【文章內(nèi)容簡介】 ，三居 120130平方米 銷售分期情況 現(xiàn)供應(yīng)面積 ；潛在供應(yīng)面積 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 在售項(xiàng)目 ——基礎(chǔ)信息 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 二居產(chǎn)品為絕對主力。 戶型 面積區(qū)間（平米） 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例 一居 4577 107 8% 12% 兩居 8090 598 62% 66% 三居 120130 206 30% 22% 合計(jì) —— 911 100% 100% 藝苑桐城 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 在售項(xiàng)目 ——產(chǎn)品信息 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 價(jià)格持續(xù)走高，成交相對集中。 藝苑桐城 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 在售項(xiàng)目 ——銷售信息 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 ? 近期成交癿地塊集中分布在南五環(huán)外，庩莊路北側(cè)，西旺路不京開高速之間 ? 地塊形狀完整，較平整 ? 按照其位置條件關(guān)系，基本可分成東、西、北三個(gè)組團(tuán)（如圖示） 未售項(xiàng)目 ——地塊分布 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 未售項(xiàng)目 ——詳細(xì)信息 地名編號 開發(fā)商 樓面價(jià) (元 /平米 ) 拿地時(shí)間 規(guī)劃指標(biāo) 容積率 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 預(yù)計(jì)銷售價(jià)格（元 /平米） 合計(jì) (平米 ) 其中建設(shè)用地(平米 ) 其中代征地 (平米 ) 規(guī)劃建筑面積 ( 平米 ) 2號地 保利 7248 147601 91011 56590 224884 1300015000 10號地 旭輝 6140 103210 69940 33270 133559 1202314000 16號地 金地 6300 212258 152118 60139 275774 15000 17號地 華潤 6700 150785 123690 27095 227322 — 12023 22號地 春光、西澳 4734 106031 104680 1351 190304 12023 23號地 旭輝 6353 28445 26337 2109 39505 13000 1 20號地 綠地 6605 234671 162263 72408 457960 15000 合計(jì) 983002 730039 1549310 — — ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 在售 /未售 ——小結(jié) ? 產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在售項(xiàng)目多為兩居產(chǎn)品為主； ? 從未售項(xiàng)目產(chǎn)品指標(biāo)（容積率）來看，多數(shù)在 ~，總體量達(dá) 155萬平米； ? 從未售項(xiàng)目土地成交價(jià)格來看，多維系在 6000—7000元 /平米之間。 未來同質(zhì)化競爭異常激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級市場 ——綜合信息 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 居室 戶型面積 裝修狀況 樓層 交房時(shí)間 總價(jià) 報(bào)價(jià) 兩居 87 普裝 第 3層 /共 7層 2023年 105萬 /平米 101 毛坯 第 17層 /共 18層 2023年 111萬 /平米 97 普裝 第 10層 /共 15層 2023年 127萬 /平米 115 普裝 第 5層 /共 15層 2023年 140萬 /平米 三居 124 普裝 第 4層 /共 6層 2023年 149萬 /平米 117 毛坯 第 1層 /共 17層 2023年 117萬 1萬 /平米 123 普裝 第 10層 /共 16層 2023年 156萬 /平米 138 普裝 第 2層 /共 6層 2023年 170萬 /平米 四居 200 普裝 第 9層 /共 9層 2023年 220萬 /平米 185 毛坯 第 16層 /共 20層 2023年 220萬 /平米 選取距離項(xiàng)目較近癿新近項(xiàng)目 彩虹新城、首邑上城 三個(gè)項(xiàng)目以及區(qū)域觃模最大癿 順馳領(lǐng)海三 個(gè)項(xiàng)目，對其二手房價(jià)格進(jìn)行分居室面積調(diào)查 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級市場 ——基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目位置 大興區(qū)興豐大街與康莊路交匯處 產(chǎn)權(quán)年限 70 總建筑面積 17萬平方米 占地面積 61372平方米 開盤時(shí)間 2023年 10月 5日 入住時(shí)間 2023年 10月 31日 容積率 綠化率 35% 建筑形式 多為板樓 ， 部分塔樓 戶型情況 主力戶型為 80110兩居 ， 另有 60平米一居及 130平米三居 銷售分期情況 一期 18號樓已經(jīng)售完 ， 商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期 營銷重點(diǎn) 項(xiàng)目一期住宅銷售情況較好 ， 積累了一定數(shù)量的客戶 良好的市場環(huán)境給項(xiàng)目提供了有力支持； 民水民電等全住宅設(shè)計(jì) 注重投資理念的引導(dǎo)，地鐵線路等利好消息 首邑上城 板塔結(jié)合、商住混合型物業(yè)。 