【正文】 商業(yè)帶，增大改區(qū)域商業(yè)氣氛 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 公里 D24 D24地塊發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)： 藝術(shù)公園 +景觀中軸，吸引人流匯集與停留 80米 80米 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 已建成的景觀中軸與待建的公園為 D24地塊提供了良好與獨(dú)特的景觀資源 ， 增值商業(yè) ?中央生態(tài)景觀軸：北起省政府正大門前的湘府西路 ，南至由東北往西南延伸的新姚南路 ， 全長(zhǎng)大約 里 ， 寬為 80米 ， 約等于芙蓉路寬度 ， 已建成 ?景觀增強(qiáng)了商業(yè)的親和力 ， 優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境 ， 增大了日常人流進(jìn)入商業(yè)的機(jī)會(huì) ， 對(duì)餐飲等休閑型商業(yè)尤其有利 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 機(jī)遇深入研判 之居住人口篇 基于未來(lái)南城住宅與居住人口新增的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)判斷：需求與供給兩個(gè)層面 1：需求層面 — 未來(lái)本項(xiàng)目周邊居住人口與相應(yīng)日常商業(yè)需求量預(yù)估 2：供給層面 — 當(dāng)前南城區(qū)域商業(yè)格局與業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 — 未來(lái)南城區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及已知商業(yè)供給估算 需要回答的問(wèn)題： 南城未來(lái)需要多少商業(yè)？南城未來(lái)商業(yè)是否飽和？那種商業(yè)發(fā)展方向存在較大的機(jī)會(huì)并且適合我們地塊？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南雅名居 100000 714 綠蔭家園 71455 652 復(fù)式住宅 東祥新苑 100000 714 鼎豐 .前城 38284 389 三室兩廳 鑫遠(yuǎn) 湘府嘉城 356700 2548 熙湘苑 66570 196 —— 遠(yuǎn)大 湘府華城 375773 3069 四室二廳 金領(lǐng)家族二期 181574 966 公寓、兩房 鑫遠(yuǎn) 碧水春城 430000 2480 四室二廳 君臨 20 根據(jù)居住人口推算：未來(lái) 5年區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求面積將接近 13萬(wàn)㎡， 67年后接近 19萬(wàn) 區(qū)域住宅人口增長(zhǎng)激發(fā)對(duì)商業(yè)需求的增長(zhǎng) 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo) 類別 居住區(qū) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 ㎡ /人 合理服務(wù)半徑 8001000m ?根據(jù)對(duì)人口未來(lái)增長(zhǎng)的變化同理預(yù)測(cè)對(duì)于商業(yè)面積需求變化趨勢(shì) ?2022年，周邊住宅總?cè)藬?shù)約 4萬(wàn)人，預(yù)測(cè)所需商業(yè)規(guī)模為： 4* OR 4*≈ ?2022年，周邊住宅總?cè)藬?shù)約 14萬(wàn)人，預(yù)測(cè)所需商業(yè)規(guī)模為： 14* OR 14* ≈ ?2022年，周邊住宅總?cè)藬?shù)約 19萬(wàn)人，預(yù)測(cè)所需商業(yè)規(guī)模為： 21* OR 21* ≈ 0510152022 2022 2022 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。杰座 家樂(lè)福 橙子商業(yè)街 中建五局 步步高 紅星美凱龍 會(huì)展中心 理想城 通程酒店 批發(fā)市場(chǎng) ?南城商業(yè)發(fā)展分布不均衡，韶山路明顯好于芙蓉路， 這主要是由于先前長(zhǎng)沙縱向延伸主要延韶山路進(jìn)行，井灣子、紅星都已是居住人口眾多的人氣區(qū)域 ?從商業(yè)聚集程度來(lái)看，已形成三個(gè)相對(duì)聚集的商圈，各有特點(diǎn) ?家樂(lè)福 大潤(rùn)發(fā)商圈：基于井灣子成熟居住區(qū)的生活商業(yè)圈 ?紅星商圈：批發(fā)市場(chǎng)繁盛，但生活商業(yè)內(nèi)容相對(duì)匱乏，正在建設(shè)中 ?