【正文】 積： 408300 M2公共建筑面積： 70500 M2 包括：小學(xué)及幼兒園： 12500 M2商 業(yè)： 48000 M2農(nóng) 貿(mào) 市 場： 3000 M2會 所： 5000 M2其 它 用 房： 2000 M2居住戶數(shù)：3200戶 居住人數(shù)：11200人 戶均人數(shù)：容積率： 建筑覆蓋率：28%綠化率： 42%車位數(shù)： 1166個第一期地塊基本指標(biāo)：用地面積： 10900平方米總建筑面積： 21251平方米其中： 住宅面積：17711平方米架空面積： 590平方米；商鋪面積： 1290平方米；車庫：1660平方米；車位：53輛容積率： 項目的規(guī)劃布局1 原設(shè)計整個地塊劃分約為七個組團（其中有一個是別墅組團），計劃分五期進(jìn)行開發(fā)，主要房子類型是以多層為主，另外有一些小高層和別墅。2 第一期共開發(fā)5棟多層住宅，采用排列式布局，所有單位均為南北朝向，通風(fēng)采光具佳。（2） 市政路的擬建：根據(jù)市政府的“十五”計劃，從上海路到凈瓶山大橋，將修建一條市政路，用以緩解中山南路的交通壓力。安廈地塊北面為斗雞山，西面為量具廠，東面是本項目地塊預(yù)留的小區(qū)次干道，南面為正在拆遷的農(nóng)民房。地貌 整個用地目前正在進(jìn)行土地平整階段，上有一些菜地、魚塘未處理，小區(qū)內(nèi)北端有一個原屬于量具廠的車間，目前拆除工作仍未進(jìn)行。一期地塊就正對斗雞山。值得注意的是，本項目一期住宅所能享有的漓江景觀資源和整個項目的規(guī)劃優(yōu)勢均為比較虛的遠(yuǎn)期概念，該社區(qū)要成為成熟的大型高尚社區(qū)尚需時日，在營銷推廣中應(yīng)該注意分寸和把握尺度。其中將軍小學(xué)占地約27畝，36個班，校舍建筑面積約9500平方米，教師宿舍約5000平方米。一期地塊由于距離寵信路仍有300米左右，居民出行不是太方便。具村委會主任介紹，該村村民年均人收入只有20003000元，收入偏低。（三）項目發(fā)展之SWOT分析 發(fā)展商開發(fā)項目最重要的是要發(fā)揮地塊與項目優(yōu)勢，克服弱點，抓住市場機會，同時避免區(qū)域威脅。（2）區(qū)位優(yōu)勢明顯，周圍環(huán)境和景觀優(yōu)美 小區(qū)東面緊靠漓江，北面近景有斗雞山，遠(yuǎn)景有南溪山；南面有風(fēng)箏山、國家山；依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美。住宅區(qū)內(nèi)除了大量的成片綠化之外，部分綠化還進(jìn)入了架空層內(nèi)，使綠化層次上更加豐富。同時還擬聘請深圳中海物業(yè)管理公司作物業(yè)管理顧問，實行人性化物業(yè)管理，切實滿足現(xiàn)代居民對物業(yè)管理的需求。劣勢 （1）周圍環(huán)境略顯雜亂 由于項目還是處于開發(fā)初期，有大量拆遷戶待拆遷，環(huán)境正在改造的過程中，在一段時間內(nèi)，還難以達(dá)到理想效果。作為樓花，首先在形象上無法直接全面的展示，其次因建設(shè)過程中不確定因素很多而難以給客戶足夠的信心。機會（1）舊城改造與居民消費變化使得市場潛力巨大從近幾年的商品住宅銷售情況來看，有大幅上升，空置率一直降低，說明桂林的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個高速增長期，又加上近期城市改造，大量拆遷用戶，都是一個很大的潛在市場。