【正文】 這樣的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域，只做住宅，不做寫(xiě)字樓，區(qū)域經(jīng)濟(jì)是非常危險(xiǎn)的。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應(yīng)該跟著調(diào)整。因此商務(wù)公寓一推出就受到了許多商務(wù)客戶的歡迎。許多商務(wù)公寓項(xiàng)目正是瞅準(zhǔn)這個(gè)時(shí)機(jī)。國(guó)際港聘請(qǐng)了國(guó)際知名物業(yè)管理公司戴德梁行進(jìn)行管理，讓業(yè)主感受到頂級(jí)的物業(yè)管理水平。”有識(shí)之士早就這樣呼吁，然而不少開(kāi)發(fā)商對(duì)這種需求視而不見(jiàn)，以致遭到市場(chǎng)懲罰。一些中小公司自稱是給銀行和開(kāi)發(fā)商打工，往往奮斗多年，連個(gè)固定的辦公場(chǎng)所都沒(méi)有。租樓不值，想買(mǎi)寫(xiě)字樓辦公也不易，中關(guān)村的房子動(dòng)輒上萬(wàn)元，一百多萬(wàn)的房?jī)r(jià)，負(fù)擔(dān)太重。這對(duì)普遍患有資金饑渴癥的創(chuàng)業(yè)公司來(lái)說(shuō)，還是難以考慮。在核心區(qū)內(nèi)，除中房集團(tuán)旗下的中房長(zhǎng)遠(yuǎn)公司近日推出的公司公園——長(zhǎng)遠(yuǎn)天地等，目前西區(qū)附近還將有兩個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目，算上此前登場(chǎng)的韋伯豪、新起點(diǎn)，中關(guān)村一帶2002年將會(huì)出現(xiàn)30余萬(wàn)平方米此種“重商棄住”的商務(wù)項(xiàng)目，這一批價(jià)位在八九千元的新商務(wù)公寓結(jié)束了中關(guān)村房?jī)r(jià)高不成低不就的尷尬。12 商客、住客難兩全。商住公寓在國(guó)外只是一種過(guò)渡性產(chǎn)品，但在北京目前卻異常的“火”，不過(guò)這種過(guò)渡性產(chǎn)品不會(huì)持續(xù)“火”下去。目前有些商住公寓的戶型就是普通住宅的戶型，并不適合商住，客戶選擇的原因是位置好，交通方便，價(jià)格比寫(xiě)字樓低。他們需要什幺樣的房子呢？據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示：一、%的被訪者想買(mǎi)50平方米以下的房。另外，%選擇一人使用，%選擇3人及以上使用。公交汽車(chē)和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對(duì)他們十分必要。六、78%的人表示在價(jià)格合適的情況下，希望購(gòu)買(mǎi)精裝修住宅。20世紀(jì)70年代出生的這個(gè)群體，對(duì)于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化。%的被訪者提及需要24小時(shí)送餐服務(wù)；其次需求較多的是進(jìn)房打掃衛(wèi)生(%)、保姆服務(wù)(%)、代購(gòu)物品服務(wù)(%)、定時(shí)喚醒服務(wù)(%)等。按被訪者認(rèn)為社區(qū)必須配備的生活設(shè)施的重要程度依次排序?yàn)椋?4小時(shí)便利店(%)、健身房(%)、小型圖書(shū)館(%)和羽毛球室(57%)。一、超小戶型存在的缺點(diǎn)。目前市場(chǎng)上供應(yīng)的超小戶型幾乎全部是在原設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)大量修改后的產(chǎn)品，個(gè)別的甚至是在建成現(xiàn)房后重新動(dòng)了手術(shù)改成的，這些經(jīng)過(guò)修修補(bǔ)補(bǔ)打造出來(lái)的超小戶型，其工程建設(shè)質(zhì)量可想而知。對(duì)于同等規(guī)模的社區(qū)而言，小戶型的戶型會(huì)比普通戶型激增很多，其物業(yè)管理難度可想而知。過(guò)分熱捧超小戶型概念，會(huì)給購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商造成誤區(qū)，忽視了這一產(chǎn)品的局限性、過(guò)渡性及總體購(gòu)買(mǎi)力的有限性。小戶型要求交通位置好的地段，在市區(qū)內(nèi)推出可能比較受歡迎，但如果在遠(yuǎn)郊區(qū)推出小戶型行不通的可能性比較大。此外，以一棟塔樓為例，論面積大戶型比小戶型能多出15%至30%的面積，論造價(jià)小戶型比大戶型要多出15%至20%，這一進(jìn)一出的利潤(rùn)使得一個(gè)樓盤(pán)在大小戶型的配置上更應(yīng)該有一個(gè)合理的界定，否則將會(huì)造成成本的不必要浪費(fèi)，使消費(fèi)者承受額外的費(fèi)用，加大購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。由于北京的房?jī)r(jià)始終居高不下，低總價(jià)的小戶型實(shí)際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱點(diǎn)。