【正文】 ：涼風埡經(jīng)濟園區(qū)占地面積：總建筑面積：約3萬平方米容積率：價格：968998元/㎡規(guī)劃情況：項目采取多層圍合組成，臨街底層為商業(yè)，中間設(shè)置了一個小中庭花園。一期目前已交房。 涼風埡經(jīng)濟園區(qū)涼風埡經(jīng)濟園區(qū)為潼南新建的一個經(jīng)濟園區(qū)，該區(qū)域在售樓盤較多，且為潼南未來房地產(chǎn)開發(fā)的一個重點區(qū)域。多層為主，一棟11F小高層。銷售情況：項目從去年底開始銷售，150套住宅至目前銷售僅50％，銷售情況不太理想。主要在售項目為云海藍灣、廣電名都、水晶翠園、御景華軒（在售的為商業(yè)門面）。調(diào)研實例：戶型：四房三廳雙衛(wèi) 面積：㎡ 總價：106427元戶型：四房三廳雙衛(wèi) 面積：㎡ 總價：111741元 點評： 該項目位于體育場及農(nóng)貿(mào)市場附近，具有較好的地理位置，但因該項目的戶型設(shè)計存在一定的問題，使得該項目臨街部分的大戶型銷售困難。216。銷售情況：項目一期約300戶，從2004年7月開始進行銷售（開盤銷售價格718748元/㎡），㎡、三房三廳140㎡、四房三廳150平方米的戶型。05年3月，新世紀與嘉瑞花園正式簽定進駐合約，新世紀項目分二期開發(fā)，一期六幢，一梯四戶。 潼南老城區(qū)老城區(qū)為潼南縣人的主要生活區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)以舊城改造為主，在售樓盤僅有嘉瑞花園和陽光小區(qū)兩個項目。（新城行政中心）178。（街區(qū)圖片）178。潼南是農(nóng)業(yè)縣，素有魚米之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)、黃桃之鄉(xiāng)、小水電之鄉(xiāng)的美稱，是全國糧食、瘦肉型豬、黃桃生產(chǎn)基地縣。潼　南　項　目前　期　策　劃　方　案 深圳市思博置業(yè)顧問有限公司二00五年九月十二日目 錄第一部分 　市 場 篇我們處在什么樣的市場環(huán)境——潼南市場調(diào)研第二部分 　 定 位 篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場———項目市場定位第三部分 　產(chǎn) 品 篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項目發(fā)展建議第一部分 市 場 篇我們處在什么樣的市場環(huán)境——潼南市場調(diào)研一、 潼南縣概況潼南位于重慶西北部，地處四川盆地中部偏東。（區(qū)位地圖）二、 區(qū)域劃分江北新城涼風埡經(jīng)濟園區(qū)老城區(qū)（潼南區(qū)位地圖）178。 第二個片區(qū)――江北新城潼南江北新城位于梓潼鎮(zhèn)涪江北岸，與舊縣城隔江相望，與擬建中的遂渝快速鐵路車站緊密相鄰，涪江大橋?qū)⑵渑c舊城聯(lián)為一體。 第三片區(qū)――涼風埡經(jīng)濟園區(qū)涼風埡經(jīng)濟園區(qū)是潼南縣新規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的城市新區(qū)，是重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范區(qū)，是以非公有制經(jīng)濟為主集商住、商貿(mào)、旅游觀光為一體的生態(tài)經(jīng)濟園區(qū)，建成時間五年。供應(yīng)量相對較小。目前一期已投入使用，二期正在施工中。嘉瑞花園店將成為新世紀在潼南開的第一家分店。目前在售的主要為底層的商業(yè)。 