【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。長沙南郡項(xiàng)目前期定位第二輪深化報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密 ， 一旦泄漏 ， 可能被商業(yè)競爭者利用 。 因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外 ，不得私自發(fā)布 、 使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容 。 如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同 ，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布 、 使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明 。 本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 回顧：上次報(bào)告中已達(dá)成共識(shí)的核心結(jié)論： ? 項(xiàng)目整體打造成長沙南城地標(biāo)級(jí)城市綜合體 ? D24地塊不適宜發(fā)展寫字樓物業(yè)； ? 商業(yè)是本項(xiàng)目的重點(diǎn)與難點(diǎn)，對(duì)住宅價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與提升也起到關(guān)鍵作用 ； ? D25地塊發(fā)展星級(jí)酒店物業(yè)； ? 住宅依據(jù)獨(dú)特的地段與景觀價(jià)值定位高端物業(yè)。 D24 D26 D31 D33 D38 商業(yè) 星級(jí) 酒店 豪宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 本次報(bào)告需要重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容： ? 商業(yè)定位：基于對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的進(jìn)一步深入挖掘與論證得出發(fā)展方向與初步規(guī)劃建議 ? 酒店定位：基于地塊特殊價(jià)值及市場發(fā)展前景，參照可借鑒案例得出定位方向與初步規(guī)劃建議 ? 住宅定位：解決高端定位與地塊自身指標(biāo)條件限制思路下，對(duì)上一次定位的進(jìn)一步完善 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 第一章：商業(yè)篇 本項(xiàng)目 D24地塊商業(yè)價(jià)值的深入挖掘與定位方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 上一輪報(bào)告中，我們對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)從宏觀優(yōu)勢方面進(jìn)行了三點(diǎn)解讀： 本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的三個(gè)宏觀優(yōu)勢 ： 宏觀視角 1：城市新地標(biāo) —— 城市發(fā)展主方向上核心地段的城市綜合體 宏觀視角 2：城市文化名片 —— 三館一中心 +藝術(shù)公園 +景觀中軸，南城最大的公共空間 宏觀視角 3：車行化城市的新選擇 —— 三館一中心提供大量停車場，解決長沙商業(yè)停車難的尷尬 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 本次報(bào)告中，我們將主要從微觀層面對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行更為細(xì)致的解讀： STEP土地屬性剖析 —— 從地段來看，本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的劣勢與機(jī)遇是什么？ STEP各價(jià)值點(diǎn)支撐力判斷 —— 從各個(gè)價(jià)值點(diǎn)出發(fā)，判斷對(duì)商業(yè)發(fā)展前景如何？ STEP長沙商業(yè)客觀發(fā)展階段佐證 —— 從長沙規(guī)模商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，進(jìn)一步佐證本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)的可行方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 土地屬性剖析 藝術(shù) 公園 青少年活動(dòng)中心 群眾館 博物館 科技館 D24 本案商業(yè)地塊 一級(jí)主干道 二級(jí)主干道 三級(jí)主干道 與道路的關(guān)系： ?南北向：與城市一級(jí)主干道芙蓉路 500米左右 ，無直接臨路的昭示性 ?東西向：與周邊二級(jí)杉木沖路由于高差的關(guān)系地塊并不直接相通； 地塊北部東西向道路狹窄 ， 非主干道 ， 當(dāng)前未有規(guī)劃名 ?本項(xiàng)目最大的商業(yè)缺憾在于無臨街面 ， 直接進(jìn)入性和昭示感弱 。 D24地塊發(fā)展商業(yè)的劣勢在于： ?不臨街?