【正文】 落，其發(fā)展非常緩慢。 (4)規(guī)模不大，扎堆開發(fā) 縱觀青山近幾年所開發(fā)的樓盤，我們不難發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)量普遍不大，超過 10 萬方以上的就已經(jīng)微乎其微了，早一些的僅有綠苑花園、成功花園、鶴園小區(qū)等，近一些的就當(dāng)屬綠景苑、寶安公園家以及美地家園、虹琦花園、華城廣場等項目了。 3． 2． 2 區(qū)域產(chǎn)品特點 下面僅就今年在售和在建的部分樓盤從其規(guī)模、產(chǎn)品特點、價格水平、銷售情況及客群特征等方面來簡要分析一下： 附 20xx 年在售或在建樓盤一覽表 項目 名稱 青鵬 大廈 蘭亭 雅居 康馨 嘉園 鋼洲 大廈 101 街 花園 鋼花 南苑 景勝 花園 美地 家園 綠景苑 位置 友誼 大道 和平 大道 建設(shè) 四路 建設(shè) 一路 建設(shè) 三路 建設(shè) 三路 建設(shè) 一路 園林 路 武青三 干道 (1)位置及戶型特征 在上述幾個樓盤中，其規(guī)模均不是很大功告成，它們這些樓盤在位置上均處于和平大道和友誼大道沿線。除美地家園是現(xiàn)房發(fā)售以外，其余 均是在建項目。那些地理位置優(yōu)越，占據(jù)交通要道的商住兩用樓則被那些生意業(yè)務(wù)往來頻繁的生意人士所看中。沿著和平大道進(jìn)入青山，一路都是綠樹濃蔭。 3． 3． 2 未來規(guī)劃 把 青山 建設(shè)成 國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，以青山區(qū)為核心區(qū)、以武漢市為發(fā)展區(qū)、以華中地區(qū)為輻射區(qū)的武漢青山國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地 的議案已被批準(zhǔn)， 促進(jìn)青山工業(yè)生態(tài)化和經(jīng)濟綠色化。 06 平方米，名列全市前列。 3． 3 區(qū)域總體環(huán)境特 點 3． 3． 1 總體環(huán)境分析 針對青山片區(qū)的具體情況來說，據(jù)我實地考察和各項資料顯示，該區(qū)域的整體環(huán)境在武漢其它幾個城區(qū)來可說是最好的?？傮w上說來，該區(qū)域?qū)ζ渲苓吙腿旱奈{力還不強，換言之，也就是還沒有把它的優(yōu)勢充分的體現(xiàn)出來。而其余的樓盤在這方面的投入幾乎沒有。我們來看下面 這組數(shù)字。 青山區(qū) 20xx— 20xx 年 住 宅銷 售 價格 一 覽表 年度 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 20xx 20xx 20xx 1300 到 20xx 年四季度 ,該區(qū)域住宅銷售均價已經(jīng)到了 1928 元 /平米了 .但是沒有超過 20xx 元 ,在武漢城區(qū)來 說還是屬于最低價 . 0 500 1000 1500 20xx第一季度第二季度第三季度第四季度20xx 20xx 20xx 從上表可以看出，該區(qū)在 20xx— 20xx 年間，其房價都在 1200 元左右，而到了 20xx 年底則躍升為 1641 余元，一年的增幅到達(dá)了 440元 /平米，與其他六大中心城區(qū)相差縮減至 300500 元 /平米左右。大都是一些中、低端產(chǎn)品，面向 工薪階層。 而且其教育、醫(yī)院、金融、電信、郵局、大小商場、休閑娛樂等場所一應(yīng)俱全，遍布該區(qū)各地，基本能夠滿足此地區(qū)居民的各種需求。形成了以重工業(yè)為主的企業(yè)群。 地塊周邊配套現(xiàn)狀 教育配套設(shè)施 : 武鋼三中（規(guī)劃中）、武鋼 16 中、武鋼 8 中、鋼花中學(xué)、小學(xué)、武漢科技大學(xué)、湖北大學(xué)、理工大學(xué)。 另外，武漢市 城市化進(jìn)程 中已經(jīng)把武漢市的“城中村”改造列入市政重要議事議題，隨著相關(guān)政策的出臺，將有很多城中村村民 由 “ 農(nóng)業(yè)戶口 ” 變?yōu)椤?藍(lán)印戶口 ” ， 由政府補助安置而轉(zhuǎn)化成住宅購買者，以上僅為未來的武漢房地產(chǎn)市場的硬性需求，隨著 武漢在 中部地區(qū) 政治經(jīng)濟 日漸擴大，消費性需求夾雜著投資性需求的穩(wěn)定 增長將成為武漢樓市的新一個亮點。 (2)限制期房轉(zhuǎn)讓 期房限轉(zhuǎn)政策實施的目地主要是為了打擊房地產(chǎn)投機炒房者，切實保護消費者和投資者的利益，確保房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。 ③ 銀行加息 今年我國的 CPI 指數(shù)已連續(xù)四個月超過 5％的警戒線， 9 月份的通貨膨脹仍在 5． 2％，而調(diào)整后的一年期存款利率不過 2． 25％。 2． 6． 2 近期土地政策 20xx 年的土地市場在鞏固 20xx 年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。均價在3000 元 /平 方米以上的 商品住宅占 整個住宅銷 售面積的 %,比20xx 年底提高了 個百分點。 