【正文】 .................. 119 四、產(chǎn)品功能設(shè)計建議 ........................................................................................ 120 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 第一章 技術(shù)報告 一、 東直門交通樞紐簡介 東直門交通樞紐項目位于東二環(huán)東直門東北角，項目總建筑面積 80 萬平米，是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體 。 附圖 東直門交通樞紐項目 南區(qū)地上首層為 14 條線路的公共電汽車站，地上二層為機場鐵路站和首都機場候機、售票大廳；地下一層直通地鐵二號線東直門站；地下二層是地鐵十三號線（城市輕軌）站。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 本項目歸納起來具有如下特點： 交通優(yōu)勢 本項目是全亞洲最大的現(xiàn)代化立體綜合交通樞紐工程，以軌道交通換乘為主、地面公交換乘為輔，集地鐵、城市輕軌、機場高速鐵路、公交、出租車、社會車輛等多種交通體系和功能為一體，實現(xiàn)“零換乘”理念的綜合性立體交通樞紐 。 項目 將成 為名副其實的 ―國門商務(wù) 第一站 ‖。 至尊地位 東直門交通樞紐項目是整個東直門地區(qū)乃至整個東二環(huán)的標志性建筑 ， 也是北京市 60 大重點工程之一和 2020 年奧運會配套工程 ， 建成后將成為北京市 21 世紀的十大標志性建筑之一 。 12%26%20%36%6%2 0 0 0 平米以上 10002020米 5001000米 200500米 2 0 0 米以下 附圖 深訪企業(yè)辦公面積分布 e. 深訪企業(yè)行業(yè)分布 行業(yè)分布 數(shù)量 比例 IT 網(wǎng)絡(luò) /電子 /電信 9 18% 咨詢服務(wù) 7 14% 金融 /投資 6 12% 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 機械制造 5 10% 公關(guān)廣告 4 8% 報業(yè) 3 6% 航空 /運輸 3 6% 汽車 3 6% 律師 3 6% 化工 /環(huán)境 2 4% 醫(yī)藥 2 4% 教育 1 2% 旅游 1 2% 政府 1 2% 合計 50 100% f. 深度訪問企業(yè)人員規(guī)模 從深訪企業(yè)的人員規(guī)模分布來看，基本上 50 人以上和 50 人以下的企業(yè)各占一半左右，其中又以“ 100300 人”和“ 2050 人”兩種規(guī)模的企業(yè)數(shù)量居多。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 67%16%17%C B D 及東部 中關(guān)村 金融街 附圖 定量訪問企業(yè)樣本分布 b. 定量訪問企業(yè)物業(yè)入住方式 從定量訪問企業(yè)入住的方式來看，主要是以“租賃”為主，占 3/4，其余 1/4 基本上屬于“購買”。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 67%17%12%4%5 0 人以下 51100人 101300人 3 0 0 人以上 附圖 定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 f. 定量訪問企業(yè)年營業(yè)額 本次訪問企業(yè)的年營業(yè)額主要集中在 5002020 萬之間，占 1/3 略強，年營業(yè)額超過 1 億元的企業(yè)占總體樣本量的 1/6。 比較典型的代表有： 國際企業(yè)大廈、中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈等。已舊樓改造和酒店改造的項目居多，市場上最為多見。 ii. 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線的頂級寫字樓的供給面積比較小，純粹的頂級寫字樓僅有華潤大廈，總體建筑面積為 萬平米，其次是東四十條的 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 港澳中心和亞洲大酒店，純 寫字樓面積僅為 萬平米；合計 萬平米，目前的供給量非常有限。 47%17%21%13%2%朝陽 東城 海淀 西城 宣武 附圖 北京甲級寫字樓區(qū)域分布 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 21 211819202122232425朝陽 東城 海淀 西城 宣武 總體 附圖 北京甲級寫字樓平均租金 東直門附近的甲級寫字樓主要有：保利大廈、東環(huán)廣場、東方銀座、富華大廈，寫字樓總體建筑面積 36 萬平米，租金在 USD2022 元 /平米 *月之間。 附表 北京市在建在售頂級寫字樓項目 項目名稱 總體建筑面積 銷售價格 租金 :USD/平米 *月 中關(guān)村金融中心 30 LG 大廈 38 萬通中心 RMB20200/m2 佳程廣場 RMB 24900/m2 金泉廣場 30 RMB 25000/m2 中環(huán)世貿(mào)中心 23 RMB 25000/m2 30 國貿(mào) 3 期 54 未定 華貿(mào)中心 20 USD3000/m2 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 長安興融中心 USD 2600/m2 鉑宮國際中心 USD2500/m2 凱恒中心 50 USD2500/m2 世紀財富中心 USD 3600/m2 凱晨廣場 USD 2800/m2 北京財富中心 USD 2800/m2 新保利大廈 USD 3100/m2 從不同區(qū)域頂級寫字樓的分布來看，東部區(qū)域仍然獨占熬頭，在建在售頂級項目 372 萬平米當中有 290 萬平米分布在東部，接近 8 成的比例。 2851771352191111030 50 100 150 200 250 3002 0 0 4 上半年2 0 0 4 下半年2 0 0 5 上半年2 0 0 5 下半年2020年2020年2020年待定 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 附圖 北京在售在建寫字樓項目供應(yīng)體量（分時段） d) 不同在建在售寫字樓項目供給分析 從不同區(qū)域在建在售寫字樓的供給體量來看，東部基本上占一半，達到 萬平米，占在建在售面積的 49%；金融街居第二位，到達 246萬平米，占在建在售面積的 21%，其次是中關(guān)村區(qū)域，在建在售面積接近200 萬平米，占總體的 17%；再次是亞奧 區(qū)域，在建在售面積達到 83 萬平米，占總體的 7%；西直門和北三環(huán)地區(qū)分別以 萬平米和 萬平米占 4%和 2%。 