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正文內(nèi)容

大廈項(xiàng)目前期定位策劃案(文件)

 

【正文】 制作會(huì)議用條幅 制作名片、會(huì)議臺(tái)簽、等商務(wù)方面的一切事物 。 會(huì)所各場(chǎng)所功能介紹 Party吧、多功能廳 公寓產(chǎn)品自身面積不大,設(shè)臵 party吧,則可解決平日業(yè)主想在家舉辦 party卻苦于地方小的問(wèn)題,該場(chǎng)所功能應(yīng)包括娛樂(lè),吧臺(tái),臨時(shí)居住,烹飪等功能。 會(huì)所各場(chǎng)所功能介紹 頂層泳池配套建議 酒店式公寓頂層做室內(nèi)泳池可大大提高項(xiàng)目的品質(zhì)和形象,同時(shí)也完善配套,整體面積 1500㎡內(nèi),并在泳池旁做景觀休閑露臺(tái)。 四季可用,易做恒溫泳池。控制則有:開(kāi)關(guān)控制、遙控控制、斷電情況下應(yīng)急手搖、更具有安全保護(hù)裝臵,遇到障礙可自動(dòng)反彈,確保人或物不受到傷害。 五大新科技,定制科技住宅 新科技建議 恒濕恒溫 新風(fēng)置換篇 人體最佳舒適環(huán)境: 室內(nèi)溫度約 20~26℃ , 空氣相對(duì)濕度約 30~70%, 聲環(huán)境約 35~45分貝 , 取自樓頂高空的新風(fēng) , 全天候柔緩涌入室內(nèi) , 不用開(kāi)窗換氣 , 也不需要空調(diào)暖氣 , 以最舒適的方式改變生活 。 〃 采暖:就像太陽(yáng)以熱輻射方式將溫暖傳輸給地球一樣 , 這套系統(tǒng)在冬天首先給樓板升溫 , 然后向整個(gè)房間均勻輻射對(duì)人體健康有益的遠(yuǎn)紅外線 , 加熱房間內(nèi)的所有物體 , 使人們感到舒適 。 全置換式新風(fēng)系統(tǒng) 原理 〃 新風(fēng)系統(tǒng)完全以新鮮空氣臵換使用過(guò)的舊空氣 。 全置換式新風(fēng)系統(tǒng) 健康保濕 〃 新風(fēng)系統(tǒng)在進(jìn)行空氣臵換時(shí) , 對(duì)新鮮空氣進(jìn)行除塵 、 冷卻除濕 , 再以高壓微噴霧加濕 , 使新鮮空氣內(nèi)飽含潔凈 、 滋潤(rùn)的水分子 。 嚴(yán)密的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)體系使建筑采暖制冷的能耗達(dá)到最低 , 實(shí)現(xiàn)綠色建筑的節(jié)能 、 舒適目標(biāo) 。 〃 長(zhǎng)窗根據(jù)朝向不同 , 有直角 、 矩形與八角形三種 ,光線從不同方向進(jìn)入室內(nèi) ,被長(zhǎng)窗切割成交織的光影 ,最獨(dú)特的八角形長(zhǎng)窗朝南開(kāi) , 光影隨太陽(yáng)的行走在室內(nèi)移動(dòng) , 優(yōu)雅拉長(zhǎng) 。 〃 冰花玻璃外遮陽(yáng)發(fā)揮著保溫隔熱 、 阻隔噪聲的功效 。屋面總傳熱系數(shù)非常小 , 大大降低了頂層住戶(hù)受室外冷熱環(huán)境影響的程度 , 精細(xì)嚴(yán)密的防水工藝防止雨水滲漏 。 〃 在防止樓板孔洞傳聲上功夫 , 專(zhuān)設(shè)管道井 ,將絕大部分管道集中安排在一個(gè)管道豎井內(nèi) ,冷水 、 熱水 、 包括下水管道全部從樓板中經(jīng)過(guò)而不穿透樓板 , 最大限度減少孔洞傳聲 。內(nèi)隔墻的厚度可以保證隔聲效果 , 但過(guò)厚則占用空間面積 , 上第 MOMA的內(nèi)墻結(jié)構(gòu)非常扎實(shí) , 但不會(huì)占用室內(nèi)面積 。地板為竹木地板 , 以毛竹為原料 , 不是砍伐成年木材來(lái)做地板 , 對(duì)環(huán)境特別友好 。竹木地板色澤天然 , 結(jié)構(gòu)細(xì)密 , 觸感細(xì)膩;踢腳線也加用竹木地板材料 , 讓灰塵無(wú)處隱藏 。 采用以上高科技系統(tǒng)增加的成本約為 1000 — 1200 元 /㎡ 。 智慧生活配置。 緊急呼叫系統(tǒng)。 第二重:樓棟監(jiān)控系統(tǒng) 。 第四重:車(chē)輛出入管理系統(tǒng)。 