（4）價格具備一定的上升空間根據(jù)我司提供的《市場研究報告》，桂林市商品住宅的價格2001年均價達(dá)到了1758元/平方米（按建筑面積計），同比增長15%，但是距離1997年的1848元/平方米最高值還有一定差距，這說明未來幾年桂林房地產(chǎn)的價格仍將會有一定的上升空間，而本項目作為桂林未來高尚居住小區(qū)，一定存在價值上升空間。每一個開發(fā)商都會明白，客戶是上帝，質(zhì)量是取勝的最基本的條件，在這個競爭激烈的市場中，要立于不敗之地，就要使自己的產(chǎn)品做得最好。從周圍的樓盤來看，目前影響最大的應(yīng)該是同心園與鑫隆置業(yè)廣場，從地理位置上看，也是最主要的競爭樓盤，它將會分流本項目一部份客戶群。目前本片區(qū)與周邊片區(qū)相比，有其幾點獨特的優(yōu)勢，如規(guī)模大、環(huán)境好、風(fēng)景優(yōu)美。項目周邊的居民的收入水平，居民的消費習(xí)慣。二是“新都市居住主義”住宅，如香港和黃集團在深圳中心區(qū)開發(fā)的黃埔雅苑、深圳羅湖區(qū)東部高尚住宅百仕達(dá)花園、南山未來居住中心蔚藍(lán)海岸、深圳城建集團在中心區(qū)一級輻射地帶開發(fā)的建設(shè)新新家園、萬科在中心區(qū)一級輻射地帶景田開發(fā)的萬科城市花園與萬科金色家園等都是代表性住宅?！　⌒露际兄髁x模式迥異于城市郊區(qū)化擴張模式。新都市主義主張的原則，同樣可以在舊都市地區(qū)的再塑和填補方面成功應(yīng)用。這樣的地區(qū)應(yīng)有清晰界定的中心和邊界。交通道路應(yīng)該使鄰里街區(qū)相互溝通，并與周遭地區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。新都市主義不僅強調(diào)社區(qū)的整合，而且考慮了就業(yè)機會與居住的結(jié)合，在城市重建中亦注重在舊城區(qū)增加居住人口，出現(xiàn)了城市均衡化的某些特點。同時，我們還借鑒了深圳眾多規(guī)模樓盤定位的手法和理念，結(jié)合目前市場的開發(fā)趨勢，經(jīng)過研究、判斷，“國際”認(rèn)為本項目可定位為：安廈住宅世紀(jì)城——漓江36萬全景觀住宅安廈世紀(jì)城——新一代漓江純美康居釋義（1）漓江全景致：本項目擁有桂林市區(qū)內(nèi)最優(yōu)美的自然景觀資源，觀景線長達(dá)約600米。自然享受”，不僅有效突出了項目的最大賣點，更倡導(dǎo)了一種回歸自然的生活方式，構(gòu)筑了一種田園般的生活空間。第三，該項目處于城市資源交匯的中心地帶，隨著桂林城市化進(jìn)程，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥淼摹肮鹆忠患壎际芯蛹抑行摹?，本項目可將現(xiàn)代人的時間、交通成本縮至最短，反之將機遇、情感等概率提高，形成最具個性、時代、廣泛、效率的新都市主義居住主張。第六，我們的形象需樸實、易記，容易引起潛在消費者的共鳴和認(rèn)可。（2）項目的戶型面積定位以8090㎡的一次置業(yè)和120140㎡的二次置業(yè)的自住型定位為主。安廈世紀(jì)城一期形象定位根據(jù)一期的實際情況，我們將安廈世紀(jì)城的一期內(nèi)部定位為“漓江南超值康居版精品住宅”，即“高素質(zhì)、中價位”。（3）精品：良好的自然和小區(qū)景觀、現(xiàn)代的建筑造型、經(jīng)典的戶型設(shè)計、高檔次的建筑材料、先進(jìn)的智能化設(shè)施和貼身的物業(yè)管理服務(wù)。