【正文】 32㎡西花汀二至五房二房兩廳、三房兩廳85㎡－143㎡泰基?花溪谷四房四房兩廳四衛(wèi)162㎡－181㎡邊城?香格里三至五房三房兩廳、四房兩廳122㎡－150㎡香瑞湖香草國際二至五房二房兩廳、三房兩廳83㎡－132㎡綜合本項(xiàng)目針對的目標(biāo)客戶群，物業(yè)檔次及競爭對手的情況分析，對本項(xiàng)目的商業(yè)功能、居住功能以及其他不可售面積的建議分配比例如下（）：戶型面積（㎡）面積比（%）套數(shù)套數(shù)比（%）2*2*1809023%36029%3*2*29013061%74059%4*2*213015016%15012%合計(jì)　100%1250100%（以上戶型具體面積由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)單位給出合理的面積設(shè)計(jì)，面積上下可以作10%左右的調(diào)整）由以上得出戶均建筑面積等于：85*23%+110*61%+140*16%=㎡。七、戶型定位周邊物業(yè)的戶型設(shè)置樓盤名稱戶型類別主力戶型主力戶型面積仁和由于長期工作于辦公室和活動于社交場合，對小區(qū)的人文環(huán)境、運(yùn)動設(shè)施、休閑場所較為關(guān)心。根據(jù)本項(xiàng)目的細(xì)分市場，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場應(yīng)定位于中產(chǎn)階級，進(jìn)可攻，退可守。同時由于我們?yōu)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)的高文化附加值，可以不斷發(fā)展提升項(xiàng)目的形象從而給客戶造成高檔物業(yè)的印象或總體評價成為一個中偏高檔樓盤。單價的客戶對品牌要求最高。朗潤園，它是萬科在成都的又一作品，其品牌與價格優(yōu)勢在該區(qū)域明顯，但物業(yè)本身的一些缺陷，所以對本項(xiàng)目的直接競爭較小。春天大道別墅、電梯公寓高檔物業(yè) 起價：4900元/㎡ 均價：5200元/㎡ 萬科五、找出項(xiàng)目“個性化”的形象客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流失。一、改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足項(xiàng)目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的區(qū)域成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，樹立精品生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65％，方便小孩上學(xué)占10％，離上班近點(diǎn)占4％，生活方便點(diǎn)占15％，顯得更有身份占1％，現(xiàn)在的房子太小占4％，離親戚朋友更近些及其他占1％。四、三房是首選在房間戶型的選擇上，選擇1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。本項(xiàng)目別墅物業(yè)已基本售罄，電梯公寓部分僅有少量剩余，對我項(xiàng)目的開發(fā)與銷售將無直接競爭。戶型設(shè)計(jì)也充分考慮動靜分區(qū)，合理利用有利地勢。社區(qū)配套：由于靠近花博會與珠江國際花園，該項(xiàng)目的社區(qū)物業(yè)較為薄弱，僅有少量臨街商業(yè)。（2）一期電梯公寓公部分戶型為四房兩廳，整體布局比較緊促，主臥比較小。該項(xiàng)目集住宅、商業(yè)、酒店式公寓于一體，規(guī)劃最高達(dá)32層的精裝修住宅。存在問題：萬科春天大道旁，01號樓緊靠光華大道，物業(yè)形態(tài)為多層住宅，附有社區(qū)底商；02號樓正對仁和春天大道也僅僅只有社區(qū)配套會所，項(xiàng)目旁的建信作為獨(dú)立的生活小區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚的生活氛圍，和較完善的生活機(jī)能；區(qū)內(nèi)多個生活小區(qū)相輔相成，人氣聚升。朗潤園、珠江國際花園、西花汀、泰基?花溪谷、香瑞湖光華大道總長15公里左右，寬50米，雙向8車道，道路設(shè)計(jì)時速60公里，光華大道的開通使業(yè)主出行更為方便。城北房地產(chǎn)市場分析隨著北新干線的通車，成都樓市向北擴(kuò)展的步伐越來越快。實(shí)力品牌開發(fā)商的相繼進(jìn)駐、相互競爭，使得片區(qū)的老舊形象徹底顛覆，區(qū)域價值迅速得到提升。（3）產(chǎn)品類型：電梯公寓成為絕對主導(dǎo)電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓項(xiàng)目，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域；郊區(qū)則以華陽和郫縣較為明顯。二、成都市2007年16月商品房市場情況2007年16月商品房供需統(tǒng)計(jì)2007年16月，%；，總體市場呈現(xiàn)供銷兩旺勢頭。溫江、郫縣、新都可拍到200多萬元至400萬元/畝，彭州也可拍至8090萬元/畝。其中，外來開發(fā)商拿走七成土地，并且今年1~7月的92%成交宗數(shù)比創(chuàng)歷史新高。汪光燾表示，各地方政府要按照國務(wù)院的要求，重點(diǎn)滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位中小套型的普通商品房住房。同時要求特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地?！鮿酉蚪庾x：雖然政策對用地成本的影響不大，但卻給市場一個明確的信號——嚴(yán)控新增用地，調(diào)控根本宗旨在于進(jìn)一步緊縮“地根”，土地新政的出臺實(shí)施，將從預(yù)期上減少新增建設(shè)用地供應(yīng)量。 職工低價獲單位售房應(yīng)繳個稅財(cái)政部和國家稅務(wù)總局日前聯(lián)合發(fā)布通知，明確單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題?！跽呓庾x：對于長期經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內(nèi)；而供求關(guān)系依然是影響房價的決定性因素，未來房價走勢還要從后期的供求情況來看，對于房價不會有直接影響。