【正文】 訓(xùn)練基地 常年招生 綜合樓，科技展示中心，教育培訓(xùn)中心，文體活動(dòng)中心（含 600座多功能影院） ? 湖南省青少年活動(dòng)中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府人口消費(fèi)力：合計(jì)約 4000人 選擇高檔購物中心，對品牌有相當(dāng)?shù)囊? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 對本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向的啟示：差異化勢在必行 商業(yè)發(fā)展方向：?補(bǔ)缺者? —— 避免競爭激烈的領(lǐng)導(dǎo)者 OR挑戰(zhàn)者（ MALL）模式（商家資源與地段劣勢客觀存在 ) —— 避免跟隨者（社區(qū)型為主）的被動(dòng)地位（對自身商業(yè)價(jià)值的貶低） 領(lǐng)導(dǎo)者 地段 商家資源 挑戰(zhàn)者 補(bǔ)缺者？ 追隨者 長沙奧林匹克花園 中信新城購物中心 湘府大都會(huì) 通城國際名品百貨廣場 家潤多奧特萊斯名品折扣公園 星城榮域 標(biāo)志商務(wù)中心 湘府東苑 天城祥泰苑 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 已在建設(shè)中 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未來南城商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展趨勢： 未來紅星商圈將在現(xiàn)有?批發(fā)市場?的基礎(chǔ)上擴(kuò)大為區(qū)域綜合型商業(yè)中心，將成為本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展生活服務(wù)型商業(yè)的直接競爭對手 未來大托商圈將以 23個(gè)重量級綜合型商業(yè)成為本本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展輻射型商業(yè)的重要競爭對手 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 C、天虹商圈：總體量約 ；物業(yè)以 百貨 +專業(yè)市場 為主；業(yè)態(tài)：百貨及家居專業(yè)市場為主 項(xiàng)目 體量 主要業(yè)態(tài) 進(jìn)駐商家 新芙蓉家具廣場 5萬 80多家鋪面的家居店面專營，以及提供場地舉行小型展覽與展銷會(huì) 華日、諾華、 BAM、德勝猶倫斯等 曲美家具 曲美家居長沙旗艦店（家具等家居用品品牌專營） 曲美家具 國美電器 電器、 IT等產(chǎn)品 國美電器 天虹百貨 3萬 一樓超市 +化妝品區(qū) +運(yùn)動(dòng)服飾；二、三、四樓服飾。 23 A、家樂福 步步高商圈：總體量約 ；物業(yè) :大型超市 +商業(yè)街 為主；業(yè)態(tài)：綜合生活消費(fèi) 名稱 體量 主要業(yè)態(tài) 進(jìn)駐商家 比例 1街鋪 500㎡ /21戶 理發(fā)店，食品店、藥店，通信店，汽車服務(wù)行，網(wǎng)吧，口腔科，餐飲店，招待所，印刷店 聯(lián)通，周記，枝江大曲 餐飲店 56%藥店 15%理發(fā)店 10%招待所 5%其他 14% 2街鋪 200㎡ /7戶 郵政，旅社，酒店，飾品店，火車售票點(diǎn)，蛋糕店。繽紛四季 38505 261 三室二廳 天和家園 194948 1392 —— 巢之戀 84489 803 兩室兩廳 華電小區(qū) 72492 518 —— 富興嘉城 220220 1350 四室二廳 怡和山莊 53079 379 —— 滿庭芳 136554 780 三室二廳 合計(jì) 5404225 44535 —— 服務(wù)范圍內(nèi)，在建項(xiàng)目一覽 （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡項(xiàng)目組市場調(diào)研數(shù)據(jù)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。桂園 33945 242 HC新城 79662 349 —— 萬博生態(tài)園 140000 1000 星語林 .名園 131173 1141 二室二廳 中建芙蓉和苑 100000 760 鑫天 .