【正文】 他像北三環(huán)、西長(zhǎng)安街、王府井、東長(zhǎng)安街均有一定體量供應(yīng)。 089270 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年?yáng)|部寫字樓供給情況 金融街區(qū)域的總體供給量?jī)H次于東部區(qū)域，處于第二位，除 04 年以外，其他年份的供給量相對(duì)比較穩(wěn)定。 h) 在建在售項(xiàng)目外立面材料 從在建在售項(xiàng)目的外立面材料來看，幾乎千遍一律地使用“玻璃幕墻”，所占比例超過 9 成；其次是“高級(jí)石材”，約占 1/3 左右，另有 1/6左右使用鋁材。 29 20252214201611 1130382330380510152025303540國(guó)貿(mào) 建國(guó)門 金融街 中關(guān)村 北三環(huán) 總體平均租金 最低租金 最高租金 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目租金水平 l) 在建在售項(xiàng)目租售模式 目前在建在售項(xiàng)目基本上采用“以銷售為主導(dǎo)”的租售模式模式，盡快回籠資金是所有開發(fā)商的策略。 34%24%18%12%6%6%TOTO 美標(biāo) 美國(guó)科勒 西班牙樂家 德國(guó)“萊爾”潔具 德國(guó)卡西奧 附圖 在建 在售寫字樓項(xiàng)目衛(wèi)生潔具 q) 在建在售項(xiàng)目大堂 大堂對(duì)于寫字樓項(xiàng)目而言至關(guān)重要，大堂可以說就是寫字樓的臉面，所以寫字樓的品質(zhì)高低，大堂占有相當(dāng)大的比重，下面分別從大堂的位置、大堂的面積、大堂的高度等角度分別闡述。 國(guó)貿(mào)朝陽(yáng)門東直門金融街中關(guān)村西長(zhǎng)安街總體平均層數(shù) 最底層數(shù) 最高層數(shù) 附圖 大堂層數(shù) r) 在建在售寫字樓項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn) 從調(diào)查的情況來看，在建在售寫字樓項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)以“簡(jiǎn)單裝修”居多，但毛坯房仍然占 4 成比例。 308820246412313081046640 10 20 30 40 50 60 70朝陽(yáng)門東直門國(guó)貿(mào)建國(guó)門外金融街西長(zhǎng)安街西直門亞奧中關(guān)村總體平均部數(shù) 最少部數(shù) 最多部數(shù) 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯數(shù)量 從每萬平米配置的電梯數(shù)量來看，平均水平為 部，還沒有達(dá)到甲級(jí)寫字樓 2 部 /萬平米的標(biāo)準(zhǔn)和頂級(jí)寫字樓 4 部 /萬平米更是存在差距，從各個(gè)區(qū)域電梯的平均配置標(biāo)準(zhǔn)來看，基本上接近 2 部 /萬平米的標(biāo)準(zhǔn)， 建外、西直門區(qū)域電梯的配置標(biāo)準(zhǔn)比較低。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 78%22%專業(yè)車管 物業(yè)自管 附圖 在建在售項(xiàng)目停車場(chǎng)管理模式 w) 在建在售寫字樓物業(yè)管理模式 從在建在售寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理公司來看，基本上以國(guó)外公司為主，目前也基本上在管理北京比較知名的物業(yè)，如“第一太平”、“世邦”、“仲量行”等。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附表 未建已規(guī)劃項(xiàng)目立項(xiàng)日期及規(guī)模 項(xiàng)目名稱 立項(xiàng)日期 規(guī)劃建筑面積 北京萬達(dá)廣場(chǎng)二期 2020年 6月 30日 占地 ，建筑約 18萬平方米 廣義大廈 2020年 6月 30日 不祥 新源大廈二期工程 2020年 4月 28日 不祥 北京耀輝國(guó)際城 2020年 4月 28日 23萬平方米 海育大廈 2020年 4月 22日 不祥 富豐科技大廈 2020年 3月 18日 62580平米 永利廣場(chǎng) 2020年 2月 27日 不祥 國(guó)潤(rùn)大廈 2020年 1月 16日 渴望科技大廈 2020年 12月 26日 不祥 財(cái)源國(guó)際中心 2020年 11月 19日 24萬平米 浩洋大廈 2020年 10月 20日 12萬平方米 江西大廈 2020年 9月 9日 不祥 華麟科技大廈 2020年 8月 26日 62673平方米 融祥大廈 2020年 8月 8日 不祥 北京科技大廈 2020年 7月 28日 不祥 天宸大廈二期 預(yù)計(jì) 2020年底開工 10萬平方米 友誼大廈 不祥 18萬平方米 第三置業(yè) 未建已經(jīng)規(guī)劃 10萬平米 華貿(mào)中心（寫字樓） 2020年 8月 開工 23萬平方米 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 第三章 北京寫字樓市場(chǎng)需求分析 一、 字樓需求研究的基本假設(shè) 對(duì)寫字樓的需求主要是第三產(chǎn)業(yè)，本次研究的是甲級(jí)及頂級(jí)寫字樓市場(chǎng)的需求，從需求的性質(zhì)來看， 