【正文】 潼　南　項　目前　期　策　劃　方　案 深圳市思博置業(yè)顧問有限公司二00五年九月十二日目 錄第一部分 　市 場 篇我們處在什么樣的市場環(huán)境——潼南市場調(diào)研第二部分 　 定 位 篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場———項目市場定位第三部分 　產(chǎn) 品 篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項目發(fā)展建議第一部分 市 場 篇我們處在什么樣的市場環(huán)境——潼南市場調(diào)研一、 潼南縣概況潼南位于重慶西北部，地處四川盆地中部偏東。東鄰合川，南接大足，西連安岳，北靠遂寧，幅員面積1594平方公里，總?cè)丝?2萬，轄31個鎮(zhèn)鄉(xiāng)，561個行政村，是距重慶主城區(qū)車程僅兩小時的近郊大縣，是川渝兩地的經(jīng)濟結(jié)合部，是重慶對外開放的渝西北窗口?？h人民政府駐梓潼鎮(zhèn)。潼南是農(nóng)業(yè)縣，素有魚米之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)、黃桃之鄉(xiāng)、小水電之鄉(xiāng)的美稱，是全國糧食、瘦肉型豬、黃桃生產(chǎn)基地縣。（區(qū)位地圖）二、 區(qū)域劃分江北新城涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)老城區(qū)（潼南區(qū)位地圖）178。 第一個片區(qū)――潼南老城區(qū)老城區(qū)位于梓潼鎮(zhèn)涪江南岸，為原潼南政府所在地。目前潼南縣城人主要居住和生活在該區(qū)域，區(qū)域配套設(shè)施完善，人口密度大，為一個歷史悠久的老城區(qū)。（街區(qū)圖片）178。 第二個片區(qū)――江北新城潼南江北新城位于梓潼鎮(zhèn)涪江北岸，與舊縣城隔江相望，與擬建中的遂渝快速鐵路車站緊密相鄰，涪江大橋?qū)⑵渑c舊城聯(lián)為一體。江北新城地勢平坦，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，隨著縣城東下北移戰(zhàn)略的實施，將逐步成為全縣政治、經(jīng)濟、文化中心。潼南江北新城總體規(guī)劃5平方公里，至2005年底，江北新城3平方公里將全面建成，新城區(qū)人口將達到3－5萬人。（新城行政中心）178。 第三片區(qū)――涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)是潼南縣新規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的城市新區(qū)，是重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范區(qū)，是以非公有制經(jīng)濟為主集商住、商貿(mào)、旅游觀光為一體的生態(tài)經(jīng)濟園區(qū)，，建成時間五年。到目前為止，建筑房屋面積為30萬平方米。（經(jīng)濟園區(qū)）三、 在售樓盤調(diào)研目前潼南在售樓盤主要分布在老城區(qū)、江北新城和涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)，在售樓盤個數(shù)約10個，調(diào)研資料及分析如下：178。 潼南老城區(qū)老城區(qū)為潼南縣人的主要生活區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)以舊城改造為主，在售樓盤僅有嘉瑞花園和陽光小區(qū)兩個項目。供應(yīng)量相對較小。216。 嘉瑞花園基本情況：開發(fā)商：重慶市嘉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：潼南縣大同街225號建筑類型：多層占地面積：45807㎡建筑面積：約10萬㎡其中商業(yè)：㎡總戶數(shù)：600多戶建筑容積率：綠化率：%銷售價格：住宅：858888元/㎡商業(yè)：7000元/㎡付款方式：7成520年按揭規(guī)劃情況：嘉瑞花園，位于老城區(qū)中尚未開發(fā)的面積最大的、地理位置最佳的地段。項目分二期開發(fā)，一期六幢，一梯四戶。目前一期已投入使用，二期正在施工中。，位于底層兩層。商業(yè)采取十五年返租的產(chǎn)權(quán)式商鋪方式進行銷售。05年3月，新世紀與嘉瑞花園正式簽定進駐合約，新世紀嘉瑞花園店將成為新世紀在潼南開的第一家分店。新世紀百貨租賃6400平方米。小區(qū)采用古典主義設(shè)計手法與現(xiàn)代建筑相結(jié)合，是目前潼南老城區(qū)檔次最高的住宅小區(qū)之一。銷售情況：項目一期約300戶，從2004年7月開始進行銷售（開盤銷售價格718748元/㎡），㎡、三房三廳140㎡、四房三廳150平方米的戶型。目前在售的主要為底層的商業(yè)。 調(diào)研實例： 戶型：三房三廳 面積：140㎡ 總價：118000元戶型：四房三廳 面積：150㎡ 總價：120000元戶型：一房一廳 面積：㎡ 總價：36293元點評：該項目為老城區(qū)規(guī)模較大的項目之一，項目占有較好的地理位置，且引進重慶新世紀商場，在潼南具有一定的社會效應(yīng)。加上政府對項目所處的老城區(qū)樓盤供應(yīng)量的控制，使得該項目成為老城區(qū)的典型項目。216。 