【正文】 的最多，%；現(xiàn)居住面積在111130平方米的占到9%，現(xiàn)居住面積在130平方米以上的比例也占到了12%。Q4 被調(diào)查者目前居住的住宅是幾房幾廳被調(diào)查者目前居住的住宅是“兩房一廳”的最多，%，其次是“三房?jī)蓮d”，占總?cè)藬?shù)的“%。Q5 被調(diào)查者未來兩年內(nèi)計(jì)劃在何處購(gòu)買商品住宅未來兩年內(nèi)計(jì)劃在“新區(qū)中心區(qū)域”購(gòu)買商品住宅的最多，%,這說明新區(qū)經(jīng)過四五年的建設(shè)發(fā)展，已逐漸為人們所接受，盡管目前新區(qū)的配套仍待進(jìn)一步完善。Q6 被調(diào)查者未來兩年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)買何種類型的商品住宅未來兩年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)買“多層（7層以下）”類型的商品住宅的人數(shù)最多，%，%，這與*人多年來的居住習(xí)慣是相符的。Q7 被調(diào)查者購(gòu)買的住宅的用途被調(diào)查者購(gòu)買的住宅的用途絕大多數(shù)是“自己常住”，%，而投資、%，說明目前*消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資意識(shí)不強(qiáng)，從側(cè)面上也反應(yīng)了*房地產(chǎn)需求市場(chǎng)處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的正常狀況。而準(zhǔn)備購(gòu)房四房以上或樓中樓、%。這在一定程度上說明消費(fèi)者比較理性，在關(guān)注單價(jià)及總價(jià)的同時(shí)，最關(guān)注的是地理位置和周圍的自然環(huán)境，而被調(diào)查者對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、面積、朝向等產(chǎn)品自身品質(zhì)的關(guān)注度不高，這使得開發(fā)項(xiàng)目的檔次高低更多地受制于地段，單純想依靠提升產(chǎn)品品質(zhì)來提升項(xiàng)目檔次的難度較大。在本案的開發(fā)過程中，必須注意到車位/庫(kù)的配比。而交通動(dòng)線的設(shè)計(jì)也必須合理，給予居住者最大的行車、泊車便利。此項(xiàng)中，選擇“71150”%，此類群體中有大部分需求戶型是兩居室、三居室，與第8題結(jié)果基本對(duì)應(yīng)。Q12 購(gòu)房時(shí)被調(diào)查者首選幾層、次選幾層購(gòu)房時(shí)被調(diào)查者首選3層的最多，%；次選2層的最多，%。但值得注意的是，在沒有限定產(chǎn)品前提的情況下，仍有約5%的被訪者選擇了高層建筑的樓層。其次是選擇15001800元/平方米的。本題與上題“購(gòu)房計(jì)劃單價(jià)”選擇中，被調(diào)查者選擇的價(jià)位整體明顯偏低，說明消費(fèi)者心里都不愿房?jī)r(jià)過高，而傾向于選擇低于購(gòu)房計(jì)劃的價(jià)位。Q16 如果購(gòu)買的住宅配有大露臺(tái)/空中花園，是否會(huì)增加被調(diào)查者的購(gòu)買可能性如果購(gòu)買的住宅配有大露臺(tái)/空中花園，%的被調(diào)查者會(huì)增加購(gòu)買可能性，%的被調(diào)查者選擇不一定。在本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中適當(dāng)加入空中花園的元素，將會(huì)給本案的產(chǎn)品增加一定的賣點(diǎn)。Q17 如果購(gòu)買的住宅配有入戶花園，是否會(huì)增加被調(diào)查者的購(gòu)買可能性如果購(gòu)買的住宅配有入戶花園，%的被調(diào)查者會(huì)購(gòu)買的可能性。入戶花園是更具私人性質(zhì)的空間，在產(chǎn)權(quán)上是完全的“私家花園”，可以種花養(yǎng)草，也可以做成水池，養(yǎng)些金魚之類。因此在市場(chǎng)上，入戶花園受到的褒多于貶，成為很多中高檔樓盤的必備選擇之一。Q18 如果在*開發(fā)高層空中別墅，被調(diào)查者是否會(huì)考慮購(gòu)買如果在*開發(fā)高層空中別墅，%的被調(diào)查者會(huì)考慮購(gòu)買，%的被調(diào)查者選擇不會(huì)購(gòu)買。Q19 被調(diào)查者認(rèn)為住宅區(qū)應(yīng)采用何種景觀設(shè)計(jì)較好被調(diào)查者認(rèn)為住宅區(qū)應(yīng)采用的景觀設(shè)計(jì)較好的是“以中國(guó)傳統(tǒng)園林為主”的最多，%。Q21 在單套住宅總面積已定的情況下，被調(diào)查者選擇哪種廳室房間面積的分配方式 %的被調(diào)查者同意“單位住宅面積一定，客廳越大越好，臥室夠用即可”的觀點(diǎn)。這說明消費(fèi)者對(duì)于住宅各部分功能定位趨于合理，使用觀點(diǎn)更加科學(xué)。