（3）從本項目搶占市場份額考慮，也必然要多個物業(yè)類型都要涉及，最大限度的占領(lǐng)市場。（三）物業(yè)檔次定位建議整個安廈（1）環(huán)境依據(jù)所謂環(huán)境依據(jù)，是指在對項目進(jìn)行定位的時候，既要考慮項目周邊的自然、人文環(huán)境，又要考慮項目所處市場的競爭環(huán)境。市場缺乏大規(guī)模的高尚住宅小區(qū)。（2）市場依據(jù)所謂市場依據(jù)，是指目前市場所需求的是什么，人們對該區(qū)域的認(rèn)知度以及如何把握主體消費群的問題。通常在投資一個地產(chǎn)項目時，都遵循這樣一個市場規(guī)律：地價低的樓不需要做成高檔住宅，相反，高地價的應(yīng)做成高檔次的樓盤，如深圳中海集團開發(fā)的中心區(qū)項目中海華庭和布吉關(guān)口的中海怡翠山莊，地價一高一低，售價也相差4000元/㎡左右，然而后者的利潤反而比前者高，由此可見，低成本的低售價的樓，只要能做足品味，同樣是能出高利潤的。②本項目符合城市規(guī)劃和城市發(fā)展方向，區(qū)域前景看好從項目所在區(qū)域來看，本項目地塊位于象山區(qū)的瓦窯口附近，距離桂林中心區(qū)只有幾百米遠(yuǎn)，瓦窯屬于桂林南大門，主要為滿足居民的居住區(qū)，在此地塊建造商品住宅，符合城市發(fā)展方向和城市功能定位的要求。⑥本項目將引領(lǐng)桂林房地產(chǎn)開發(fā)潮流作為未來幾年內(nèi)桂林最大的商品住宅項目，在未來五年內(nèi)都會成為桂林市的超級大盤，并將改變目前桂林房地產(chǎn)市場的發(fā)展和競爭格局的改變。（3）從職業(yè)構(gòu)成來看，本項目的目標(biāo)客戶大多集中在效益較好的證券、旅游、企業(yè)管理層、政府機關(guān)公務(wù)員和部分生意人和私營企業(yè)主。（5）從目標(biāo)客戶的年齡構(gòu)成來看，本項目的目標(biāo)客戶將主要集中在25歲至50歲之間，事業(yè)有成，家庭結(jié)構(gòu)以三人為主。追求經(jīng)濟實用，方便照顧生意；（3）部分二次置業(yè)人士：熟悉本片區(qū)，對本片區(qū)有較強的認(rèn)可；（4）投資投機客：看好本片區(qū)和本項目的發(fā)展前景，對房地產(chǎn)投資有偏好（5）部分農(nóng)民：向往城市居民的生活，渴望擺脫農(nóng)民身份和習(xí)慣；（6）購房入戶人士：對桂林發(fā)展看好，在桂林有一定的事業(yè)基礎(chǔ)；本項目位于象山區(qū)，本項目周邊客戶由于對本區(qū)域比較熟悉，對片區(qū)的認(rèn)可度較高，由于本項目靠近漓江，環(huán)境優(yōu)美；本項目建成后，將吸引一大批對自然景觀要求較高的人士來本項目購房。工薪階層將占據(jù)一期的主力。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為，目前整個項目的規(guī)劃布局主要存在以下幾個方面的問題：（1）從空間環(huán)境上看：小區(qū)內(nèi)的空間設(shè)置不能夠很好滿足小區(qū)不同類型業(yè)主多元化、多層次的實際需要，特別是一期住宅的自有空間、公共空間以及自有空間的延伸。小區(qū)靠近未來市政路的布局退紅線的距離過少，會為未來小區(qū)內(nèi)臨市政路住宅造成一定的噪音污染。我們認(rèn)為，本項目的規(guī)劃布局應(yīng)該跳出把整個地塊按照一個住宅小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局的思路限制，而應(yīng)該分別進(jìn)行規(guī)劃布局，分別考慮交通組織和環(huán)境布局等等。