【正文】 積： 408300 M2公共建筑面積： 70500 M2 包括：小學(xué)及幼兒園： 12500 M2商 業(yè)： 48000 M2農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng)： 3000 M2會(huì) 所： 5000 M2其 它 用 房： 2000 M2居住戶數(shù)：3200戶 居住人數(shù)：11200人 戶均人數(shù)：容積率： 建筑覆蓋率：28%綠化率： 42%車位數(shù)： 1166個(gè)第一期地塊基本指標(biāo)：用地面積： 10900平方米總建筑面積： 21251平方米其中： 住宅面積：17711平方米架空面積： 590平方米；商鋪面積： 1290平方米；車庫(kù)：1660平方米；車位：53輛容積率： 項(xiàng)目的規(guī)劃布局1 原設(shè)計(jì)整個(gè)地塊劃分約為七個(gè)組團(tuán)（其中有一個(gè)是別墅組團(tuán)），計(jì)劃分五期進(jìn)行開發(fā)，主要房子類型是以多層為主，另外有一些小高層和別墅。2 第一期共開發(fā)5棟多層住宅，采用排列式布局，所有單位均為南北朝向，通風(fēng)采光具佳。（2） 市政路的擬建：根據(jù)市政府的“十五”計(jì)劃，從上海路到凈瓶山大橋，將修建一條市政路，用以緩解中山南路的交通壓力。安廈地塊北面為斗雞山，西面為量具廠，東面是本項(xiàng)目地塊預(yù)留的小區(qū)次干道，南面為正在拆遷的農(nóng)民房。地貌 整個(gè)用地目前正在進(jìn)行土地平整階段，上有一些菜地、魚塘未處理，小區(qū)內(nèi)北端有一個(gè)原屬于量具廠的車間，目前拆除工作仍未進(jìn)行。一期地塊就正對(duì)斗雞山。值得注意的是，本項(xiàng)目一期住宅所能享有的漓江景觀資源和整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)均為比較虛的遠(yuǎn)期概念，該社區(qū)要成為成熟的大型高尚社區(qū)尚需時(shí)日，在營(yíng)銷推廣中應(yīng)該注意分寸和把握尺度。其中將軍小學(xué)占地約27畝，36個(gè)班，校舍建筑面積約9500平方米，教師宿舍約5000平方米。一期地塊由于距離寵信路仍有300米左右，居民出行不是太方便。具村委會(huì)主任介紹，該村村民年均人收入只有20003000元，收入偏低。（三）項(xiàng)目發(fā)展之SWOT分析 發(fā)展商開發(fā)項(xiàng)目最重要的是要發(fā)揮地塊與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，克服弱點(diǎn)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)避免區(qū)域威脅。（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周圍環(huán)境和景觀優(yōu)美 小區(qū)東面緊靠漓江，北面近景有斗雞山，遠(yuǎn)景有南溪山；南面有風(fēng)箏山、國(guó)家山；依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美。住宅區(qū)內(nèi)除了大量的成片綠化之外，部分綠化還進(jìn)入了架空層內(nèi)，使綠化層次上更加豐富。同時(shí)還擬聘請(qǐng)深圳中海物業(yè)管理公司作物業(yè)管理顧問，實(shí)行人性化物業(yè)管理，切實(shí)滿足現(xiàn)代居民對(duì)物業(yè)管理的需求。劣勢(shì) （1）周圍環(huán)境略顯雜亂 由于項(xiàng)目還是處于開發(fā)初期，有大量拆遷戶待拆遷，環(huán)境正在改造的過(guò)程中，在一段時(shí)間內(nèi)，還難以達(dá)到理想效果。作為樓花，首先在形象上無(wú)法直接全面的展示，其次因建設(shè)過(guò)程中不確定因素很多而難以給客戶足夠的信心。機(jī)會(huì)（1）舊城改造與居民消費(fèi)變化使得市場(chǎng)潛力巨大從近幾年的商品住宅銷售情況來(lái)看，有大幅上升，空置率一直降低，說(shuō)明桂林的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速增長(zhǎng)期，又加上近期城市改造，大量拆遷用戶，都是一個(gè)很大的潛在市場(chǎng)。