因此在本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量多考慮客廳的面積。%的被調(diào)查者同意“單位住宅面積一定，餐廳不用太大，夠用即可”的觀點(diǎn)。Q23 被調(diào)查者對(duì)衛(wèi)生間面積的要求 被調(diào)查者對(duì)衛(wèi)生間面積的要求以“都?jí)蛴眉纯伞钡娜藬?shù)最多，占總?cè)藬?shù)%。Q24 如果住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，被調(diào)查者是否會(huì)選擇東西向如果小區(qū)內(nèi)住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，%的人不會(huì)選擇東西向。Q25 在只有一個(gè)選擇的情況下，被調(diào)查者是選擇主臥朝南還是客廳朝南在只有一個(gè)選擇的情況下，%的人選擇“主臥朝南，客廳不朝南”。Q26 被調(diào)查者是否需要獨(dú)立的私人停車位%的被調(diào)查者認(rèn)為需要獨(dú)立的私人停車位。Q28 被調(diào)查者希望住宅的哪些房間設(shè)置網(wǎng)絡(luò)接口 被調(diào)查者最希望設(shè)置網(wǎng)絡(luò)接口的房間是“書房”，%的人選擇，其次為“主臥室”。Q30 在發(fā)展商交房時(shí)，被調(diào)查者最喜歡什么樣的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)在發(fā)展商交房時(shí)，被調(diào)查者最喜歡的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)是“全屋簡(jiǎn)單裝修”的人數(shù)最多，%。Q32 被調(diào)查者最可能選擇的購(gòu)房付款方式被調(diào)查者最可能選擇的購(gòu)房付款方式是“建設(shè)期分期付款”，%，這與*目前的信貸環(huán)境有一定的關(guān)系，同時(shí)還與*的傳統(tǒng)觀念有關(guān)。考慮到項(xiàng)目實(shí)際操作中的風(fēng)險(xiǎn)問題，應(yīng)盡量推廣使用一次性付款和銀行按揭的付款方式。被調(diào)查者對(duì)“照顧”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“比較需要”，%。被調(diào)查者對(duì)“鐘點(diǎn)服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，需要的人10%多一點(diǎn)（%，%）。被調(diào)查者對(duì)“保姆服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，需要的人不到10%（%，%）。被調(diào)查者對(duì)“送餐服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，%（%，%）。被調(diào)查者對(duì)“保安服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“非常需要”，%。B、區(qū)域地塊認(rèn)知Q1 在*的幾個(gè)區(qū)域內(nèi)，被調(diào)查者認(rèn)為哪個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)最有發(fā)展前景在*的幾個(gè)區(qū)域內(nèi)，被調(diào)查者認(rèn)為“新區(qū)中心區(qū)域”的房產(chǎn)最有發(fā)展前景的人數(shù)最多，%。Q2 被調(diào)查者認(rèn)為中海公園南側(cè)的高層住宅售價(jià)多少比較合適被調(diào)查者認(rèn)為中海公園南側(cè)的高層住宅售價(jià)為“2001－2200元/平方米”比較合適的人數(shù)最多，%；其次為“2000元/平方米”，%。Q3 如果在中海公園南側(cè)開發(fā)高層空中別墅（帶空中花園），被調(diào)查者是否會(huì)考慮購(gòu)買如果在中海公園南側(cè)開發(fā)高層空中別墅（帶空中花園），%的被調(diào)查者會(huì)考慮購(gòu)買。C、背景資料Q1 被調(diào)查者的性別 此次問卷調(diào)查，被調(diào)查者中男女比例基本相當(dāng)。老區(qū)人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新區(qū)，也是消費(fèi)者集中的區(qū)域，在項(xiàng)目的推廣過程中，需要特別注意對(duì)這一區(qū)域的覆蓋推廣。Q4 被調(diào)查者的最高學(xué)歷被調(diào)查者的最高學(xué)歷以“高中/中專/技?！睘樽疃?，%，其次為“大專學(xué)歷”，%。該部份群體因家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變（增加子女或子女即將成人），故而考慮二次置業(yè)。