【正文】 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ............................................ 79 第九章 項(xiàng)目效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 .......................................... 81 經(jīng)濟(jì) 效益分析 ................................................ 81 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略 .......................................... 81 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 .................................. 81 投資利潤(rùn) .............................................. 82 環(huán)境效益分析 ................................................ 82 社會(huì)效益分析 ................................................ 82 風(fēng)險(xiǎn)性分析 .................................................. 83 第十章 結(jié)論與建議 .................................................. 85 項(xiàng)目結(jié)論 ................................................... 85 項(xiàng)目建議 ................................................... 86 第一章 前言 受武漢恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，本公司對(duì)委托方在武漢市武豐村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。本公司通過(guò)對(duì)以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報(bào)告。 （ 4） 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。東臨十里鋼城，西連長(zhǎng)江二橋，南接?xùn)|湖風(fēng)景區(qū)，北靠鋼花新村，武青三干道，北洋大道，建一大道，園林大道，四通八達(dá)的公路直通武豐村，武鋼交運(yùn)站設(shè)在武豐村內(nèi)，交通十分便利 。 20xx 年，該指數(shù)呈現(xiàn)上行形態(tài)。 圖一 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121998199920xx20xx20xx20xx房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù) 房地產(chǎn)行業(yè)這幾年之所以持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要是如下原因所致： （ 1）城市化進(jìn)程產(chǎn)生了對(duì)商品房的大量需求。改革開放以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加速，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，城市化的速度還會(huì)加快。近幾年，我國(guó)的 GDP 和居民可支配收入都呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 但同時(shí)也應(yīng)看到目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些問(wèn)題以及由此所引發(fā)的一些新的走向。 20xx 年新開工面積 12720 萬(wàn)平方米，同時(shí) 20xx 年在建項(xiàng)目未竣工面積自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)為 20xx 年續(xù)建面積規(guī)模；年度投資規(guī)模 1663 億元。 （ 4）同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品市場(chǎng)之間的最大不同是市場(chǎng)的地區(qū)性很強(qiáng)，市場(chǎng)的供求關(guān)系、樓價(jià)變化等在不同城市 、不同區(qū)域 可能完全不同。位于江漢平原東部，長(zhǎng)江中游與漢水交匯處。 （ 2）經(jīng)濟(jì)概況 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 20xx 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)明顯提升。 投資結(jié)構(gòu)： 20xx 年 全 社 會(huì)固 定 資產(chǎn) 投 資 完 成 億元 ， 比 上年 增 長(zhǎng)%。 投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 20xx 年 投資的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所變化。制造業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，占全社會(huì)投資的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn) 。商品零售價(jià)格上漲 %。平均家庭戶人口為 人，比 1990 的 人減少了 人， 20xx 年為 人 /戶、 20xx 年為 人 /戶、 20xx 年為 人 /戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市目前外來(lái)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到 110 余家，其中既有萬(wàn)科、金地、復(fù)地、大華等國(guó)內(nèi)有實(shí)力品牌的開發(fā)商，也包括九龍倉(cāng)、和記黃埔、華潤(rùn)集 團(tuán)等港資、外資企業(yè)，這些外來(lái)開發(fā)企業(yè)的到來(lái)，一方面促進(jìn)了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向成熟，另一方面也使得住宅產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升。其中 :住宅 萬(wàn)平方米；占總施工面積的 %，同比增長(zhǎng) %；經(jīng)濟(jì)適用房 萬(wàn)平方米，占住宅施工面積的 %； 寫字樓 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %； 商鋪施工面積 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。