天虹百貨商圈：基于將檸檬麗都、申奧美域等居住社區(qū)的日常服務(wù)商業(yè)，以天虹百貨為核心 芙蓉路 韶山路 湘府路 友誼路 天劍百貨 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 餐飲 70%，其他 30% 7 街鋪 800㎡ /35 服飾，鞋店，飾品店，美容店 特步，都市麗人 服飾 80% 8步步高 1500㎡ 超市，服飾，皮具，煙酒柜 以純 超市 95% 9街鋪 8000㎡/354家 服飾，藥店，蛋糕店，眼鏡店，小超市，雜貨店，餐飲，網(wǎng)吧，照相館，診所，化妝品店，美容所，招待所，銀行，酒店，通訊，副食品店，理發(fā)店 浪莎，飛鴻，工商銀行，上海立馬，五釀液 餐飲 45%，藥店 5%，理發(fā)店 10%雜貨店 10%小超市15%服飾 5%，其他 10% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀： 井灣子至紅星沿線，出租率 80%90%，且逐漸升高 ，租金 6090元 /平 ，商業(yè)氛圍濃 名稱 出租率 月租金 開(kāi)張時(shí)間 1街鋪 75% 20222500 —— 2大潤(rùn)發(fā) 100% 70008000 3街鋪 92% 4000 —— 4街鋪 60% 32003500 —— 5街鋪 95% 20222500 —— 6天劍百貨 89% 50006000 百貨 2022 7街鋪 97% 20222500 —— 8街鋪 90% 20222500 —— 9步步高 95% 待定 10街鋪 90% 30003500 —— 11湘府百貨 100% —— 2022 ? 業(yè)態(tài)：集中超市為主，輔以臨街商鋪 ? 現(xiàn)有商業(yè)體量約為 4萬(wàn)平米 ，商鋪?zhàn)饨鹚郊s6090元 /平米 ，而大潤(rùn)發(fā)下面的底商租金更高達(dá) 150180元 /平米 大潤(rùn)發(fā) mall 井彎子 家具廣場(chǎng) 15家店鋪 一樓外 20家店鋪 10家店鋪 12家店鋪 30家店鋪 天劍百貨 90家店鋪 紅星建材交易中心 家具裝飾廣場(chǎng) 1 步步高 湘府路 2 3 4 5 6 7 8 亞商國(guó)際 融程酒店 15家店鋪 湘府百貨 紅星大市場(chǎng) 糖酒批發(fā)市場(chǎng) 漣源百貨城 紅星國(guó)際星城 紅星會(huì)展中心 9 10 11 ? 分別圍繞井灣子家具廣場(chǎng)、紅星兩大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)及紅星會(huì)展中心，形成以大潤(rùn)發(fā)和步步高超市為中心，各類街鋪為輔的商業(yè)圈； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 圖例 Legend 本案 R=2km 韶山路 南三環(huán) 湘江 友誼路 R=3km 現(xiàn)有供應(yīng)與未來(lái)需求的對(duì)比： 總量缺口有限，但區(qū)域輻射范圍內(nèi)當(dāng)前供應(yīng)空白 0510152022 2022 2022 當(dāng)前供給： 13萬(wàn)平米，主力店 天虹商圈 家樂(lè)福 步步高商圈 紅星商圈 4萬(wàn) ? 項(xiàng)目可輻射商業(yè)范圍內(nèi)（ 2KM）邊緣已分布 3個(gè)商圈，生活服務(wù)類零售商業(yè)體量合計(jì) ? 但區(qū)域范圍內(nèi)供應(yīng)的確仍屬空白 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 大托商業(yè)中心： 依托長(zhǎng)株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化和大托機(jī)場(chǎng)口的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及 以中信新城購(gòu)物中心為代表的商家落戶于此，結(jié)合天心生態(tài)新城的建設(shè)，逐步發(fā)展形成一個(gè)新的區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 ? 買斷經(jīng)營(yíng)定制 :買斷部分物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的國(guó)內(nèi)外知名商家，可進(jìn)行專門的設(shè)計(jì)與建造。 