【正文】 KFC及味纖的店面出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象； 創(chuàng)意商品精品店的經(jīng)營相對最差：主要由于商品單價(jià)高，且非必需品，且缺少商業(yè)氛圍 美食80%其它20%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 在長沙現(xiàn)有類似公共場館附近也表現(xiàn)出類似的特性：韶山北路圖書館與劇院附近，休閑餐飲與書店型商業(yè)發(fā)達(dá) 湖南圖書館 湖南大劇院 新華書店 喜鵲咖啡、旺角清粥、千惠超市 常德土家菜、書吧、立影雜食店、朝輝飯莊、興業(yè)銀行 金牛角西餐廳、小巨人培訓(xùn)學(xué)校、中青旅旅行社、曾博士幼兒用品、湘東人家、蒸有味中式快餐、冰河酒吧 ?韶山北路湖南圖書館語湖南大劇院段商業(yè)情況： ?文化類商業(yè)聚集：新華書店 +特色書吧、培訓(xùn)教育結(jié)構(gòu)比例較多 ?餐飲業(yè)發(fā)達(dá)：日常餐飲及酒吧、茶樓都在有分布，且經(jīng)營情況良好 受湖南大劇院節(jié)目表演及湖南圖書館影響，周末該地段人流旺盛擁擠，尤其是家長攜帶孩子前往，典型的文化型驅(qū)動(dòng)地段。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 公共場館帶來的商業(yè)機(jī)遇： 文化類商業(yè)（書店） +餐飲 +便利服務(wù) ? 發(fā)展文化類商業(yè)與公共場館吸引的人群特性相符： 以文藝、會(huì)議活動(dòng)為主吸引的活動(dòng)型與會(huì)議型人流的共同特征是?愛好學(xué)習(xí)?，正式書籍的最佳銷售群體 ? 發(fā)展文化類商業(yè)恰可填補(bǔ)當(dāng)前南城商業(yè)形態(tài)中的空白： 南城當(dāng)前區(qū)域內(nèi)沒有大型的集中式書店，而且未來規(guī)劃的商業(yè)中也未見提到 ? 輔助文化類商業(yè)與公共場館需要餐飲與便利服務(wù)： 不僅服務(wù)于自身文化類商業(yè)的消費(fèi)人群，也起到吸引公共場館活動(dòng)人流向本項(xiàng)目聚集的效應(yīng) 支撐業(yè)態(tài)預(yù)估：借鑒各大城市公共活動(dòng)設(shè)施周邊商業(yè) 餐飲 +集中式書店是比較常見的支撐業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 景觀未來吸引力分析 湘府文化公園將成為市民散步、休閑、娛樂中心 ? 湘府文化公園 ? 省府文化公園占地面積約 ，分五大區(qū)域。 ? 與省政府主樓隔水相望的芙蓉廣場為第一區(qū)域； ? 緊鄰省青少年活動(dòng)中心的觀景平臺為第二區(qū)域； ? 與省政府門前的水廣場相連的水中島為第三區(qū)域； ? 南端與湖湘廣場連接的 ? 星城四寶 ? 石碑雕刻為第四區(qū)域； ? 位于生態(tài)景觀中軸線最南端的湖湘廣場為第五區(qū)域。 機(jī)遇深入研判 之景觀價(jià)值篇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 景觀未來吸引力分析 生態(tài)景觀中軸與公園相連，有利步行人群的進(jìn)深引入 ? 生態(tài)景觀中軸 ? 生態(tài)景觀軸貫穿本項(xiàng)目南北，總用地 ，長 1500米 ? 以水和自然植被為主，營造親自自然 ? 在景觀軸設(shè)臵節(jié)點(diǎn)小廣場，提供游人休憩場所 ? 本身存在部分休閑商業(yè)體，如茶室，酒吧，小型餐飲，希望其真正發(fā)揮到城市客廳的功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 案例借鑒：北京后海公園 休閑娛樂型商業(yè)繁盛，酒吧街 +特色步行街 后海 后海酒吧街 徽王府 郭沫若 故居 西海 前海 后海酒吧街 除三里屯酒吧街外，后海酒吧街是北京另一著名酒吧街。 自 2022年起，后海湖邊的普通民宅陸續(xù)改裝成了酒吧、茶館。相對于三里屯酒吧的快樂與喧鬧，后海的酒吧更多地追求優(yōu)雅安逸的氛圍和濃厚的京味文化氣息。 后海商業(yè)街 —— 煙袋斜街 酒吧街與商業(yè)步行街通過銀錠橋一分為二，煙袋斜街主要經(jīng)營富有文化與創(chuàng)意色彩的零售商鋪，以及北京傳統(tǒng)文化飲食。 