【正文】 這樣的經濟熱點區(qū)域，只做住宅，不做寫字樓，區(qū)域經濟是非常危險的。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應該跟著調整。因此商務公寓一推出就受到了許多商務客戶的歡迎。許多商務公寓項目正是瞅準這個時機。國際港聘請了國際知名物業(yè)管理公司戴德梁行進行管理，讓業(yè)主感受到頂級的物業(yè)管理水平?！庇凶R之士早就這樣呼吁，然而不少開發(fā)商對這種需求視而不見，以致遭到市場懲罰。一些中小公司自稱是給銀行和開發(fā)商打工，往往奮斗多年，連個固定的辦公場所都沒有。租樓不值，想買寫字樓辦公也不易，中關村的房子動輒上萬元，一百多萬的房價，負擔太重。這對普遍患有資金饑渴癥的創(chuàng)業(yè)公司來說，還是難以考慮。在核心區(qū)內，除中房集團旗下的中房長遠公司近日推出的公司公園——長遠天地等，目前西區(qū)附近還將有兩個商務公寓項目，算上此前登場的韋伯豪、新起點，中關村一帶2002年將會出現30余萬平方米此種“重商棄住”的商務項目，這一批價位在八九千元的新商務公寓結束了中關村房價高不成低不就的尷尬。12 商客、住客難兩全。商住公寓在國外只是一種過渡性產品，但在北京目前卻異常的“火”，不過這種過渡性產品不會持續(xù)“火”下去。目前有些商住公寓的戶型就是普通住宅的戶型，并不適合商住，客戶選擇的原因是位置好，交通方便，價格比寫字樓低。他們需要什幺樣的房子呢？據一項調查顯示：一、%的被訪者想買50平方米以下的房。另外，%選擇一人使用，%選擇3人及以上使用。公交汽車和地鐵為大多數被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對他們十分必要。六、78%的人表示在價格合適的情況下，希望購買精裝修住宅。20世紀70年代出生的這個群體，對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化。%的被訪者提及需要24小時送餐服務；其次需求較多的是進房打掃衛(wèi)生(%)、保姆服務(%)、代購物品服務(%)、定時喚醒服務(%)等。按被訪者認為社區(qū)必須配備的生活設施的重要程度依次排序為：24小時便利店(%)、健身房(%)、小型圖書館(%)和羽毛球室(57%)。一、超小戶型存在的缺點。目前市場上供應的超小戶型幾乎全部是在原設計基礎上經過大量修改后的產品，個別的甚至是在建成現房后重新動了手術改成的，這些經過修修補補打造出來的超小戶型，其工程建設質量可想而知。對于同等規(guī)模的社區(qū)而言，小戶型的戶型會比普通戶型激增很多，其物業(yè)管理難度可想而知。過分熱捧超小戶型概念，會給購房者和開發(fā)商造成誤區(qū)，忽視了這一產品的局限性、過渡性及總體購買力的有限性。小戶型要求交通位置好的地段，在市區(qū)內推出可能比較受歡迎，但如果在遠郊區(qū)推出小戶型行不通的可能性比較大。此外，以一棟塔樓為例，論面積大戶型比小戶型能多出15%至30%的面積，論造價小戶型比大戶型要多出15%至20%，這一進一出的利潤使得一個樓盤在大小戶型的配置上更應該有一個合理的界定，否則將會造成成本的不必要浪費，使消費者承受額外的費用，加大購房的風險。由于北京的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱點。在如今住宅產品供過于求的市場情況下，一些開發(fā)商已經意識到，如今的房地產市場的最大賣點是抓住30萬50萬元房價需求的缺口，以小戶型迎合市場的需求，巨大的市場需求也在期盼著低總價房的涌現。據開發(fā)商介紹，該項目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。整個建外SOHO商鋪臨街而建，為開放式步行街區(qū)。備注：租金情況，預計為35美元/平方米/月（二）國英1號（商住公寓）2 概況國英1號位于西二環(huán)內中央金融街西南角，距離西直門交通樞紐200M，距離平安大道200M。2 配套高級會議中心，視頻會議系統(tǒng)；咖啡廳，員工食堂；康樂設施；分體式空調；地下車位充足；天然氣、熱水和暖氣入戶；每戶4部電話線；5部合資電梯等。底商一層：25000二層：20000三層：18000遠洋風景住宅精裝修：8600清水房：8068西直門橋東北300米豪邁時代商住兩用公寓初裝修：7500西直門橋北200米以交通為訴求點：公交、地鐵、輕軌。3 預設商住樓部分為12層電梯公寓，3 純商業(yè)地產為5層；全框架，3 中高檔外墻材料（鋁塑板），3 室內公共空間中檔裝修；室內電梯、浮梯、中央空調等基本商住配套齊全，3 室外配備3 小型廣場、內廊和少量集中綠化點。還有其他的專業(yè)規(guī)劃的市區(qū)內的綜合商業(yè)項目如大鐘寺—雙榆樹等以及象建外SOHO等住宅或寫字樓底上也會對本項目造成間接分流。