定位： CPD商業(yè)都市（政務(wù)區(qū)商業(yè)中心 立足南城，輻射全長(zhǎng)沙） 城市中心購(gòu)物公園， 6萬(wàn)平米 ，包羅大型超市、高檔購(gòu)物百貨、特色休閑娛樂(lè)、中心美食、文化藝術(shù)等（目前已與家樂(lè)福、佰安居達(dá)成投資意向） 運(yùn)動(dòng) MALL， 8萬(wàn)平米 ，中南地區(qū)第一個(gè)體驗(yàn)式運(yùn)動(dòng)休閑小非常，融入運(yùn)動(dòng)會(huì)所各種設(shè)施及運(yùn)動(dòng)專營(yíng)店 商務(wù)港， 6萬(wàn)平米 ，包括五星級(jí)酒店、 A級(jí)寫字樓、酒店式商務(wù)公寓、大型商務(wù)會(huì)議中心等，當(dāng)前已與萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)。 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，人均商業(yè)服務(wù)商業(yè)面積 平方米 /人 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 從未來(lái)居住人口需求 VS南城商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié)： 1：需求層面 — 未來(lái)本項(xiàng)目周邊 2KM范圍內(nèi)新增人口將帶來(lái) 5年 14萬(wàn)，67年后接近 19萬(wàn)的商業(yè)面積需求 2：供給層面 —— 當(dāng)前南城區(qū)域商業(yè)格局與業(yè)態(tài)現(xiàn)狀對(duì)本項(xiàng)目的機(jī)遇 （ 1）鄰近商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前商業(yè)供給空白 （ 2）超市、百貨、專業(yè)店為主，休閑娛樂(lè)型商業(yè)空白 2：供給層面 —— 未來(lái)南城區(qū)域商業(yè)格局與業(yè)態(tài)現(xiàn)狀對(duì)本項(xiàng)目的機(jī)遇與限制 （ 1）區(qū)域內(nèi)商業(yè)供給空白迅速被填補(bǔ)，商業(yè)供應(yīng)超飽和 （ 2）大型商業(yè)中心相繼快速崛起，定位難逃同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)激烈 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 因此，有必要針對(duì)常駐政府工作人員的 餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物等需求開(kāi)展調(diào)研。其他的年輕人占多數(shù)，愛(ài)好差不多，玩游戲、看電影、偶爾泡泡吧啥！ 許小姐： 購(gòu)物的話，那辦公室還是比較講究品牌的，不一定很時(shí)髦吧，但絕對(duì)體貼，料子一摸就知道是好東西?？待R平和堂、友誼商場(chǎng)；國(guó)內(nèi)一線，在辦公室里提及率，穿著率高，但相對(duì)正統(tǒng)，低調(diào)的品牌 支撐體量預(yù)估： 700010000平米 支撐業(yè)態(tài)預(yù)估：餐飲 +品牌購(gòu)物，其中餐飲相對(duì)更容易 政府帶來(lái)的商業(yè)機(jī)遇：中高檔餐飲 +品牌購(gòu)物 ——支撐體量有限但對(duì)檔次和消費(fèi)環(huán)境要求較高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 湖南省科技館 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳書城中心城理念：首家體驗(yàn)式書城，?文化 MALL?的概念，提出?眼神閱讀，品味生活?的概念引入系列特色書店，如還開(kāi)設(shè)了藝術(shù)設(shè)計(jì)書店、音悅時(shí)空主題店、青少年主題店、外文原版書店、星光悅讀棧等特色店，兼顧大眾與專業(yè)、經(jīng)典與時(shí)尚，以專業(yè)水準(zhǔn)和行業(yè)影響力傾力組合近 30萬(wàn) 品種的產(chǎn)品，最大限度滿足顧客的需求。由南、北兩個(gè)區(qū)域組成，并通過(guò)跨福中一路上空的二層中庭相連接。LOVE,TIME ZONE等 創(chuàng)意商品精品店 PIZZA HUT,面包新語(yǔ) ,味千拉面 ,KFC,STRATBUCKS等 休閑 /餐飲 華潤(rùn)萬(wàn)家便利店 ,芝麻開(kāi)門 ,朗魅形象 ,康是美 ,廣州發(fā)展銀行 ,711等 銀行 /服務(wù) 深圳中心書城內(nèi)部業(yè)態(tài)分布： 書店 +創(chuàng)意商品精品店 +休閑餐飲 +便民服務(wù) 人流的核心驅(qū)動(dòng)力： ?為買書而來(lái)? —— 通過(guò)專業(yè)、外文、 24小時(shí)閱讀等特色書店差異化區(qū)域書城 人流的衍生消費(fèi)力： ?滿足衍生的消費(fèi)需求? —— 與文化相關(guān)的特色商品及餐飲消費(fèi)活動(dòng) 消費(fèi)的配套服務(wù)： ?