【正文】 巨人大廈 石坑山填海區(qū) 唐家板塊價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。所以才在這里買房的。 31 ?在大珠海的帶動(dòng)下，唐家灣板塊將成為珠江西岸首席度假旅游區(qū)的未來不容臵疑； ?但現(xiàn)階段，依然面對(duì)區(qū)域 配套不完善、工廠影響、客戶認(rèn)可度低 的問題； 小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目處于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)由逐步成熟到成熟階段的過渡期。少數(shù)人有投資傾向 價(jià)格、舒適、升值潛力 白領(lǐng) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 周邊小區(qū)租房；市區(qū)二手房 兩房、小三房為主 價(jià)格、舒適、便捷、品牌 原住民 村里 靠出租自建物業(yè)為生；少量經(jīng)營小買賣；住自建房 30以下年輕人二房為主；年長(zhǎng)以三房四房為主；少數(shù)人有投資公寓、商鋪傾向 價(jià)格、舒適、生值潛力 外地客戶 港澳籍人士 澳門、香港 當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層 度假及投資為主 舒適、安全、便利、升值潛力、品牌 珠三角客戶（深廣佛為主） 珠三角 當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層 、大多有車有房 投資、居住、度假 區(qū)域，價(jià)格，便利、品牌 內(nèi)地客戶（北方為主） 全國 大多有車有房 三房、四房為主，部分有投資需求 舒適、價(jià)格、升值潛力、便利、品牌 在市場(chǎng)逐步成熟的階段中，客戶更加關(guān)注品牌、產(chǎn)品性價(jià)比、社區(qū)環(huán)境、升值潛力 我有幾個(gè)同事買了遠(yuǎn)大美域，那邊環(huán)境不錯(cuò)，但是現(xiàn)在戶型太大了，都是 1 180的，不適合我們，（打算作為婚房）最好是小三房吧，以后父母來了也可以住一下。 —— 金域藍(lán)灣業(yè)主 周先生 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 項(xiàng)目名稱 存量 容積率 產(chǎn)品類型 戶均面積 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 項(xiàng)目賣點(diǎn) 格力海岸 約 70萬平米 高層、多層 200平米 2023年 格力品牌、 2023年珠海地王、半島一線海景 遠(yuǎn)大美域四期 約 4萬平米 —— 高層 50100平米 2023年 遠(yuǎn)大品牌效應(yīng)，大盤效應(yīng) 華發(fā)蔚藍(lán)堡 25萬平米 多層、小高層 —— 2023年 華發(fā)品牌、大型社區(qū) 和黃淇澳項(xiàng)目 20萬平米 —— —— 2023年 和黃品牌，海島山海資源 中新淇澳項(xiàng)目 77萬平米 別墅、 TH、多層、小高層、會(huì)展館 —— 2023年 會(huì)展、度假主題大盤、品牌效應(yīng) 中海海逸山莊 36萬平米 超高層、別墅 200平米以上 2023年 中海品牌、山海資源 ?唐家區(qū)域與情侶路上金邊線未來 3至 5年的供應(yīng)量約 230萬，集中在華發(fā)蔚藍(lán)堡、中海海逸山莊、格力海岸項(xiàng)目， 2023年至 2023，以上項(xiàng)目將陸續(xù)啟動(dòng)； ?區(qū)域名牌開發(fā)商云集，大盤集中，市場(chǎng)得以快速啟動(dòng)； ?大平面單位將成為市場(chǎng)主流； 和黃項(xiàng)目 遠(yuǎn)大美域 格力海岸 華發(fā)蔚藍(lán)堡 海怡灣畔 盤龍灣 本項(xiàng)目 中新項(xiàng)目 [將售項(xiàng)目盤點(diǎn) ]品牌大盤年內(nèi)將集中入市，以大平面單位為主流 區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀 鳳凰海域 中海海逸山莊 鳳凰山一號(hào) 天大項(xiàng)目 龍騰灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 對(duì)比大盤，本項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)：時(shí)尚前衛(wèi)的建筑風(fēng)格與個(gè)性產(chǎn)品 小盤（小而精） 大盤（大而全） 社區(qū)風(fēng)格 易形成獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)格 難以形成鮮明的社區(qū)風(fēng)格 產(chǎn)品 產(chǎn)品純粹、滿足客戶個(gè)性化的需求（品牌精裝修、拎包入?。? 