陽光小區(qū) 基本情況： 開發(fā)商：潼南縣體育場館建設(shè)有限公司 物業(yè)位置：潼南縣體育路陽光小區(qū) 建筑面積：15333㎡ 總戶數(shù)：142戶 戶型：二房86104㎡㎡四房140150㎡ 價格：住宅價格：4F 738元/㎡ 5F 718元/㎡ 6F 708元/㎡ 門面價格：3600元/㎡ 規(guī)劃情況： 由6個單元組成的單體樓，一梯四戶，底層臨街部分規(guī)劃為商業(yè)，27F為住宅，后面部分17F為住宅。178。216。調(diào)研實例：單位：A棟13F2 戶型：二房二廳一衛(wèi) 面積：㎡單價：1290元/㎡ 總價：109959元 月供（七成十年）：871元單位：A棟9F3 戶型：三房二廳二衛(wèi) 面積：㎡單價：1195元/㎡ 總價：140854元點評：該項目為潼南目前唯一在售的電梯房，考慮到電梯房在區(qū)縣市場的接受度問題，電梯房的銷售周期均較長，銷售情況不太理想，但本項目在潼南市場尚未出現(xiàn)電梯房的情況下推出電梯房，且價格超出多層住宅約400元/㎡，為潼南房地產(chǎn)市場樹立了榜樣。銷售情況：從去年開始銷售，一、二期約350已銷售80％，剩下少量臨街的大面積戶型。216。戶型分布：1619棟多層公寓戶型主要集中在80110㎡；1015棟主要為121平方米的三房二廳二衛(wèi)戶型；29棟主要為200平米以上的躍層。項目點評：該項目主要為農(nóng)業(yè)銀行的集資房，因此面積偏大，二期有部分對外銷售，正在調(diào)整戶型面積。雙拼別墅均價2080（一期已售完）。云海藍灣由涪江、200畝的天然森林公園及人工湖泊灣所環(huán)抱，它集居住、休閑、娛樂為一體的高檔次、高品質(zhì)山水園林生態(tài)別墅區(qū)。規(guī)劃布局：云海藍灣地勢平坦，生態(tài)環(huán)境極為優(yōu)越。216。216。周圍交通：通過涪江大橋、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅園路等四面暢通，距離火車站、高速公路僅6分鐘，至老城3分鐘。不足：客廳：，開間較大，但其進深偏小，幾乎與開間尺寸相當，大致成正方形的客廳不好使用；立面：雖然云海藍灣的外立面比潼南其它樓盤有了較大進步，但其立面的線條和色彩處理比金科的洋房立面還是差得很遠。大門入口處安裝有電視監(jiān)控中心，終端有數(shù)個攝像頭，整個小區(qū)全部在電視監(jiān)控系統(tǒng)的控制之下。 調(diào)研實例――洋房：房號：912 面積：㎡ 戶型：三房二廳二衛(wèi)單價：1420元/㎡ 總房款：203828元一次性付款97折，折后單價約1377元/㎡ 五通費：約5000元房號：922 面積：㎡ 戶型：三房二廳二衛(wèi)單價：1410元/㎡ 總房款：191351元 啟 示云海藍灣是潼南目前檔次及價格最高的住宅小區(qū)?！?高素質(zhì)樓盤缺乏，其中云海藍灣的樓盤綜合素質(zhì)最高。★ 規(guī)劃布局大多采取簡單的圍合式布局，不講究朝向和景觀。價格★ 老城區(qū)在售樓盤價格在710880元/㎡；★ 涼風埡經(jīng)濟園區(qū)在售樓盤價格在818998元/㎡★ 江北新城普通在售樓盤價格690780元/㎡；★ 江北新城電梯房價格在1200元/㎡；★ 江北新城花園洋房價格在1400元/㎡。★ 車位配置標準較低。物業(yè)管理★ 除云海藍灣外，其他樓盤未指名推介物業(yè)管理公司，含混帶過。★ 物業(yè)管理尚未成為潼南房地產(chǎn)銷售的重要輔助手段。五、 結(jié)論在普通住宅競爭激烈的市場環(huán)境下，要想贏得市場，只有走產(chǎn)品差異化路線，即打造差異化產(chǎn)品，樹立項目的差異化形象，來超越普通競爭層面。 周邊情況 地塊北面為農(nóng)房住宅區(qū)，西面目前為毛地，一條規(guī)劃中的市政道路將項目地塊西面通過，南面及東面均為未開發(fā)的山地。