已經(jīng)成為北京另一條游人關(guān)注與淘寶的勝地。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 后海荷花市場酒吧 胡同邊上的酒吧 身著漢服的星巴克 案例借鑒：北京后海公園 — 統(tǒng)一民族色彩的建筑結(jié)合自然景觀，為酒吧與創(chuàng)意商業(yè)增添了特色 銀錠橋旁的酒吧 ?古老的民族建筑成了北京后海酒吧街與商業(yè)步行街的關(guān)鍵特色： ?景觀增強(qiáng)了人流在商業(yè)街及商業(yè)店面中逗留的可能性與時(shí)間 ?濃厚的文化意味，吸引了外地旅游人群的匯集，商業(yè)與文化的結(jié)合，在消費(fèi)的同時(shí)完成對一座城市的頂禮膜拜 ?后海公園一間街鋪的價(jià)值達(dá)到 7萬 /平米 煙袋斜街的民族服飾店 煙袋斜街的藏飾店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 案例借鑒：深圳海上世界 特色餐飲酒吧街 +特色步行街輻射全深圳 ?改造后的蛇口商圈由三部分組成：海上世界前廣場；半山名店坊；太子廣場，三個(gè)部分總營業(yè)面積為 21000平方 。 ?明華輪建筑面積 17800平米，以夜總會(huì)，酒樓為主；濱海廣場營業(yè)面積 5500平米，有特色餐飲和異域風(fēng)情酒吧區(qū)。 ?海上世界業(yè)態(tài)以特色餐廳及情調(diào)酒吧、休閑咖啡為主，目前租金范圍250300元。 海上世界經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài) 數(shù)量 比例 特色餐廳 16 42% 情調(diào)酒吧 10 26% 精品服飾 3 8% 休閑咖啡 4 10% 特色點(diǎn)心屋 2 5% 其它 3 8% 總計(jì) 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 案例借鑒：深圳海上世界 —— 其中富含文化色彩的景觀餐飲成為海上世界餐飲型商業(yè)的核心競爭力 ?消費(fèi)人群：居于蛇口的外籍人士、南山居民、科技園IT界人士以及休閑娛樂人群； ?4000名外籍人士在附近居住消費(fèi)， 42%的在深外籍人士選擇居住蛇口，是外籍人士的第二故鄉(xiāng)，異國情調(diào)，別開生面 ； ?在這洋氣十足的國際化小鎮(zhèn)，相對于繁華的深圳，這是一個(gè)難得的一個(gè)少了幾分喧鬧多了幾分沉靜的地方； ?每到晚上，總是人來人往，熱鬧之余卻處處透出平和與閑適； ?高雅的、舒適的、高尚的、放松的生活情趣。 風(fēng)情酒吧街 明華號 風(fēng)情酒吧街 明華號 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 案例借鑒：武漢江灘 江灘公園中的酒吧街迅速崛起成名 江灘酒吧街： 隨著武漢江灘公園的建設(shè)完畢，江灘環(huán)境位臵一變，成為市民散步休閑的主要場所。 借助武漢江灘公園的人氣，在江灘延岸迅速形成了武漢一個(gè)新興的酒吧街 ：主要以慢搖吧為主，有著秉承美國 SOHO區(qū)的個(gè)性，張揚(yáng)，華麗為一體的全國第一連鎖酒吧蘇荷酒吧，同時(shí)還有七七酒吧，號外音樂會(huì)，回歸酒廊等十幾家酒吧和簇?fù)砥渲械母鞣N中西餐廳，組建成為大武漢著名的酒吧一條街 （武漢傳統(tǒng)的酒吧街集中在武大門外及湖大門外） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 61 景觀帶來的商業(yè)機(jī)遇： 對餐飲業(yè)（含酒吧類）的商業(yè)價(jià)值提升最大 ? 景觀對餐飲型商業(yè)的價(jià)值提升最大： 景觀為餐飲提供良好的氛圍，以及制造區(qū)別于其他地段餐飲店的稀缺賣點(diǎn) ? 長沙景觀餐飲仍屬空白： 長沙中高端餐飲多集中分布在酒店或周邊繁華地段，內(nèi)部環(huán)境高檔但外部環(huán)境無；長沙農(nóng)家樂環(huán)境好但主要賣點(diǎn)也是口味而非景觀；長沙湘江風(fēng)光帶與大部分餐飲店面被公路分隔，可利用率低。 