【正文】 商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 水景區(qū) 本資料來自 58 PART2：產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 本資料來自 59 住宅產(chǎn)品定位： ?當前市場環(huán)境仍然比較嚴峻，要在激烈競爭中突圍出來必須做出產(chǎn)品特色、做高性價比。 ?將來這里是長沙第一座 outlets購物中心、休閑娛樂中心，再加上周邊工業(yè)園、臺商投資區(qū)等人氣拉動，這將驅動一部分普通住宅需求。 本資料來自 62 別墅產(chǎn)品定位： 精粹 河岸別墅 ?長沙市場別墅供應量大，以聯(lián)排和獨棟為主 ?別墅整體消化率為 60%，聯(lián)排 /合院別墅消化率較高 ?市場供應以中戶型別墅為主，小戶型別墅比較暢銷 ?市場需求 300平米內(nèi)、 180萬總價以下的高性價比別墅 ?市府板塊別墅供應量較低，價格便低，容積率偏高，別墅舒適性不高 ?景觀資源特點：馬橋河自然水系、湖泊，靠近湘江 獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、合院別墅 本資料來自 63 結合前面市場與競爭、消費需求調查的數(shù)據(jù)分析，同時考慮到項目產(chǎn)品線之間科學互補，滿足差異化消費需求，防止產(chǎn)品線內(nèi)部交叉競爭。 ?引入水系，營造小橋流水的組團景觀意境，追求讓每一棟別墅擁有獨特的景觀面。 ?OUTLETS商業(yè)與住宅通過水系隔離，確保別墅生活的私密性。 商業(yè)規(guī)劃建議： 本資料來自 68 建筑風格建議： 對于別墅來說，風格是產(chǎn)品的神和靈魂所在。 市府板塊 盈峰翠邸 歐式風格 蘇迪亞諾 澳洲風格 東方明珠 英式風格 長沙玫瑰園 德式風格 東方大院 中式風格 山水英倫莊園 英式風格 麓南板塊 岳麓山公館 北美風格 迪亞溪谷 地中海風格 卓越麓山別墅 地中海風格 汀香十里 中式風格 金霞板塊 綠城青竹園 北美風格 湘江壹號 現(xiàn)代風格 星沙板塊 好望谷 地中海風格 山水灣 現(xiàn)代風格 碧桂園威尼斯城 歐式風格 鵬基諾亞山林 地中海風格 南城板塊 托斯卡納 地中海意大利 美洲故事 北美風格 御邦 歐式風格 格蘭小鎮(zhèn) 英式風格 橘郡 地中海 比華利山 北美風格 保利閬峰云墅 北美風格 本資料來自 69 ?北美風格 是一種集大成的混合風格，也是中國別墅市場應用最為頻繁的建筑風格之一，它的特點是包容性強、注重人性化、精致而大氣。歐洲一直是西方建筑文明的中心，從古希臘建筑到羅馬風格建筑、哥特式建筑，再到文藝復興運動時期的建筑風格。而由于 歐式風格 可細化到某個國家或地方，設計空間更大，可在一定程度上避免形象同質化的現(xiàn)象，進而成為項目差異化的一個方面。 本項目總占地規(guī)模 3000畝，一期業(yè)主的滿意度尤為關鍵。 縱觀長沙別墅項目，在別墅立面和小區(qū)園林上做得出彩的并不多見，為使我項目營造差異化，并讓高性價比優(yōu)勢更明顯地體現(xiàn)出來，建議在別墅立面和園林上下工夫。把那種“服務于金字塔尖”的思維方式轉化為“服務于社會的中堅階層”，契合利基市場空白點。 B類人群 ? 事業(yè)處于停滯期或衰退期 ? 他們的支出計劃以改善目前生活狀況為主 ? 對別墅類房產(chǎn)具有較強的個人傾向性 ? 消費觀念理性，不易受廣告等手段影響 ? 更重視項目自身條件及促銷性的利益引導 本資料來自 79 他們是否是本項目的主流消費者？ A類人群 ? 事業(yè)處于上升期，對于前途充滿信心 ? 中層管理者，或中小型企業(yè)經(jīng)營者 ? 