（2）規(guī)劃布局①整個地塊分區(qū)規(guī)劃，把市政路兩側(cè)地塊當(dāng)成兩個小區(qū)來開發(fā)的思路，分別考慮群體組織、交通組織，分別做環(huán)境和建筑設(shè)計。③市政路以東地塊在環(huán)境上以最大限度利用自然景觀為主，而市政路以西地塊則考慮以小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境營造為主，在兩塊地的容積率上，靠近漓江的地塊應(yīng)該適當(dāng)增加，而市政路西南地塊則應(yīng)該適當(dāng)降低。而市政路西南地塊，在物業(yè)類型上重要以多層住宅和小高層為主，實行圍合式布局。兩個主入口充分考慮標(biāo)志性符號，設(shè)臺階、雕塑、高大樹冠喬木構(gòu)成。⑧在市政路分隔的兩區(qū)之間設(shè)人行天橋（成本不大），讓其共享配套。（3）配套學(xué) 校：設(shè)于東南角與將軍橋小學(xué)相連，互為補充。②整個地塊容積率過高。④對周邊的噪音污染在規(guī)劃上沒有考慮合理的屏蔽。③四重綠化，小區(qū)內(nèi)部綠化、架空層綠化、立體綠化、屋頂綠化相結(jié)合。大部分樓盤的成功，基本上都采用這種戰(zhàn)略，讓真金白銀為項目起到“畫龍點睛”的作用。 山水城、在水一方一期命名：山水苑主要風(fēng)格說明（1）澳洲風(fēng)情：從澳洲的建筑來看，其風(fēng)格是突出海濱特色，表現(xiàn)自然風(fēng)光，對環(huán)境的注重甚于單體。（4）在注意力經(jīng)濟時代，搶奪“眼球”是必要的，也是重要的；哪怕?lián)寠Z懷疑的眼球，都是值得的。依據(jù)（1）遵循項目的適應(yīng)性和差異性。我們認(rèn)為這種風(fēng)格不適合安廈世紀(jì)城。E、桂北風(fēng)格：也是一種比較含糊的風(fēng)格，本身就屬未定性的風(fēng)格，而且此風(fēng)格的神秘感并不強烈，沒有那種從國外移植、套用過來的風(fēng)格更顯得神秘，富有想象。G、歐陸風(fēng)情：代表一種人文文化、富足的生活，有情調(diào)、有秩序，一種寧靜的郊區(qū)化生活寫照。環(huán)境設(shè)計重于單體設(shè)計，同時具有組團概念和人文關(guān)懷的概念。外墻以涂料為主，底部適當(dāng)采用面磚與仿石材料，并按住宅自然組合各群體關(guān)系進(jìn)行分色。在綜合考慮本項目的實際情況和桂林的消費需求后，我們認(rèn)為萬科四季花城和奧林匹克花園的外立面和色彩比較符合本項目的實際特征。底 部：用灰色瓷片或仿石。（3） 桂林目前的環(huán)境優(yōu)美，但是，空氣污染仍然比較嚴(yán)重，使得建筑物的立面容易沾污，從成本和形象考慮，都應(yīng)該避免使用過于明亮而容易受污的顏色。環(huán)境先行對于預(yù)售樓花的項目來說，其效果是明顯和直接的。環(huán)境景觀設(shè)計要點（1）針對一期我們所做的規(guī)劃布局方案的調(diào)整建議，我們認(rèn)為小區(qū)內(nèi)三棟住宅樓應(yīng)該全部采用架空層，一方面提高了整個小區(qū)的通透性，在架空層內(nèi)除了拿一部分面積做綠化以外，其余空間以設(shè)置宜人的社區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，如閱覽室、健身房、棋牌室、乒乓球臺等。