在如今住宅產(chǎn)品供過(guò)于求的市場(chǎng)情況下，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大賣(mài)點(diǎn)是抓住30萬(wàn)50萬(wàn)元房?jī)r(jià)需求的缺口，以小戶型迎合市場(chǎng)的需求，巨大的市場(chǎng)需求也在期盼著低總價(jià)房的涌現(xiàn)。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。整個(gè)建外SOHO商鋪臨街而建，為開(kāi)放式步行街區(qū)。備注：租金情況，預(yù)計(jì)為35美元/平方米/月（二）國(guó)英1號(hào)（商住公寓）2 概況國(guó)英1號(hào)位于西二環(huán)內(nèi)中央金融街西南角，距離西直門(mén)交通樞紐200M，距離平安大道200M。2 配套高級(jí)會(huì)議中心，視頻會(huì)議系統(tǒng)；咖啡廳，員工食堂；康樂(lè)設(shè)施；分體式空調(diào)；地下車(chē)位充足；天然氣、熱水和暖氣入戶；每戶4部電話線；5部合資電梯等。底商一層：25000二層：20000三層：18000遠(yuǎn)洋風(fēng)景住宅精裝修：8600清水房：8068西直門(mén)橋東北300米豪邁時(shí)代商住兩用公寓初裝修：7500西直門(mén)橋北200米以交通為訴求點(diǎn)：公交、地鐵、輕軌。3 預(yù)設(shè)商住樓部分為12層電梯公寓，3 純商業(yè)地產(chǎn)為5層；全框架，3 中高檔外墻材料（鋁塑板），3 室內(nèi)公共空間中檔裝修；室內(nèi)電梯、浮梯、中央空調(diào)等基本商住配套齊全，3 室外配備3 小型廣場(chǎng)、內(nèi)廊和少量集中綠化點(diǎn)。還有其他的專業(yè)規(guī)劃的市區(qū)內(nèi)的綜合商業(yè)項(xiàng)目如大鐘寺—雙榆樹(shù)等以及象建外SOHO等住宅或?qū)懽謽堑咨弦矔?huì)對(duì)本項(xiàng)目造成間接分流。5 商業(yè)部分建議只作到三層，5 可以借鑒建外SOHO的方式：一層和二層作復(fù)5 式結(jié)構(gòu)，5 三層單獨(dú)成一個(gè)整體，5 獨(dú)立設(shè)計(jì)入口和出口。2003年5月1日46 / 46。5 整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作最好引入當(dāng)?shù)乇容^有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的專業(yè)公司進(jìn)行前期調(diào)研、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品策劃、概念設(shè)計(jì)、以及營(yíng)銷(xiāo)管理。4 控制地價(jià)，4 建議商業(yè)部分和商業(yè)住宅部分分開(kāi)計(jì)價(jià)。八、競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)西環(huán)廣場(chǎng)不論從規(guī)模（，商業(yè)部分達(dá)10萬(wàn)平方米），還是交通（西直門(mén)交通樞紐范圍），以及開(kāi)發(fā)商（北京金融街建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）上都很有優(yōu)勢(shì)，而且離本項(xiàng)目位置很近。7 成本問(wèn)題成本項(xiàng)目寫(xiě) 字 樓住 宅土地成本4000元/平方米4000元/平方米建安成本土建元平方米元平方米裝飾安裝配套設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施市政配套200元/平方米160元/平方米綠化費(fèi)8元/平方米8元/平方米小計(jì)208元/平方米168元/平方米前期工程設(shè)計(jì)費(fèi)造價(jià)的2%（60元/平方米）%(20元/平方米)外部監(jiān)理費(fèi)造價(jià)的1%（30元/平方米）造價(jià)的1%（15元/平方米）小計(jì)90元/平方米35元/平方米稅金（5%）1000元/平方米600元/平方米財(cái)務(wù)成本（3%）600元/平方米360元/平方米管理成本（4%）800元/平方米480元/平方米營(yíng)銷(xiāo)成本（5%）1000元/平方米600元/平方米不可預(yù)見(jiàn)成本（1%）200元/平方米120元/平方米合 計(jì)10890元/平方米7863元/平方米備注：2 綠化達(dá)標(biāo)2 費(fèi)為5500元/平方米。（3） 預(yù)計(jì)租金：（4） 物管費(fèi)：（5） 車(chē)位：售價(jià)13萬(wàn)（6） 元——15萬(wàn)（7） 元/個(gè) （外加150元/月管理費(fèi)） 租金500——600元/月/個(gè)（8） 首付20%，（9） 其余80% 25年按揭（三）其他物業(yè)情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型單價(jià)（均價(jià)）(元/平方米）位置備注長(zhǎng)遠(yuǎn)天地寫(xiě)字樓8500海淀南路與蘇州街交匯口東北位置總建筑面積萬(wàn)平方米，商業(yè)面積平方米底商一層：25000二層：15000三層：10000天兆家園住宅A座7樓：7980B座18樓：8400西直門(mén)北大街溫泉入戶，元噸，物管元月平方米。