【正文】 023年 2023年 2023年 鳳凰山一號： ㎡ ， 230260平米三房、四房 遠大美域四期：約 300套， 50100平米 格力海岸：約 70萬㎡ ，小高層、高層，戶均 200平米 09年 中海海逸山莊（銀坑）： 20萬㎡，容積率 ，別墅、高層 華發(fā)蔚藍堡： 21萬㎡ ，容積率 2023年 鳳凰海域： 5萬㎡ ，容積率 ， 177190三房、 218四房 和黃淇澳項目： 20萬㎡ ，容積率 中新淇澳項目： 77萬㎡ ，容積率 ，別墅、小高層、高層 本項目： ， 300套 龍騰灣： ㎡ ， 120平米三房，約 100套 食神天大項目： 4萬㎡ ，超高層 本項目銷售期 區(qū)域地產(chǎn)供應 唐家板塊（含情侶路上金邊）未來 3至 5年供應預計近 230萬平方米，以大平面產(chǎn)品為主， 區(qū)域內(nèi) 100平米以下單位僅本項目與遠大美域四期有供應 本項目的優(yōu)勢：片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應者 ?在品牌大盤林立的旅游度假區(qū)，本項目在規(guī)模、配套、資源上均不占有優(yōu)勢，難以成為主流客戶的關注點； 本項目面臨的挑戰(zhàn) 作為片區(qū)內(nèi)小戶型產(chǎn)品為主的小規(guī)模項目，我們該如何突圍？ 本報告是嚴格保密的。 35 遠大美域預計明年推出部分中小戶型單位，海怡灣盤無新供應量，龍騰灣有部分 120平米單位未推出 遠大美域 三期橘郡園尾盤在售 占地： 6萬 ㎡ 建面： ㎡ 容積率： 產(chǎn)品： 12層小高層 1 180、290 ㎡ 3房、 4房、 5房 價格： 12023元 / ㎡ (帶 1500元/精裝修 ) 客戶：港澳、內(nèi)地度假投資客戶50%，珠海本地二居客戶 30%，廣東 20% 四期 2棟高層，面積 50100平米左右預計將于 2023年一季度面市 和黃 〃 海怡灣畔 四期怡峰尾盤在售 占地： ㎡ 建面： 10萬㎡ 容積率： 4 產(chǎn)品： 32層高層， 86400平米 2房至 4房 價格：起價 6500元 / ㎡ ，均價8000元 / ㎡ 客戶：香港、澳門度假客戶 40%，珠海本地第二居所 20%，廣東其他區(qū)域 12%，內(nèi)地 28% 龍騰灣 占地 123899平米，容積率 產(chǎn)品：小高層 120140平米 3房、4房，聯(lián)排、獨棟別墅 價格：小高層均價 13000元 /平米，獨棟別墅 23800元 /平米 客戶：珠海本地 46%，港澳、內(nèi)地度假投資客戶 54% 剩余三棟小高層， 120平米單位預計將于 2023年二季度面市 區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀 本報告是嚴格保密的。 最好精裝修，但是質(zhì)量一定要有保障。 區(qū)域市場發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 32 目錄 城市 價值與區(qū)域規(guī)劃 項目定位 唐家板塊房市場分析 附件：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析 本報告是嚴格保密的。 —— 米蘭春天業(yè)主 劉先生 片區(qū)現(xiàn)狀 你說的那個位臵環(huán)境一般，但如果周邊有華發(fā)的話，估計會更快帶動起來。 27 周邊匯集大學 4所，辦學附屬單位 5所，區(qū)域高知階層密集 北京師范大學珠海分校 北京理工大學珠海學院 中山大學珠海校區(qū) ?大學園區(qū)進駐的院校有：中山大學珠海校區(qū)、北師大珠海分校、北京理工大學珠海學院、北京師范大學 香港浸會大學聯(lián)合國際學院等大學； ?另外中山大學附屬第五醫(yī)院、遵義醫(yī)學院第五附屬醫(yī)院、北大教育科學園、清華科技園和哈工大新經(jīng)濟資源開發(fā)港等 5個產(chǎn)學研究基地 已投入使用 ； ?