主要是兩類： →第一類是新注冊(cè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)對(duì)甲級(jí)頂級(jí)寫字樓的需求； →第二類是目前已經(jīng)在寫字樓里辦公的企業(yè)對(duì)甲級(jí)頂級(jí)寫字樓的需求，對(duì)這部分企業(yè)需要研究的是凈需求，所謂凈需求是綜合考慮該部分企業(yè)存在擴(kuò)租、縮租、搬遷等多種情況以后對(duì)甲級(jí)、頂級(jí)寫字樓的綜合凈需求； →在某個(gè)具體時(shí)間段對(duì)北京市甲級(jí)頂級(jí)寫字樓的需求是以上兩種需求之和； 附表 寫字樓需求研究模型 新增不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)的數(shù)量 Nni 通過各國(guó)商會(huì)、工商部門、相關(guān)專家或機(jī)構(gòu)了解并預(yù)測(cè) 現(xiàn)有不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)的數(shù)量 Nli 通過對(duì)現(xiàn)有寫字樓調(diào)研及 相關(guān)機(jī)構(gòu)之?dāng)?shù)據(jù)獲得 所調(diào)研企業(yè)的數(shù)量 N 所調(diào)研之欲新購(gòu)辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlbi 通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研獲得數(shù)據(jù) 所調(diào)研之欲擴(kuò)租辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlri 所調(diào)研之欲縮減租賃辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlrri 縮減租賃面積的比例 Eri ＝ Nlrri／ N 購(gòu)買概率 Bi ＝ Nlbi／ N 租賃概率 Ri ＝ Nlri／ N 需求面積 Si 通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析獲得 縮減租賃面積 Sri 通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 獲得 具體計(jì)算方法描述如下： ? A： 新增服務(wù)行業(yè)企業(yè)之新增購(gòu)買需求面積＝新增不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)數(shù)量購(gòu)買概率需求面積＝∑［ Nni Bi Si］ ? B： 現(xiàn)有企業(yè)之新增購(gòu)買需求面積＝現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量購(gòu)買概率需求面積＝∑［ Nli Bi Si］ ? C： 新增租賃面積＝（新增不同類型企業(yè)的數(shù)量＋現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量）租賃概率需求面積＝∑［（ Nni＋ Nli） Ri Si］ ? D： 縮減租賃面積＝新增不同類型企業(yè)縮減面積 +現(xiàn)有不同類型企業(yè)之縮減租賃面積＝∑（ Nni＋ Eri Sri＋ Nli Eri Sri） ? 總面積需求＝ A＋ B＋ C－ D 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 i. 新增企業(yè)購(gòu)買平均需求面積 根據(jù)深度訪問和定量電話訪問購(gòu)買型企業(yè)未來的平均需求面積，分別為： 深度訪問平均需求面積： 1217 平米； 電話訪問平均需求面積： 723 平米； 由于深度訪問基本上屬于比較大型的企業(yè)，面積需求存在偏大的可能性，所以在此使用電話訪問的平均需求面積數(shù)據(jù)。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附表 未建已規(guī)劃項(xiàng) 目基本信息 ID 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商名稱 項(xiàng)目地址 所屬商圈 1 萬達(dá)廣場(chǎng)二期 北京萬達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路郎家園 11號(hào) CBD 2 廣義大廈 北京宸京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 宣武區(qū)廣義街 5號(hào) 3 新源大廈二期 北京千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽(yáng)區(qū)新源街 三元橋 4 耀輝國(guó)際城 北京耀輝置業(yè)有限公司 朝陽(yáng)區(qū)西大望路 CBD 5 海育大廈 北京市海育房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海淀區(qū)復(fù)興路 25號(hào) 中關(guān)村 6 富豐科技大廈 北京龍?zhí)礻懛康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 豐臺(tái)科技園區(qū) 13A地塊 7 永利廣場(chǎng) 北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽(yáng)區(qū)工體北路 東直門 8 國(guó)潤(rùn)大廈 北京華樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)阜外大街 8號(hào) 金融街 9 渴望科技大廈 北京青龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海淀區(qū)四季青東冉村 