它總面積44000平方米，東西向12層，南北向14層，14種戶型，外墻為全玻璃幕墻。周邊環(huán)境商鋪周?chē)袑掗煹氖姓缆?；小區(qū)內(nèi)共有16步行街，命名為SOHO16街，很又特色；整個(gè)小區(qū)規(guī)劃人口在3萬(wàn)人以上；小區(qū)內(nèi)穿行有小橋和下沉式花園；小區(qū)設(shè)有設(shè)備齊全的俱樂(lè)部；僅部分商鋪設(shè)有衛(wèi)生間，店鋪內(nèi)的衛(wèi)生間僅預(yù)留上下水，不做任何裝修，公用衛(wèi)生間精裝；地下車(chē)位非常充足，且從地下可到達(dá)不同的樓座大堂；區(qū)內(nèi)在各個(gè)建筑層面上有立體綠化系統(tǒng)，地下一層和一層為公共綠化廣場(chǎng)，在四層有屋頂花園。6 重要類比物業(yè)調(diào)研（一）建外SOHO商鋪概況建外SOHO位于國(guó)貿(mào)中心對(duì)面、國(guó)貿(mào)橋西南側(cè)的朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外大街4號(hào)，它共有14幢SOHO公寓、2幢寫(xiě)字樓、4幢SOHO別墅、4幢SOHO辦公樓，工程總建筑面積約70萬(wàn)平方米。中原房地產(chǎn)顧問(wèn)公司認(rèn)為，北京市場(chǎng)對(duì)低總價(jià)住宅的需求非常大，但這類袖珍小戶型由于在設(shè)計(jì)上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最后可使用的也就是14余平方米，只能做純過(guò)渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務(wù)等基本條件的限制。但以往市場(chǎng)上的小戶型大體都在50平方米至70余平方米之間，總價(jià)多在30萬(wàn)元至50萬(wàn)元之間?！靶湔洹弊≌a(chǎn)品市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品缺陷2002年北京春季房展會(huì)再次顯示，小戶型樓最好賣(mài)。三、大小戶型如何配置？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%%的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在7090平米和90110平米之間，這說(shuō)明購(gòu)房者更傾向于緊湊型的二三居。雖然北京市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求很熱烈，但是小戶型的開(kāi)發(fā)有一定的局限性。二、小戶型的市場(chǎng)前景。（3）使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內(nèi)實(shí)用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛(wèi)生間外，基本就是睡覺(jué)的地方，沒(méi)有正規(guī)的廚房。例如，solo單價(jià)基本在7000元/平方米以上，這一價(jià)格水平對(duì)于購(gòu)房者而言實(shí)屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)?，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項(xiàng)。小戶型能成為市場(chǎng)的主流嗎？小戶型住宅因?yàn)榭們r(jià)低，可以滿足那些剛參加工作的，或者積蓄不太多的，又沒(méi)有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場(chǎng)反映異常火爆，從表面上看，好像小戶型已成為市場(chǎng)熱點(diǎn)和市場(chǎng)主流產(chǎn)品。本次調(diào)查的這個(gè)年齡段的人雖然剛剛開(kāi)始工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點(diǎn)，也懷有很大的抱負(fù)。而這帶來(lái)的是：如果有固定的一筆錢(qián)用來(lái)買(mǎi)房，他們也許不再單純追求一個(gè)較大面積，而是會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。60%的被訪者認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)多的精力去裝修房屋，所以約有78%的被訪者表示在價(jià)格可以接受的情況下，希望購(gòu)買(mǎi)個(gè)性化精裝修的住房。購(gòu)買(mǎi)房屋面積較小的被訪者對(duì)自助洗衣房的接受程度明顯高于購(gòu)買(mǎi)房屋面積大的被訪者。相比較而言，女性的收入普遍低于同年齡段的男性，且社會(huì)對(duì)女性在住房方面的要求比較寬容，同時(shí)她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。但由于市場(chǎng)供應(yīng)情況，真正對(duì)50平方米以下的房子有準(zhǔn)確概念的人不多。