產(chǎn)品多元化（涵蓋各面積段產(chǎn)品） 客戶 客戶群純粹 客戶群差異大，素質(zhì)參差不齊 物業(yè)管理 五星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù) 由于規(guī)模大，難以為每位業(yè)主提供周到的物業(yè)管理 社區(qū)配套 社區(qū)配套不足 配套完善（商業(yè)、學(xué)校、公園等） 市場(chǎng)定位 小結(jié) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)： ?區(qū)域內(nèi)稀缺小戶型的供應(yīng)者： ?市場(chǎng)補(bǔ)缺者的角色，以獨(dú)特建筑風(fēng)格與產(chǎn)品特色撬動(dòng)市場(chǎng)，建立區(qū)域影響力； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 水上運(yùn)動(dòng)中心 大梅沙海濱公園 愿望塔 梅沙外國語學(xué)校 萬科國際 會(huì)議中心 優(yōu)品藝墅 位于大梅沙濱海度假區(qū)域，但幾乎無海景資源 市場(chǎng)背景： ?大梅沙市場(chǎng)特征：屬于封閉性市場(chǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量較少，集中在萬科東海岸、優(yōu)品藝墅與湖心島。萬科東海岸即將啟動(dòng)，面臨優(yōu)勢(shì)資源的品牌大盤直面競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目必須快速引爆市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，快速銷售以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。鹽田區(qū)屏山傍海，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長(zhǎng) ，沙灘、島嶼錯(cuò)落、海積海蝕崖礁散布其間，是深圳最美麗的“黃金海岸”之一。 50 優(yōu)品藝墅的藝術(shù)化突圍之道 差異化： 產(chǎn)品全面創(chuàng)新，創(chuàng)造市場(chǎng)標(biāo)桿 產(chǎn)品 比準(zhǔn)同片區(qū)物業(yè)，適度超越，確保量?jī)r(jià)齊升． 定價(jià) 鎖定“圈層”客戶，定義“優(yōu) 建筑由大小各異，長(zhǎng)短不一的 “ 盒子 ” 拼接組成，整體錯(cuò)落有致； ?建筑本身則 “ 外冷內(nèi)熱 ”，外墻偏冷色，給人城墻般的堅(jiān)實(shí)感覺；內(nèi)墻則是色彩繽紛，充滿了熱烈而濃厚的嘉年華氣氛。 54 策略分析與檢驗(yàn) —— 產(chǎn)品 抽象派園林 芬蘭木＼石＼水的樂章 泛會(huì)所概念，園林與配套完美融合 產(chǎn)品策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 珠海本地剛性改善型需求客戶 珠海本地非剛性改善型需求客戶 港澳自住客戶 港澳及珠三角高端度假投資客戶 內(nèi)地城市養(yǎng)老兼投資度假客戶 珠海本地首次臵業(yè)客戶 市場(chǎng)主流客戶 外圍拉動(dòng)客戶 客戶定位 目前市場(chǎng)中的主要客戶類型為以下六類 客戶類型 客戶特征 客戶關(guān)注點(diǎn) 珠海本地首次臵業(yè)客戶 依賴公共交通、商業(yè)配套，偏好大社區(qū)，對(duì)朝向較為敏感，首付敏感，月度還款能力強(qiáng) ?購買力：大多依賴于家庭支持，購買力中等； ?居住狀況：集中在吉大、拱北、香洲等片區(qū)； ?臵業(yè)特征：關(guān)注交通配套、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理，對(duì)于幼兒園等生活配套較為重視。 珠海本地非剛性改善型需求客戶 以物業(yè)偏好為核心驅(qū)動(dòng)因素，關(guān)注占有頂級(jí)資源的頂級(jí)產(chǎn)品 ?