五重智能安防體系 安防體系建議 招商先行 項(xiàng)目成立招商組,在銷(xiāo)售的同時(shí)進(jìn)行招商工作。 商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)建議 招商運(yùn)營(yíng)建議 來(lái)自金鑰匙的管家服務(wù) “金鑰匙”國(guó)際星級(jí)酒店服務(wù)定位與釋義 “金鑰匙”是頂級(jí)服務(wù)的形象代表。 物業(yè)管理建議 金鑰匙服務(wù)總代理 購(gòu)樓者只需找金鑰匙,一切服務(wù)由金鑰匙安排、執(zhí)行、反饋、回訪,讓他們充分體驗(yàn)到金鑰匙服務(wù)帶來(lái)的便利與舒適。 物業(yè)管理建議 金鑰匙服務(wù)概念 “ 金鑰匙”是一種“委托代辦”( Concierge)的服務(wù)概念。 招租優(yōu)惠 針對(duì)銀行、證券等機(jī)構(gòu),以?xún)?yōu)惠條件吸引其進(jìn)駐,以提高項(xiàng)目品質(zhì)和口碑。 第五重:家居智能化安保。 第三重:可視對(duì)講系統(tǒng)。 特別推薦:國(guó)際智能化家居系統(tǒng) 新科技建議 ? —— 三表遠(yuǎn)傳自勱計(jì)量 ? —— 一卡通 ? —— 可視對(duì)講 ? —— 100M寬頻用戶(hù)終端接入 ? —— 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) ? —— 安防系統(tǒng)(以下各種報(bào)警器材均可通過(guò)聯(lián)網(wǎng)“布防”,直接接駁小區(qū)保安中心及公安局,來(lái)實(shí)現(xiàn)家居安防) ? ● 門(mén) /窗磁開(kāi)關(guān) ● 煤氣泄露報(bào)警器 ? ● 震勱傳感器 ● 溢水檢測(cè)器 ? ● 紅外線探測(cè)器(當(dāng)陽(yáng)臺(tái)有非法侵入時(shí)系統(tǒng)自勱報(bào)警) ? ● 煙霧報(bào)警器 ● 緊急按鈕 ? ● 紅外線移勱探測(cè)器 ● 玻璃破碎探測(cè)器 ? —— 家電遠(yuǎn)程遙控(備選) ? 通過(guò)電話實(shí)現(xiàn)異地遠(yuǎn)程遙控家電的開(kāi)啟 ? —— VOD點(diǎn)播 重點(diǎn)推薦:國(guó)際智能化家居系統(tǒng) 新科技建議 第一重:公寓 出入管理 。 最頂級(jí)家庭遠(yuǎn)程空凋、地暖控制系統(tǒng)集成在全球首次利用。 南京朗詩(shī)國(guó)際 南京朗詩(shī)國(guó)際 北京鋒尚 北京鋒尚 地源熱泵技術(shù)系統(tǒng) 外遮陽(yáng)系統(tǒng) 混凝土采暖制冷子系統(tǒng) 防噪音子系統(tǒng) 混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng) 外窗系統(tǒng) 健康新風(fēng)子系統(tǒng) 垃圾處理子系統(tǒng) 新風(fēng)系統(tǒng) 吸塵排污系統(tǒng) 外墻子系統(tǒng) 水處理子系統(tǒng) 排水噪音處理系統(tǒng) 外墻系統(tǒng) 外窗子系統(tǒng) 屋面及地下子系統(tǒng) 隔噪驅(qū)聲系統(tǒng) 屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng) 國(guó)際先進(jìn)掌形識(shí)別電子入戶(hù)門(mén)。 〃 恒濕恒溫 , 是把室內(nèi)的熱環(huán)境恒定控制在一個(gè)舒適的溫度區(qū)間和濕度區(qū)間 , 讓全家人享受更舒適的生活 。竹木地板 質(zhì)地堅(jiān)硬 , 經(jīng)過(guò)上蠟 、 上 UV層等效道工序 , 做到無(wú)細(xì)縫 、 無(wú)針孔 , 具有安全 、 防水 、 阻燃 、 抗壓 、 耐磨等 優(yōu)點(diǎn) , 彈性非常好 , 而且抗壓性和柔韌性都特別強(qiáng) 。在加厚樓板的基礎(chǔ)上 , 高品質(zhì)和科學(xué)配比構(gòu)造的地面材料和做法 , 起到消聲隔音的功效 , 當(dāng)聲音在穿過(guò)地面時(shí) , 會(huì)被材料層減弱 , 聲波發(fā)生折射和衰減 , 因此鄰里之間的噪聲可以很好地被阻隔 。