【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，三居 120130平方米 銷(xiāo)售分期情況 現(xiàn)供應(yīng)面積 ；潛在供應(yīng)面積 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 在售項(xiàng)目 ——基礎(chǔ)信息 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 二居產(chǎn)品為絕對(duì)主力。 戶(hù)型 面積區(qū)間（平米） 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例 一居 4577 107 8% 12% 兩居 8090 598 62% 66% 三居 120130 206 30% 22% 合計(jì) —— 911 100% 100% 藝苑桐城 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 在售項(xiàng)目 ——產(chǎn)品信息 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 價(jià)格持續(xù)走高，成交相對(duì)集中。 藝苑桐城 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 在售項(xiàng)目 ——銷(xiāo)售信息 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 ? 近期成交癿地塊集中分布在南五環(huán)外，庩莊路北側(cè)，西旺路不京開(kāi)高速之間 ? 地塊形狀完整，較平整 ? 按照其位置條件關(guān)系，基本可分成東、西、北三個(gè)組團(tuán)（如圖示） 未售項(xiàng)目 ——地塊分布 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 未售項(xiàng)目 ——詳細(xì)信息 地名編號(hào) 開(kāi)發(fā)商 樓面價(jià) (元 /平米 ) 拿地時(shí)間 規(guī)劃指標(biāo) 容積率 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平米） 合計(jì) (平米 ) 其中建設(shè)用地(平米 ) 其中代征地 (平米 ) 規(guī)劃建筑面積 ( 平米 ) 2號(hào)地 保利 7248 147601 91011 56590 224884 1300015000 10號(hào)地 旭輝 6140 103210 69940 33270 133559 1202314000 16號(hào)地 金地 6300 212258 152118 60139 275774 15000 17號(hào)地 華潤(rùn) 6700 150785 123690 27095 227322 — 12023 22號(hào)地 春光、西澳 4734 106031 104680 1351 190304 12023 23號(hào)地 旭輝 6353 28445 26337 2109 39505 13000 1 20號(hào)地 綠地 6605 234671 162263 72408 457960 15000 合計(jì) 983002 730039 1549310 — — ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 在售 /未售 ——小結(jié) ? 產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在售項(xiàng)目多為兩居產(chǎn)品為主； ? 從未售項(xiàng)目產(chǎn)品指標(biāo)（容積率）來(lái)看，多數(shù)在 ~，總體量達(dá) 155萬(wàn)平米； ? 從未售項(xiàng)目土地成交價(jià)格來(lái)看，多維系在 6000—7000元 /平米之間。 未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級(jí)市場(chǎng) ——綜合信息 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 居室 戶(hù)型面積 裝修狀況 樓層 交房時(shí)間 總價(jià) 報(bào)價(jià) 兩居 87 普裝 第 3層 /共 7層 2023年 105萬(wàn) /平米 101 毛坯 第 17層 /共 18層 2023年 111萬(wàn) /平米 97 普裝 第 10層 /共 15層 2023年 127萬(wàn) /平米 115 普裝 第 5層 /共 15層 2023年 140萬(wàn) /平米 三居 124 普裝 第 4層 /共 6層 2023年 149萬(wàn) /平米 117 毛坯 第 1層 /共 17層 2023年 117萬(wàn) 1萬(wàn) /平米 123 普裝 第 10層 /共 16層 2023年 156萬(wàn) /平米 138 普裝 第 2層 /共 6層 2023年 170萬(wàn) /平米 四居 200 普裝 第 9層 /共 9層 2023年 220萬(wàn) /平米 185 毛坯 第 16層 /共 20層 2023年 220萬(wàn) /平米 選取距離項(xiàng)目較近癿新近項(xiàng)目 彩虹新城、首邑上城 三個(gè)項(xiàng)目以及區(qū)域觃模最大癿 順馳領(lǐng)海三 個(gè)項(xiàng)目，對(duì)其二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行分居室面積調(diào)查 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級(jí)市場(chǎng) ——基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目位置 大興區(qū)興豐大街與康莊路交匯處 產(chǎn)權(quán)年限 70 總建筑面積 17萬(wàn)平方米 占地面積 61372平方米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 10月 5日 入住時(shí)間 2023年 10月 31日 容積率 綠化率 35% 建筑形式 多為板樓 ， 部分塔樓 戶(hù)型情況 主力戶(hù)型為 80110兩居 ， 另有 60平米一居及 130平米三居 銷(xiāo)售分期情況 一期 18號(hào)樓已經(jīng)售完 ， 商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期 營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn) 項(xiàng)目一期住宅銷(xiāo)售情況較好 ， 積累了一定數(shù)量的客戶(hù) 良好的市場(chǎng)環(huán)境給項(xiàng)目提供了有力支持； 民水民電等全住宅設(shè)計(jì) 注重投資理念的引導(dǎo)，地鐵線路等利好消息 首邑上城 板塔結(jié)合、商住混合型物業(yè)。 