購買力：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)； ?居住狀況：集中在吉大、拱北、香洲、南屏等各片區(qū)； ?臵業(yè)特征：對(duì)產(chǎn)品及景觀等關(guān)注度高，注重生活品質(zhì)，追求奢華尊貴，喜好尺度闊綽的大面積產(chǎn)品，對(duì)開發(fā)商品牌、社區(qū)品質(zhì)等均有較高要求。 內(nèi)地城市養(yǎng)老兼投資度假客戶 關(guān)注生活環(huán)境、氣候環(huán)境、周邊配套 ?購買力：經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)； ?居住狀況：內(nèi)地東北及西北各城市； ?臵業(yè)特征： 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，看重珠海的氣候和環(huán)境，集中在主城區(qū)購房，偏好精裝修，認(rèn)為海邊房子過于潮濕，不好打理。但（他們）主要買 160平米以上的單位。 —— 海怡灣畔銷售代表 金小姐 港澳人和外國人挺多的，周末來住，平時(shí)人比較少。 69 以唐家區(qū)域自住客戶，深廣佛、港澳投資客戶為主 考慮本項(xiàng)目規(guī)模較小，景觀資源不突出，外地度假性客戶更關(guān)注大社區(qū)與景觀資源，因此本項(xiàng)目核心客戶為唐家區(qū)域產(chǎn)業(yè)園白領(lǐng)、大學(xué)老師，第一居所需求；港澳、深廣佛投資客戶，部分兼度假需求； ?重要客戶：珠三角其他區(qū)域的投資度假客戶； ?內(nèi)地客戶：投資、度假為主； 目標(biāo)客戶預(yù)判 次要客戶：內(nèi)地客戶 重點(diǎn)客戶：珠三角其他區(qū)域客戶 核心客戶：唐家區(qū)域剛性自住客戶、深廣佛、港澳投資度假客戶 報(bào)告回顧 城市價(jià)值與區(qū)域規(guī)劃分析： ?珠海城市價(jià)值的提升將使唐家灣成為 珠江西岸核心城市的首席濱海度假區(qū) ； ?占據(jù)珠海陸路要塞的唐家灣將 成為外地度假投資客戶的臵業(yè)首選 ； ?區(qū)域內(nèi)大學(xué)、產(chǎn)業(yè)園集群與石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的崛起將使客戶更多元化 ； 唐家板塊房市場(chǎng)分析： ?本項(xiàng)目為片區(qū)內(nèi) 稀缺小戶型供應(yīng)者 ； ?片區(qū)品牌大盤林立， 走差異化的補(bǔ)缺者之路 才是突圍之道； 本項(xiàng)目定位： 市場(chǎng)定位：補(bǔ)缺者 完全差異化定位，以獨(dú)具特色的產(chǎn)品突圍 形象定位：珠江西岸濱海度假區(qū)尚品生活范本 關(guān)鍵詞：純粹、精品、私屬、個(gè)性鮮明 客戶定位： 以唐家區(qū)域自住客戶、深廣佛、港澳投資客戶為主，吸引內(nèi)地客戶； 功能定位： 可自住、可投資、可度假； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 75 經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響逐步減弱， GDP順利保 8，投資與消費(fèi)成為 GDP增長(zhǎng)最大拉動(dòng)力 中國G D P 增長(zhǎng)率%%%%%%%時(shí)間增長(zhǎng)率增速 % % % % % % % %0 8 年1季度0 8 年2季度0 8 年3季度0 8 年4季度0 9 年1季度0 9 年2季度0 9 年3季度0 9 年4季度宏觀經(jīng)濟(jì) 2023年，在四萬億投資、擴(kuò)內(nèi)需的 10項(xiàng)措施等一攬子刺激政策的迅速推出并積極實(shí)施使中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)成為本次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)中最先觸底回升的國家， 出現(xiàn)超預(yù)期的“ V” 字型反彈。 三大需求對(duì)G D P 的貢獻(xiàn)%%%% %%%%%%%%%%%消費(fèi) 投資 出口貢獻(xiàn)率 拉動(dòng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 78 房企圈地?zé)幔珖赝躅l出，國進(jìn)民退，國企唱主角 城市 拿地企業(yè) 土地款 /樓面地價(jià) 地塊資料 北京 大龍地產(chǎn) /29859元 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū) 22號(hào)住宅用地，用地面積為 526737平方米，容積率 ， 上海 綠地集團(tuán) /27231元 徐匯區(qū)斜土街道 107街坊龍華路 1960號(hào)地塊。 