【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 17 頁(yè) 碧海 XX 二期項(xiàng)目前期導(dǎo)入報(bào)告 一、 前言： 貴陽(yáng)市位于貴州省中部的云貴高原東斜坡地帶，東、南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長(zhǎng)順 4 縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。土地總面積 8046 平方千米，占全省面積的 %。行政區(qū)劃由三城區(qū)（云巖、南明為老城區(qū)，小河為新城區(qū)）、三縣一市一新區(qū)組成。為典型喀什特盆地地形。 自 98 年國(guó)家房改制度開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，城市化進(jìn)程逐年加大， 1998～ 2020 年，商品房累計(jì)銷售面積 萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng) %，增速最快的是 2020 年達(dá)%。各年商品房銷售面積分別為： 、 、 、 、 、 和 萬(wàn)平方米。其中住宅占全部商品房屋累計(jì)銷售面積的 %。 2020 年商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，達(dá)到歷年最高水平。在這樣的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由城區(qū)逐步向近郊及郊區(qū)發(fā)展，顯著表現(xiàn)是小河板塊和新添板塊的崛起。 2020 年金陽(yáng)新區(qū)正式開(kāi)始啟動(dòng)更是標(biāo)志著貴陽(yáng)城市發(fā)展模式由 “小壩子” 型盆地發(fā)展向 “臺(tái)地式” 城市發(fā)展的跨越。 本項(xiàng)目作為金陽(yáng)板塊的 大型經(jīng)濟(jì)適用住宅項(xiàng)目，如何著力撬動(dòng)市場(chǎng)，獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益并促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌建設(shè)為今后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)是報(bào)告所要探討的主要問(wèn)題。 二、 市場(chǎng)環(huán)境研究 ： （一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)研判： 城市概況： 位置：貴陽(yáng)市位于中國(guó)西南云貴高原東部，內(nèi)陸城市，高原城市。 性質(zhì)：是貴州省省會(huì)及政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，我國(guó)西南地區(qū)重要的交通通訊樞紐，國(guó)家內(nèi)陸開(kāi)放城市之一。 發(fā)展： 2020年被評(píng)為全國(guó)林園綠化先進(jìn)城市，中日環(huán)境合作示范城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)科教興市先進(jìn)城市。 城市面積：全市面積 8034平 方千米，貴州最大，周邊省份省會(huì)最小。 氣候：年平均氣溫 ℃，屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，氣候宜人。市內(nèi)林地面積 275萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá) %，有“林城”之稱。 人口：貴陽(yáng)市現(xiàn)有六區(qū)一市三縣，是一個(gè)以漢族為主的多民族聚居的城市， 2020年末，全市總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，少數(shù)民族共有 37個(gè)，占總?cè)丝?。 關(guān)鍵詞：內(nèi)陸省會(huì)城市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究（以官方資料為主） 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 17 頁(yè) ▲ 過(guò)去幾年間 與項(xiàng)目有關(guān)的貴陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)研究： 國(guó)民生產(chǎn)總值 02004002020年 2020年 2020年單位：億元 貴陽(yáng)市 2020 年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %，高于全國(guó)平均 個(gè)百分點(diǎn)；但是從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)說(shuō)，卻都比周邊省份省會(huì)城市低。 2003年末，全市 人均 GDP 為 10962 元，比上年增長(zhǎng) % 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 0501001502002020年 2020年 2020年單位：億元 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 02004002020年 2020年 2020年單位：億元 ▲物價(jià)水平： 2020 年年末全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 ，比上一年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，居民人均GDP97841096290001000011000120202020年 2020年單位：元 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 17 頁(yè) 消費(fèi)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素之一，同時(shí)由于糧 食和一些生產(chǎn)資料價(jià)格的上揚(yáng)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目在建設(shè)和擇項(xiàng)上產(chǎn)生較大影響。 ▲ 居民消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)指數(shù) ▲貴陽(yáng)市人口及收入現(xiàn)狀 ： 年末全市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。人口出生率 12‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長(zhǎng)率 ‰。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，生活水平穩(wěn)步提高。全年 城市居民人均可支配收入 7985 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 2510 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。 居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格爾系數(shù)）為 %。 如圖所示 食品 % 醫(yī)療保健和個(gè)人用品 % 居住 % 娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù) % 煙酒及用品 % 衣著 % 交通和通訊 % 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù) % 城市居民人均可支配收入690973067985620064006600680070007200740076007800800082002020年 2020年 2020年單位：元 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 17 頁(yè) 宏觀房地產(chǎn)背景總結(jié)： ▲ 商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升 1998～ 2020 年期間，商品住宅實(shí)際平均價(jià)格分別為： 14 142 140 136 1471704 和 1752 元 /平方米，總體呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，其中 2020 年和 2020 年略有下降。從商品住宅價(jià)格上看 ，貴陽(yáng)市商品住宅的實(shí)際平均價(jià)格與西部較發(fā)達(dá)城市很接近，與全國(guó)平均水平比較差距也較小，住宅整體價(jià)格處于比較合理的范圍。 ▲ 存量房交易量逐年遞增 2020 年～ 2020 年，貴陽(yáng)市存量房交易面積分別為 、 、 、 4 萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng) %，到 2020 年，全市存量房交易面積累計(jì)達(dá)到 萬(wàn)平方米，占新商品房交易面積的 %。 ▲ 城市居民居住水平逐年提高 居住面積逐年增長(zhǎng)，居住質(zhì)量不斷提高。 2020 年全市城鎮(zhèn)人均住房使用面積為 平方米，到 2020 年已達(dá)到 平 方米，年平均增長(zhǎng) 平方米。 ▲ 現(xiàn)房供求關(guān)系基本平衡 1998 年到 2020 年，貴陽(yáng)市房屋銷售面積分別為： 、 、 、 、 和 萬(wàn)平方米，同年的房屋竣工面積分別為： 、 、 、 、 、 萬(wàn)平方米。各年的竣工面積和銷售面積的絕對(duì)量波幅較小，本指標(biāo)比值情況表明，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已逐漸趨于良性發(fā)展階段，空置率在逐步減少；同時(shí)，房開(kāi)商的投資越來(lái)越理性。總體來(lái)看，貴陽(yáng) 房商品房的現(xiàn)房供求關(guān)系基本趨于平衡，市場(chǎng)在逐步向著成熟和健康的方向發(fā)展。 ▲ 經(jīng)適房和普通商品房供應(yīng)量需加大 1998 年至 2020 年，由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)及貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于發(fā)育不完善和市場(chǎng)機(jī)制不十分健全的環(huán)境下，還存在一些問(wèn)題：房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房供應(yīng)量偏??；商品房?jī)r(jià)格局部區(qū)域偏高，集中反映在主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格偏高；房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）供應(yīng)不夠均衡，土地出讓量偏大、出讓價(jià)格較高；物業(yè)管理水平較低；住房二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展較緩慢，房屋租賃、危房改造的規(guī)范管理、政策措施有待加強(qiáng)； 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，差異較大。