【文章內(nèi)容簡介】 目前正處于理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點(diǎn)為：外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。個性化項目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項目日益增多。大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進(jìn)了二手房市場、租賃市場日益升溫。舊城改造成果顯著。郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)模化都市地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。結(jié)論此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提升。四、市場研究（一）成都舊城改造工程各大板塊概述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價值。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢。由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。文殊院片區(qū)舊城改造是成都市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。（1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時與市中心商業(yè)圈的對接。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。（2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。實(shí)際操作難度較大。結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。五、 地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目（一）成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析本章從成都旅游市場經(jīng)濟(jì)的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。相對于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（%）、特色小吃店（%）、火鍋店（%）、賓館（%）、茶坊（%）、銀行（%）、娛樂場所（%）、古玩市場（1%）、各種生活配套等。詳見下表。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝162酒樓123小吃店94火鍋店55辦公用品(文具)46茶坊47美容美發(fā)48市政配套49中餐館410茶葉店311副食干雜312汽車專賣店313體育用品314銀行315賓館216沖印彩擴(kuò)店217商場218水果店219五金220煙草專賣221藥品222娛樂場所223浴足保健224布藝125超市126車輛維修127房屋中介128古玩市場129旅行社130燒烤131書店132網(wǎng)吧133診所1合 計105很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，%，%，%，%，古玩市場、書畫市場、%，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓8 2茶鋪6 3中餐館5 4沖印彩擴(kuò)店4 5服裝4 6火鍋店4 7旅行社4 8賓館3 9美容美發(fā)3 10小吃店3 11辦公用品(文具)2 12超市2 13副食干雜2 14煙草專賣2 15銀行2 16浴足保健2 17保險公司1 18布藝1 19茶葉店1 20車維修1 21打印1 22典當(dāng)行1 23古玩市場1 24市政配套1 25書店1 26書畫字畫1 27音像用品1 28娛樂場所1 合 計68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。但對舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復(fù)雜的格局。該區(qū)域有計劃結(jié)合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺，但由于種種原因而遲遲未能啟動。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱“震旦第一叢林”，成都著名古詩。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。唐代鼎盛時期，寺內(nèi)有96院，樓、閣、殿、堂等