中關(guān)村 10 財(cái)源國(guó)際中心 北京建機(jī)天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 朝陽(yáng)建國(guó)門外大街 4號(hào) CBD 11 浩洋大廈 北京浩洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)宣內(nèi)大街東側(cè) 金融街 12 江西大廈 江西省人民政府駐北京辦事處 豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)橫一條八號(hào) 13 華麟科技大廈 北京欣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽(yáng)區(qū)霞光里 15號(hào) 三元橋 14 融祥大廈 北京圣喬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)平安大道 金融街 15 北京科技大廈 北京科源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)西外大街 140號(hào) 西直門 16 天宸大廈二期 北京天惠置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)金融街中心 E7E8 金融街 17 友誼大廈 北京友誼置業(yè)有限公司 建國(guó)門外大街 17號(hào) CBD 18 第三置業(yè) 北京恒陽(yáng)華隆房地產(chǎn)有限公司 朝陽(yáng)三元橋曙光西里甲 1號(hào) 三元橋 19 華貿(mào)中心寫字樓 北京國(guó)華置業(yè)有限公司 北京市朝陽(yáng)區(qū)西大望路 CBD 項(xiàng)目立項(xiàng)日期及規(guī)模 在項(xiàng)目立項(xiàng)日期方面， 2020 年立項(xiàng)的項(xiàng)目共有 11 個(gè)， 2020 年立項(xiàng)的項(xiàng)目共有 8 個(gè)，還有一個(gè)項(xiàng)目，即建國(guó)門外大街的 友誼大廈 ，立項(xiàng)時(shí)間不祥。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 168350001000 10007562500721 721 69411486811922549880460620442741228 2568695000010002020300040005000國(guó)貿(mào) 西直門 東直門 北三環(huán) 朝陽(yáng)門 金融街 西長(zhǎng)安街 建國(guó)門外 中關(guān)村 亞奧 總體平均個(gè)數(shù) 最小值 最大值附圖 不同區(qū)域在建在售項(xiàng)目車位數(shù)量 從車位的配置標(biāo)準(zhǔn)來看，每萬平米車位數(shù)量各個(gè)區(qū)域之間存在一定的差異，但差距已經(jīng)明顯縮小，朝陽(yáng)門區(qū)域項(xiàng)目車位配置標(biāo)準(zhǔn)最高，達(dá)到 128 個(gè) /萬平米，最低的為建外，為 45 個(gè) /萬平米，基本上集中在 50100個(gè) /萬平米之間。 38%15%13%13%13%8%日本三菱 日立電梯 O T I S 電梯 德國(guó)蒂森 瑞士迅達(dá) 日本東芝 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯品牌 從電梯的載重來看，最高載重為 1600KG，最低載重為 1300KG，平均電梯載重為 1360KG。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 281528 國(guó)貿(mào)東直門朝陽(yáng)門亞奧金融街中關(guān)村西長(zhǎng)安街總體平均高度 最小高度 最大高度附圖 大堂高度（米） 大堂的高度和大堂的層數(shù)密切 相關(guān)，最高為 7 層，最低為 1 層。 25100 10075 2510050 5010060 401000% 20% 40% 60% 80% 100%朝陽(yáng)門東直門國(guó)貿(mào)建國(guó)門外金融街西長(zhǎng)安街西直門亞奧中關(guān)村北三環(huán)大開間 小開間 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目開間格局 o) 在建在售項(xiàng)目公共部位裝修材料 在建在售項(xiàng)目?jī)?nèi)部公共部位的裝修材料主要是采用高級(jí)石材。 298802573025000232402158020750180001750014300140002988012020100001125013000120201500011000138001160012500100000 5000 10000 15000 20200 25000 30000 35000國(guó)貿(mào)東直門亞奧金融街西長(zhǎng)安街朝陽(yáng)門中關(guān)村建國(guó)門外西直門北三環(huán)總體最低售價(jià)最高售價(jià) 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目最高最低銷售價(jià)格 k) 在建在售項(xiàng)目租金 從目前在建在售項(xiàng)目的租金水平來看，最低 租金為 USD14 元 /平米*月，最高租金為 USD38 元 /平米 *月，平均租金為 USD22 元 /平米 *月。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 1000 0000000000 5 10 15 20 25 300 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0