【正文】 和黃 〃 海怡灣畔、遠(yuǎn)大美域、旭日灣 別墅、多層、小高層為主，少量高層，以大盤為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，驅(qū)動(dòng)片區(qū)市場(chǎng) 和黃 〃 海怡灣畔、遠(yuǎn)大美域、 龍騰灣、鳳凰山一號(hào) 別墅、高層為主，強(qiáng)調(diào)資源的占有與社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造 華發(fā)蔚藍(lán)堡、格力海岸、中海海逸山莊 小高層、高層、超高層為主，少量別墅與多層 客戶特征 港澳高端度假客、珠海本地企業(yè)主、政府官員； 自住、度假需求為主，定位高端需求 港澳客戶為主、少量?jī)?nèi)地客戶與主城區(qū)高端客戶； 自住、度假需求為主，投資客戶開(kāi)始出現(xiàn)，定位中、高端需求 港澳、內(nèi)地客戶為主，部分主城區(qū)高端客戶； 自住、度假需求為主，投資明顯增加，定位中、高端需求 客戶更加多元化 價(jià)格特征 價(jià)格變動(dòng)幅度不太，小幅上升 價(jià)格小幅上升 價(jià)格穩(wěn)步上升 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品密度逐步上升，客戶來(lái)源逐步多元化。但是 交通不便利 ，只有 1個(gè) 85路經(jīng)過(guò)， 建議開(kāi)通業(yè)主巴士 。 29 片區(qū)配套不完善，生活氛圍不濃 周邊工業(yè)廠房尚未遷出，對(duì)環(huán)境有一定影響 ?片區(qū)商業(yè)、生活配套集中在唐家市場(chǎng)周邊，以中低當(dāng)日常生活配套為主，較為零散； ?周邊大型工業(yè)廠房（裕華聚脂等）尚未遷出，有一定不利影響； 片區(qū)現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新軟件園所包含的網(wǎng)游動(dòng)漫中心，將成為網(wǎng)游和動(dòng)漫的研發(fā)培育中心、技術(shù)開(kāi)發(fā)平臺(tái)及網(wǎng)游制作加工工廠。功能結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶兩心四片”。企業(yè)數(shù)量約 110家。 1號(hào)綠道珠海南段主要依托情侶路，串聯(lián)起 17處城市功能區(qū)；北段 1號(hào)綠道則深入唐家灣城鄉(xiāng)，重點(diǎn)挖掘唐家灣地區(qū)的歷史、人文、科技、生態(tài)的內(nèi)涵 ，將串起共樂(lè)園、會(huì)同村、棲霞仙館、北師大珠海分校的山谷校園景區(qū)等多處著名景觀與景點(diǎn)，共 6類 16處城市功能區(qū)。 —— 遠(yuǎn)大美域前營(yíng)銷總監(jiān) 聶先生 唐家板塊價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 珠海設(shè)立５處車站：金鼎站（金鼎花壇東邊） — 金唐站（金鳳路排洪渠和北師大之間） — 明珠站（上沖檢查站和農(nóng)科中心之間） — 前山站（前山北京酒店附近）— 拱北站（拱北疊石酒店右側(cè)，市政排水管理所前面）； ?建成后， 乘輕軌由珠海至廣州僅需 40分鐘。 承載教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)的職能 城市規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南屏工業(yè)園區(qū)也已形成規(guī)模。 ?新香洲片區(qū) :新行政居住中心 ，珠海市行政、文化、體育中心，融市級(jí)行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū) 。 香洲主城區(qū) 西部主城區(qū) 橫琴組團(tuán) 三灶組團(tuán) 唐家灣組團(tuán) 城市規(guī)劃 ?東部板塊 ：即環(huán)港澳的東部地區(qū)，包括唐家灣、香洲主城區(qū)、橫琴島和萬(wàn)山群島，要提升城市品質(zhì)， 強(qiáng)化山海相擁、陸島相望的濱?；▓@城市風(fēng)貌 ，成為推進(jìn)珠港澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的主要依托。 覆蓋交通、港口、機(jī)場(chǎng)和口岸樞紐、生態(tài)環(huán)保、商務(wù)休閑旅游 等項(xiàng)目， …… 實(shí)施“以港立市”戰(zhàn)略。 摘自《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20232023年）》 珠三角核心城市定位，使珠海成為珠江西岸區(qū)域一體化中的領(lǐng)頭羊 城市價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 珠海作為珠江西岸核心城市，在區(qū)域一體化中占據(jù)主導(dǎo)地位 中珠江 廣佛肇 深莞惠 珠江西岸核心城市 珠三角核心城市之一 ?以 珠海市為核心 ，以佛山、江門、中山、肇慶市為節(jié)點(diǎn)的珠江口西岸地區(qū)，要提高產(chǎn)業(yè)和人口集聚能力，增強(qiáng)要素集聚和生產(chǎn)服務(wù)功能，優(yōu)化城鎮(zhèn)體系和產(chǎn)業(yè)布局。 