（4）價(jià)格具備一定的上升空間根據(jù)我司提供的《市場(chǎng)研究報(bào)告》，桂林市商品住宅的價(jià)格2001年均價(jià)達(dá)到了1758元/平方米（按建筑面積計(jì)），同比增長(zhǎng)15%，但是距離1997年的1848元/平方米最高值還有一定差距，這說(shuō)明未來(lái)幾年桂林房地產(chǎn)的價(jià)格仍將會(huì)有一定的上升空間，而本項(xiàng)目作為桂林未來(lái)高尚居住小區(qū)，一定存在價(jià)值上升空間。每一個(gè)開發(fā)商都會(huì)明白，客戶是上帝，質(zhì)量是取勝的最基本的條件，在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，要立于不敗之地，就要使自己的產(chǎn)品做得最好。從周圍的樓盤來(lái)看，目前影響最大的應(yīng)該是同心園與鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)，從地理位置上看，也是最主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，它將會(huì)分流本項(xiàng)目一部份客戶群。目前本片區(qū)與周邊片區(qū)相比，有其幾點(diǎn)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如規(guī)模大、環(huán)境好、風(fēng)景優(yōu)美。項(xiàng)目周邊的居民的收入水平，居民的消費(fèi)習(xí)慣。二是“新都市居住主義”住宅，如香港和黃集團(tuán)在深圳中心區(qū)開發(fā)的黃埔雅苑、深圳羅湖區(qū)東部高尚住宅百仕達(dá)花園、南山未來(lái)居住中心蔚藍(lán)海岸、深圳城建集團(tuán)在中心區(qū)一級(jí)輻射地帶開發(fā)的建設(shè)新新家園、萬(wàn)科在中心區(qū)一級(jí)輻射地帶景田開發(fā)的萬(wàn)科城市花園與萬(wàn)科金色家園等都是代表性住宅?！　⌒露际兄髁x模式迥異于城市郊區(qū)化擴(kuò)張模式。新都市主義主張的原則，同樣可以在舊都市地區(qū)的再塑和填補(bǔ)方面成功應(yīng)用。這樣的地區(qū)應(yīng)有清晰界定的中心和邊界。交通道路應(yīng)該使鄰里街區(qū)相互溝通，并與周遭地區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。新都市主義不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)的整合，而且考慮了就業(yè)機(jī)會(huì)與居住的結(jié)合，在城市重建中亦注重在舊城區(qū)增加居住人口，出現(xiàn)了城市均衡化的某些特點(diǎn)。同時(shí)，我們還借鑒了深圳眾多規(guī)模樓盤定位的手法和理念，結(jié)合目前市場(chǎng)的開發(fā)趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)研究、判斷，“國(guó)際”認(rèn)為本項(xiàng)目可定位為：安廈住宅世紀(jì)城——漓江36萬(wàn)全景觀住宅安廈世紀(jì)城——新一代漓江純美康居釋義（1）漓江全景致：本項(xiàng)目擁有桂林市區(qū)內(nèi)最優(yōu)美的自然景觀資源，觀景線長(zhǎng)達(dá)約600米。自然享受”，不僅有效突出了項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，更倡導(dǎo)了一種回歸自然的生活方式，構(gòu)筑了一種田園般的生活空間。第三，該項(xiàng)目處于城市資源交匯的中心地帶，隨著桂林城市化進(jìn)程，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)的“桂林一級(jí)都市居家中心”，本項(xiàng)目可將現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本縮至最短，反之將機(jī)遇、情感等概率提高，形成最具個(gè)性、時(shí)代、廣泛、效率的新都市主義居住主張。第六，我們的形象需樸實(shí)、易記，容易引起潛在消費(fèi)者的共鳴和認(rèn)可。（2）項(xiàng)目的戶型面積定位以8090㎡的一次置業(yè)和120140㎡的二次置業(yè)的自住型定位為主。安廈世紀(jì)城一期形象定位根據(jù)一期的實(shí)際情況，我們將安廈世紀(jì)城的一期內(nèi)部定位為“漓江南超值康居版精品住宅”，即“高素質(zhì)、中價(jià)位”。（3）精品：良好的自然和小區(qū)景觀、現(xiàn)代的建筑造型、經(jīng)典的戶型設(shè)計(jì)、高檔次的建筑材料、先進(jìn)的智能化設(shè)施和貼身的物業(yè)管理服務(wù)。