新的財(cái)政年度剛開始就上調(diào)存款準(zhǔn)備金彰顯了央行回收流動性的決心。%自5月19日起，國內(nèi)個人住房公積金存貸款利率實(shí)施調(diào)整。％％；，％％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》，從5月19日起，%%，當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率不變。但無疑又加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算，對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負(fù)面影響。國土資源部：新增用地三大禁區(qū)須嚴(yán)控國土資源部日前下發(fā)《2007年全國土地利用計(jì)劃》，該計(jì)劃中，新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地量與去年持平，并再次強(qiáng)調(diào)禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。 要確保這一底線，意味著從目前到2020年我國耕地減少量必須控制在2700萬畝以內(nèi)，其中包括相當(dāng)比例的生態(tài)退耕和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這個數(shù)字不及“十五”期間耕地減少量的1/3；也意味著基本農(nóng)田不能動，建設(shè)用地規(guī)模要壓縮。□政策解讀：對預(yù)售款進(jìn)行專戶管理可以有效維護(hù)單個項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購房人蒙受損失。除要求銀行把好信貸關(guān)外，央行公布的《指引》還一口氣給商業(yè)銀行提出了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款、嚴(yán)格審核借款人的購房用途、嚴(yán)格把握資金流向、嚴(yán)格限制超出償付能力的貸款需求等5項(xiàng)針對房貸業(yè)務(wù)的要求。今年上半年與去年上半年相比，土地供應(yīng)量和成交量均大幅提升，其中需求的漲幅超過了供應(yīng)的漲幅，供不應(yīng)求在土地市場中也完全顯現(xiàn)出來。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局2007年上半年最新數(shù)據(jù)：港澳臺資和外資在房地產(chǎn)開發(fā)上的投資。2007年16月房地產(chǎn)市場分析（1）規(guī)模：中小樓盤更加活躍如果說06年出現(xiàn)了大盤、小盤齊上陣的局面，那么07上半年中小樓盤則表現(xiàn)得更加活躍。（4）戶型：80120㎡仍然是需求主力07年16月，全市商品房住宅項(xiàng)目戶型供應(yīng)面積仍然以80120㎡為主，各樓盤的銷售主力產(chǎn)品同樣以80120㎡的套2套3戶型為主。對于城市中心位置，這樣的價格還是充滿了誘惑力。光華片區(qū)處在成都上風(fēng)上水的位置，3公里活水公園，1200畝濕地公園，600畝原生河灘竹林屏障，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。五、規(guī)劃展望由于區(qū)域開發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進(jìn)，因此將來區(qū)域居民將會越來越多。項(xiàng)目周邊的樓盤是本項(xiàng)目定位的主要參考和研究對象，為此，我們對周邊項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)研究與分析，以為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)。②其85—135㎡/2*2*1－3*2*2的面積和戶型，基本適合電梯物業(yè)消費(fèi)市場的需求。而大型購物超市目前只有珠江國際花園擬將引入大型超市家樂福，不過正式經(jīng)營至少在45年以后。朗潤園配有部分社區(qū)底商，與建信社區(qū)景觀較少。不過家樂福預(yù)計(jì)在3～5年后才開始營業(yè)。四、西花汀項(xiàng)目背景： 投資商：成都萬廈置業(yè)有限公司 開發(fā)商：四川宏信實(shí)業(yè)有限公司 四川宏義實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 物業(yè)管理：成都和盟物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目位置：光華大道與南熏大道交匯處（花博園前行500米）建筑規(guī)模： 總占地面積：100余畝 總建筑面積：164513㎡ 總戶數(shù)：1095戶建筑形態(tài)： 11層\18層\2024層電梯洋房規(guī)劃用途： 普通住宅銷售價格： 起價：3350元/平方米均價：3500元/平方米戶型面積： 兩居室戶型：E型戶型 建筑面積: 120㎡ 2室2廳1衛(wèi) C型戶型 建筑面積：85㎡ 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：B型戶型 建筑面積: 93130㎡ 3室2廳2衛(wèi) A型戶型 建筑面積: 106140㎡ 3室2廳2衛(wèi) F型戶型 建筑面積：139㎡ 3室2廳2衛(wèi) H型戶型 建筑面積：138㎡ 3室2廳2衛(wèi) K型戶型 建筑面積：143㎡ 3室2廳2衛(wèi) N型戶型 建筑面積：133㎡ 3室2廳2衛(wèi) 四居室戶型：A3型戶型 建筑面積：155㎡ 4室2廳2衛(wèi) B2型戶型 建筑面積：152㎡ 4室2廳2衛(wèi) F1型戶型 建筑面積：155㎡ 4室2廳2衛(wèi) H1型戶型 建筑面積：153㎡ 4室2廳2衛(wèi) 五居室戶型：K躍層戶型 建筑面積：220㎡ 5室2廳2衛(wèi) N躍層戶型 建筑面積：200㎡ 5室2廳2衛(wèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目綜合評價：西花汀位于城西新溫江核心，花博園與江安河之間。五、泰基?花溪谷項(xiàng)目背景： 開發(fā)商：四川泰基地產(chǎn)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置： 溫江區(qū) 光華大道溫江段花博會主場館 溫江新行政中心旁建筑規(guī)模： 占地面積：140畝 建筑