其中 :住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %,占總竣工面積的 %；經(jīng)濟(jì)適用住房 萬(wàn)平方米 ， 占住宅竣工面積的 %； 商鋪 萬(wàn)平方米 ， 占總竣工面積的 %； 寫字樓 萬(wàn)平方米 ， 占總竣工面積的 %。存量住房成交 30013 套 ， 同比增長(zhǎng) %,成交面積 (不含房改出售公房 ),同比增長(zhǎng) %。 20xx20xx年人 均建筑面積比較圖2122232420xx年 20xx年單位:平方米 舊城改造及拆遷力度加大 : 全年舊城改造 29 片 ,8276 畝 ， 同比增長(zhǎng) %。 住房公積金歸集逐年增加： 截至 20xx 年 ， 全市住房公積金累計(jì)歸集 4936 億元 ， 其中 :20xx年歸集 億元 ， 同比增長(zhǎng) %； 發(fā)放個(gè)人公積金住房貸款 億元 ， 同比增長(zhǎng) %。 18號(hào)文件的出臺(tái)和商品房預(yù)售門檻的提高影響了樓市價(jià)格上漲 ，直到 20xx 年 10 月 l 目的房交會(huì)后 ， 樓市價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)較強(qiáng)的攀升勢(shì)頭。 由 于 20xx 年 市政 府適 度供 應(yīng)經(jīng) 濟(jì)適 用房 ， 政 府指 導(dǎo)價(jià) 格已 達(dá) 元 /平方米 ， 漲幅為 %. 寫字樓銷售市場(chǎng)保持平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。 由于全市房地產(chǎn)市場(chǎng)在整頓中保持發(fā)展 ， 各個(gè)區(qū)域的價(jià)格指數(shù)有漲有跌 ， 但總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。 江漢區(qū) :區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為 元 /平方米 ， 同比增長(zhǎng)%； 指數(shù)為 點(diǎn) ， 全年上漲了 點(diǎn)。各季度上漲分別為、 、 點(diǎn)。各季度上漲分別為 73 、 點(diǎn)。相對(duì) 20xx 年同期整體價(jià)格雖有所下降 ， 但銷售態(tài)勢(shì)良好。 青山區(qū) :區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為 元 /平方米 ,同比增長(zhǎng)%； 指數(shù)為 點(diǎn) ， 全年上濫了 點(diǎn)。各季度分別上漲 、 、 點(diǎn)。住宅類年均價(jià)為 元 /平方米 ， 交易 68460 套 , 萬(wàn)平方米。 成交價(jià)格 因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平以及存量房本身新舊程度的不同，各片區(qū)之間、各地段之間的存量房住宅價(jià)格均存在一定差異 ， 但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定 ， 以交易案例評(píng)估數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 ， 各區(qū)存量房住宅當(dāng)前均價(jià)如下表 : 成 交量分布 存量房供應(yīng)區(qū)域主要集中在武漢市的老城區(qū) ， 從具體分布上看 ，主要是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)和硚口區(qū)各區(qū)域全年交易情況如下表 : 區(qū)域 交易套數(shù) (套 ) 交易面積 (萬(wàn)平方米 ) 交易金額（億元 ） 江岸區(qū) 7633 江漢區(qū) 5132 硚口區(qū) 6363 漢陽(yáng)區(qū) 5372 武昌民 8138 洪山區(qū) 5072 青山區(qū) 24840 東西湖區(qū) 1581 武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 524 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 335 武漢市交易互換中心 5254 2． 4． 3 房屋租賃市場(chǎng)波動(dòng)較小 20xx 年我市全年房屋租賃價(jià)格為 元 /平方米 ， 其中 :住宅租賃 4803 戶 ， 萬(wàn)平方米 ， 租賃價(jià)格為 元 /平方米 ； 辦公用房租賃 310 戶 , 萬(wàn)平方米 ， 租賃價(jià)格為 408 元 /平方米 ； 商業(yè)用房租賃 16064 戶 , 萬(wàn)平方米 ， 租賃價(jià)格為 元 /平方米。 2． 5． 1 20xx 上半年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1） 開發(fā)投資 85 億元 上 半 年 我市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 累 計(jì) 完 成 投資 億元 ,同比增長(zhǎng)%,完成全年目標(biāo)任務(wù)的 %。其中住宅 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。其中住宅 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。營(yíng)業(yè) 用 房銷 售 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。 20xx 年 上 半 年 全 市 商 品 房 的 供 求 比 例 1:( 竣工面積( 銷售面積 出租面積 ),上半年我市消費(fèi)市場(chǎng)求略大于供 ,考慮季節(jié)因素 ,我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供求基本平衡。新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款為 億元 ,同比增長(zhǎng) %,其中新增個(gè)人住房貸款 (含公積金貸款 )60 億元 ,同比增長(zhǎng) %。 20xx 年武漢計(jì)劃舊城改造供地 4000 畝，占 全市 全年供地總計(jì)劃的一半 ，此次舊城改造一改過(guò)去小局部拆遷的做法，做到成片改造，使主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)更顯規(guī)?；?，在城市配套得以充分利用的前提下，不斷促進(jìn)著產(chǎn)品舒適度的提升。 在新區(qū)開發(fā)上，由于東風(fēng)等大型企業(yè)的入駐，將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而吸引大量的外來(lái)人口進(jìn)入就業(yè)轉(zhuǎn)化成相當(dāng)可觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。