大學園區(qū)教職員工數(shù)量超過 本項目 北師大珠海分校 中山大學 北理工 清華科技園 唐家板塊價值 2023/3/16 28 大珠海下 唐家灣的機遇 ?珠海城市價值的提升將使唐家灣成為珠江 西岸核心城市的首席濱海度假區(qū)； ?占據(jù)珠海陸路要塞的唐家灣將成為 外地度假投資客戶的臵業(yè)首選； ?區(qū)域內(nèi)大學、產(chǎn)業(yè)園集群與石坑山總部經(jīng)濟區(qū)的崛起將使 客戶更多元化； 但作為城市近郊區(qū)域，目前唐家板塊仍不具備完善的居住條件 本報告是嚴格保密的。作為金山總部基地和中心研發(fā)基地。 26 石坑山總部經(jīng)濟區(qū)提升唐家板塊商務價值 石坑山總部經(jīng)濟區(qū) 情侶北路 (南段 )控制性詳細規(guī)劃 ，區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展目標為：集總部經(jīng)濟、商務辦公、會議會展、旅游度假和高尚居住于一體，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，全天候活力的海濱新城區(qū)。片區(qū)涵蓋高端住宅、酒店、會展中心、醫(yī)院、學校等配套，預計將容納至少 3萬人工作居住需求； 金鼎工業(yè)片區(qū) 占地 ，涵蓋醫(yī)藥、電子、五金、制衣、粉末冶金、電氣設備、休閑器材等技術產(chǎn)業(yè)片區(qū) 南方軟件園 以軟件企業(yè)為主，高新技術企業(yè)為輔。 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳出臺的 《 珠江三角洲綠道網(wǎng)總體規(guī)劃綱要 》 ，珠三角 2023年將全面啟動綠道主線建設 。這是很好的機遇。廣珠輕軌年底通車，實現(xiàn)廣佛珠半小時生活圈，同城效應加強 ?廣珠輕軌預計今年年底建成。 高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 綜合服務區(qū) 休閑旅游區(qū) 根據(jù)珠海市唐家灣分區(qū)規(guī)劃（ 20232023），唐家灣地區(qū)整體規(guī)劃為 “ 一心、一島、兩軸、三片 ” ； “ 一心 ” 代表城市核心區(qū)， “ 一島 ” 代表生態(tài)綠島， “ 兩軸 ” 代表城市發(fā)展主軸、濱海發(fā)展次軸， “ 三片 ” 代表綜合服務區(qū)、休閑旅游區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 片區(qū) 吉大 老香洲 新香洲 拱北 前山 上沖 唐家 南灣 片區(qū)現(xiàn)狀 金融商務中心和商業(yè)中心 居住密度高、生活氛圍濃厚的老城區(qū) 新開發(fā)行政、體育、文化中心 繁華商業(yè)中心 早期工業(yè)園區(qū)集中區(qū)域 珠海、中山自然村落、工業(yè)混合區(qū) 國家高新開發(fā)區(qū)和低密度居住區(qū) 新興工業(yè)區(qū)及房地產(chǎn)新開發(fā)區(qū) 片區(qū)特色 集中珠海80%金融機構(gòu)，商業(yè)中心、星級酒店，最高級專業(yè)寫字樓 集中了大量的政府機構(gòu)，有最老的鳳凰商圈、紫荊商圈 新開發(fā)區(qū)，未來珠海行政、體育、文化中心，有電視臺、報業(yè)大廈、體育中心 與澳門陸路相連，口岸經(jīng)濟發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達 以建材為特色、工業(yè)為主體的城郊結(jié)合區(qū)域，有暨南大學珠海學院、圓明新園 珠海西北門戶 上沖關口，交通繁忙，多種工業(yè)混合，以自然村落模式為主，有梅溪牌坊、農(nóng)科園藝中心、普陀寺、陳芳故居 匯集國家高新開發(fā)區(qū)、大學園區(qū)、高爾夫球場、國際賽車場、游樂園、最大人工紅樹林 沿前山河一帶已形成高品質(zhì)住宅區(qū)。 