【正文】 也有車輛往來(lái)，卻不感覺(jué)喧鬧。在這些客群中，主要還是以本地區(qū)的居民為主，另外再就是一些與該地區(qū)各類工廠企業(yè)有生意往來(lái)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。而且扎堆效益明顯。 3． 2． 2 青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 (1)住宅類型 在青山區(qū)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有規(guī)模的樓盤(pán)大概總共有 30 余個(gè)左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。全區(qū)國(guó)土面積 平方公里， 常住人口 45 萬(wàn)左右， 隨著武鋼生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，青山區(qū)已成為全國(guó)著名的冶金工業(yè)基地，享有“ 十里鋼城 ” 的美譽(yù)。展望未來(lái)，武漢市場(chǎng)將更加理性而健康的發(fā)展。 2． 6． 3 房地產(chǎn)金融政策 ① 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 中央雙管齊下，一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面剛通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。從住宅銷售的成 交價(jià)格結(jié)構(gòu)看 ,均價(jià)在 1800 元 /平方米以下的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的 %,僅比 20xx 年底提高了 個(gè)百分點(diǎn) ,而且分布在郊區(qū) 。 據(jù)介紹 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資能力有所增強(qiáng)。 在新區(qū)開(kāi)發(fā)上，由于東風(fēng)等大型企業(yè)的入駐，將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而吸引大量的外來(lái)人口進(jìn)入就業(yè)轉(zhuǎn)化成相當(dāng)可觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。營(yíng)業(yè) 用 房銷 售 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。 成交價(jià)格 因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平以及存量房本身新舊程度的不同，各片區(qū)之間、各地段之間的存量房住宅價(jià)格均存在一定差異 ， 但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定 ， 以交易案例評(píng)估數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 ， 各區(qū)存量房住宅當(dāng)前均價(jià)如下表 : 成 交量分布 存量房供應(yīng)區(qū)域主要集中在武漢市的老城區(qū) ， 從具體分布上看 ，主要是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)和硚口區(qū)各區(qū)域全年交易情況如下表 : 區(qū)域 交易套數(shù) (套 ) 交易面積 (萬(wàn)平方米 ) 交易金額（億元 ） 江岸區(qū) 7633 江漢區(qū) 5132 硚口區(qū) 6363 漢陽(yáng)區(qū) 5372 武昌民 8138 洪山區(qū) 5072 青山區(qū) 24840 東西湖區(qū) 1581 武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 524 東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 335 武漢市交易互換中心 5254 2． 4． 3 房屋租賃市場(chǎng)波動(dòng)較小 20xx 年我市全年房屋租賃價(jià)格為 元 /平方米 ， 其中 :住宅租賃 4803 戶 ， 萬(wàn)平方米 ， 租賃價(jià)格為 元 /平方米 ； 辦公用房租賃 310 戶 , 萬(wàn)平方米 ， 租賃價(jià)格為 408 元 /平方米 ； 商業(yè)用房租賃 16064 戶 , 萬(wàn)平方米 ， 租賃價(jià)格為 元 /平方米。相對(duì) 20xx 年同期整體價(jià)格雖有所下降 ， 但銷售態(tài)勢(shì)良好。 由于全市房地產(chǎn)市場(chǎng)在整頓中保持發(fā)展 ， 各個(gè)區(qū)域的價(jià)格指數(shù)有漲有跌 ， 但總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。 20xx20xx年人 均建筑面積比較圖2122232420xx年 20xx年單位:平方米 舊城改造及拆遷力度加大 : 全年舊城改造 29 片 ,8276 畝 ， 同比增長(zhǎng) %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市目前外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到 110 余家，其中既有萬(wàn)科、金地、復(fù)地、大華等國(guó)內(nèi)有實(shí)力品牌的開(kāi)發(fā)商，也包括九龍倉(cāng)、和記黃埔、華潤(rùn)集 團(tuán)等港資、外資企業(yè)，這些外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到來(lái)，一方面促進(jìn)了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向成熟，另一方面也使得住宅產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升。 投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 20xx 年 投資的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所變化。 （ 4）同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品市場(chǎng)之間的最大不同是市場(chǎng)的地區(qū)性很強(qiáng)，市場(chǎng)的供求關(guān)系、樓價(jià)變化等在不同城市 、不同區(qū)域 可能完全不同。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加速，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，城市化的速度還會(huì)加快。 （ 4） 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 （ 5） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。