【正文】 府逸園 97723 825 科院佳園 71503 410 復式住宅 鑫遠 17 建成項目一覽 籌建項目一覽 建成項目 建筑面積 總套數(shù) 主力戶型 籌建項目 建筑面積 總套數(shù) 金領(lǐng)家族 37851 102 公寓、兩房 相府 188000 1600 鑫天芙蓉 88146 631 四室一廳 融城領(lǐng)秀 110000 786 盛德 14 從土地屬性看 D24： 1個劣勢與 4點發(fā)機遇 劣勢 機遇 臨街性、昭示性差 有望借勢天城地塊 20萬商業(yè)弱化臨界性昭示性差的問題 位于南城居住區(qū)的中心園點，新增居住人口的潛在商業(yè)需求 政府與公共建筑增強區(qū)域知名度，并主動牽引消費人群 藝術(shù)公園 +景觀中軸，吸引人流匯集與停留 ?雙地鐵口商業(yè)?，地鐵也提供了商業(yè)增值的可能 D24地塊發(fā)展商業(yè)的尷尬： 自身劣勢與未來發(fā)展機遇并存，商業(yè)成功的關(guān)鍵在于對機遇的深入剖析，選擇能將機遇最大化的商業(yè)發(fā)展方向。 11 商業(yè)發(fā)展機遇 政府與公共建筑一方面增強了區(qū)域的知名度；另一方面通過自身公共服務功能主動牽引特定人流 ?項目位于省政府正對面的中軸線旁，與政府距離約 1000米左右 ?中央生態(tài)景觀軸簡介： 北起省政府正大門前的湘府西路，南至由東北往西南延伸的新姚南路， 全長大約 ，寬為 80米 ，約等于芙蓉路寬度。 D24地塊發(fā)展商業(yè)的劣勢在于： ?不臨街?，進入性與昭示性相對較弱 湘府路 芙 蓉 路 杉木沖路 廣 場 西 路 桂花坪路 新 姚 路 廣 場 東 路 橋 本報告是嚴格保密的。 5 第一章：商業(yè)篇 本項目 D24地塊商業(yè)價值的深入挖掘與定位方向 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 2 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機密 ， 一旦泄漏 ， 可能被商業(yè)競爭者利用 。本報告是嚴格保密的。 因此本文檔內(nèi)容僅限于對深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標之用；除此之外 ，不得私自發(fā)布 、 使用和復制文檔的任何內(nèi)容 。 3 回顧：上次報告中已達成共識的核心結(jié)論： ? 項目整體打造成長沙南城地標級城市綜合體 ? D24地塊不適宜發(fā)展寫字樓物業(yè)； ? 商業(yè)是本項目的重點與難點，對住宅價值的實現(xiàn)與提升也起到關(guān)鍵作用 ； ? D25地塊發(fā)展星級酒店物業(yè)； ? 住宅依據(jù)獨特的地段與景觀價值定位高端物業(yè)。 6 上一輪報告中，我們對本項目發(fā)展商業(yè)從宏觀優(yōu)勢方面進行了三點解讀： 本項目發(fā)展商業(yè)的三個宏觀優(yōu)勢 ： 宏觀視角 1：城市新地標 —— 城市發(fā)展主方向上核心地段的城市綜合體 宏觀視角 2：城市文化名片 —— 三館一中心 +藝術(shù)公園 +景觀中軸，南城最大的公共空間 宏觀視角 3：車行化城市的新選擇 —— 三館一中心提供大量停車場，解決長沙商業(yè)停車難的尷尬 本報告是嚴格保密的。 9 無臨街面的尷尬有望借勢弱化： IF天成臨芙蓉路地塊確定發(fā)展商業(yè)（ 20萬） 芙 蓉 路 天城 地塊 與天城地塊的關(guān)系： ?IF天城地塊發(fā)展住宅 ， 對本項目商業(yè)不利 ， 高層建筑遮擋本項目商業(yè)的昭示性 。 藝術(shù) 公園 青少年活動中心 群眾館 博物館 科技館 D24 中央生態(tài)景觀軸 D24地塊發(fā)展商業(yè)的機會點： 政府與公共建筑增強區(qū)域知名度，并主動牽引消費人群 省政府 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。碧瑞庭 36535 274 一室、二室 匯金公寓 46405 331 天劍華城 42901 258 三室兩廳 長城 湘府尚苑 371733 2655 華鐵佳苑 32588 162 四室二廳 保利花園三期 150000 1071 友誼嘉園 35174 192 —— 鑫遠 18 在建項目一覽 在建項目 建筑面積 總套數(shù) 主力戶型 鑫遠 浪漫滿屋 61704 652 三室二廳 天心嘉園 27774 120 —— 童話里家園 214615 620 三室二廳 天城 .