本區(qū)域住宅價格高于江北新區(qū)就是證明。 劣勢分析（W） ☆ 客戶量不明目前潼南房地產(chǎn)高端市場開發(fā)不明顯（僅有云海藍灣高端項目），消費群體和消費力不明朗，給項目目標客戶群定位帶來一定影響。項目西側(cè)的市政道路的開通、生活配套的完善、政府規(guī)劃商業(yè)街的啟動等對項目成敗有直接影響?！?強強聯(lián)合項目前期就有專業(yè)顧問公司介入，以及政府部門支持，加上開發(fā)企業(yè)具有成功開發(fā)棠城佳苑和桂溪名苑的經(jīng)驗，增大了項目開發(fā)成功率。本項目最主要風險將是價格，價格既要引領(lǐng)市場又要切合市場，因此既要注重項目檔次，還必須控制成本。三、 策略形成發(fā)揮優(yōu)勢，樹立高端住宅形象：目前潼南房地產(chǎn)市場占主體地位的主要是普通住宅和集資房，僅有廣電名都電梯高層和云海藍灣花園洋房兩個較特殊項目。要在競爭中突圍，1）要跳出低品質(zhì)低價格層面，以項目的高品質(zhì)及獨特的產(chǎn)品形態(tài)來超越普通競爭層面?？蛻袈殬I(yè)：主要是潼南的成功人士，政府公務(wù)員、私人企業(yè)主、個體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外經(jīng)商的老板等。55歲以上的占15%以上。少量來自周邊市縣，預(yù)計占總額的5%。 重環(huán)境。項目要成為購房者身份的名片，要成為潼南新人居的名片，成為一種高附加值的產(chǎn)品。 全新居住理念。所謂生，就是生命、生存、生長之意；所謂養(yǎng)，即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補養(yǎng)之意。 ☆ 在建筑、環(huán)境中賦予養(yǎng)生的概念，旨在演繹另一種全新的生活模式。養(yǎng)生主題，可以直接與其它項目形成差異，與眾不同。新天地該命名內(nèi)涵是：客戶告別舊城舊房，喬遷新居，面貌煥然一新、生活欣欣向榮。 總體規(guī)劃要體現(xiàn)物以類聚，人以群分，居住習(xí)慣、生活方式等方面存在差異的業(yè)主不可放在同一組團內(nèi)，也就是不同的產(chǎn)品形態(tài)形成相對獨立的組團；178。由此形成由東側(cè)、南側(cè)山體環(huán)繞的為相對平整用地，西側(cè)為小區(qū)入口，北側(cè)為江景的再生地形。這樣，小區(qū)總體布局，大致構(gòu)成以中庭花園為中心，北、東、南三面環(huán)繞布局的構(gòu)圖，并由地勢高差使各排建筑呈現(xiàn)起伏變化。區(qū)內(nèi)車行道路采用環(huán)路與盡端路相結(jié)合的規(guī)劃方式，使小區(qū)主干道極盡便捷，同時減少對自然景觀的干擾。三、產(chǎn)品類型建議產(chǎn)品類型目前潼南市場的缺乏高端項目，可通過修建別墅及洋房來與潼南目前的市場產(chǎn)品形成差異化。4） 社區(qū)環(huán)境設(shè)計和建造細膩、獨特，體現(xiàn)出別墅區(qū)的優(yōu)越性。利用坡勢，贈送客戶面積。2）疊拼別墅：由四層組成，其中一、二層為一戶，三、四層為一戶，一棟由四戶構(gòu)成，下單位住戶擁有小花園，上單元住戶由單獨樓梯直上，擁有花園露臺，可考慮車庫或露天車位?！。í毩e墅示意）4）退臺式別墅洋房：本戶型是根據(jù)山地地形而生，依山就勢，逐級退臺。本戶型是否采用，由設(shè)計師根據(jù)地形地貌而定。圖示如下：戶型示意圖：?。ㄋ姆績蓮d兩衛(wèi) 帶私家花園）　　　?。ㄈ績蓮d兩衛(wèi) 帶露臺）參考套內(nèi)面積137平方米　　　　　　參考套內(nèi)面積126平方米（外立面示意圖）四、各類戶型的配比建議：名　稱