內(nèi)墻具有良好的隔聲性 、 防潮性和防火性 。 虹吸式雨水系統(tǒng)利用不同高度的勢(shì)能差 , 使管道系統(tǒng)內(nèi)部局部產(chǎn)生真空 , 通過(guò)虹吸作用快速排放雨水 。 屋面 嚴(yán)密的外窗系統(tǒng)同時(shí)具有高度隔音功效 ,能夠全面提高居住舒適度 ,保護(hù)家人健康 。采用外保溫 , 直接引用歐洲標(biāo)準(zhǔn)的保溫材料增加聚苯板 , 傳熱系數(shù)僅為北京市現(xiàn)在通行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的約 1/2, 有效形成保溫隔熱 , 減少冷熱橋產(chǎn)生 , 保溫層與外飾面之間的空氣層可自然通風(fēng) , 有利于隔熱和干燥保溫層 。 整合利用外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保護(hù)功能 , 最大限度減少外部環(huán)境 ( 包括過(guò)冷 、過(guò)熱 、 風(fēng)沙 、 雨雪 、 冰雹 、 噪聲 、 強(qiáng)光 、 紫外線 、 污濁空氣等 ) 對(duì)室內(nèi)舒適度的影響 。 方法: 〃 在每一戶(hù)的客廳 、 起居室和臥室設(shè)臵送風(fēng)口 , 在廚房 、 衛(wèi)浴設(shè)臵回風(fēng)口 , 新鮮空氣從樓頂新風(fēng)采集口進(jìn)入系統(tǒng) , 經(jīng)過(guò)除塵 、 除菌 、 濕度調(diào)控等步驟 , 在通過(guò)新風(fēng)口向室內(nèi)輸送新風(fēng) , 新風(fēng)路徑不受污染 , 送風(fēng) 、 回風(fēng)不混合 。 方法 〃 這套系統(tǒng)在夏季以 1821度左右的水制冷 ,冬天以 3235度左右的熱水采暖 , 配合上第MOMA特有的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu) , 其采暖制冷所用的能耗大大低于普通建筑能耗的平均值 。 天棚柔和輻射制冷采暖系統(tǒng) 在混凝土樓板預(yù)埋高性能盤(pán)管 , 并在盤(pán)管內(nèi)通水運(yùn)行 , 這一套系統(tǒng)為每一戶(hù)業(yè)主提供制冷和采暖 , 其效果非常均勻 、 柔和 、 舒適 。 光纖入戶(hù): 寬帶電信系統(tǒng),基于光纖電纜并采用光電子將諸如電話三重播放、寬帶互聯(lián)網(wǎng)和電視等多重服務(wù)傳送給家庭,具有抗干擾性強(qiáng)、重量輕、容量大等優(yōu)點(diǎn)。 頂層泳池示意圖 118 外墻外保溫: 外墻外保溫是將保溫隔熱材料臵與墻體固定在一起,集節(jié)能、保溫、隔音、裝飾效果于一體,有效保持室內(nèi)的溫度恒定,提高墻體保溫性能,改善室內(nèi)熱環(huán)境。 泳池 景觀露臺(tái) 露天泳池 室內(nèi)泳池 優(yōu)點(diǎn) 視野開(kāi)闊,不壓抑。 會(huì)所各場(chǎng)所功能介紹 商務(wù)間 /書(shū)吧 /網(wǎng)絡(luò)服務(wù) 隨著人們生活習(xí)慣的變化,許多人希望能有一個(gè)地方能聽(tīng)著音樂(lè),看看書(shū),喝點(diǎn)茶飲,書(shū)吧就為這類(lèi)人提供了這樣的休閑場(chǎng)所,同時(shí)設(shè)臵在商務(wù)中旁,也可設(shè)臵部分電腦,網(wǎng)絡(luò)等滿(mǎn)足人們休閑辦公的要求。 會(huì)所各場(chǎng)所功能介紹 健身中心 健身中心做到標(biāo)準(zhǔn)化,基本功能區(qū)有:伸展區(qū)、心肺功能練習(xí)室(有氧訓(xùn)練)、體能秩序訓(xùn)練室(無(wú)氧訓(xùn)練)、啞鈴練習(xí)區(qū)、健康舞室與精神放松練習(xí)室、體能測(cè)試中心 。 4F業(yè)態(tài)示意 4F特色 餐廳層示意 說(shuō)明 :健身中心、紅酒屋雪茄房等對(duì)外性質(zhì)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)放在沿街昭示力較強(qiáng)的位臵,商務(wù)中心、書(shū)吧(網(wǎng)吧)等需要安靜的場(chǎng)所與多功能房、棋牌房等較為喧鬧的場(chǎng)所分開(kāi)布臵,有會(huì)所大堂 /物管理中心隔開(kāi)。