榕園 89308 638 —— 湘誠嘉園 104147 639 200200㎡ 夏威夷 總戶數(shù) 4萬14萬21萬0510152025萬2022 2022 2022（數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡項目組市場調(diào)研數(shù)據(jù)） 本報告是嚴格保密的。 22 南城當前商業(yè)格局：分布不均衡，韶山路 》 芙蓉路，已形成三個特點不同的小型商圈 當前及未來供應力 （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡項目組市場調(diào)研數(shù)據(jù)） 天虹百貨 博林金谷 和莊 步步高 上海城 大潤發(fā) 井灣子家具廣場 星語林 標志浪漫滿屋 湘誠嘉園 童話里 鑫遠 特步，其他都是雜貨 菜市場占 50%，服飾店15%理發(fā)店 5%餐飲店 15%其他 15% 4街鋪 2800/128 服飾店，鞋店，眼鏡店，超市，理發(fā)店，通信代理店，飾品店 貴人鳥，上品，移動，沃特，李記，康踏，卓詩妮，絕味鴨脖，衣之妮 服飾店 60%，鞋店 20%其他 20% 5家樂福超市 7000㎡ 一樓服飾，珠寶，眼睛，飾品，鞋店，西餐廳，包包店，通信，嬰兒用品店，娛樂，化妝品店 一樓 :周大生，金六福，寶島，以純，真維斯，安踏，屈臣氏，史努比，阿依蓮，天恩，巴西烤肉，伊韻兒，移動 一樓：服飾 60%包包 10%鞋墊 15%其他 15% 二樓：超市，包包店，服飾店，理發(fā)店，數(shù)碼產(chǎn)品 KAPPA，稻草人，發(fā)源地，柯達，麥考林，迪斯尼 二樓：超市 80% 服飾 12%，其他 8% 三樓：超市，食品店，茶葉店，鞋店，藥房，化妝品店、外圍： KFC，馬里奧餅店 半島食品，天福名茶、達芙妮，箭牌，資生堂，中聯(lián)大藥店，世高玩具等 超市 70%其他 30% 6街鋪 1000㎡ /40家 花店，鞋店，化妝品店，通信，眼鏡店，藥店，地產(chǎn)營銷中心，數(shù)碼產(chǎn)品，銀行自助服務站，煙酒行，網(wǎng)吧，咖啡店餐飲 米羅，浪莎，中國銀行，電信，北京布鞋，新環(huán)境房屋。 25 B、紅星商圈：總體量約 4萬 ；物業(yè)以 超市 +商業(yè)街+批發(fā)百貨 為主；業(yè)態(tài)：綜合批發(fā)市場為主 名稱 體量 主要業(yè)態(tài) 進駐商家 比例 1街鋪 350㎡ /15戶 通信，電器，花店，廣告圖文，理發(fā)店，餐飲，櫥柜，水果超市 移動 餐飲店 40% 餐飲20% 2大潤發(fā) 21000㎡ 一樓：服裝，珠寶，茶點，藥店，眼鏡店，鞋，超市 迪斯尼，公子丹，馬連努 〃 奧蘭迪，艾米麗，恒源祥，麥高，耐克，諾曼琦，摩奧，周六福，維羅納，達芙妮，奧康 超市 60%服裝 20%其他 20% 3街鋪 3000㎡ /20戶 服飾，化妝品，藥品， KFC，炒貨行，鞋店，飾品店，花店，干洗店，理發(fā)店，煙酒行，通信 移動， IMILI 服飾 50%， 4街鋪 200㎡ /20家 餐飲，水果店 普通自營店 餐飲 60% 5街鋪 400㎡ 12家 餐飲，理發(fā)店、小超市、裝潢公司、煙酒行 普通自營店 餐飲 70% 其他 30% 6天劍百貨 8000 ㎡ 一樓超市、二三樓百貨 普通自營超市 超市 25%百貨 75% 7街鋪 2022㎡ /90家 煙草專賣店，餐飲，銀行，娛樂，服裝，特產(chǎn)店，圖文廣告，網(wǎng)吧，茶葉店，眼鏡店，超市，理發(fā)店 自營品牌商戶 服飾 30%，餐飲40%，其他 30% 8街鋪 700㎡ /30家 電器配件 自營品牌商戶 電器配件 98% 9步步高超市 1200㎡ 超市內(nèi)一樓：鞋店，服飾，超市，珠寶，眼鏡店，美容中心，包包，茶葉店，煙草專柜，電子產(chǎn)品 紅蜻蜓，阿依蓮，七匹狼，以純，華倫天奴，意大利袋鼠，韓國潮流前線，特惠，自一方 超市 60%，電子產(chǎn)品 25%其他 15% 11湘府百貨 2500㎡ 服飾，化妝品，鞋店等 普通自營店 服飾 50%，其他50% 10街鋪 400㎡ /15戶 服飾，生活用品，化妝品，手機店，藥店，電子產(chǎn)品，飲品，鞋店，餐飲 七匹狼，多喜愛，嬌蘭佳人，摩托羅拉， 三星，諾基亞 服飾 15%，電子產(chǎn)品 30%，化妝品30%其他 25% 本報告是嚴格保密的。 