山水洲城 178988 1121 四室二廳 山水嘉園 222069 1586 陽光嘉園 274374 2494 —— 淺水灣 520220 3714 沁園公寓 24475 180 —— 湘泰住宅小區(qū) 30000 214 天城 .泰祥苑 88790 532 四室二廳 服務(wù)范圍內(nèi)， 建成及籌建項(xiàng)目一覽 （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡項(xiàng)目組市場調(diào)研數(shù)據(jù)） 白沙世紀(jì)佳園 170000 800 —— 昇遠(yuǎn) 16 居住人口的消費(fèi)力角度： 分析研究服務(wù)范圍內(nèi)住宅人口所需的商業(yè)規(guī)模 住宅人口消費(fèi)力 圖例 Legend 本案 R=2km 韶山路 南三環(huán) 湘江 友誼路 ?服務(wù)范圍界定： 經(jīng)測算，針對周邊居住人口的區(qū)域商業(yè)中心的服務(wù)范圍一般為 2~3公里，我們對以下范圍 （約 6平方公里） 內(nèi)住宅人口開展統(tǒng)計(jì)： ? 北至友誼路 ? 南至南三環(huán) ? 東至韶山路 ? 西至湘江 R=3km 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 D24地塊發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)： 位于南城新建住宅分布的中心圓點(diǎn)，新增人口的潛在需求 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 1： 新區(qū)住宅開發(fā)將帶來新的居住人口，從而衍生新的商業(yè)需求； ?南城的住宅開發(fā)用地主要集中在湘府路以南地界，預(yù)計(jì)南城加暮云組團(tuán)未來待開發(fā)居住住宅建筑面積約有 350萬平米 ?本項(xiàng)目地理位臵位于南城中心，而且是南城的公共空間中心，周邊臨靠主干道芙蓉路，交通方便，商業(yè)的輻射人口廣 ?大體量住宅集中開發(fā)為商業(yè)發(fā)展提供了居住遷移而來人口的需求 R= 藝術(shù)公園 本案商業(yè)地塊 圖例 Legend 三館一中心 公園、綠地 辦公樓、商服等 建成住宅小區(qū) 規(guī)劃住宅用地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 本次報(bào)告需要重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容： ? 商業(yè)定位：基于對本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的進(jìn)一步深入挖掘與論證得出發(fā)展方向與初步規(guī)劃建議 ? 酒店定位：基于地塊特殊價(jià)值及市場發(fā)展前景，參照可借鑒案例得出定位方向與初步規(guī)劃建議 ? 住宅定位：解決高端定位與地塊自身指標(biāo)條件限制思路下，對上一次定位的進(jìn)一步完善 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。長沙南郡項(xiàng)目前期定位第二輪深化報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同 ，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布 、 使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明 。 7 本次報(bào)告中，我們將主要從微觀層面對本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行更為細(xì)致的解讀： STEP土地屬性剖析 —— 從地段來看，本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的劣勢與機(jī)遇是什么？ STEP各價(jià)值點(diǎn)支撐力判斷 —— 從各個(gè)價(jià)值點(diǎn)出發(fā)，判斷對商業(yè)發(fā)展前景如何？ STEP長沙商業(yè)客觀發(fā)展階段佐證 —— 從長沙規(guī)模商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，進(jìn)一步佐證本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)的可行方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 公里 D24 D24地塊發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)： 藝術(shù)公園 +景觀中軸，吸引人流匯集與停留 80米 80米 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 已建成的景觀中軸與待建的公園為 D24地塊提供了良好與獨(dú)特的景觀資源 ， 增值商業(yè) ?中央生態(tài)景觀軸：北起省政府正大門前的湘府西路 ，南至由東北往西南延伸的新姚南路 ， 全長大約 里 ， 寬為 80米 ， 約等于芙蓉路寬度 ， 已建成 ?景觀增強(qiáng)了商業(yè)的親和力 ， 優(yōu)化購物環(huán)境 ， 增大了日常人流進(jìn)入商業(yè)的機(jī)會(huì) ， 對餐飲等休閑型商業(yè)尤其有利 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南雅名居 100000 714 綠蔭家園 71455 652 復(fù)式住宅 東祥新苑 100000 714 鼎豐 .前城 38284 389 三室兩廳 鑫遠(yuǎn) 湘府華城 375773 3069 四室二廳 金領(lǐng)家族二期 181574 966 公寓、兩房 鑫遠(yuǎn) 20 根據(jù)居住人口推算：未來 5年區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求面積將接近 13萬㎡， 67年后接近 19萬 區(qū)域住宅人口增長激發(fā)對商業(yè)需求的增長 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo) 類別 居住區(qū) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 ㎡ /人 合理服務(wù)半徑 8001000m ?根據(jù)對人口未來增長的變化同理預(yù)測對于商業(yè)面積需求變化趨勢 ?2022年，周邊住宅總?cè)藬?shù)約 4萬人，預(yù)測所需商業(yè)規(guī)模為： 4* OR 4*≈ ?2022年，周邊住宅總?cè)藬?shù)約 14萬人，預(yù)測所需商業(yè)規(guī)模為： 14* OR 14* ≈ ?2022年，周邊住宅總?cè)藬?shù)約 19萬人，預(yù)測所需商業(yè)規(guī)模為： 21* OR 21* ≈ 0510152022 2022 2022 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 餐飲 70%，其他 30% 7 街鋪 800㎡ /35 服飾，鞋店，飾品店，美容店 特步，都市麗人 服飾 80% 8步步高 1500㎡ 超市，服飾，皮具，煙酒柜 以純 超市 95% 9街鋪 8000㎡/354家 服飾，藥店，蛋糕店，眼鏡店，小超市，雜貨店，餐飲，網(wǎng)吧，照相館，診所，化妝品店，美容所，招待所，銀行，酒店，通訊，副食品店，理發(fā)店 浪莎，飛鴻，工商銀行，上海立馬，五釀液 餐飲 45%，藥店 5%，理發(fā)店 10%雜貨店 10%小超市15%服飾 5%，其他 10% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 圖例 Legend 本案 R=2km 韶山路 南三環(huán) 湘江 友誼路 R=3km 現(xiàn)有供應(yīng)與未來需求的對比： 總量缺口有限，但區(qū)域輻射范圍內(nèi)當(dāng)前供應(yīng)空白 0510152022 2022 2022 當(dāng)前供給： 13萬平米，主力店 天虹商圈 家樂福 步步高商圈 紅星商圈 4萬 ? 項(xiàng)目可輻射商業(yè)范圍內(nèi)（ 2KM）邊緣已分布 3個(gè)商圈，生活服務(wù)類零售商業(yè)體量合計(jì) ? 但區(qū)域范圍內(nèi)供應(yīng)的確仍屬空白 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 買斷經(jīng)營定制 :買斷部分物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營的國內(nèi)外知名商家，可進(jìn)行專門的設(shè)計(jì)與建造。 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，人均商業(yè)服務(wù)商業(yè)面積 平方米 /人 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 因此，有必要針對常駐政府工作人員的 餐飲、休閑娛樂、購物等需求開展調(diào)研?？