為消費(fèi)創(chuàng)造一切便利條件? —— 銀行、日常用品的便利店銷售 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)遇深入研判 之景觀價(jià)值篇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。相對(duì)于三里屯酒吧的快樂(lè)與喧鬧，后海的酒吧更多地追求優(yōu)雅安逸的氛圍和濃厚的京味文化氣息。 57 后海荷花市場(chǎng)酒吧 胡同邊上的酒吧 身著漢服的星巴克 案例借鑒：北京后海公園 — 統(tǒng)一民族色彩的建筑結(jié)合自然景觀，為酒吧與創(chuàng)意商業(yè)增添了特色 銀錠橋旁的酒吧 ?古老的民族建筑成了北京后海酒吧街與商業(yè)步行街的關(guān)鍵特色： ?景觀增強(qiáng)了人流在商業(yè)街及商業(yè)店面中逗留的可能性與時(shí)間 ?濃厚的文化意味，吸引了外地旅游人群的匯集，商業(yè)與文化的結(jié)合，在消費(fèi)的同時(shí)完成對(duì)一座城市的頂禮膜拜 ?后海公園一間街鋪的價(jià)值達(dá)到 7萬(wàn) /平米 煙袋斜街的民族服飾店 煙袋斜街的藏飾店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 海上世界經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài) 數(shù)量 比例 特色餐廳 16 42% 情調(diào)酒吧 10 26% 精品服飾 3 8% 休閑咖啡 4 10% 特色點(diǎn)心屋 2 5% 其它 3 8% 總計(jì) 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 借助武漢江灘公園的人氣，在江灘延岸迅速形成了武漢一個(gè)新興的酒吧街 ：主要以慢搖吧為主，有著秉承美國(guó) SOHO區(qū)的個(gè)性，張揚(yáng)，華麗為一體的全國(guó)第一連鎖酒吧蘇荷酒吧，同時(shí)還有七七酒吧，號(hào)外音樂(lè)會(huì)，回歸酒廊等十幾家酒吧和簇?fù)砥渲械母鞣N中西餐廳，組建成為大武漢著名的酒吧一條街 （武漢傳統(tǒng)的酒吧街集中在武大門外及湖大門外） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?從地產(chǎn)市場(chǎng)格局來(lái)說(shuō)，地鐵不僅會(huì)加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組 ?中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對(duì)于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會(huì)更大一些，而新開(kāi)發(fā)區(qū)域也相對(duì)于老開(kāi)發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌。 64 物業(yè)特點(diǎn) 區(qū)位 模式 1 都市綜合體：商場(chǎng) +寫字樓 +酒店 +服務(wù)式公寓 +普通住宅 位于市中心地帶、及交通樞紐（飛機(jī)場(chǎng)） 模式 2 商場(chǎng) +普通住宅 市區(qū)內(nèi)，地處非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 模式 3 居住為主，商業(yè)為社區(qū)配套 市區(qū)內(nèi)居住區(qū) 模式 4 以商務(wù)、辦公為核心 位于市中心地帶、及交通樞紐 模式 5 大型郊區(qū)商業(yè)（ MALL） +普通住宅（搭配少量寫字樓） 新支線建設(shè)沿線 模式 6 特色商業(yè)街 +日常商業(yè) +普通住宅 新支線建設(shè)沿線 結(jié)合本案的特點(diǎn)： 本案所屬區(qū)域?yàn)榈罔F 1號(hào)線新區(qū)新建居住區(qū)，根據(jù)上表 可能的模式為模式 5/6。 人流特點(diǎn) 商務(wù)人流、游客、體閑、購(gòu)物人流較多，無(wú)論中上下班時(shí)間段還是其它時(shí)間段人流均較多 人流集中在特定時(shí)段，集中在上下班高峰期間 地段特點(diǎn) 交通工具換乘樞紐、傳統(tǒng)商圈、地鐵沿線行政中心、CBD等區(qū)域 周邊人群?jiǎn)我?，以非本地的鐘擺族為主，睡城社區(qū)，非重要交通節(jié)點(diǎn) 對(duì)地鐵商業(yè)的影響 人流轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會(huì)較大 人流以路過(guò)為主，轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會(huì)較小 功能 地鐵與地面完全融為一體，形成立體式交通網(wǎng)絡(luò)，解決交通空間的同時(shí)注重地鐵與地面商業(yè)互動(dòng) 以客流快速通過(guò)為目的，注重交通空間、疏散消防功能 本報(bào)告是嚴(yán)格