19 東部主城區(qū)分區(qū)規(guī)劃： 6大片區(qū) +2個新城 唐家灣新城 上沖片區(qū) 前山片區(qū) 南灣新城 拱北片區(qū) 吉大片區(qū) 新香洲片區(qū) 老香洲片區(qū) 城市規(guī)劃 ?吉大片區(qū)： 以商務辦公、旅游休閑為主導功能，東部中心城區(qū)重要的商貿(mào)、旅游服務中心區(qū) ； ?拱北片區(qū)： 珠海市東部中心城區(qū)城市窗口地區(qū) ； ?老香洲 片區(qū) :綜合行政居住中心 ，生態(tài)宜居、設施先進、依山濱海的綜合城區(qū) 。 18 [規(guī)劃格局 ]一個沿海拓展軸、東西兩大板塊、組團緊湊發(fā)展，城市空間擴大 ?沿海拓展軸： 積極推動珠港澳融合，共同打造“珠港澳大都市”，圍繞“海港、空港、口岸”三大節(jié)點，串聯(lián)起沿海地區(qū)具有比較優(yōu)勢的戰(zhàn)略性城市資源，發(fā)展產(chǎn)業(yè)及建設城市組團。 16 [地位提升 ]重大基礎設施集中投入建設，使珠海轉(zhuǎn)變?yōu)闃屑~型城市，城市輻射力提升 ?重大基礎設施集中投入，外部交通顯著改善 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 廣珠鐵路 廣珠輕軌 港珠澳大橋 高欄港高速 珠海機場高速 在兩年內(nèi)通過總投資 3000億元的十大重點工程 ，力促珠海躍入“后發(fā)時代”。 ?…… 珠江口西岸地區(qū) 要規(guī)?；l(fā)展先進制造業(yè)，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)，做大做強主導產(chǎn)業(yè)，打造若干具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，形成新的經(jīng)濟增長極。 中珠江區(qū)域一體化進入快速推進階段 ?區(qū)域合作 ： 2023年 6月 14日，珠海香洲盼與中山坦洲同城化，共促兩地發(fā)展，開展 香洲 坦洲同城化發(fā)展模式調(diào)研 ?規(guī)劃協(xié)同 ： 2023年 9月 8日， 《 珠中江城市空間協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃 》 編制工作也于昨日正式啟動 ?醫(yī)療合作 ： 2023年 7月 14日，三市簽署 《 區(qū)域醫(yī)療衛(wèi)生服務緊密合作框架協(xié)議 》 多項區(qū)域一體化發(fā)展政策出臺，中珠江同城化步伐加快 城市價值 本報告是嚴格保密的。 13 ?決定中提出要 全面推進珠三角地區(qū)經(jīng)濟社會一體化 ， 著力增強城市群整體競爭力 。 10 目錄 城市 價值與區(qū)域規(guī)劃 項目定位 唐家房板塊市場分析 附件：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析 本報告是嚴格保密的。 6 地塊處于華發(fā)項目與遠大美域之間，西側(cè)面向填海區(qū) 往石坑山方向 往淇澳島方向 往金鼎方向 往市區(qū)方向 本項目 裕華聚酯 和黃 〃 海怡灣畔 遠大美域 軍隊用地 填海區(qū) 華發(fā)地塊 N S 華發(fā)地塊 ?北接華發(fā)地塊，西接淇澳大橋引道與市政路，面向填海區(qū)；南鄰部隊用地（目前暫未開發(fā)），東鄰農(nóng)田； ?一面鄰路，三面為空地； 地塊周邊 本報告是嚴格保密的。2023/3/16 綠景淇澳島項目前期定位報告 謹呈：珠海綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 5 住宅用地，占地 ，容積率 ，滿足 90/70原則 項目基礎指標 地塊指標： ?占地面積： 米 ?