杭州 浙江西子房產(chǎn)集團(tuán) /24295元 上城區(qū)，出讓面積為 22867平方米，容積率 寧波 金杰房產(chǎn) /8170元 寧波高新區(qū)梅墟新城南區(qū)，出讓面積 47380㎡，容積率 ，綠地率 30% 南京 保利地產(chǎn) /7553元 出讓面積達(dá) 。 濟(jì)南 中石化 8600萬 / 總面積為 4530平方米 廈門 恒興臵業(yè) /30940元 位于思明區(qū)云頂南路東側(cè)，總用地面積 42,920㎡ 重慶 中海集團(tuán)九龍倉 41億 /2741元 江北嘴 CBD江北體育公園一開發(fā)地塊，總建筑面積 264916平方米（ 397畝），容積率： A區(qū) C區(qū)二類居住 游樂用地 ， 東莞 龍光地產(chǎn) / 莞城區(qū)體育路，用地面積 53715平米，用途為商住，容積率≤ ，建筑密度 ≤35% 。由此，民生銀行認(rèn)為： 土地市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 重點(diǎn)二三線城市市場(chǎng)表現(xiàn) 重點(diǎn)二三線城市成交均價(jià)從 07 年初開始一路波動(dòng)上行至 09 年底，而成交面積卻呈現(xiàn)出“ U” 型，從 07 年 10月開始下降，至 09 年底創(chuàng)出歷史新高，十大城市成交量接近 ，成交均價(jià)也達(dá) 6600 元 /平米備注：重點(diǎn)二三線城市包括天津、西安、大連、杭州、長(zhǎng)沙、東莞、佛山、無錫、鄭州、重慶 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通知涉及五大方面、十一項(xiàng)條款，內(nèi)容直指高房?jī)r(jià)。其中，將購買不足 5年的普通住房轉(zhuǎn)手交易的，營業(yè)稅實(shí)行差額征收，相比 2023年的全額征收已較為溫和 由于二手房市場(chǎng)“黑白合同”的存在，該政策對(duì)普通住宅交易的影響不大，而 5年以下非普通住宅的交易將會(huì)受到一定程度的抑制 研究物業(yè)稅：深化房地產(chǎn)稅制改革，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住建部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅 “物業(yè)稅”作為完善房地產(chǎn)稅制的重要一步，已是箭在弦上。 87 調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，一線城市房?jī)r(jià)增幅放緩，成交量明顯下跌 深圳商品房成交走勢(shì)020406080100 050001000015000202302500030000成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）上海商品房成交走勢(shì)050100150200250300 05000100001500020230成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）廣州商品房成交走勢(shì)050100150200 02023400060008000100001202314000成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）北京商品房成交走勢(shì)0501001502002503000 8. 80 8. 100 8. 120 9. 20 9. 40 9. 60 9. 80 9. 100 9. 121 0. 20 . 05 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 5 0 0 0 . 02 0 0 0 0 . 0成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）09年底系列調(diào)控政策出臺(tái)后，四個(gè)典型一線城市的成交量急劇萎縮，其中深圳最為敏感， 10月成交量即開始出現(xiàn)下降， 2023年 2月成交量下降到 2023年 2月以來的最低點(diǎn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格