增值業(yè)態(tài)：景觀型中高端餐飲與酒吧類商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢強(qiáng)，當(dāng)景觀與建筑的文化風(fēng)格結(jié)合起來時(shí)效果更佳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62 地鐵對商業(yè)有拉動(dòng)作用：交通的高效率和變輸能力增強(qiáng)了人群的集中能力（人流量增大） ?地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，除了促進(jìn)市場格局的重整，還對住宅價(jià)值產(chǎn)生影響。 ?從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會(huì)加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組 ?中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會(huì)更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌。 城市功能提升 交通時(shí)間縮短 居住環(huán)境改善 片區(qū)開發(fā)升溫 居住郊區(qū)化 白領(lǐng)臵業(yè)群增加 次級商務(wù)中心 城市功能強(qiáng)化 輻射范圍擴(kuò)大 集客能力增加 商業(yè)中心強(qiáng)化 沿線中小戶升溫 辦公區(qū)域集中 城市中心區(qū) 城市邊緣 地鐵開通 輻射范圍增加 居住群體擴(kuò)大 支撐 支撐 地鐵對房地產(chǎn)的價(jià)格影響機(jī)理 物業(yè)價(jià)格 市場格局 影響程度 機(jī)遇深入研判 之地鐵機(jī)遇篇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 63 地鐵對商業(yè)的最佳輻射范圍： 100300米以內(nèi) —— 本項(xiàng)目與地鐵目前距離已超過最佳輻射范圍 一個(gè)人的步行距離決定了城市軌道站點(diǎn)對于周邊的影響范圍，通常這個(gè)距離是400800米，在這個(gè)半徑范圍內(nèi)，大約向的影響 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%＜1 0 0 1 0 0 2 0 0 2 0 0 3 0 0 3 0 0 4 0 0 4 0 0 5 0 00%50%100%150%200%250%＜1 0 0 1 0 0 2 0 0 2 0 0 3 0 0 3 0 0 4 0 0 4 0 0 5 0 00%2%4%6%8%10%12%14%16%18%＜1 0 0 1 0 0 2 0 0 2 0 0 3 0 0 3 0 0 4 0 0 4 0 0 5 0 0地鐵站點(diǎn)周邊住宅物業(yè)增幅隨著距地鐵站距離的增加而衰減，但呈現(xiàn)非直線型衰減， 300米以內(nèi)衰減范圍不明顯， 300米外較為顯著 地鐵站點(diǎn) 100米范圍內(nèi)商鋪具有較大升值空間， 100300米范圍內(nèi)增幅變化不大，可以說站點(diǎn)100米之內(nèi)對于商業(yè)來講是黃金地段 地鐵站點(diǎn) 100米范圍內(nèi)辦公物業(yè)具有明顯增值空間， 100200米范圍呈現(xiàn)較大梯度衰減， 300米以外增值幅度已不明顯 資料來源：深圳 1號線地點(diǎn)周邊物業(yè)價(jià)格測算分析 本項(xiàng)目與兩個(gè)地鐵站距離約 800米。 本項(xiàng)目當(dāng)前看非地鐵上蓋物業(yè)，但因?yàn)楫?dāng)前地鐵具體出站口位臵未確定，仍有可能受地鐵口的有利影響 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 物業(yè)特點(diǎn) 區(qū)位 模式 1 都市綜合體：商場 +寫字樓 +酒店 +服務(wù)式公寓 +普通住宅 位于市中心地帶、及交通樞紐（飛機(jī)場） 模式 2 商場 +普通住宅 市區(qū)內(nèi)，地處非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 模式 3 居住為主，商業(yè)為社區(qū)配套 市區(qū)內(nèi)居住區(qū) 模式 4 以商務(wù)、辦公為核心 位于市中心地帶、及交通樞紐 模式 5 大型郊區(qū)商業(yè)（ MALL） +普通住宅（搭配少量寫字樓） 新支線建設(shè)沿線 模式 6 特色商業(yè)街 +日常商業(yè) +普通住宅 新支線建設(shè)沿線 結(jié)合本案的特點(diǎn)： 本案所屬區(qū)域?yàn)榈罔F 1號線新區(qū)新建居住區(qū)，根據(jù)上表 可能的模式為模式 5/6。 