值得一提的是，目前市場(chǎng)上有些住宅用地的項(xiàng)目不再打商住概念，而是打起了純商務(wù)概念，宣稱為了提升檔次，拒絕純居住客戶，這說(shuō)明部分發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到了“商務(wù)客戶”和“居住客戶”混住的問(wèn)題，為了多數(shù)客戶的利益舍棄了部分客戶。從近幾年商住公寓的供應(yīng)量和銷(xiāo)售情況來(lái)看，供應(yīng)量有增無(wú)減，市場(chǎng)表現(xiàn)也比較好，但由于商業(yè)區(qū)土地儲(chǔ)備量有限，規(guī)劃明確，且該類產(chǎn)品本身有諸多不利商、不利住的弊端，所以預(yù)計(jì)以后的供應(yīng)量增幅會(huì)減緩。另外，由于居住客戶對(duì)一些商務(wù)配套用不上，物業(yè)管理費(fèi)的分?jǐn)偅托枰粋€(gè)行之有效的標(biāo)準(zhǔn)。北京市場(chǎng)上的多數(shù)商住公寓都是住宅用地，土地出讓金是按住宅用地交納的，土地使用年限是70年，客戶的貸款額和貸款年限也是按住宅的程序來(lái)辦理的，而商住公寓的多數(shù)入住客戶都是用來(lái)辦公，因此商住公寓比寫(xiě)字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。針對(duì)中小企業(yè)性價(jià)比及其辦公上的特殊需求，新型商務(wù)公寓從2001年開(kāi)始登陸市場(chǎng)，隨即也受到中小企業(yè)的歡迎。由于資金原因，中小企業(yè)更希望有靈活的付款形式。買(mǎi)住宅商住兩用樓，公司職員和小孩老人同出入電梯，加班時(shí)經(jīng)常受到鄰居投訴，對(duì)于胸懷遠(yuǎn)大、注重形象的公司來(lái)講難以忍受?；趧?chuàng)業(yè)型公司事業(yè)正值起步階段，用大量的資金來(lái)交房租對(duì)他們來(lái)說(shuō)很不劃算。中關(guān)村企業(yè)兩大訴求引導(dǎo)樓市，“新型”商務(wù)公寓閃亮登場(chǎng)。通過(guò)公共秘書(shū)，用戶可以免去許多日常需要處理的繁雜瑣事；在商務(wù)會(huì)所里，用戶可以與自己的客戶在輕松的氣氛中交談，進(jìn)行充分的溝通。目前進(jìn)駐北京的世界500強(qiáng)企業(yè)156家中有92家辦公地點(diǎn)設(shè)在了北京商務(wù)中心區(qū)及其周邊輻射區(qū)內(nèi)，加入WTO后，還會(huì)有更多的外資、合資、內(nèi)資企業(yè)不斷進(jìn)駐。權(quán)威人士普遍認(rèn)為，商務(wù)公寓能在CBD內(nèi)大行其道，主要是受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。如果積極鼓勵(lì)發(fā)展寫(xiě)字樓，像CBD這樣的區(qū)域，會(huì)產(chǎn)生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個(gè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅量就會(huì)非常大。中國(guó)最大的結(jié)合方式是按揭貸款?？墒堑搅?993年的6月份，沿海開(kāi)放城市房地產(chǎn)有泡沫了，北京的房地產(chǎn)剛從娘肚子里邊出來(lái)，就與沿海城市一起享受了同樣的宏觀調(diào)控待遇。很多條件決定了可能會(huì)有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買(mǎi)房屋，但企業(yè)不會(huì)長(zhǎng)期或者永久在一個(gè)地方生存，或者財(cái)務(wù)制度允許租但是不能買(mǎi)，在很多國(guó)家是有限制的，比如說(shuō)保險(xiǎn)公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過(guò)50%，而國(guó)內(nèi)沒(méi)有這樣的問(wèn)題，所以小公司更多的用20%的按揭買(mǎi)房，節(jié)省更多租金來(lái)正常經(jīng)營(yíng)。不鼓勵(lì)投資，不鼓勵(lì)做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。而這些在功能設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)和人文環(huán)境設(shè)計(jì)等方面更迎合特定辦公人群的新型商住樓的入市，還將進(jìn)一步推動(dòng)此類物業(yè)的發(fā)展。到了第二批辦公樓，它的戶型是按照住宅設(shè)計(jì)，底商也是住宅標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)引入了“只商不住”的概念。第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角以前的“商住”兩用樓頗受爭(zhēng)議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔寫(xiě)字樓成為鮮明對(duì)比，高檔寫(xiě)字樓的供應(yīng)量雖然在不斷增加，但其昂貴的價(jià)格早已把成長(zhǎng)型的中小企業(yè)拒之門(mén)外；中檔寫(xiě)字樓又明顯斷檔。商住型樓盤(pán)面積使