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級(jí)市場(chǎng) ——產(chǎn)品信息 二居產(chǎn)品居多，三居產(chǎn)品為補(bǔ)充。 戶(hù)型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比 套數(shù)比 一居 5268 260 12% 20% 二居 80110 585 48% 45% 三居 120140 455 40% 35% 首邑上城 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級(jí)市場(chǎng) ——基礎(chǔ)信息 彩虹新城 項(xiàng)目位置 大興區(qū)黃村興華大街 /麗園路交匯處 產(chǎn)權(quán)年限 70 總建筑面積 141400平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 12月 入住時(shí)間 2023年 9月 占地面積 40萬(wàn) 容積率 綠化率 % 建筑形式 22棟 1118層板式建筑 戶(hù)型情況 5065平米一居， 90平米二居， 119122平米三居， 145190平米三居 銷(xiāo)售分期情況 06年年底開(kāi)盤(pán)，迅速消化， 07年達(dá)到項(xiàng)目銷(xiāo)售頂峰，價(jià)格一路上漲。 板樓為主、少量配套商業(yè)，住宅產(chǎn)品為主。 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 二居產(chǎn)品為主力，面積在 65—98平米之間。 居室 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例 一居 5065 425 9% 13% 兩居 6598 2207 64% 68% 三居 114139 582 26% 18% 四居及以上 130150 15 1% 1% 復(fù)式 154155 2 合計(jì) —— 3231 100% 100% 彩虹新城 三級(jí)市場(chǎng) ——產(chǎn)品信息 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級(jí)市場(chǎng) ——小結(jié) ? 產(chǎn)品多以?xún)删訛橹?，面積匙間在 68—110平米之間； ? 住宅產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓為主； ? 目前二手房?jī)r(jià)格水平在 11000元 /平米 ~12023元 /平米之間； 二居產(chǎn)品匙域主流產(chǎn)品，價(jià)格在 11000元 /平米 ~12023元 /平米之間 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 類(lèi)住宅市場(chǎng) ——清城時(shí)代廣場(chǎng) 建筑形式： 16層塔樓，分為 A、 B、 C三個(gè)樓座 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 5月 28日 戶(hù)型面積： 以 64㎡一居， 100㎡兩居， 130㎡三居 產(chǎn)權(quán)年限： 50年產(chǎn)權(quán) 水電標(biāo)準(zhǔn)： 民水民電 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 物業(yè)費(fèi)用： /平方米 /月 成交價(jià)格： 6520元 /㎡ 銷(xiāo)售情況： 老業(yè)主販買(mǎi)較多，銷(xiāo)售速度較快 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 類(lèi)住宅市場(chǎng) ——首邑上城 建筑形式： 14層塔樓， 13層為商業(yè) 項(xiàng)目分期： 商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期， 戶(hù)型面積： 以 60平方米一居為主占 60%，其余為 90兩居不 115平方米三居； 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 總套數(shù)： 262套 產(chǎn)權(quán)年限： 50年 水電： 民水民電 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 07年 7月 7日 銷(xiāo)售報(bào)價(jià)： 7200元 /㎡ 成交均價(jià)： 6721元 /㎡ 月均銷(xiāo)售速度： 87套 /月 客戶(hù)特征： 60%以上癿投資客戶(hù)， 30%癿商用客戶(hù)， 10%癿自住客戶(hù) ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 類(lèi)住宅市場(chǎng) ——火神廟 SOHO公社 建筑形式： 14層塔樓， 13層為商業(yè)， 4層 —13層公寓 戶(hù)型面積： 主力戶(hù)型 4070平方米，少量 110㎡戶(hù)型 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 建筑面積： 39543㎡ 總套數(shù)： 473套 產(chǎn)權(quán)年限： 50年產(chǎn)權(quán) 水電： 民水民電，有燃?xì)? 供暖： 集中供暖 報(bào)價(jià)： 10500元 /㎡ 成交均價(jià)： 9887元 /㎡ 銷(xiāo)售速度： 5557㎡ /月 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類(lèi)住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 類(lèi)住宅市場(chǎng) ——小結(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng) 住宅產(chǎn)品價(jià)格 類(lèi)住宅產(chǎn)品價(jià)格 差價(jià)比 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 清城時(shí)代 5800元 /平米 5000元 /平米 % 2023年 首邑上城 8000元 /平米 6721元 /平米 16% 2023年 火神廟 SO