5 商業(yè)部分建議只作到三層，5 可以借鑒建外SOHO的方式：一層和二層作復5 式結構，5 三層單獨成一個整體，5 獨立設計入口和出口。2003年5月1日46 / 46。5 整個項目運作最好引入當地比較有經驗和實力的專業(yè)公司進行前期調研、項目定位、產品策劃、概念設計、以及營銷管理。4 控制地價，4 建議商業(yè)部分和商業(yè)住宅部分分開計價。八、競爭的風險西環(huán)廣場不論從規(guī)模（，商業(yè)部分達10萬平方米），還是交通（西直門交通樞紐范圍），以及開發(fā)商（北京金融街建設開發(fā)有限責任公司）上都很有優(yōu)勢，而且離本項目位置很近。7 成本問題成本項目寫 字 樓住 宅土地成本4000元/平方米4000元/平方米建安成本土建元平方米元平方米裝飾安裝配套設備基礎設施市政配套200元/平方米160元/平方米綠化費8元/平方米8元/平方米小計208元/平方米168元/平方米前期工程設計費造價的2%（60元/平方米）%(20元/平方米)外部監(jiān)理費造價的1%（30元/平方米）造價的1%（15元/平方米）小計90元/平方米35元/平方米稅金（5%）1000元/平方米600元/平方米財務成本（3%）600元/平方米360元/平方米管理成本（4%）800元/平方米480元/平方米營銷成本（5%）1000元/平方米600元/平方米不可預見成本（1%）200元/平方米120元/平方米合 計10890元/平方米7863元/平方米備注：2 綠化達標2 費為5500元/平方米。（3） 預計租金：（4） 物管費：（5） 車位：售價13萬（6） 元——15萬（7） 元/個 （外加150元/月管理費） 租金500——600元/月/個（8） 首付20%，（9） 其余80% 25年按揭（三）其他物業(yè)情況項目名稱物業(yè)類型單價（均價）(元/平方米）位置備注長遠天地寫字樓8500海淀南路與蘇州街交匯口東北位置總建筑面積萬平方米，商業(yè)面積平方米底商一層：25000二層：15000三層：10000天兆家園住宅A座7樓：7980B座18樓：8400西直門北大街溫泉入戶，元噸，物管元月平方米。它總面積44000平方米，東西向12層，南北向14層，14種戶型，外墻為全玻璃幕墻。周邊環(huán)境商鋪周圍均有寬闊的市政道路；小區(qū)內共有16步行街，命名為SOHO16街，很又特色；整個小區(qū)規(guī)劃人口在3萬人以上；小區(qū)內穿行有小橋和下沉式花園；小區(qū)設有設備齊全的俱樂部；僅部分商鋪設有衛(wèi)生間，店鋪內的衛(wèi)生間僅預留上下水，不做任何裝修，公用衛(wèi)生間精裝；地下車位非常充足，且從地下可到達不同的樓座大堂；區(qū)內在各個建筑層面上有立體綠化系統(tǒng)，地下一層和一層為公共綠化廣場，在四層有屋頂花園。6 重要類比物業(yè)調研（一）建外SOHO商鋪概況建外SOHO位于國貿中心對面、國貿橋西南側的朝陽區(qū)建國門外大街4號，它共有14幢SOHO公寓、2幢寫字樓、4幢SOHO別墅、4幢SOHO辦公樓，工程總建筑面積約70萬平方米。中原房地產顧問公司認為，北京市場對低總價住宅的需求非常大，但這類袖珍小戶型由于在設計上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最后可使用的也就是14余平方米，只能做純過渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務等基本條件的限制。但以往市場上的小戶型大體都在50平方米至70余平方米之間，總價多在30萬元至50萬元之間?！靶湔洹弊≌a品市場狀況和產品缺陷2002年北京春季房展會再次顯示，小戶型樓最好賣。三、大小戶型如何配置？調查數據顯示，%%的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在7090平米和90110平米之間，這說明購房者更傾向于緊湊型的二三居。雖然北京市場上對小戶型的需求很熱烈，但是小戶型的開發(fā)有一定的局限性。二、小戶型的市場前景。（3）使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內實用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛(wèi)生間外，基本就是睡覺的地方，沒有正規(guī)的廚房。例如，solo單價基本在7000元/平方米以上，這一價格水平對于購房者而言實屬不低；而且各種生活所需的配套服務都是有償的，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項。小戶型能成為市場的主流嗎？