陽光小區(qū) 基本情況： 開發(fā)商：潼南縣體育場館建設(shè)有限公司 物業(yè)位置：潼南縣體育路陽光小區(qū) 建筑面積：15333㎡ 總戶數(shù)：142戶 戶型：二房86104㎡㎡四房140150㎡ 價格：住宅價格：4F 738元/㎡ 5F 718元/㎡ 6F 708元/㎡ 門面價格：3600元/㎡ 規(guī)劃情況： 由6個單元組成的單體樓，一梯四戶，底層臨街部分規(guī)劃為商業(yè)，27F為住宅，后面部分17F為住宅。 銷售情況： 從去年11份開始銷售，后面部分面積偏小，已全部售罄。剩下臨街部分約40％，、㎡四房三廳大戶型未售完。調(diào)研實例：戶型：四房三廳雙衛(wèi) 面積：㎡ 總價：106427元戶型：四房三廳雙衛(wèi) 面積：㎡ 總價：111741元 點評： 該項目位于體育場及農(nóng)貿(mào)市場附近，具有較好的地理位置，但因該項目的戶型設(shè)計存在一定的問題，使得該項目臨街部分的大戶型銷售困難。178。 江北新城江北新城于2000年掛牌成立，目標就是再造一個潼南工業(yè)，建成潼南縣的示范城區(qū)。該區(qū)域房地產(chǎn)市場以政府集資房為主，目前生活配套不夠完善、缺乏人氣，因此有近90％的人工作在江北新城，生活卻在老城區(qū)。主要在售項目為云海藍灣、廣電名都、水晶翠園、御景華軒（在售的為商業(yè)門面）。216。 廣電名都基本情況：開發(fā)商：重慶共誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城興潼大道蓮花賓館旁建筑類別：高層占地面積：14000㎡高層建筑面積：34639㎡其中：住宅建筑面積：20311 裙樓建筑面積：10546 地下建筑面積：3782停車位：98建筑容積率：綠化率：％建筑密度：％價格：1200元/平方米物管費：規(guī)劃情況：由兩棟18層高層組成，底層三層為商業(yè)，418F為住宅，二梯5戶。緊靠縣政府大樓及奮進廣場，戶型：二房：、㎡三房（二廳一衛(wèi)）：、㎡三房（二廳二衛(wèi)）：、㎡三房（三廳二衛(wèi)）：、㎡四房：㎡戶型點評：戶型面積相對緊湊、實用；采用了入戶花園、飄窗、落地窗等創(chuàng)新；除了二房為平層，其它均為錯層。銷售情況：項目從去年底開始銷售，150套住宅至目前銷售僅50％，銷售情況不太理想。調(diào)研實例：單位：A棟13F2 戶型：二房二廳一衛(wèi) 面積：㎡單價：1290元/㎡ 總價：109959元 月供（七成十年）：871元單位：A棟9F3 戶型：三房二廳二衛(wèi) 面積：㎡單價：1195元/㎡ 總價：140854元點評：該項目為潼南目前唯一在售的電梯房，考慮到電梯房在區(qū)縣市場的接受度問題，電梯房的銷售周期均較長，銷售情況不太理想，但本項目在潼南市場尚未出現(xiàn)電梯房的情況下推出電梯房，且價格超出多層住宅約400元/㎡，為潼南房地產(chǎn)市場樹立了榜樣。216。 水晶翠園基本情況：開發(fā)商：重慶雙泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城核心區(qū)63號地塊建筑類別：14棟多層，1棟11F小高層占地面積：40畝建筑面積：53280㎡停車位：150個容積率：綠化率：％總戶數(shù)：400戶多，一期130戶戶型：㎡ 部分配贈大面積私家花園一期戶型配比二房 ㎡ 12套三房 110㎡ 42套 ㎡ 12套㎡ 64套價格：690780元/㎡規(guī)劃情況：項目采取圍合式布局，點式結(jié)合板式，中間有10000平方米的大花園。多層為主，一棟11F小高層。銷售情況：從去年開始銷售，一、二期約350已銷售80％，剩下少量臨街的大面積戶型。點評：該項目剩下的戶型價格定位存在一定問題，臨街的和朝中庭景觀的戶型價格相當，因此剩下的戶型銷售情況較差。178。 涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)為潼南新建的一個經(jīng)濟園區(qū)，該區(qū)域在售樓盤較多，且為潼南未來房地產(chǎn)開發(fā)的一個重點區(qū)域。216。 銀鑫苑基本情況：開發(fā)商：四川炬鑫建設(shè)投資有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)占地面積：23025㎡建筑面積：㎡容積率：綠化率：40％總戶數(shù)：約300戶價格：6F 968元/㎡ 5F 948元/㎡ 5F 988元/㎡規(guī)劃情況：項目分兩期開發(fā)，采取圍合式布局組成，臨街底層為商業(yè)，商住分開，人車分流。29棟主要為躍層，1015棟普通平層，1619棟為多層公寓。一期目前已交房。戶型分布：1619棟多層公寓戶型主要集中在80110㎡；1015棟主要為121平方米的三房二廳二衛(wèi)戶型；29棟主要為200平米以上的躍層。銷售情況：一期從去年初開始銷售已基本售罄，目前剩下部分臨街的躍層。調(diào)研實例：房號：11號樓C2單元12號 建筑面積：單價：968元/平方米 總價：118037平方米3成10年月供：947元 3成15年月供：730元 216。 四方花園基本情況：開發(fā)商：重慶雙杰物業(yè)有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)占地面積：總建筑面積：約3萬平方米容積率：價格：968998元/㎡規(guī)劃情況：項目采取多層圍合組成，臨街底層為商業(yè)，中間設(shè)置了一個小中庭花園。項目點評：該項目主要為農(nóng)業(yè)銀行的集資房，因此面積偏大，二期有部分對外銷售，正在調(diào)整戶型面積。 216。 江南山莊基本情況：開發(fā)商：重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡橋南大道西側(cè)占地面積：㎡建筑面積：㎡容積率