容積率： ?建筑面積 : ?綠地率： 35% ?建筑要求： 滿足 90/70原則 ?地塊呈狹長型，三面臨市政道路，后續(xù)可能有噪音影響 市政道路 （未建） 市政道路 （未建） N S 本報告是嚴格保密的。 9 開發(fā)商目標 ?鞏固綠景集團在珠海的品牌地位，承接后續(xù)項目的啟動 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟特區(qū) 百島之市 環(huán)境優(yōu)美 山水相間 氣候怡人 最具幸福城市 中國和諧名城 旅游城市 人居環(huán)境最佳范例獎 國家優(yōu)秀旅游城市 國家環(huán)保模范城市 國家衛(wèi)生城市 國家級生態(tài)示范區(qū) 國際改善居住環(huán)境最佳范例獎 中國魅力城市 全國十大最具幸福感城市 …… 城市價值 本報告是嚴格保密的。內(nèi)容包括：初期階段：交通基礎設施、環(huán)保、旅游、應急等方面展開合作；深化階段：將延伸到產(chǎn)業(yè)合作層面，實施上規(guī)模的產(chǎn)業(yè)合作；建立三市聯(lián)系會議制度，半年一次，三市輪流主持。 加快建設珠海高欄港工業(yè)區(qū)、海洋工程裝備制造基地、航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國際商務休閑旅游度假區(qū) 。 ?空（航空港） — 珠海航空產(chǎn)業(yè)園已先于去年 11月啟動；中航通用飛機項目已完成注冊， 7月 1日前后啟動通飛基地建設；航空產(chǎn)業(yè)園的民航飛行校驗中心南方基地項目也將在年內(nèi)動工 高欄港組團 三灶航空港 橫琴新區(qū) 重化臨港產(chǎn)業(yè) 商務、旅游、科教產(chǎn)業(yè) 航空制造、維修、展示產(chǎn)業(yè) 珠三角西部地區(qū)唯一規(guī)劃內(nèi)的樞紐港 廣東省唯一的民航產(chǎn)業(yè)基地 第三個由國務院批準的國家級新區(qū) 城市價值 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 20 各區(qū)域已形成獨具特色、分工明確的城市定位 ，具有良好的發(fā)展?jié)摿Α? 21 唐家灣定位為濱海帶發(fā)展核心，情侶路上“金邊”，城市新名片 濱海帶發(fā)展核心 城市立面， 情侶路 上 “ 金邊 ” ，打造城市新名片： 依托 “ 自然 —— 山、海、島、城；人文 —— 融合、創(chuàng)新、會同 ” 的發(fā)展主題，以 “ 生態(tài) +綠化、生命 +運動、生產(chǎn) +服務、生活 +配套 ” 為發(fā)展方向，提出建設 “ 綠色之城、動感之城、創(chuàng)新之城、宜居之城 ” 的奮斗目標，力圖為珠海營造一片亮麗的都市風景。 23 作為進出珠海的陸路要塞，具備攔截外地客戶的先天優(yōu)勢。 廣珠輕軌金鼎站 本項目 后續(xù)廣珠輕軌開通后，那個區(qū)域沒有問題，很多廣州、佛山的客戶會過來買房，度假投資的都會有。(北段 )工程南起銀坑附近與情侶中路 (現(xiàn)為港灣大道 )相接，終點與京珠高速相接，全長 。 25 片區(qū)匯集三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高新技術企業(yè)云集，區(qū)域發(fā)展動力強勁 總部經(jīng)濟區(qū)（科技創(chuàng)新海岸） 位于石坑山半島填海區(qū)，金山軟件、巨人網(wǎng)絡等大型軟件公司進駐。 唐家板塊價值 本項目 金鼎工 業(yè)園 南方軟件園 總部經(jīng)濟區(qū) 本報告是嚴格保密的。 金山軟件園： 占地面積 ，投資金額 10億元，計劃用 3到 5年時間建成。 巨人集團南方研發(fā)基地：占地面積 21萬平方米，投資金額 10億元，定位為巨人南方總部暨南方研發(fā)基地，建成后可容納 2023名研發(fā)人員