反應(yīng)了當(dāng)前*市家庭結(jié)構(gòu)狀況。Q7 被調(diào)查者目前主要乘何種交通工具上下班被調(diào)查者目前主要以“摩托車”為交通工具上下班的人數(shù)最多，%；其次為“私人汽車”，%。Q8 被調(diào)查者的家庭年總收入（家庭同住人口實(shí)際得到的各種收入之和）被調(diào)查者的家庭年總收入（家庭同住人口實(shí)際得到的各種收入之和以為“6－8萬元”的人數(shù)為最多，%；%。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是*當(dāng)?shù)貨]有類似“齊魯晚報(bào)”這樣集時(shí)事、政治、經(jīng)濟(jì)、體育，娛樂為一體的綜合性報(bào)紙。雖然選擇“*日?qǐng)?bào)”，“廣播電視報(bào)”的比例較低，但在現(xiàn)實(shí)操盤中，這兩份報(bào)紙仍是當(dāng)?shù)氐闹饕麄魍緩?。Q10 被調(diào)查者最?？吹碾娨曨l道和電視節(jié)目最?？幢臼「髋_(tái)（包括齊魯）的人占到了被訪者的30%，體現(xiàn)了濃厚的本地文化意識(shí)。Q11 被調(diào)查者主要從哪些渠道了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息被調(diào)查者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的主要渠道為“報(bào)紙”，%的人選擇了此項(xiàng)，其次為“電視”，%。在未來項(xiàng)目選擇媒體途徑時(shí)，報(bào)紙和電視是不可或缺的。此外，通過親戚朋友了解房地產(chǎn)項(xiàng)目信息的比例也占到了16%，在未來的項(xiàng)目推廣中，情感營(yíng)銷和口碑傳遞也顯得尤為重要。Q12 被調(diào)查者心目中理想的社區(qū)鄰里關(guān)系是怎樣的被調(diào)查者心目中理想的社區(qū)鄰里關(guān)系是“鄰居交往較多，親切友好”的人數(shù)最多，%；其次是“鄰里交往一般，融洽自然”，%的被調(diào)查者選擇此項(xiàng)。Q13 被調(diào)查者的年齡被調(diào)查者的年齡為“22－30歲”的最多，%，其次為“30－35歲”%。第一類需求者往往精打細(xì)算。當(dāng)面訪問結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析此次當(dāng)面訪問，共收回二百八十二份有效調(diào)查問卷。Q1 *近幾年城市發(fā)展?fàn)顩r如何被調(diào)查者中認(rèn)為*近幾年城市發(fā)展很快的最多，高達(dá)被調(diào)查人數(shù)的78%。Q3 未來三年是否打算買房被調(diào)查者中未來三年打算買房的較多，%，%的人在未來三年內(nèi)不打算買房，%的人沒有確定答案。Q4 如果買房，更傾向于哪個(gè)區(qū)域被調(diào)查者如果買房，更傾向于新區(qū)中心區(qū)域的人數(shù)最多，%；其次是選擇新區(qū)北部區(qū)域。Q5 打算買房的用途被調(diào)查者買房打算自己常住的最多，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他用途。Q7 認(rèn)為*現(xiàn)在的房?jī)r(jià)如何（訪問人員誘導(dǎo)）在訪問人員的誘導(dǎo)下，%的人認(rèn)為*目前的房?jī)r(jià)一般，有超過一半（%）的人認(rèn)為*目前的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)高甚至過高。Q9 如果買房，選擇何種類型被調(diào)查者買房最先選擇小高層類型的人數(shù)最多，%，其次是多層，%，很少有人選擇高層，%。Q10 認(rèn)為未來的房?jī)r(jià)是否還會(huì)漲%的被調(diào)查者認(rèn)為未來房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。Q12 被訪問者的年齡“1”＝20歲以下“2”＝20－30歲“3”＝30－40歲“4”＝40－50歲“5”＝50歲以上被調(diào)查者中年齡在20－30歲之間的最多，%。消費(fèi)需求調(diào)查總結(jié)l 消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)及年齡構(gòu)成：以年輕家庭居多，“未婚”、“已婚無小孩”、“已婚未成年子女同住”%；家庭人口3—%；消費(fèi)者年齡主要集中在22－35歲之間，%；35歲以上 %,購(gòu)房需求中以中青年住房需求比例居高。收入上，%，*具有一定量的高收入家庭。l 購(gòu)買意向：在住宅方面對(duì)“二居室”“三居室”的需求最多，面積集中在“70150平方米”，此類比例達(dá)80%以上，而其中對(duì)“90130平方米”的“三居室”的需求占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；消費(fèi)者對(duì)“150平方米以上”的“四室以上住宅”、“樓中樓”、“別墅”的需求較少，約占10%的比例。