（3）從本項(xiàng)目搶占市場(chǎng)份額考慮，也必然要多個(gè)物業(yè)類型都要涉及，最大限度的占領(lǐng)市場(chǎng)。（三）物業(yè)檔次定位建議整個(gè)安廈（1）環(huán)境依據(jù)所謂環(huán)境依據(jù)，是指在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位的時(shí)候，既要考慮項(xiàng)目周邊的自然、人文環(huán)境，又要考慮項(xiàng)目所處市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。市場(chǎng)缺乏大規(guī)模的高尚住宅小區(qū)。（2）市場(chǎng)依據(jù)所謂市場(chǎng)依據(jù)，是指目前市場(chǎng)所需求的是什么，人們對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度以及如何把握主體消費(fèi)群的問題。通常在投資一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都遵循這樣一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律：地價(jià)低的樓不需要做成高檔住宅，相反，高地價(jià)的應(yīng)做成高檔次的樓盤，如深圳中海集團(tuán)開發(fā)的中心區(qū)項(xiàng)目中海華庭和布吉關(guān)口的中海怡翠山莊，地價(jià)一高一低，售價(jià)也相差4000元/㎡左右，然而后者的利潤(rùn)反而比前者高，由此可見，低成本的低售價(jià)的樓，只要能做足品味，同樣是能出高利潤(rùn)的。②本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和城市發(fā)展方向，區(qū)域前景看好從項(xiàng)目所在區(qū)域來(lái)看，本項(xiàng)目地塊位于象山區(qū)的瓦窯口附近，距離桂林中心區(qū)只有幾百米遠(yuǎn)，瓦窯屬于桂林南大門，主要為滿足居民的居住區(qū)，在此地塊建造商品住宅，符合城市發(fā)展方向和城市功能定位的要求。⑥本項(xiàng)目將引領(lǐng)桂林房地產(chǎn)開發(fā)潮流作為未來(lái)幾年內(nèi)桂林最大的商品住宅項(xiàng)目，在未來(lái)五年內(nèi)都會(huì)成為桂林市的超級(jí)大盤，并將改變目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)格局的改變。（3）從職業(yè)構(gòu)成來(lái)看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶大多集中在效益較好的證券、旅游、企業(yè)管理層、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和部分生意人和私營(yíng)企業(yè)主。（5）從目標(biāo)客戶的年齡構(gòu)成來(lái)看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶將主要集中在25歲至50歲之間，事業(yè)有成，家庭結(jié)構(gòu)以三人為主。追求經(jīng)濟(jì)實(shí)用，方便照顧生意；（3）部分二次置業(yè)人士：熟悉本片區(qū)，對(duì)本片區(qū)有較強(qiáng)的認(rèn)可；（4）投資投機(jī)客：看好本片區(qū)和本項(xiàng)目的發(fā)展前景，對(duì)房地產(chǎn)投資有偏好（5）部分農(nóng)民：向往城市居民的生活，渴望擺脫農(nóng)民身份和習(xí)慣；（6）購(gòu)房入戶人士：對(duì)桂林發(fā)展看好，在桂林有一定的事業(yè)基礎(chǔ)；本項(xiàng)目位于象山區(qū)，本項(xiàng)目周邊客戶由于對(duì)本區(qū)域比較熟悉，對(duì)片區(qū)的認(rèn)可度較高，由于本項(xiàng)目靠近漓江，環(huán)境優(yōu)美；本項(xiàng)目建成后，將吸引一大批對(duì)自然景觀要求較高的人士來(lái)本項(xiàng)目購(gòu)房。工薪階層將占據(jù)一期的主力。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為，目前整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃布局主要存在以下幾個(gè)方面的問題：（1）從空間環(huán)境上看：小區(qū)內(nèi)的空間設(shè)置不能夠很好滿足小區(qū)不同類型業(yè)主多元化、多層次的實(shí)際需要，特別是一期住宅的自有空間、公共空間以及自有空間的延伸。