現(xiàn)在武漢市已經(jīng)構(gòu)建了以“政府引導(dǎo) +市場(chǎng)運(yùn)作”為主要體系的土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式，并形成制度，土地市場(chǎng)已按國(guó)際慣例進(jìn)入規(guī)范運(yùn)作。 （ 3）房?jī)r(jià)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理 進(jìn)入 20xx 年，武漢市房?jī)r(jià)一路上漲，平均漲幅同比去年達(dá)到了20%左右。 （ 4）開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域由郊區(qū)向城內(nèi)轉(zhuǎn)移 以下區(qū)域成為武漢樓市新的熱點(diǎn)地區(qū) 武昌：光谷、徐東、南湖、沙湖 漢陽(yáng)：建港“錦繡長(zhǎng)江”片、漢水沿線、歸元寺周邊區(qū)域、四新片、月湖、王家灣新區(qū) 漢口：解放公園片、西北湖片、江漢老城區(qū)舊城改造 （ 5） 房地產(chǎn)開發(fā)步入大盤時(shí)代 上半年 ,我市施工項(xiàng)目中 ,單個(gè)項(xiàng)目施工面積超過(guò) 10 萬(wàn)平方米的樓盤 45 個(gè) ,施工面積合計(jì)占全市的 %。 據(jù)介紹 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資能力有所增強(qiáng)。 （ 6） 商品房空置率逐年下降 我市商品房空置呈逐年下降趨勢(shì) 。 定價(jià)過(guò)高或戶型結(jié)構(gòu)不合理 ,成為商品住宅空置的主要原因。中心城區(qū)過(guò)密 ,而新區(qū)卻較少。從住宅銷售的成 交價(jià)格結(jié)構(gòu)看 ,均價(jià)在 1800 元 /平方米以下的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的 %,僅比 20xx 年底提高了 個(gè)百分點(diǎn) ,而且分布在郊區(qū) 。當(dāng)前 ,我市商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中的中小戶型比例偏低 ,總價(jià) 在 25 萬(wàn)以內(nèi)的商品房比例偏低 ,難以滿足當(dāng)前因舊城改造而產(chǎn)生的大量安置型需求。土地市場(chǎng) 、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房等具體的房產(chǎn)政策無(wú)一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。 “71號(hào)令 ” 體現(xiàn)了中央政府對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)的決心。 2． 6． 3 房地產(chǎn)金融政策 ① 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 中央雙管齊下，一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面剛通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。 11 月 2 日，各商業(yè)銀行正式開始上調(diào)存貸款利率。 20xx 年 5 月 13 日 武漢市 開發(fā)辦出臺(tái)的 “ 四禁令 ” ，內(nèi)容包括 禁止無(wú)證售房 。業(yè)內(nèi)人士指出，這一文件中的利好政策包括公房交易過(guò)戶費(fèi)降一半；公積金最高貸款額提高到 25 萬(wàn)元 ，同時(shí)繳存比例提高；單位要幫助職工公房上市；盡快解決房改房遺留的“兩證”問(wèn)題等，對(duì)武漢樓市的發(fā)展起到了積極推動(dòng)作用。展望未來(lái)，武漢市場(chǎng)將更加理性而健康的發(fā)展。同時(shí)亦使開發(fā)展資金成本升高，從而分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲；四是一部分項(xiàng)目會(huì)因?yàn)闆](méi)有資金的支持而緩建或不建，現(xiàn)房供應(yīng)量的減少將導(dǎo)致供不應(yīng)求，造成現(xiàn)房?jī)r(jià)格的攀升。 西向：園林路延伸段（四車道），鄰和平鄉(xiāng)鐵機(jī)村美地家園鋼都花園。 醫(yī)療配套設(shè)施：武鋼二醫(yī)院 一冶醫(yī)院。全區(qū)國(guó)土面積 平方公里， 常住人口 45 萬(wàn)左右， 隨著武鋼生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，青山區(qū)已成為全國(guó)著名的冶金工業(yè)基地，享有“ 十里鋼城 ” 的美譽(yù)。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，是武漢市財(cái)政收入的重要支撐之一。 城區(qū)排水系統(tǒng)以 9座泵站 為主體，形成了 6 大排水系統(tǒng)。 (4)居住人群 該區(qū)域內(nèi)共有常住人口 45 萬(wàn)左右，而且大部分都是在該地工作的固定人群，外來(lái)人口不多。 3． 2． 2 青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 (1)住宅類型 在青山區(qū)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有規(guī)模的樓盤大概總共有 30 余個(gè)左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。這些高端產(chǎn)品的出現(xiàn)同時(shí)也拉動(dòng)了該地區(qū)房?jī)r(jià)的上升。我們從上表就可以看出來(lái)。盡管漲幅很大，但其平均水平價(jià)格在武漢城區(qū)來(lái)說(shuō)仍是最低的。而且扎堆效益明顯。而近期開發(fā)的諸如青鵬大廈、蘭亭雅居、康馨嘉園、鋼洲大廈、鋼花南苑、 101 街花園等樓盤也都分布在這兩條主干道上。 (2)環(huán)境及配套設(shè)施 由于該區(qū)域在公共基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境方面自身的條件是十分的優(yōu)越，所以該片區(qū)的樓盤在這方面的投入就相對(duì)減少。我認(rèn)為這也是該區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿λ诘囊粋€(gè)重要因素。在這些客群中，主要還是以本地區(qū)的居民為主，另外再就是一些與該地區(qū)各類工廠企業(yè)有生意往來(lái)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。而對(duì)于大多數(shù)工薪階層來(lái)說(shuō)則傾向于那些價(jià)格較低而稍具規(guī)模的普通住宅了。這部分人群應(yīng)該是一個(gè)很大、很有潛力的市場(chǎng)。生態(tài)資源豐富。也有車輛往來(lái)，卻不感覺(jué)喧鬧。放眼看去，小區(qū)也好，工廠也好，都是滿目翠色。 另外規(guī)劃中的還有 青山經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和青山環(huán)?？萍紙@工程的逐步