另外 ,房屋功能、朝向 ,周邊環(huán)境、物業(yè)管理、公共配套設(shè)施等方面的問題 ,也成為部分空置房銷售的難題。這些都表明 ,在房地產(chǎn)開發(fā)市場日趨規(guī)范、競爭日趨激烈和市場需求拉動的情況下 ,我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力克服國家宏觀調(diào)控帶來的影響 ,經(jīng)營狀況明顯好轉(zhuǎn) ,整體實力明顯增強 ,競爭能力明顯提高。目前武漢市商品房價位從“金字塔”形，逐步轉(zhuǎn)為“紡錘”形， 2500 元 /平方米到 3000 元 /平方米最為集中，產(chǎn)品供應(yīng)也多以中檔住宅為主， 市場購房 95%以自住為主，投資性購房 所占 比例極小 。 （ 2）土地資產(chǎn)經(jīng)營運作模式日臻完善 20xx 年 7 月 17 日，武漢市政府出臺了建立土地儲備制度的通知，昭示著武漢市正式確產(chǎn)了土地的市場屬性。 2． 5． 2 20xx 上半年房地產(chǎn)市場評述 （ 1）“舊城改造”與“新區(qū)建設(shè)”齊頭并進(jìn) 在一輪居住郊區(qū)化居住浪潮后，武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始回歸中心城區(qū)，政府制定了“舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展”的十六字方針。出租面積 88 萬平方米 ,同比增長 %。其中住宅新開工面積 萬平方米 ,同比增長 %。全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %；全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 萬平方米，同比增長 %；全市銷售商品房 萬平方米，同比增長 %。 2． 4． 2 存量房價格漲幅較大 (1)價格及交易總量。 洪山區(qū) :區(qū)域全年 住宅平均價格為 元 /平方米 ， 同比增長%； 指數(shù)為 點 ， 各季度分別上漲 、 、 點。目前 ， 樓盤走向已開始由低端向中高檔樓盤靠近 ， 區(qū)域熱點集中在漢正街版塊。各季度分別上漲、 、 點。 普通住宅全年各區(qū)均價入下圖 : 均價最高的江漢區(qū)為 元 /平方米 ， 其次是武昌區(qū) 元 /平方米，這兩個區(qū)域均屬于老城區(qū) ， 土地價格過高 ； 價格最低的區(qū)域為青山區(qū) 元 /平方米。 舊城改造面積827621080100020xx300040005000600070008000900020xx年 20xx年單位: 畝 拆遷面積 260 193 0 50 100 150 200 250 300 20xx 年 20xx 年 單位 : 萬 平方米 2． 3． 3 房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo) 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟比例協(xié)調(diào)： 20xx 年 ， 全市固定資產(chǎn)投資為 億元 ， 同比增長 %； 地區(qū)生產(chǎn)總值為 億元 ， 同比增長 %； 市人均可支配收入為 元 ， 同比增長 9%。購房自 住 約占 %,投資型購房占 %； 本地居民購房約占 %,外地居民購房占 %。 2． 3． 2 20xx 年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟指標(biāo) 開發(fā)投資再創(chuàng)新高 : 20xx 年房地產(chǎn)總投資 億元 ， 同比增長 %， 其中住宅投資 億元 ， 同比增長 %,占總投資的 %； 經(jīng)濟房開發(fā)投資 億元 ， 占住宅投資的 %； 寫字樓投資 億元 ， 同比增長 4%； 商鋪投資 億元，同 比增長 7%。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲 %。三次產(chǎn)業(yè)投資之比由上年的 ： ： 變化為 ： ： 。比上年加快 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %。這段時間小戶型在不同城市的異常暢銷就很好的證明了這一點。針對此情況， 20xx 年 6 月 6 日，建設(shè)部、發(fā)改委和 國土資源部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于下達(dá) 20xx20xx 年經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃的通知》。 （ 2）不斷增加的居民收入，使得人們對商品房的巨大需要 轉(zhuǎn)變成為有效需求。整體看來，房地產(chǎn)行業(yè)近幾年保持了持續(xù)增長的態(tài)勢。 1． 2 報告編制依據(jù) （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （ 2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （ 9） 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料 1． 