小戶型住宅因為總價低，可以滿足那些剛參加工作的，或者積蓄不太多的，又沒有成家或者剛結婚的年輕人的需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經推出市場反映異常火爆，從表面上看，好像小戶型已成為市場熱點和市場主流產品。本次調查的這個年齡段的人雖然剛剛開始工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點，也懷有很大的抱負。而這帶來的是：如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求一個較大面積，而是會選擇一個面積較小但品質很高的住宅。60%的被訪者認為自己沒有過多的精力去裝修房屋，所以約有78%的被訪者表示在價格可以接受的情況下，希望購買個性化精裝修的住房。購買房屋面積較小的被訪者對自助洗衣房的接受程度明顯高于購買房屋面積大的被訪者。相比較而言，女性的收入普遍低于同年齡段的男性，且社會對女性在住房方面的要求比較寬容，同時她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。但由于市場供應情況，真正對50平方米以下的房子有準確概念的人不多。值得一提的是，目前市場上有些住宅用地的項目不再打商住概念，而是打起了純商務概念，宣稱為了提升檔次，拒絕純居住客戶，這說明部分發(fā)展商已經意識到了“商務客戶”和“居住客戶”混住的問題，為了多數客戶的利益舍棄了部分客戶。從近幾年商住公寓的供應量和銷售情況來看，供應量有增無減，市場表現也比較好，但由于商業(yè)區(qū)土地儲備量有限，規(guī)劃明確，且該類產品本身有諸多不利商、不利住的弊端，所以預計以后的供應量增幅會減緩。另外，由于居住客戶對一些商務配套用不上，物業(yè)管理費的分攤，就需要一個行之有效的標準。北京市場上的多數商住公寓都是住宅用地，土地出讓金是按住宅用地交納的，土地使用年限是70年，客戶的貸款額和貸款年限也是按住宅的程序來辦理的，而商住公寓的多數入住客戶都是用來辦公，因此商住公寓比寫字樓有較強的競爭力。針對中小企業(yè)性價比及其辦公上的特殊需求，新型商務公寓從2001年開始登陸市場，隨即也受到中小企業(yè)的歡迎。由于資金原因，中小企業(yè)更希望有靈活的付款形式。買住宅商住兩用樓，公司職員和小孩老人同出入電梯，加班時經常受到鄰居投訴，對于胸懷遠大、注重形象的公司來講難以忍受?；趧?chuàng)業(yè)型公司事業(yè)正值起步階段，用大量的資金來交房租對他們來說很不劃算。中關村企業(yè)兩大訴求引導樓市，“新型”商務公寓閃亮登場。通過公共秘書，用戶可以免去許多日常需要處理的繁雜瑣事；在商務會所里，用戶可以與自己的客戶在輕松的氣氛中交談，進行充分的溝通。目前進駐北京的世界500強企業(yè)156家中有92家辦公地點設在了北京商務中心區(qū)及其周邊輻射區(qū)內，加入WTO后，還會有更多的外資、合資、內資企業(yè)不斷進駐。權威人士普遍認為，商務公寓能在CBD內大行其道，主要是受社會經濟環(huán)境的影響。如果積極鼓勵發(fā)展寫字樓，像CBD這樣的區(qū)域，會產生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個的營業(yè)稅、所得稅量就會非常大。中國最大的結合方式是按揭貸款?？墒堑搅?993年的6月份，沿海開放城市房地產有泡沫了，北京的房地產剛從娘肚子里邊出來，就與沿海城市一起享受了同樣的宏觀調控待遇。很多條件決定了可能會有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會長期或者永久在一個地方生存，或者財務制度允許租但是不能買，在很多國家是有限制的，比如說保險公司規(guī)定固定資產投資不能超過50%，而國內沒有這樣的問題，所以小公司更多的用20%的按揭買房，節(jié)省更多租金來正常經營。不鼓勵投資，不鼓勵做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。而這些在功能設計、布局設計和人文環(huán)境設計等方面更迎合特定辦公人群的新型商住樓的入市，還將進一步推動此類物業(yè)的發(fā)展。到了第二批辦公樓，它的戶型是按照住宅設計，底商也是住宅標準，不過引入了“只商不住”的概念。第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角以前的“商住”兩用樓頗受爭議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔寫字樓成為鮮明對比，高檔寫字樓的供應量雖然在不斷增加，但其昂貴的價格早已把成長型的中小企業(yè)拒之門外；中檔寫字樓又明顯斷檔。商住型樓盤面積使