科技財富中心 20 量子芯座 20 西金大廈 20 銀谷大廈 7 20 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 20 20 中電信息大廈 19 方圓大廈 10 18 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 國 興大廈 18 華泰大廈 18 世紀經(jīng)