3 項目概況 （ 1）地塊位置 本地塊隸屬于武漢市洪山區(qū)和平鄉(xiāng)武豐村，東至政府規(guī)劃工業(yè)大道中北路延伸段，南臨武青四干道及規(guī)劃中的武青公園，西至園林路延伸段，臨和平鄉(xiāng)鐵機村及美地家園小區(qū)，北至白洋路，緊鄰金鶴園小區(qū)、綠景苑小區(qū)。 可行性研究的工作從 10 月 15 日開始展 開，至 11 月 30 日結(jié)束。 （ 3） 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 20xx 年以來，國房景氣指數(shù)開始高位震蕩， 8 月份開始，持續(xù) 4 個月回落。 1970 年至 1980 年我國城市人口年平均增長率為 ％， 1980 年至 1995 年城市人口平均年增長率為 ％，遠(yuǎn)高于全國人口平均每年 ％的增長水平。因此，長期來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆? （ 3）地區(qū)結(jié)構(gòu)不合理 少數(shù)省市投資增幅過大，土地供應(yīng)量、價格上漲過快，如北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產(chǎn)投資年增長率超過 30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷售增幅。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。在全社會固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %；更新改造投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 28%；其他投資 億元。其中，居住上漲 %，食品上漲 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲 %，衣著上漲 %，煙酒及用品上漲 %，醫(yī)療保健和個 人用品價格下降 %，交通和通訊下降 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)下降 %。這也是為什么么近年來外地地產(chǎn)商大量殺入武漢的原因。 歷年房地產(chǎn)施工面積表05001000150020xx25001998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位: 萬平方米 竣工面積略有上升 : 20xx 年房地產(chǎn)竣工總面積 萬平方米，同比增長 %。 土地供應(yīng)面積2618126405001000150020xx2500300020xx年 20xx年單位: 畝土地交易實現(xiàn)金額05101520253035404520xx年 20xx年單位: 億元 人均居住面積逐步增加 : 截止 20xx 年底 ， 全市實有住房建筑面積 萬平方米 (不含空置住房 ),同比增加 萬平方米 ； 人均建筑面積已達(dá) 平方米 ， 比 20xx 年增長 平方米。 2． 4 20xx 年武房指數(shù)回顧 2． 4． 1 商品房價格穩(wěn)步上漲 (1)綜合物業(yè)指數(shù)。全年四個季度的寫字樓價格情況如下： 季度 寫字樓指數(shù) 寫字樓均價〈元 /平方米 〉 20xx年第四季度 20xx年第一季度 20xx年第二季度 20xx年第 三 季度 20xx年第 四 季度 (3)區(qū)域綜合指數(shù)。 硚口區(qū) :區(qū)域全年住宅平均價格為 元 /平方米，同比增長%； 指數(shù)為 點 ， 全年上漲了 點。各季度分別上漲、 、 點。 東西湖區(qū) :區(qū)域全年住宅平均價格為 元 /平方米，同比增長 %； 指數(shù)為 點 ， 全年上漲了 點。 (2)區(qū)域存房市場。 （ 2） 開發(fā)面積 1697 萬平方米 上半年 ,全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá) 萬平方米 ,同比增長 %。其中住宅 銷 售面 積 萬 平 方米 ,同比增長 %。 武漢市上半年銷售情況統(tǒng)計分析 88%%%%151101151201住宅銷售面積 營業(yè)用房銷售 寫字樓銷售 出租面積01銷售面積增長率 （ 4） 個貸余額 244 億元 20xx 年 1～ 6 月 ,房地產(chǎn)市場各項貸款余額 億元 ,同比增長 %,其中個人住房貸款余額 億元 ,同比增長 %。 規(guī)?；?舊城改造 和新城 開發(fā)建 設(shè)一方 面呼喚 大流量外 來資 金的介入，以確保城市規(guī)劃的整體性和合理性，另一方面亦為市場需求面奠定了堅實的基礎(chǔ)，在舊城改造上，政府貨幣還建在有些地塊已經(jīng)達(dá)到 2500 元 /平方米的水平， 假設(shè) 80%的拆遷戶選擇購買新房，按 1： 拆舊買新比例估算， 近兩年拆遷地區(qū)產(chǎn)生的 新增住宅需求有 320萬平方米；按３年到位計算，平均每年可以帶 來 100 萬平方