逐漸開始關(guān)注并追求產(chǎn)品的品質(zhì)，特別是建立在地段與景觀基礎(chǔ)上的高品質(zhì)產(chǎn)品將引起相當(dāng)廣泛的關(guān)注。l 地塊認(rèn)知上，*市居民對(duì)中海周邊項(xiàng)目擁有較高的認(rèn)知度，在環(huán)境、位置等方面擁有較好的認(rèn)同度，本案可塑空間大。訪談對(duì)象：*市建委辦公室、開發(fā)公司營(yíng)銷經(jīng)理、代理公司銷售經(jīng)理訪談時(shí)間：4月16日、4月27日、5月16日訪談形式：座談式深度訪問訪談結(jié)果記錄如下：您對(duì)*房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾年的發(fā)展有何看法？政府部門：2004年后，*城市發(fā)展非常迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。房地產(chǎn)業(yè)界：起步晚，這兩年才有較大的發(fā)展，現(xiàn)基本上屬于起步階段，開發(fā)的產(chǎn)品個(gè)性不強(qiáng)，特色不突出，檔次較低，但形勢(shì)尚好，項(xiàng)目逐年增多 ，銷售情況較好。隨著*城市建設(shè)、城鎮(zhèn)發(fā)展及交通優(yōu)勢(shì)的凸現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。您對(duì)新城區(qū)的未來發(fā)展趨勢(shì)有何看法？政府部門：是城市發(fā)展的重點(diǎn)，未來城市中心區(qū)。發(fā)展前景較為可觀。但人口密度低，商業(yè)氛圍較淡薄，且未來房地產(chǎn)供給量大，濱洲市場(chǎng)較小，消費(fèi)力有限，房地產(chǎn)的發(fā)展壓力大。接下去將繼續(xù)完成新區(qū)道路（包括渤海十二路、渤海十六路、渤海十九路等）的延伸與通暢工程。②如果在此片區(qū)開發(fā)住宅小區(qū)你覺得應(yīng)該關(guān)注哪些問題？（房地產(chǎn)業(yè)界）如果開發(fā)住宅小區(qū)應(yīng)該注重項(xiàng)目整體的合理規(guī)劃，包括小區(qū)綠化、園林設(shè)計(jì)，提高整個(gè)小區(qū)居住品質(zhì)及戶型品質(zhì)，且配套要完善，服務(wù)要周到，價(jià)格要合理。③您對(duì)小區(qū)的開發(fā)規(guī)模、檔次、市場(chǎng)定位有何建議？政府部門：該地段做為作為未來市政中心的門面，檔次應(yīng)選擇中高檔，特別要注重塑造建筑品質(zhì)。④您對(duì)小區(qū)的建筑形式、戶型、景觀設(shè)計(jì)有何建議？政府部門：建筑風(fēng)格一定要新穎、現(xiàn)代、別致、以增強(qiáng)吸引力。⑤您對(duì)小區(qū)住宅的售價(jià)有何建議？政府部門：*消費(fèi)者對(duì)價(jià)格較為敏感，中等偏上，不宜過高。⑥您認(rèn)為這個(gè)小區(qū)將會(huì)吸引哪些購(gòu)房者的注意？政府部門：市內(nèi)老城區(qū)換房客戶群，周邊城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)業(yè)界：基本上為中高收入群，包括公務(wù)員，周邊縣區(qū)，擬進(jìn)城居住或經(jīng)商人員，老城區(qū)換房群將是主要。但是宏觀上*市整個(gè)經(jīng)濟(jì)水平，及消費(fèi)者潛力的有限不容忽視。第四篇 項(xiàng)目分析與發(fā)展建議一、項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊條件（1）地段及交通本案位于黃河五路與渤海十九路交叉口東北角，臨近市政中心，屬*新區(qū)中心。本案南側(cè)黃河五路為高標(biāo)準(zhǔn)城市干道，為雙向六車道設(shè)計(jì)，道路狀況好，出行便捷。（2）環(huán)境及景觀本案西側(cè)隔渤海十九路為中海公園，南隔黃河五路為魏橋多層宿舍小區(qū)，北臨中海家苑，東面為質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，地塊視野開闊，空氣及環(huán)境良好。（3）人文及配套本案地處新區(qū)中心區(qū)域，周邊居住小區(qū)的居住氛圍一般。但未來本案周邊配套及居住將隨著新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展將逐步完善與成型。本案未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析216。而中海豪庭目前還剩70%房源，約400套住宅，包括商業(yè)近7萬平方米未售面積。其地塊區(qū)位與本案相近，存在較大的競(jìng)爭(zhēng)。周邊配套實(shí)驗(yàn)幼兒園，實(shí)驗(yàn)學(xué)院，北鎮(zhèn)中學(xué)等學(xué)校，其它配套欠缺主力賣點(diǎn)地段　新區(qū)環(huán)境　距北鎮(zhèn)中學(xué)等學(xué)校近