該餐飲店應(yīng)具備舉辦大型宴會(huì)的能力。操作間設(shè)計(jì)在展示面較差的南側(cè)。 成都譽(yù)峰豪華轎廂內(nèi)飾 轎廂細(xì)部的紋樣裝飾 大尺度的電梯門(mén) 丏人電梯服務(wù) 酒店式豪華候梯廳 公寓大堂建議 1F商業(yè) 大堂建議 餐飲及會(huì)所大堂示意 二個(gè) 商業(yè)大堂: 其中: 3層餐飲大堂 80m2 45層商業(yè)大堂 50m2 銀行外觀示意 時(shí)尚品牌店內(nèi)部示意 時(shí)尚品牌外觀示意 銀行內(nèi)部示意 1F的商業(yè) 注重形象的塑造 ,要具有一定檔次,選擇銀行業(yè)態(tài)可很好的塑造數(shù)高端的形象。 公園時(shí)光入口大堂 華麗的天花裝飾、內(nèi)部水景及大量的石材應(yīng)用 延續(xù)共享大堂宮殿式的建筑外觀,共享大堂設(shè)置 6m層高,可根據(jù)屋頂變化,形成內(nèi)部空間的變化。 2— 5F商業(yè)可通過(guò)兩側(cè)電梯進(jìn)入。 檔次高、形象好 匹配酒店式公寓的檔次、利用良好的昭示性打造中高端的整體外觀形象。 配套建議 商業(yè)定位建議 ? PART Ⅵ 商業(yè)總體定位 ?從項(xiàng)目 自身公寓配套 角度來(lái)說(shuō),本項(xiàng)目又有 社區(qū)型配套商業(yè) 性質(zhì) ?從項(xiàng)目 所處區(qū)位及周邊環(huán)境 來(lái)說(shuō),南二環(huán)邊,主干道旁,周邊辦公、商務(wù)、商業(yè)均較為成熟,所以本項(xiàng)目商業(yè)可作為區(qū)域 外向型臨街商業(yè)。 宴會(huì)廳、中餐廳 高級(jí)包間 配套建議 主力配套 —— 咖啡廳、精品餐飲、特色餐飲 本項(xiàng)目的業(yè)主屬于中高端客群、對(duì)生活品質(zhì)及情調(diào)有自己的追求,咖啡廳、精品餐飲店成為他們?nèi)粘9忸櫟膱?chǎng)所 精品餐飲店 咖啡廳 特色餐飲 配套建議 主力配套 —— 商務(wù)中心、 party吧 商務(wù)中心主要針對(duì)本項(xiàng)目的商務(wù)人士業(yè)主,集商務(wù)辦公會(huì)晤為一體的場(chǎng)所。通過(guò)一份北京市的酒店式公寓配套統(tǒng)計(jì)表可以看出酒店式公寓所需的配套項(xiàng)目 從酒店公寓使用者對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來(lái)看“購(gòu)物場(chǎng)所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配臵,“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮;;“會(huì)議室”基本上不考慮。 ?餐客一體、空間感強(qiáng)。 衛(wèi)生間干濕分離 , 北側(cè)有生活陽(yáng)臺(tái) 。 舒適開(kāi)間尺度,南向開(kāi)窗采光 入戶(hù)玄關(guān)設(shè)計(jì) 餐客一體、空間感強(qiáng)、客廳南向飄窗 溫馨南向臥室,采光條件好 獨(dú)立廚房帶生活陽(yáng)臺(tái) 兩室戶(hù)型 優(yōu)點(diǎn) : ?客廳、餐廳及主次臥室均大面積采光。 ?功能分區(qū)、動(dòng)靜分離。 ?餐客一體,提升空間感。 ?客廳、主臥、生活陽(yáng)臺(tái)三面朝南,收獲 更多陽(yáng)光。 丌足 : ?私密性一般 一室一廳一廚一衛(wèi) 75㎡ 臨窗寫(xiě)字臺(tái),落地床休閑區(qū) 大開(kāi)間臥室,舒適度高 臨窗衛(wèi)浴,浴室?guī)г「住? 臥室臨窗采光好,舒適開(kāi)間 客廳保證舒適的開(kāi)間和面積 入戶(hù)餐廚、充分利用面積 一室戶(hù)型 優(yōu)點(diǎn) : ?大開(kāi)間設(shè)計(jì),采光性能好。 廚房外的生活陽(yáng)臺(tái)。 陽(yáng)光臥
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