小區(qū)靠近未來(lái)市政路的布局退紅線的距離過(guò)少，會(huì)為未來(lái)小區(qū)內(nèi)臨市政路住宅造成一定的噪音污染。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的規(guī)劃布局應(yīng)該跳出把整個(gè)地塊按照一個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局的思路限制，而應(yīng)該分別進(jìn)行規(guī)劃布局，分別考慮交通組織和環(huán)境布局等等。（2）規(guī)劃布局①整個(gè)地塊分區(qū)規(guī)劃，把市政路兩側(cè)地塊當(dāng)成兩個(gè)小區(qū)來(lái)開發(fā)的思路，分別考慮群體組織、交通組織，分別做環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)。③市政路以東地塊在環(huán)境上以最大限度利用自然景觀為主，而市政路以西地塊則考慮以小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境營(yíng)造為主，在兩塊地的容積率上，靠近漓江的地塊應(yīng)該適當(dāng)增加，而市政路西南地塊則應(yīng)該適當(dāng)降低。而市政路西南地塊，在物業(yè)類型上重要以多層住宅和小高層為主，實(shí)行圍合式布局。兩個(gè)主入口充分考慮標(biāo)志性符號(hào)，設(shè)臺(tái)階、雕塑、高大樹冠喬木構(gòu)成。⑧在市政路分隔的兩區(qū)之間設(shè)人行天橋（成本不大），讓其共享配套。（3）配套學(xué) 校：設(shè)于東南角與將軍橋小學(xué)相連，互為補(bǔ)充。②整個(gè)地塊容積率過(guò)高。④對(duì)周邊的噪音污染在規(guī)劃上沒有考慮合理的屏蔽。③四重綠化，小區(qū)內(nèi)部綠化、架空層綠化、立體綠化、屋頂綠化相結(jié)合。大部分樓盤的成功，基本上都采用這種戰(zhàn)略，讓真金白銀為項(xiàng)目起到“畫龍點(diǎn)睛”的作用。 山水城、在水一方一期命名：山水苑主要風(fēng)格說(shuō)明（1）澳洲風(fēng)情：從澳洲的建筑來(lái)看，其風(fēng)格是突出海濱特色，表現(xiàn)自然風(fēng)光，對(duì)環(huán)境的注重甚于單體。（4）在注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代，搶奪“眼球”是必要的，也是重要的；哪怕?lián)寠Z懷疑的眼球，都是值得的。依據(jù)（1）遵循項(xiàng)目的適應(yīng)性和差異性。我們認(rèn)為這種風(fēng)格不適合安廈世紀(jì)城。E、桂北風(fēng)格：也是一種比較含糊的風(fēng)格，本身就屬未定性的風(fēng)格，而且此風(fēng)格的神秘感并不強(qiáng)烈，沒有那種從國(guó)外移植、套用過(guò)來(lái)的風(fēng)格更顯得神秘，富有想象。G、歐陸風(fēng)情：代表一種人文文化、富足的生活，有情調(diào)、有秩序，一種寧?kù)o的郊區(qū)化生活寫照。環(huán)境設(shè)計(jì)重于單體設(shè)計(jì)，同時(shí)具有組團(tuán)概念和人文關(guān)懷的概念。外墻以涂料為主，底部適當(dāng)采用面磚與仿石材料，并按住宅自然組合各群體關(guān)系進(jìn)行分色。在綜合考慮本項(xiàng)目的實(shí)際情況和桂林的消費(fèi)需求后，我們認(rèn)為萬(wàn)科四季花城和奧林匹克花園的外立面和色彩比較符合本項(xiàng)目的實(shí)際特征。底 部：用灰色瓷片或仿石。（3） 桂林目前的環(huán)境優(yōu)美，但是，空氣污染仍然比較嚴(yán)重，使得建筑物的立面容易沾污，從成本和形象考慮，都應(yīng)該避免使用過(guò)于明亮而容易受污的顏色。環(huán)境先行對(duì)于預(yù)售樓花的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其效果是明顯和直接的。環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）針對(duì)一期我們所做的規(guī)劃布局方案的調(diào)整建議，我們認(rèn)為小區(qū)內(nèi)三棟住宅樓應(yīng)該全部采用架空層，一方面提高了整個(gè)小區(qū)的通透性，在架空層內(nèi)除了拿一部分面積做綠化以外，其余空間以設(shè)置宜人的社區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，如閱覽室、健身房、棋牌室、乒乓球臺(tái)等。