以廣州、佛山同城化為示范， 積極推動(dòng)廣佛肇、深莞惠、 珠中江經(jīng)濟(jì)圈 建設(shè) ， 加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化進(jìn)程 。 11 本部分將從珠三角城市規(guī)劃、珠海城市格局、唐家灣板塊區(qū)域規(guī)劃幾個(gè)方面尋找區(qū)域可挖掘的機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 地塊內(nèi)有部分水塘，整體地勢(shì)平坦；二線海景，海景質(zhì)素較差，東側(cè)可遠(yuǎn)觀石坑山山景 淇澳大橋引道 綠化帶 市政道路（未建） 本項(xiàng)目 北側(cè)華發(fā)地塊 南側(cè)綠化帶 淇澳大橋引道 西側(cè)填海區(qū) 西側(cè)廠房 ?本項(xiàng)目地塊中約 1/3面積為水塘，其余為田地， 地勢(shì)平坦 ，有少量村舍； ?綠化帶與本項(xiàng)目間規(guī)劃的市政道路尚未施工； ?淇澳大橋引道現(xiàn)正施工，目前車流量較小，但預(yù)計(jì)后續(xù)車流量增加將產(chǎn)生較大的噪音影響； ?北側(cè)華發(fā)地塊處于土地平整期； ?西側(cè)填海區(qū)現(xiàn)正施工，海景質(zhì)素較差； ?西南側(cè)為裕華聚酯廠房，有少量工業(yè)氣體影響； 地塊現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 在過(guò)去的四周內(nèi)世聯(lián)項(xiàng)目小組初步完成第一階段的內(nèi)容 主要的工作 ? 結(jié)合珠海城市發(fā)展的趨勢(shì)，研究唐家片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)，明確項(xiàng)目的問(wèn)題和機(jī)遇； ? 結(jié)合案例和本地屬性，提出項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和定位； 主要的成果 1.《宏觀背景以及市場(chǎng)研究》 2.《項(xiàng)目戰(zhàn)略、定位》 采用的方法 ? 珠海 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析 ? 世聯(lián)顧問(wèn)平臺(tái)和內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù) ? 世聯(lián) 珠海 分公司消費(fèi)者訪談以及分析 ? 珠海房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談 ? 世聯(lián)顧問(wèn)專家指導(dǎo)、訪談 確定項(xiàng)目思路和工作重點(diǎn) 項(xiàng)目目標(biāo)分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 市場(chǎng)分析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 1 2 3 4 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 實(shí)施市調(diào)計(jì)劃 0 啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 第一階段項(xiàng)目?jī)?nèi)容 第二階段 啟動(dòng)區(qū) 定位 整體規(guī)劃布局建議 項(xiàng)目理解 明確項(xiàng)目現(xiàn)狀基本概況及開(kāi)發(fā)商目標(biāo)，進(jìn)而界定項(xiàng)目核心問(wèn)題，并形成系統(tǒng)化的研究思路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 位于珠海情侶路（北段）延長(zhǎng)線，唐家區(qū)淇澳大橋引道東側(cè)，距市中心 15分鐘車程 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目 位于珠海情侶路延長(zhǎng)線，淇澳大橋引道南側(cè) 位于唐家新城，規(guī)劃為濱海居住區(qū)，毗鄰石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)與淇澳島旅游度假區(qū) 本項(xiàng)目 淇澳島 石坑山 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 項(xiàng)目屬性界定：城市近郊、旅游度假版塊的小規(guī)模住宅開(kāi)發(fā) 城市新區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谥楹＝紖^(qū)域，周邊有少量在售項(xiàng)目，已形成一定市場(chǎng)環(huán)境，但配套不完善，區(qū)域認(rèn)知度較低 旅游度假版塊 唐家灣版塊為珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，景觀資源優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美 小規(guī)模住宅 占地 ，建面 ，規(guī)模小，用地為居住功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 [資源稟賦 ]山海之間，一座花園城，中國(guó)十大最具幸福感城市 北緯 ，東經(jīng) 。 —— 《 關(guān)于貫徹實(shí)施 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (2023~2023年 )的決定 》 珠三角區(qū)域一體化成為國(guó)家戰(zhàn)略 ?2023年 4月 17日，首屆珠（海）中（山）江（門）區(qū)域緊密合作工作會(huì)議在珠海召開(kāi)， 珠海、中山、江門三市在會(huì)上簽署 《 推進(jìn)珠中江區(qū)域緊密合作框架協(xié)議 》 。 ?珠海要充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)和區(qū)位優(yōu)勢(shì) ，加快 交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快形成珠江口西岸 交通樞紐 ，增強(qiáng)高端要素 聚集 發(fā)展功能和創(chuàng)新發(fā)展能力，提升 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ，提高發(fā)展帶動(dòng)能力，建成現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和生態(tài)文明的 新特區(qū) ，爭(zhēng)創(chuàng)科學(xué)發(fā)展 示范市 。 15 [產(chǎn)業(yè)升級(jí) ] 海、陸、空三大重點(diǎn)區(qū)域，提升城市產(chǎn)業(yè)實(shí)力，使珠海具有長(zhǎng)久活力 ?三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建珠海海陸空戰(zhàn)略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí) ?海（高欄港） — “ 殼牌”在珠海市高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)投資，建設(shè)一個(gè)年產(chǎn) 40萬(wàn)噸的世界級(jí)潤(rùn)滑油生產(chǎn)廠；投資約443億元的中船珠海大型海洋工程裝備制造業(yè)基地項(xiàng)目；投資 50億元的中海油深水海洋工程裝備制造基地項(xiàng)目；首期投資 70億元的南海天然氣陸上終端 ?陸（橫琴島） — 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 24 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò) 《 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 》 ，將橫琴島納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍，要逐步把橫琴建設(shè)成為“一國(guó)兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)。 —— 《 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 珠海 廣州 香港、澳門 江門 高欄港 廣珠鐵路 廣珠輕軌 港珠澳大橋 高欄港高速 機(jī)場(chǎng)高速 中山 ?2年投資 3千億投資，重點(diǎn)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市價(jià)值 ?定位 珠江西岸核心城市 ，珠中江一體化形成珠三角第三經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極； ?重大基礎(chǔ)設(shè)施集中建設(shè)，城市輻射能力加強(qiáng)， 珠廣佛深港澳 1小時(shí)生活圈形成； 大珠海的機(jī)遇 珠海城市價(jià)值的提升以及本身的資源稟賦將吸引全國(guó)化的投資、度假臵業(yè)客戶群。 ?西部板塊 ： 包括斗門區(qū)、金灣區(qū)和高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)，充分利用水網(wǎng)縱橫、沙田連片的水鄉(xiāng)特色，形成濱江田園城市風(fēng)貌，建成輻射珠中江以至粵西的現(xiàn)代化新城。 ?前山片區(qū) :綜合商貿(mào)居住中心 ，上沖片區(qū) :城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展區(qū) .是集工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游、居住為一體的城市綜合組團(tuán) ； ?唐家灣片區(qū) :高端商業(yè)居住中心 .濱海生活中心，適合創(chuàng)業(yè)、居住、休閑娛樂(lè)，具有最佳生態(tài)環(huán)境的濱海新城 ； ?