28 當前南城經(jīng)營中商業(yè)總量（批發(fā)市場除外，含零售與專業(yè)市場）約 15萬，其中主力店約 ㎡ 商圈 商場 經(jīng)營方式 面積（ M２ ） 位臵 經(jīng)營 情況 家樂福 步步高商圈 家樂福 大型超市 7000 韶山南路與香樟路交匯處 好 步步高超市 大型超市 8000 中 街鋪 —— 約 10000 好 紅星商圈 大潤發(fā) 百貨 21000 井灣子至 紅星會展中心 好 天劍百貨 超市百貨 8000 中 步步高超市 超市百貨 1200 好 湘府百貨 百貨 約 2500 中 街鋪 —— 15000 中 天虹商圈 新芙蓉廣場 家居 5000 芙蓉南路 中 國美電器 電器 2022 中 曲美 家居 5000 好 天虹百貨 超市百貨 10000 好 總計： 9家購物中心，包括街鋪總經(jīng)營面積約 （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡項目組市場調(diào)研數(shù)據(jù)） ? 區(qū)域內(nèi)超市、綜合型百貨、電器家居專業(yè)店等業(yè)態(tài)都有分布 ? 當前娛樂休閑型商業(yè)在南城相對缺失 本報告是嚴格保密的。以傳統(tǒng)批發(fā)為主，目前開始發(fā)展中檔零售。 33 未來 35年區(qū)域內(nèi)的超大型商業(yè)體： 長沙奧林匹克花園的 CPD主題商業(yè)都 ? 招商對象 : ? 大賣場類：國際國內(nèi)知名大型超市、百貨、家居（家電等）主題賣場等 ? 運動休閑類：大型運動場館、健身中心、美容中心、康體中心、休閑消費、 ? 動感電影電玩中心等經(jīng)營商家 ? 酒店寫字樓類：國際國內(nèi)酒店、寫字樓管理經(jīng)營機構(gòu)、投資機構(gòu) ? 餐飲類：大型連鎖中西餐飲機構(gòu)、咖啡吧、酒吧等 ? 合作方式 : ? 租賃經(jīng)營定制 :預計商業(yè)物業(yè)租賃期達 15年以上的國內(nèi)外知名商家，可根據(jù)該商家對賣場面積、布局、功能等方面的需要，進行專門的設(shè)計與建造。 ? 其他合作模式均可再行商討。 35 區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)特征：大型購物中心快速崛起；區(qū)域商業(yè)快速超飽和；湘府路先于芙蓉路成熟 標志商務 中心 湘府華城 富興嘉城 鑫遠 〃 杰座 天城湖光山色 保利花園 泰祥苑 湘府東苑 旺坤家園 岳泰 〃 理想城 湘府 9號 戛納時光 奧園 星城榮耀 長沙歐洲城 天城臵業(yè) 鑫遠嘉城 湘府大都會 紅星國際星城 約 15萬 約 38萬 約 25萬 ? 區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)特征： ? 大型購物中心 快速崛起，概念新穎，購物休閑娛樂功能復合型強 ，革新長沙商業(yè)等級 ? 區(qū)域商業(yè)因這些大型購物中心的快速崛起 迅速超飽和 ，區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭超激烈 ? 湘府路 商業(yè)借助紅星商圈現(xiàn)有氛圍及建設(shè)進度 遠快于芙蓉路 0510152022 2022 2022 當前供給： 13萬平米，主力店 未來供給：約 ，主力店 78萬平米 未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)飽和度估算： 商業(yè)量 VS常住人口 21萬 人均商業(yè)面積 =842022/210000 =㎡ /人 根據(jù)國際慣例：一個城市的人均 GDP超過 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人；低于 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人。 部分已建成，購物中心規(guī)劃中 已拿地，規(guī)劃中，預計 2022年建成 本報告是嚴格保密的。 40 政府人口消費力：合計約 4000人 餐飲，尤其是以中高檔私密性好的餐飲消費為主 ? 項目商業(yè)地塊 緊鄰湖南省政府和天心區(qū)政府 ，其潛在的消費力不容忽視。 41 16%5%21%18%15%25%12%6%18%33%12%19%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%其他黃興路步行街天虹百貨平和堂新世界百貨友誼商城次選 首選? 政府人口購物需求分析： ? 平和堂、友誼商城作為長沙老牌高檔購物中心，比較受客戶歡迎，第一選擇這兩個商城的占總量的 52%，反映 整體消費檔次較高，對品牌有一定的要求 ； （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡項目組市場調(diào)研數(shù)據(jù)） ? 客戶語錄選摘： 餐飲 休閑娛樂 購物消費 王先生： 大部分辦事的還是在食堂吃飯了，一個星期也就一兩天會陪同領(lǐng)導在外面吃飯吧！ 何小姐 ：我們領(lǐng)導特別喜歡打羽毛球，基本上每個星期都去。 ? 對品牌購物的