（9）植物種類：以本地植物為主，輔以少量外地進(jìn)口植物；在植物的種類上注意喬木和灌木草坪相結(jié)合，注意植物的季節(jié)變化層次，光陰的層次。井 蓋：盡可能隱藏于綠色之中。參考圖片：庭園中的小橋流水 （12）庭園內(nèi)小配件，如光滑的大理石圓球，以及類似日本廟宇的燈龕為園林增色不少.，還有造型獨(dú)特、色彩艷麗的燈具以及其間的坐椅，這里是清凈的休憩場(chǎng)所。體育設(shè)施：我們認(rèn)為目前整個(gè)項(xiàng)目的體育設(shè)施的配置情況不足，建議增加體育方面的配套?？煽紤]引進(jìn)一大型上檔次類似深圳澳爾瑪、山姆或知名超市，如華潤(rùn)。（六）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理要點(diǎn)配套設(shè)施服務(wù)項(xiàng)目（1）設(shè)立社區(qū)委員會(huì)由管理處牽頭，由熱心社區(qū)服務(wù)的住戶自發(fā)組成委員會(huì)，目的就是促進(jìn)小區(qū)鄰里交流、加強(qiáng)小區(qū)各項(xiàng)文化建設(shè)，主要工作如下：① 調(diào)解鄰里糾紛；② 長(zhǎng)者護(hù)理、陪伴、傾訴；③ 少兒接送上下學(xué)、臨時(shí)代管幼兒；④ 代聘知名家庭教師、知名醫(yī)生；⑤ 組織社區(qū)文化活動(dòng)；⑥ 為有需要的住戶代為聘請(qǐng)律師解決有關(guān)法律問題；⑦ “好幫手”家居服務(wù)（由管理處負(fù)責(zé)，見家居服務(wù)配套）（2）夕陽(yáng)紅長(zhǎng)者關(guān)愛中心① 長(zhǎng)者護(hù)理、陪伴、傾訴；② 每年9月9日在小區(qū)舉辦一次壽星選舉、小區(qū)內(nèi)超過(guò)65歲的老人每年生日將由委員會(huì)寄送生日賀卡；③ 組織小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)者參加旅游、健身活動(dòng)；④ 長(zhǎng)青樹老年人興趣班（詳見社區(qū)文化配套）。從兩個(gè)會(huì)所的功能配置和相互關(guān)系上，我們認(rèn)為，兩個(gè)會(huì)所應(yīng)該分別有所側(cè)重，并形成互補(bǔ)的關(guān)系，靠近江邊的豪華會(huì)所以滿足別墅業(yè)主的生活及健康需求為主，而小區(qū)西南面的會(huì)所則應(yīng)該以滿足小區(qū)普通業(yè)主的子女及老人活動(dòng)為主，二者在部分功能上應(yīng)該有一定的共性，未來(lái)整個(gè)住宅小區(qū)建成后所有的業(yè)主都可以享受到會(huì)所給他們帶來(lái)的服務(wù)。豪華會(huì)所設(shè)計(jì)清雅富麗，流光溢彩，與住戶的顯貴身份輝映，匹配無(wú)暇，會(huì)所面積寬敞舒適，設(shè)施齊全，服務(wù)親切細(xì)致，置身其中，盡享優(yōu)越人生！（3）普通會(huì)所功能設(shè)定閱覽室、乒乓球室、美容美發(fā)中心、24小時(shí)便利店、健身房、少兒繪畫室及舞蹈練習(xí)室、棋牌室、桌球室、健康服務(wù)醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游戲室、夕陽(yáng)紅大舞臺(tái)、室外游泳池等，同時(shí)在內(nèi)部空間的組織上應(yīng)該盡量做到動(dòng)靜空間分離，老幼活動(dòng)空間和年輕人活動(dòng)空間相分離。另：對(duì)于目前開發(fā)的兩萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于目前小區(qū)會(huì)所尚未正式興建，并且空間有限，小區(qū)的會(huì)所功能主要安排為小區(qū)中央三棟住宅的底部架空層內(nèi)，以休閑娛樂為主。 信息智能化系統(tǒng)建議（1）信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng) 社會(huì)服務(wù)平臺(tái)：社區(qū)服務(wù)平臺(tái)為一電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通過(guò)該平臺(tái)為小區(qū)住戶提供各種各樣的信息服務(wù)，小區(qū)住戶可隨時(shí)與小區(qū)內(nèi)的各