未來(lái)十年，保守預(yù)測(cè)中國(guó)城市人口年均增長(zhǎng)率會(huì)在％以上，這導(dǎo)致了人們對(duì)商品房的巨大需求。 但在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，跨區(qū)域的盲目學(xué)習(xí)現(xiàn)象很嚴(yán)重，由此導(dǎo)致的就是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此在今天的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，其開(kāi)發(fā)戰(zhàn) 略應(yīng)首先選擇產(chǎn)品的差異化，通過(guò)產(chǎn)品的功能差異、文化差異和服務(wù)差異，充分顯示自己的特點(diǎn)，把目標(biāo)客戶吸引住。全年第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 168 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。總體而言，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速、平穩(wěn)、持續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭。全年拆遷 260萬(wàn)平方米 ， 同比增長(zhǎng) %； 拆遷戶數(shù)為 24433 戶 ， 較上一年增加11413 戶 ， 拆遷購(gòu)買(mǎi)存量房占六成。 江岸區(qū) :區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為 元 /平方米 ， 同比增長(zhǎng)%； 指數(shù)為 點(diǎn) ， 全年上漲了 點(diǎn)。尤其是徐東及中北路區(qū)片區(qū)樓盤(pán)的小戶提銷售火爆 ,另解放橋片區(qū)新樓盤(pán)的涌現(xiàn)也對(duì)該區(qū)域整體樓市有一定影響份。 2． 5 20xx 上半年武漢房地產(chǎn)運(yùn)行情況 在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，武漢市上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。寫(xiě)字樓銷售 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。從以上兩方面可以看出目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，正處于千載難逢的起步騰飛階段，而對(duì)于外來(lái)投資者而言，亦是一個(gè)最好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。上半年 ,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)億元的企業(yè) 21 家 ,年投資超過(guò) 5000 萬(wàn)的企業(yè) 63 家 ,同比增長(zhǎng)近 35%左右。均價(jià)在 1800～ 3000 元 /平方米之間的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的 %,比 20xx 年底下降了 個(gè)百分點(diǎn) 。 ② 提高個(gè)人住房按揭貨款門(mén)檻 隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻，歸納總結(jié)主 要是限制個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 2 套 (及 2 套以上 )的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)。 2． 7 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析 (1) 需求繼續(xù)擴(kuò)大 20xx 年武漢將會(huì)有大規(guī)模舊城改造拆造量度 ，漢口的永清片、武昌的積玉橋片、漢陽(yáng)的南岸嘴片以及近期正在動(dòng)議拆遷規(guī)劃的幾個(gè)大型社區(qū)， 將把 成千上萬(wàn)的拆遷戶迅急演變?yōu)橘?gòu)房大軍。 (2)青山區(qū)經(jīng)濟(jì)概況 青山區(qū)是武漢市的重點(diǎn)傳統(tǒng)工業(yè)老區(qū)， 轄區(qū)內(nèi)擁有門(mén)類齊全的工業(yè)企業(yè) 56 家 ，其中地專級(jí)以上的企業(yè)就有十多家。主要都是普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和商住兩用房等。 隨著友誼大道（武青三干道）設(shè)施的完備，和平大道和友誼大道沿線樓盤(pán)明顯 增多 ，小高層和高層的商住樓供應(yīng)量增大 ，且都集中在這兩條主干道的沿線。外來(lái)購(gòu)房者較少。 全區(qū)綠化覆蓋率達(dá) 34%，人均公共綠地面積 7。街心花園散布其中。在我調(diào)查的過(guò)程中，各個(gè)售樓部里來(lái)看房的人群絡(luò)繹不絕。大多數(shù)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)面積都集中在 35 萬(wàn)方左右。 (5)該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展定位 青山區(qū)一向以環(huán)境建設(shè)領(lǐng)先于其它各區(qū)，在建設(shè)山水園林城市的同時(shí) ， 重點(diǎn)發(fā)展的是要 加大城市服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，不斷提升產(chǎn)業(yè)檔次，完善服務(wù)體系，配套武鋼，依托大廠大院發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代都市居住新區(qū)。青山區(qū)位于武漢市城區(qū)東北部，東南鄰洪山區(qū)，西接武昌區(qū)，北瀕長(zhǎng)江，南倚東湖。政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤(rùn)、價(jià)格將趨于合理化。全國(guó)各主要城市土地市場(chǎng)趨于成熟，近期頻繁制定與實(shí)施的土地政策為土地市場(chǎng)的運(yùn)行提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程公開(kāi)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 （ 7） 我市中低價(jià)商品住宅比例偏低 據(jù)了解 ,我市上半年住宅銷售面積 萬(wàn)平方米 ,高價(jià)房占比增加 ,而中低價(jià)位房屋比例下降 ,商品住宅正在朝高價(jià)位發(fā)展。我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入大盤(pán)時(shí)代。 