，進(jìn)入性與昭示性相對(duì)較弱 湘府路 芙 蓉 路 杉木沖路 廣 場 西 路 桂花坪路 新 姚 路 廣 場 東 路 橋 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 無臨街面的尷尬有望借勢弱化： IF天成臨芙蓉路地塊確定發(fā)展商業(yè)（ 20萬） 芙 蓉 路 天城 地塊 與天城地塊的關(guān)系： ?IF天城地塊發(fā)展住宅 ， 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)不利 ， 高層建筑遮擋本項(xiàng)目商業(yè)的昭示性 。 ?當(dāng)前有說法天城臨芙蓉路地塊 20萬體量將全部用于發(fā)展商業(yè) ， 一方面雖然對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展造成激烈競爭 ， 但也無形中增加了本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值 ， 尤其是弱化了本項(xiàng)目商業(yè)不直接臨路的劣勢 ?本項(xiàng)目商業(yè) ? 無街面 ? 劣勢有望借助天城地塊合謀化解 與天城地塊 ? 合謀 ? ，形成 L型的商業(yè)帶，增大改區(qū)域商業(yè)氣氛 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 D24地塊發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)： 位于南城新建住宅分布的中心圓點(diǎn)，新增人口的潛在需求 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 1： 新區(qū)住宅開發(fā)將帶來新的居住人口，從而衍生新的商業(yè)需求； ?南城的住宅開發(fā)用地主要集中在湘府路以南地界，預(yù)計(jì)南城加暮云組團(tuán)未來待開發(fā)居住住宅建筑面積約有 350萬平米 ?本項(xiàng)目地理位臵位于南城中心，而且是南城的公共空間中心，周邊臨靠主干道芙蓉路，交通方便，商業(yè)的輻射人口廣 ?大體量住宅集中開發(fā)為商業(yè)發(fā)展提供了居住遷移而來人口的需求 R= 藝術(shù)公園 本案商業(yè)地塊 圖例 Legend 三館一中心 公園、綠地 辦公樓、商服等 建成住宅小區(qū) 規(guī)劃住宅用地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 政府與公共建筑一方面增強(qiáng)了區(qū)域的知名度；另一方面通過自身公共服務(wù)功能主動(dòng)牽引特定人流 ?項(xiàng)目位于省政府正對(duì)面的中軸線旁，與政府距離約 1000米左右 ?中央生態(tài)景觀軸簡介： 北起省政府正大門前的湘府西路，南至由東北往西南延伸的新姚南路， 全長大約 ，寬為 80米 ，約等于芙蓉路寬度。 藝術(shù) 公園 青少年活動(dòng)中心 群眾館 博物館 科技館 D24 中央生態(tài)景觀軸 D24地塊發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)： 政府與公共建筑增強(qiáng)區(qū)域知名度，并主動(dòng)牽引消費(fèi)人群 省政府 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 公里 D24 D24地塊發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)： 藝術(shù)公園 +景觀中軸，吸引人流匯集與停留 80米 80米 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 已建成的景觀中軸與待建的公園為 D24地塊提供了良好與獨(dú)特的景觀資源 ， 增值商業(yè) ?中央生態(tài)景觀軸：北起省政府正大門前的湘府西路 ，南至由東北往西南延伸的新姚南路 ， 全長大約 里 ， 寬為 80米 ， 約等于芙蓉路寬度 ， 已建成 ?景觀增強(qiáng)了商業(yè)的親和力 ， 優(yōu)化購物環(huán)境 ， 增大了日常人流進(jìn)入商業(yè)的機(jī)會(huì) ， 對(duì)餐飲等休閑型商業(yè)尤其有利 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 藝術(shù) 公園 青少年活動(dòng)中心 群眾館 博物館 科技館 D24 本案商業(yè)地塊 一級(jí)主干道 二級(jí)主干道 三級(jí)主干道 地鐵站 D24地塊發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)： ?雙地鐵口商業(yè)?，地鐵也提供了商業(yè)增值的可能 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 地鐵口作為城市快捷交通系統(tǒng)的換乘樞紐 ， 通過縮短交通時(shí)間起到吸引人流的作用 ，增值商業(yè) ?本項(xiàng)目與地鐵口的關(guān)系：兩個(gè)地鐵口物業(yè)的中點(diǎn)距離上 ，距離省政府站 、 黑石鋪站各自 800米左右 ?地鐵口能為 D24地塊帶來一定的增值影響 ，D24地塊畢竟不是直接接駁地鐵口的地塊 ， 非正宗 ? 地鐵口商業(yè) ? 省政府站 黑石鋪站 市中心 本項(xiàng)目 地鐵 1號(hào)線：預(yù)計(jì) 2022年通車，屆時(shí)本項(xiàng)目到市中心的交通時(shí)間約 1520分鐘 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 從土地屬性看 D24： 1個(gè)劣勢與 4點(diǎn)發(fā)機(jī)遇 劣勢 機(jī)遇 臨街性、昭示性差 有望借勢天城地塊 20萬商業(yè)弱化臨界性昭示性差的問題 位于南城居住區(qū)的中心園點(diǎn)，新增居住人口的潛在商業(yè)需求 政府與公共建筑增強(qiáng)區(qū)域知名度，并主動(dòng)牽引消費(fèi)人群 藝術(shù)公園 +景觀中軸，吸引人流匯集與停留 ?