2233 0 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年金融街寫字樓 供給情況 從目前掌握的情況來看，中關(guān)村地區(qū)在建在售項目的竣工時間主要集中在 04 年下半年。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 1000 0000000000 5 10 15 20 25 300 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定北三環(huán)供給量西直門供給量 附圖 04 年 08 年其他區(qū)域?qū)懽謽枪┙o情況 e) 在建在售寫字樓項目高度分析 目前在建在售項目最高的國貿(mào) 3 期，達到 300 米，全北京市寫字樓項目高度超過或者接近本項目的還有：中關(guān)村金融中心 150 米，中環(huán)世貿(mào)廣場 150 米，北京財富中心 155 米，華貿(mào)中心 167 米，銀泰中心 186 米。 2820255924702020175517351562 135020450 500 1000 1500 2020 2500 3000金融街朝陽門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國門外國貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項目標準層面積 從各個區(qū)域的最大標準層面積和最小標準層面積來看，最大標準層面積和最小標準層面積均在金融街區(qū)域，最大的標準層面積為 7000 平米，最小標準層面積 500 平米；東直門區(qū)域最大標準層面積為 5500 平米（香江國際南新倉商務(wù)樓項目），最小的為 1333 平米。 298802573025000232402158020750180001750014300140002988012020100001125013000120201500011000138001160012500100000 5000 10000 15000 20200 25000 30000 35000國貿(mào)東直門亞奧金融街西長安街朝陽門中關(guān)村建國門外西直門北三環(huán)總體最低售價最高售價 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目最高最低銷售價格 k) 在建在售項目租金 從目前在建在售項目的租金水平來看，最低 租金為 USD14 元 /平米*月，最高租金為 USD38 元 /平米 *月，平均租金為 USD22 元 /平米 *月。 100100 100100100100 50 5080 10 100% 20% 40% 60% 80% 100%朝陽門東直門國貿(mào)建國門外金融街王府井西長安街西直門亞奧中關(guān)村北三環(huán)總體銷售 租賃 租銷結(jié)合 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目租售模式 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 m) 在建在售項目層高（米） 從本次調(diào)查的情況來看，寫字樓標準層高較以前項目有所提高，層高最大值普遍接近 4 米左右，凈高最大值接近 米，有些項目甚至超過 3 米。 25100 10075 2510050 5010060 401000% 20% 40% 60% 80% 100%朝陽門東直門國貿(mào)建國門外金融街西長安街西直門亞奧中關(guān)村北三環(huán)大開間 小開間 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目開間格局 o) 在建在售項目公共部位裝修材料 在建在售項目內(nèi)部公共部位的裝修材料主要是采用高級石材。 31%39%24%3% 3%首層1 2 層挑空1 3 層挑空挑空超過3 層頂層 附圖 在建在售寫字樓項目大堂位置 從寫字樓 大堂的面積越大越氣派，往往項目的品質(zhì)也越高，從目前調(diào)查的情況來看，大堂平均面積為 1139 平米，不同區(qū)域之間存在一定差異，大堂平均面積最小是西直門區(qū)域，僅為 500 平米，最大的是東直門區(qū)域，接近 1300 平米，最大的大堂面積為 2240 平米。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 281528 國貿(mào)東直門朝陽門亞奧金融街中關(guān)村西長安街總體平均高度 最小高度 最大高度附圖 大堂高度（米） 大堂的高度和大堂的層數(shù)密切 相關(guān)，最高為 7 層，最低為 1 層。 15%15%47%4%15%4%美國麥克威爾 美國開利 美國特靈 美國伊萊特 美國約克 意大利奇威 附圖 在建在售項目空調(diào)品牌 另外從制冷方式來看，主要是風(fēng)冷，接近 90%的項目采用風(fēng)冷方式。 38%15%13%13%13%8%日本三菱 日立電梯 O T I S 電梯 德國蒂森 瑞士迅達 日本東芝 附圖 在建在售項目電梯品牌 從電梯的載重來看，最高載重為 1600KG，最低載重為 1300KG，平均電梯載重為 1360KG。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 亞奧 朝陽門 國貿(mào) 中關(guān)村 東直門 西長安街 金融街 建國門外 西直門 總體平均值 最小值 最大值 附圖 在建在售項目電梯配置標準（部 /萬平米） 電梯的速度也是電梯配置的重要考核指標，本次調(diào)查項目電梯速度平均值為 米 /秒，最快速度為 5 米 /秒，國貿(mào)區(qū)域和朝陽門區(qū)域所在項目的電梯速度比較快，這和項目高度比較高有一定關(guān)系。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 168350001000 10007562500721 721 69411486811922549880460620442741228 256869500001