規(guī)?；?舊城改造 和新城 開(kāi)發(fā)建 設(shè)一方 面呼喚 大流量外 來(lái)資 金的介入，以確保城市規(guī)劃的整體性和合理性，另一方面亦為市場(chǎng)需求面奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，在舊城改造上，政府貨幣還建在有些地塊已經(jīng)達(dá)到 2500 元 /平方米的水平， 假設(shè) 80%的拆遷戶選擇購(gòu)買(mǎi)新房，按 1： 拆舊買(mǎi)新比例估算， 近兩年拆遷地區(qū)產(chǎn)生的 新增住宅需求有 320萬(wàn)平方米；按３年到位計(jì)算，平均每年可以帶 來(lái) 100 萬(wàn)平方米的新房購(gòu)買(mǎi)需求。其中住宅 銷 售面 積 萬(wàn) 平 方米 ,同比增長(zhǎng) %。 (2)區(qū)域存房市場(chǎng)。各季度分別上漲、 、 點(diǎn)。全年四個(gè)季度的寫(xiě)字樓價(jià)格情況如下： 季度 寫(xiě)字樓指數(shù) 寫(xiě)字樓均價(jià)〈元 /平方米 〉 20xx年第四季度 20xx年第一季度 20xx年第二季度 20xx年第 三 季度 20xx年第 四 季度 (3)區(qū)域綜合指數(shù)。 土地供應(yīng)面積2618126405001000150020xx2500300020xx年 20xx年單位: 畝土地交易實(shí)現(xiàn)金額05101520253035404520xx年 20xx年單位: 億元 人均居住面積逐步增加 : 截止 20xx 年底 ， 全市實(shí)有住房建筑面積 萬(wàn)平方米 (不含空置住房 ),同比增加 萬(wàn)平方米 ； 人均建筑面積已達(dá) 平方米 ， 比 20xx 年增長(zhǎng) 平方米。這也是為什么么近年來(lái)外地地產(chǎn)商大量殺入武漢的原因。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) 28%；其他投資 億元。 （ 3）地區(qū)結(jié)構(gòu)不合理 少數(shù)省市投資增幅過(guò)大，土地供應(yīng)量、價(jià)格上漲過(guò)快，如北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率超過(guò) 30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷售增幅。 1970 年至 1980 年我國(guó)城市人口年平均增長(zhǎng)率為 ％， 1980 年至 1995 年城市人口平均年增長(zhǎng)率為 ％，遠(yuǎn)高于全國(guó)人口平均每年 ％的增長(zhǎng)水平。 （ 3） 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 1． 2 報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ 9） 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料 1． 3 項(xiàng)目概況 （ 1）地塊位置 本地塊隸屬于武漢市洪山區(qū)和平鄉(xiāng)武豐村，東至政府規(guī)劃工業(yè)大道中北路延伸段，南臨武青四干道及規(guī)劃中的武青公園，西至園林路延伸段，臨和平鄉(xiāng)鐵機(jī)村及美地家園小區(qū)，北至白洋路，緊鄰金鶴園小區(qū)、綠景苑小區(qū)。 （ 2）不斷增加的居民收入，使得人們對(duì)商品房的巨大需要 轉(zhuǎn)變成為有效需求。這段時(shí)間小戶型在不同城市的異常暢銷就很好的證明了這一點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)投資之比由上年的 ： ： 變化為 ： ： 。 2． 3． 2 20xx 年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 開(kāi)發(fā)投資再創(chuàng)新高 : 20xx 年房地產(chǎn)總投資 億元 ， 同比增長(zhǎng) %， 其中住宅投資 億元 ， 同比增長(zhǎng) %,占總投資的 %； 經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資 億元 ， 占住宅投資的 %； 寫(xiě)字樓投資 億元 ， 同比增長(zhǎng) 4%； 商鋪投資 億元，同 比增長(zhǎng) 7%。 舊城改造面積827621080100020xx300040005000600070008000900020xx年 20xx年單位: 畝 拆遷面積 260 193 0 50 100 150 200 250 300 20xx 年 20xx 年 單位 : 萬(wàn) 平方米 2． 3． 3 房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例協(xié)調(diào)： 20xx 年 ， 全市固定資產(chǎn)投資為 億元 ， 同比增長(zhǎng) %； 地區(qū)生產(chǎn)總值為 億元 ， 同比增長(zhǎng) %； 市人均可支配收入為 元 ， 同比增長(zhǎng) 9%。各季度分別上漲、 、 點(diǎn)。 洪山區(qū) :區(qū)域全年 住宅平均價(jià)格為 元 /平方米 ， 同比增長(zhǎng)%； 指數(shù)為 點(diǎn) ， 各季度分別上漲 、 、 點(diǎn)。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；全市銷售商品房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。出租面積 88 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。 （ 2）土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式日臻完善 20xx 年 7 月 17 日，武漢市政府出臺(tái)了建立土地儲(chǔ)備制度的通知，昭示著武漢市正式確產(chǎn)了土地的市場(chǎng)屬性。這些都表明 ,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)日趨規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和市場(chǎng)需求拉動(dòng)的情況下 ,我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)努力克服國(guó)家宏觀調(diào)控帶來(lái)的影響 ,經(jīng)營(yíng)狀況明顯好轉(zhuǎn) ,整體實(shí)力明顯增強(qiáng) ,競(jìng)爭(zhēng)能力明顯提高。均價(jià)在3000 元 /平 方米以上的 商品住宅占 整個(gè)住宅銷 售面積的 %,比20xx 年底提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 ③ 銀行加息 今年我國(guó)的 CPI 指數(shù)已連續(xù)四個(gè)月超過(guò) 5％的警戒線， 9 月份的通貨膨脹仍在 5． 2％，而調(diào)整后的一年期存款利率不過(guò) 2．