雙地鐵口商業(yè)?，地鐵也提供了商業(yè)增值的可能 D24地塊發(fā)展商業(yè)的尷尬： 自身劣勢與未來發(fā)展機(jī)遇并存，商業(yè)成功的關(guān)鍵在于對(duì)機(jī)遇的深入剖析，選擇能將機(jī)遇最大化的商業(yè)發(fā)展方向。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 機(jī)遇深入研判 之居住人口篇 基于未來南城住宅與居住人口新增的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)判斷：需求與供給兩個(gè)層面 1：需求層面 — 未來本項(xiàng)目周邊居住人口與相應(yīng)日常商業(yè)需求量預(yù)估 2：供給層面 — 當(dāng)前南城區(qū)域商業(yè)格局與業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 — 未來南城區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及已知商業(yè)供給估算 需要回答的問題： 南城未來需要多少商業(yè)？南城未來商業(yè)是否飽和？那種商業(yè)發(fā)展方向存在較大的機(jī)會(huì)并且適合我們地塊？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 居住人口的消費(fèi)力角度： 分析研究服務(wù)范圍內(nèi)住宅人口所需的商業(yè)規(guī)模 住宅人口消費(fèi)力 圖例 Legend 本案 R=2km 韶山路 南三環(huán) 湘江 友誼路 ?服務(wù)范圍界定： 經(jīng)測算，針對(duì)周邊居住人口的區(qū)域商業(yè)中心的服務(wù)范圍一般為 2~3公里，我們對(duì)以下范圍 （約 6平方公里） 內(nèi)住宅人口開展統(tǒng)計(jì)： ? 北至友誼路 ? 南至南三環(huán) ? 東至韶山路 ? 西至湘江 R=3km 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 建成項(xiàng)目一覽 籌建項(xiàng)目一覽 建成項(xiàng)目 建筑面積 總套數(shù) 主力戶型 籌建項(xiàng)目 建筑面積 總套數(shù) 金領(lǐng)家族 37851 102 公寓、兩房 相府 188000 1600 鑫天芙蓉 88146 631 四室一廳 融城領(lǐng)秀 110000 786 盛德 碧瑞庭 36535 274 一室、二室 匯金公寓 46405 331 天劍華城 42901 258 三室兩廳 長城 南雅名居 100000 714 綠蔭家園 71455 652 復(fù)式住宅 東祥新苑 100000 714 鼎豐 .前城 38284 389 三室兩廳 鑫遠(yuǎn) 湘府文苑 558900 3992 佳園星城 95000 1032 四室兩廳 融源及第 76082 543 國檢園 62766 320 五室二廳 天城 .湘江印象 175894 1256 佳英農(nóng)博小區(qū) 22752 215 三室二廳 湘江雅頌居 320220 2286 旺坤家園 45484 309 三室二廳 錢隆首府 187072 1336 大為農(nóng)博家園 9787 88 —— 華菱嘉園 110000 786 紅區(qū)抽屜 41807 456 四室二廳 鑫遠(yuǎn) 湘府逸園 97723 825 科院佳園 71503 410 復(fù)式住宅 鑫遠(yuǎn) 湘府尚苑 371733 2655 華鐵佳苑 32588 162 四室二廳 保利花園三期 150000 1071 友誼嘉園 35174 192 —— 鑫遠(yuǎn) 湘府嘉城 356700 2548 熙湘苑 66570 196 —— 遠(yuǎn)大 桂園 33945 242 HC新城 79662 349 —— 萬博生態(tài)園 140000 1000 星語林 .名園 131173 1141 二室二廳 中建芙蓉和苑 100000 760 鑫天 .山水洲城 178988 1121 四室二廳 山水嘉園 222069 1586 陽光嘉園 274374 2494 —— 淺水灣 520220 3714 沁園公寓 24475 180 —— 湘泰住宅小區(qū) 30000 214 天城 .泰祥苑 88790 532 四室二廳 服務(wù)范圍內(nèi)， 建成及籌建項(xiàng)目一覽 （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡項(xiàng)目組市場調(diào)研數(shù)據(jù)） 白沙世紀(jì)佳園 170000 800 —— 昇遠(yuǎn) 君尚嘉筑 191178 1054 —— 生活藝術(shù)城 168547 275 復(fù)式住宅 富景園住宅小區(qū) 175753 1086 三室二廳 和合園住宅小區(qū) 58836 312 —— 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 在建項(xiàng)目一覽 在建項(xiàng)目 建筑面積 總套數(shù) 主力戶型 鑫遠(yuǎn) 湘府華城 375773 3069 四室二廳 金領(lǐng)家族二期 181574 966 公寓、兩房 鑫遠(yuǎn) 杰座 50374 552 二室二廳 亞商國際 97364 1136 兩室兩廳 天城 .湖光山色 142617 1469 二室一廳 紅星 .國際星城 116804 1260 商住公寓 湖南電力科技園 348640 1540 —— 岳泰理想城 194000 1390 兩室兩廳 現(xiàn)代投資 49000 350 —— 高升金典 120220 7979 —— 天城 .長沙歐洲城 326588 2333 —— 長沙奧林匹克