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級市場 ——產(chǎn)品信息 二居產(chǎn)品居多，三居產(chǎn)品為補(bǔ)充。 戶型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比 套數(shù)比 一居 5268 260 12% 20% 二居 80110 585 48% 45% 三居 120140 455 40% 35% 首邑上城 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級市場 ——基礎(chǔ)信息 彩虹新城 項(xiàng)目位置 大興區(qū)黃村興華大街 /麗園路交匯處 產(chǎn)權(quán)年限 70 總建筑面積 141400平米 開盤時(shí)間 2023年 12月 入住時(shí)間 2023年 9月 占地面積 40萬 容積率 綠化率 % 建筑形式 22棟 1118層板式建筑 戶型情況 5065平米一居， 90平米二居， 119122平米三居， 145190平米三居 銷售分期情況 06年年底開盤，迅速消化， 07年達(dá)到項(xiàng)目銷售頂峰，價(jià)格一路上漲。 板樓為主、少量配套商業(yè)，住宅產(chǎn)品為主。 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 二居產(chǎn)品為主力，面積在 65—98平米之間。 居室 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例 一居 5065 425 9% 13% 兩居 6598 2207 64% 68% 三居 114139 582 26% 18% 四居及以上 130150 15 1% 1% 復(fù)式 154155 2 合計(jì) —— 3231 100% 100% 彩虹新城 三級市場 ——產(chǎn)品信息 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級市場 ——小結(jié) ? 產(chǎn)品多以兩居為主，面積匙間在 68—110平米之間； ? 住宅產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓為主； ? 目前二手房價(jià)格水平在 11000元 /平米 ~12023元 /平米之間； 二居產(chǎn)品匙域主流產(chǎn)品，價(jià)格在 11000元 /平米 ~12023元 /平米之間 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 類住宅市場 ——清城時(shí)代廣場 建筑形式： 16層塔樓，分為 A、 B、 C三個(gè)樓座 開盤時(shí)間： 2023年 5月 28日 戶型面積： 以 64㎡一居， 100㎡兩居， 130㎡三居 產(chǎn)權(quán)年限： 50年產(chǎn)權(quán) 水電標(biāo)準(zhǔn)： 民水民電 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 物業(yè)費(fèi)用： /平方米 /月 成交價(jià)格： 6520元 /㎡ 銷售情況： 老業(yè)主販買較多，銷售速度較快 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 類住宅市場 ——首邑上城 建筑形式： 14層塔樓， 13層為商業(yè) 項(xiàng)目分期： 商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期， 戶型面積： 以 60平方米一居為主占 60%，其余為 90兩居不 115平方米三居； 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 總套數(shù)： 262套 產(chǎn)權(quán)年限： 50年 水電： 民水民電 開盤時(shí)間： 07年 7月 7日 銷售報(bào)價(jià)： 7200元 /㎡ 成交均價(jià)： 6721元 /㎡ 月均銷售速度： 87套 /月 客戶特征： 60%以上癿投資客戶， 30%癿商用客戶， 10%癿自住客戶 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 類住宅市場 ——火神廟 SOHO公社 建筑形式： 14層塔樓， 13層為商業(yè)， 4層 —13層公寓 戶型面積： 主力戶型 4070平方米，少量 110㎡戶型 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 建筑面積： 39543㎡ 總套數(shù)： 473套 產(chǎn)權(quán)年限： 50年產(chǎn)權(quán) 水電： 民水民電，有燃?xì)? 供暖： 集中供暖 報(bào)價(jià)： 10500元 /㎡ 成交均價(jià)： 9887元 /㎡ 銷售速度： 5557㎡ /月 ■ 市場研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 ? 競爭市場 ? 類住宅市場 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 類住宅市場 ——小結(jié) 項(xiàng)目名稱 住宅產(chǎn)品價(jià)格 類住宅產(chǎn)品價(jià)格 差價(jià)比 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 清城時(shí)代 5800元 /平米 5000元 /平米 % 2023年 首邑上城 8000元 /平米 6721元 /平米 16% 2023年 火神廟 SO