待R平和堂、友誼商場；國內(nèi)一線，在辦公室里提及率，穿著率高，但相對正統(tǒng)，低調(diào)的品牌 支撐體量預(yù)估： 700010000平米 支撐業(yè)態(tài)預(yù)估：餐飲 +品牌購物，其中餐飲相對更容易 政府帶來的商業(yè)機(jī)遇：中高檔餐飲 +品牌購物 ——支撐體量有限但對檔次和消費(fèi)環(huán)境要求較高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳書城中心城理念：首家體驗(yàn)式書城，?文化 MALL?的概念，提出?眼神閱讀，品味生活?的概念引入系列特色書店，如還開設(shè)了藝術(shù)設(shè)計(jì)書店、音悅時(shí)空主題店、青少年主題店、外文原版書店、星光悅讀棧等特色店，兼顧大眾與專業(yè)、經(jīng)典與時(shí)尚，以專業(yè)水準(zhǔn)和行業(yè)影響力傾力組合近 30萬 品種的產(chǎn)品，最大限度滿足顧客的需求。LOVE,TIME ZONE等 創(chuàng)意商品精品店 PIZZA HUT,面包新語 ,味千拉面 ,KFC,STRATBUCKS等 休閑 /餐飲 華潤萬家便利店 ,芝麻開門 ,朗魅形象 ,康是美 ,廣州發(fā)展銀行 ,711等 銀行 /服務(wù) 深圳中心書城內(nèi)部業(yè)態(tài)分布： 書店 +創(chuàng)意商品精品店 +休閑餐飲 +便民服務(wù) 人流的核心驅(qū)動(dòng)力： ?為買書而來? —— 通過專業(yè)、外文、 24小時(shí)閱讀等特色書店差異化區(qū)域書城 人流的衍生消費(fèi)力： ?滿足衍生的消費(fèi)需求? —— 與文化相關(guān)的特色商品及餐飲消費(fèi)活動(dòng) 消費(fèi)的配套服務(wù)： ?為消費(fèi)創(chuàng)造一切便利條件? —— 銀行、日常用品的便利店銷售 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)遇深入研判 之景觀價(jià)值篇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 后海荷花市場酒吧 胡同邊上的酒吧 身著漢服的星巴克 案例借鑒：北京后海公園 — 統(tǒng)一民族色彩的建筑結(jié)合自然景觀，為酒吧與創(chuàng)意商業(yè)增添了特色 銀錠橋旁的酒吧 ?古老的民族建筑成了北京后海酒吧街與商業(yè)步行街的關(guān)鍵特色： ?景觀增強(qiáng)了人流在商業(yè)街及商業(yè)店面中逗留的可能性與時(shí)間 ?濃厚的文化意味，吸引了外地旅游人群的匯集，商業(yè)與文化的結(jié)合，在消費(fèi)的同時(shí)完成對一座城市的頂禮膜拜 ?后海公園一間街鋪的價(jià)值達(dá)到 7萬 /平米 煙袋斜街的民族服飾店 煙袋斜街的藏飾店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 借助武漢江灘公園的人氣，在江灘延岸迅速形成了武漢一個(gè)新興的酒吧街 ：主要以慢搖吧為主，有著秉承美國 SOHO區(qū)的個(gè)性，張揚(yáng)，華麗為一體的全國第一連鎖酒吧蘇荷酒吧，同時(shí)還有七七酒吧，號外音樂會(huì)，回歸酒廊等十幾家酒吧和簇?fù)砥渲械母鞣N中西餐廳，組建成為大武漢著名的酒吧一條街 （武漢傳統(tǒng)的酒吧街集中在武大門外及湖大門外） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 物業(yè)特點(diǎn) 區(qū)位 模式 1 都市綜合體：商場 +寫字樓 +酒店 +服務(wù)式公寓 +普通住宅 位于市中心地帶、及交通樞紐（飛機(jī)場） 模式 2 商場 +普通住宅 市區(qū)內(nèi)，地處非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 模式 3 居住為主，商業(yè)為社區(qū)配套 市區(qū)內(nèi)居住區(qū) 模式 4 以商務(wù)、辦公為核心 位于市中心地帶、及交通樞紐 模式 5 大型郊區(qū)商業(yè)（ MALL） +普通住宅（搭配少量寫字樓） 新支線建設(shè)沿線 模式 6 特色商業(yè)街 +日常商業(yè) +普通住宅 新支線建設(shè)沿線 結(jié)合本案的特點(diǎn)： 本案所屬區(qū)域?yàn)榈罔F 1號線新區(qū)新建居住區(qū)，根據(jù)上表 可能的模式為模式