南灣片區(qū) :第二產(chǎn)業(yè)綜合中心 ； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南接橫琴，擁有龐大儲(chǔ)備用地，未來(lái)開(kāi)發(fā)潛力巨大 片區(qū)環(huán)境 山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，情侶路、九洲大道、三大休閑公園 擁有眾多文化、教育、醫(yī)療資源，各種市政配套一應(yīng)俱全 地勢(shì)平坦，建設(shè)期晚，城市規(guī)劃比較完善，道路交通完善，綠化環(huán)境優(yōu)美 商業(yè)、交通、旅游發(fā)達(dá)，情侶路海景、澳門城市景觀 工業(yè)園區(qū)和城中舊村交錯(cuò)，環(huán)境較差亂，前山河景 山體資源豐富，環(huán)境混亂，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，配套少且低檔 山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，商業(yè)配套少且檔次較低，生活不便利 山河景觀帶、工業(yè)園區(qū)規(guī)劃整齊，新開(kāi)發(fā)樓盤環(huán)境較好 城市規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 唐家作為傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，已形成獨(dú)特的區(qū)域特色 淇澳島生態(tài)旅游度假區(qū) 珠海國(guó)際賽車場(chǎng) 珍珠樂(lè)園 高爾夫球會(huì) 本項(xiàng)目 淇澳島 珍珠樂(lè)園 高爾夫球會(huì) 國(guó)際賽車場(chǎng) ?珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，包括珍珠樂(lè)園、國(guó)際賽車場(chǎng)、高爾夫球會(huì)、淇澳島生態(tài)旅游度假區(qū)；是高端消費(fèi)群集聚的區(qū)域； 唐家板塊價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。真正實(shí)現(xiàn)半小時(shí)生活圈 ，工作在廣佛、生活在珠海。 24 情侶路（北段）延長(zhǎng)線貫穿片區(qū)、城市綠島網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，顯著提升片區(qū)形象 情侶路由目前的 17公里延長(zhǎng)至 55公里 。 唐家板塊價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。員工總?cè)藬?shù)約 4000人。其中四片包括兩處總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、一處商業(yè)片區(qū)、一處生活區(qū)。預(yù)計(jì)軟件園建成后，未來(lái) 3年，金山公司年產(chǎn)值預(yù)計(jì)將達(dá)到 10多億元，隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，員工人數(shù)也將增加到 5000人。 30 與市區(qū)距離較遠(yuǎn)，淇澳島僅 1路公交車通向市區(qū)，片區(qū)郊區(qū)形象深刻，市區(qū)客戶接受度低 不打算到唐家買房， 太遠(yuǎn)了，是郊區(qū) ； —— 中珠上城業(yè)主 王小姐： 市區(qū)的客戶基本不會(huì)到那邊去買房，就算買了，也是讓 老人家過(guò)去住 ，自己上班的話肯定不會(huì)過(guò)去，還是愿意住在香洲，畢竟生活氛圍、配套各方面都方便很多； —— 米蘭春天銷售代表 孫小姐 以前在海怡灣畔住過(guò)，環(huán)境是挺不錯(cuò)的，但就是 不方便 ，要吃飯、買個(gè)東西都要跑大老遠(yuǎn)，麻煩。 —— 世華銷售代表 陳小姐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。品牌、社區(qū)的品質(zhì)感、產(chǎn)品性價(jià)比，資源的占有成為客戶的主要關(guān)注點(diǎn)。少部分人有改善居住，偏向三房、四房 。 —— 金鼎軟件園 工程師 王先生 唐家那邊環(huán)境還可以，如果是小面積單位的話，也可以考慮買 1套（投資），但是 總價(jià)不能太高 。 價(jià)格： 9180元 /平米（帶 1500元 /精裝修） 客戶：大學(xué)老師、科技園區(qū)內(nèi)白領(lǐng)，港澳度假、投資客 區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 補(bǔ)缺者 完全差異化定位，以獨(dú)具特色的產(chǎn)品突圍 領(lǐng)導(dǎo)者 跟隨者 補(bǔ)缺者 挑戰(zhàn)者 — 市場(chǎng)領(lǐng)袖 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過(guò)河拆橋 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 — 搭便車，借勢(shì) — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙，差異化定位 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 市場(chǎng)定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 城市旅游度假新區(qū)，小規(guī)模住宅項(xiàng)目 核心價(jià)值：濱海原創(chuàng)藝術(shù) 總用地面： 10000m2 建筑面積： 22023m2 其中商業(yè)面積 2200m2 住宅總套數(shù)： 220 建筑容積率 ≤ 建筑覆蓋率 ≤ 35 ％ 建筑高度或?qū)訑?shù)：不超過(guò) 24米 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)： 150