根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域與地鐵線的關(guān)系，本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展受地鐵影響可能采取的模式： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 模式 5/6的商業(yè)模式區(qū)別：樞紐型商業(yè) VS干道型商業(yè) —— 關(guān)鍵在于人流量的特點(diǎn)（聚集還是路過） 類別 樞紐型地鐵商業(yè) 干道型地鐵商業(yè) 典型案例 案例一： 深圳地鐵華強(qiáng)北至國貿(mào)段；深圳萬象城、中信地鐵商場 案例二： 香港的太古城 案例一： 深圳地鐵世界之窗至華強(qiáng) 北段；人流主要集中上下班高峰期。 案例二： 香港港九鐵路：主要聯(lián)系羅湖、新界與香港島之間的交通。 人流特點(diǎn) 商務(wù)人流、游客、體閑、購物人流較多，無論中上下班時(shí)間段還是其它時(shí)間段人流均較多 人流集中在特定時(shí)段，集中在上下班高峰期間 地段特點(diǎn) 交通工具換乘樞紐、傳統(tǒng)商圈、地鐵沿線行政中心、CBD等區(qū)域 周邊人群單一，以非本地的鐘擺族為主，睡城社區(qū)，非重要交通節(jié)點(diǎn) 對地鐵商業(yè)的影響 人流轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會(huì)較大 人流以路過為主，轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會(huì)較小 功能 地鐵與地面完全融為一體，形成立體式交通網(wǎng)絡(luò)，解決交通空間的同時(shí)注重地鐵與地面商業(yè)互動(dòng) 以客流快速通過為目的，注重交通空間、疏散消防功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 66 樞紐型地鐵商業(yè)開發(fā)模式： SHOPPING MALL， 外向型，強(qiáng)力牽引外來人流支撐大體量綜合型商業(yè) 以成熟的香港地鐵上蓋物業(yè)為例： 多在 交通樞紐 地帶發(fā)展大型郊區(qū) MALL， 提供一站式的購物及休閑娛樂選擇 青衣城 德福廣場 地點(diǎn) 青衣站 九龍灣站 上蓋住宅體量 盈翠半島，共 12座， 3500個(gè)住宅單位。 德福花園，共有 41座， 7200個(gè)住宅單位 交通轉(zhuǎn)乘模式 地下鐵路東涌線 +機(jī)場快線市區(qū)與機(jī)場路線上的最大商場之一 九龍核心地袋，已經(jīng)發(fā)展 20余年，傳統(tǒng)商業(yè)旺地地 商業(yè)體量 4層， 5萬平米 5層， 商業(yè)形態(tài) 香港知名的主題商場 —— 以海洋為主題，主要經(jīng)營美食、休閑娛樂及女士用品 ，擁有 140多間特色餐廳 香港老牌地鐵商場 —— 以四季鮮花擺放為象征，名牌連鎖店，經(jīng)營名牌服飾、化妝品、珠寶首飾及電器，其中養(yǎng)生藥材及金鋪十分有名 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 以深圳為例： 多在地鐵沿線的 傳統(tǒng)商圈 /新興 CBD等區(qū)域形成，也以 MALL式購物中心或多家百貨商場為主 傳統(tǒng)商圈 新興 CBD 東門 華強(qiáng)北 福田中心區(qū) 南山商業(yè)文化中心區(qū) 人流 游客 +購物 +商務(wù) +居住 —— 日人流量 60萬，高峰期過百萬 購物 +商務(wù) +居住 —— 日人流量 50萬，高峰70萬人次 商務(wù)區(qū)初步成熟，地鐵開通 —— 未來規(guī)劃居住人