對于計劃內(nèi)的 100萬元左右的支出， 會因各人個性不同，產(chǎn)生不同的安排 本資料來自 80 如果要花 100萬，他們會花在哪里？ ? 創(chuàng)業(yè)基金 ? 在 CBD區(qū)域內(nèi)購買投資型公寓 ? 在市區(qū)購買 150200平米的復式住宅 ? 更遠的區(qū)域，住宅 +車 ? 高性價比的別墅 本資料來自 81 A類人群 A1型人群 （開拓型） A2型人群 （穩(wěn)重型） 從消費行為對 A類消費者細分 本資料來自 82 A1類消費者 — 開拓型 傾向于投資、創(chuàng)業(yè)等 置業(yè)較多考慮升值空間和居住效率 是理性 +感性的客戶 訴求策略：升值潛力，交通，配套等。 在目前的這個企業(yè)里呆了 8年了，地位相當穩(wěn)定。 在市區(qū)有過一次以上的置業(yè)經(jīng)驗。 要結婚或者想要孩子，或者打算把父母接來盡孝心，在居住需求上得要面積更大，環(huán)境更好的地方。 本資料來自 87 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 市區(qū)外展點開放 項目發(fā)布會 /內(nèi)部認購 一期開盤 二期開盤 2020年 2020年 2020年 三期開盤 Outlets試營業(yè) Outlets招商啟動 整體開發(fā)步驟示意： 本資料來自 88 ?一期開發(fā) 300多套別墅共計 6萬多平米，以及 4萬平米 outlets商業(yè)。 ?工程施工方面需考慮到：在 outlets商業(yè)處設現(xiàn)場營銷體驗中心，并建設樣板區(qū)、樣板房，并在開盤前完成。 品牌吸引客戶關注項目 產(chǎn)品打動客戶，提高客戶對項目的價值認同感 定價在客戶對項目的價值認同范圍之內(nèi) 達成交易 本資料來自 90 高調宣傳、低調做價、橫向聯(lián)合、廣泛蓄客、快速銷售 ?高調宣傳：采取集中爆發(fā)式宣傳策略，項目所有對外信息均采取高調、大手筆的風格。 ?快速銷售：平價開盤結合限時優(yōu)惠，提高客戶轉化率，促進短期快速銷售。 ?橫向聯(lián)合：在客戶拓展、推廣及營銷活動上橫向聯(lián)合其他知名品牌及單位機構，實現(xiàn)營銷雙贏。 品質，保證客戶對產(chǎn)品的（非專業(yè)）感官品質印象。 ?一期分 2批推盤，第一批約 200套，以聯(lián)排 /合院別墅為主（約為 80%），以及部分類獨棟雙拼。 他們的購買動機？ 本資料來自 85 五、開發(fā)策略 本資料來自 86 整體開發(fā)策略： 采取快速、滾動式、規(guī)?；_發(fā)策略，整體 3000畝地分 67年開發(fā)。 開始向往溫馨的家庭生活，甚至開始喜歡沒事在家看連續(xù)劇。 一年的收入在 20萬以上，旱澇保收。 30－ 40歲。 本資料來自 74 望城項目 本項目距市 CBD約 20分鐘車程 本資料來自 75 中產(chǎn) amp。 ?在園林方面，前期利用項目未動工地塊，大批種植樹種、花草等綠化植物，作為后期景觀施工利用，具體園林規(guī)劃可參考龍湖地產(chǎn)、綠城開發(fā)的項目。 針對目前長沙市場很多別墅項目賣樓花時宣傳得天花爛醉，而到交房時問題百出，業(yè)主滿意度非常低，項目品質不盡如人意。 北歐建筑風格 融合北歐多國風格，以丹麥、挪威、瑞典、芬蘭、冰島五國的建筑及園林風格為特色，營造項目的五大景觀組團。 ?很多性價比高、緊湊實用型的別墅項目采用了這種風格，如獨墅逸致。 ?長沙北美風格的項目有：綠城 .青竹園、岳麓山公館、比華利山等項目。 全國市場： 目前在市場上比較流行的別墅建筑風格大致有：中國傳統(tǒng)的園林式風格（中式別墅）、北美風情風格（美式別墅）、歐陸傳統(tǒng)的貴族風格（歐式別墅）、現(xiàn)代風格（類似于萬科 17里的風格） 。 ?OUTLETS商業(yè)充分布置水系景觀，營造水上公園購物的意境。 住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 水景區(qū) 打造長沙首個真正河岸別墅高尚住區(qū)。 本資料來自 64 住宅規(guī)劃建議： ?住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)通過自然河道、人造水景進行隔離，確保住宅不受商業(yè)干擾。 本資料來自 61 經(jīng)濟型別墅 低檔次別墅 經(jīng)濟型別墅是相對于豪華別墅而言，它仍然是中高端客戶的終極置業(yè)產(chǎn)品； 經(jīng)濟型別墅是舍去豪華別墅過度的奢侈元素，保留別墅生活最佳舒適度的奢侈，它仍然是舒適和高貴的頂級住宅形態(tài)。 ?前面市場研究中得出，本板塊的銷售價格比其他板塊要低，別墅產(chǎn)品單一，多層洋房滯銷，于是本項目重點在設計多樣化的別墅產(chǎn)品。 關鍵是在規(guī)劃上實現(xiàn)控制商業(yè)部分的人氣不干擾別墅區(qū)的生活，建議劃分為別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)。如何處理好這對矛盾體對整個項目的運作尤為關鍵。 總結： 本資料來自 52 四、項目定位 PART1：項目整體定位 PART2：產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 PART3：目標客戶定位 本資料來自 53 PART1：項目整體定位 本資料來自 54 商業(yè)與住宅的關系 整體定位策略：本項目宜以低密度住宅為主， OUTLETS商業(yè)作為項目的配套之一，是項目的最大亮點（賣點）。 ?打造高性價比創(chuàng)新別墅戶型，抓準長沙別墅暢銷的細分市場。 ?本項目可發(fā)展的特色： ?配套：基本生活配套、 Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅） ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價比優(yōu)勢。 本資料來自 46 本案 南山蘇迪亞諾 長沙玫瑰園 位置 金星大道與雷鋒大道交匯 處 金星大道與普瑞大道交匯處 金星大道與銀杉大道交匯處 占地面積 3000余畝 502畝 1000畝 容積率 綠化率 60% 48% 產(chǎn)品類型 OUTLETS購物中心、別墅、 酒店 獨立別墅、雙拼、聯(lián)排、 洋房、小高層 獨立別墅、小高層 風格 澳洲莊園風情 地中海 戶型面積 獨棟 317，雙拼 286，聯(lián)排190220 獨棟 5001000 配套 雙會所、酒店、購物中心、 教育 會所、商業(yè)街、幼兒園 五星商務酒店、國際米蘭步行街、 5萬平米、商業(yè)、羅馬文化大型休閑廣場、蓮花藝術館、游泳池 園林特色 一個超大自然生態(tài)湖泊，親 水岸線長達 3700多米 銷售價格 獨 8000， 雙 6000， 聯(lián) 4000 電梯洋房 2800，獨立別墅6000起送精裝花園 主廣告語 —— 一城別墅伴城湖 市府板塊競爭項目基本資料 本資料來自 47 盈峰翠?。ㄎ撮_盤） 項目地址：金星大道與北三環(huán)交匯處西北角 開發(fā)商：和記黃埔 項目規(guī)模：占地面積 55萬平米，建筑面積 66萬平米 物業(yè)類型：雙拼 275平米、聯(lián)排 200230平米、疊加 108150平米、洋房 工程進度：一期樣板區(qū)及會所已出外立面 營銷