（9）植物種類：以本地植物為主，輔以少量外地進(jìn)口植物；在植物的種類上注意喬木和灌木草坪相結(jié)合，注意植物的季節(jié)變化層次，光陰的層次。井 蓋：盡可能隱藏于綠色之中。參考圖片：庭園中的小橋流水 （12）庭園內(nèi)小配件，如光滑的大理石圓球，以及類似日本廟宇的燈龕為園林增色不少.，還有造型獨特、色彩艷麗的燈具以及其間的坐椅，這里是清凈的休憩場所。體育設(shè)施：我們認(rèn)為目前整個項目的體育設(shè)施的配置情況不足，建議增加體育方面的配套?？煽紤]引進(jìn)一大型上檔次類似深圳澳爾瑪、山姆或知名超市，如華潤。（六）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理要點配套設(shè)施服務(wù)項目（1）設(shè)立社區(qū)委員會由管理處牽頭，由熱心社區(qū)服務(wù)的住戶自發(fā)組成委員會，目的就是促進(jìn)小區(qū)鄰里交流、加強小區(qū)各項文化建設(shè)，主要工作如下：① 調(diào)解鄰里糾紛；② 長者護理、陪伴、傾訴；③ 少兒接送上下學(xué)、臨時代管幼兒；④ 代聘知名家庭教師、知名醫(yī)生；⑤ 組織社區(qū)文化活動；⑥ 為有需要的住戶代為聘請律師解決有關(guān)法律問題；⑦ “好幫手”家居服務(wù)（由管理處負(fù)責(zé)，見家居服務(wù)配套）（2）夕陽紅長者關(guān)愛中心① 長者護理、陪伴、傾訴；② 每年9月9日在小區(qū)舉辦一次壽星選舉、小區(qū)內(nèi)超過65歲的老人每年生日將由委員會寄送生日賀卡；③ 組織小區(qū)內(nèi)長者參加旅游、健身活動；④ 長青樹老年人興趣班（詳見社區(qū)文化配套）。從兩個會所的功能配置和相互關(guān)系上，我們認(rèn)為，兩個會所應(yīng)該分別有所側(cè)重，并形成互補的關(guān)系，靠近江邊的豪華會所以滿足別墅業(yè)主的生活及健康需求為主，而小區(qū)西南面的會所則應(yīng)該以滿足小區(qū)普通業(yè)主的子女及老人活動為主，二者在部分功能上應(yīng)該有一定的共性，未來整個住宅小區(qū)建成后所有的業(yè)主都可以享受到會所給他們帶來的服務(wù)。豪華會所設(shè)計清雅富麗，流光溢彩，與住戶的顯貴身份輝映，匹配無暇，會所面積寬敞舒適，設(shè)施齊全，服務(wù)親切細(xì)致，置身其中，盡享優(yōu)越人生?。?）普通會所功能設(shè)定閱覽室、乒乓球室、美容美發(fā)中心、24小時便利店、健身房、少兒繪畫室及舞蹈練習(xí)室、棋牌室、桌球室、健康服務(wù)醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、籃球場、網(wǎng)球場、兒童游戲室、夕陽紅大舞臺、室外游泳池等，同時在內(nèi)部空間的組織上應(yīng)該盡量做到動靜空間分離，老幼活動空間和年輕人活動空間相分離。另：對于目前開發(fā)的兩萬平方米的住宅小區(qū)來說，由于目前小區(qū)會所尚未正式興建，并且空間有限，小區(qū)的會所功能主要安排為小區(qū)中央三棟住宅的底部架空層內(nèi)，以休閑娛樂為主。 信息智能化系統(tǒng)建議（1）信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng) 社會服務(wù)平臺：社區(qū)服務(wù)平臺為一電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通過該平臺為小區(qū)住戶提供各種各樣的信息服務(wù)，小區(qū)住戶可隨時與小區(qū)內(nèi)的各