湖南常德項(xiàng)目前期策劃(已修改)
2025-02-02 22:25 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目 錄0 目 錄11 地域概況 22 項(xiàng)目概況33 大勢(shì)分析44 開發(fā)理念圖55 在建商業(yè)項(xiàng)目情況(競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手)56 項(xiàng)目定位97 水星樓的“四個(gè)性格”118 策略設(shè)計(jì)119 整體推廣思路與階段性推廣策略1110 目前規(guī)劃設(shè)計(jì)下的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與租戶信息1311 營(yíng)銷工作組織架構(gòu)1612 招商工作安排1613 銷售工作安排1814 項(xiàng)目商業(yè)第一階段銷售價(jià)格、租金價(jià)格和項(xiàng)目回款結(jié)算2315 規(guī)劃建議2416 附件1 水星樓項(xiàng)目前期營(yíng)銷工作計(jì)劃表2617 附件2 沃爾瑪、家樂福情況介紹和選址要求30一、 地域概況 湘西北重鎮(zhèn)l 常德位于湖南省西北部，東臨洞庭，西接黔川，南通長(zhǎng)沙，北連荊襄，史稱“黔川咽喉，云貴門戶”。，轄武陵、鼎城兩區(qū)，六縣和一個(gè)縣級(jí)市津市，總?cè)丝?00萬。l 常德市經(jīng)濟(jì)總量2003年居全省第三，2004年居全省第二，是湖南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。 文化常德l 人文歷史悠久，人杰地靈。常德城始建于2300年前的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，古稱朗州、鼎州、武陵，宋代始名常德。l 常德市重視文化藝術(shù)的發(fā)展，擁有藝術(shù)表演團(tuán)體10個(gè)，文化館10個(gè)，公共圖書館9個(gè)，博物館6個(gè)。 旅游常德l 常德風(fēng)景秀美，文物眾多。自古有“文物之邦，風(fēng)景之國(guó)”的美譽(yù)，4處國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)文物，4個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園。l 集全國(guó)名家名作于一堤的“中國(guó)常德詩墻”就位于本項(xiàng)目西南側(cè)，為我國(guó)一絕，并進(jìn)入吉尼斯世界紀(jì)錄大全。l 人間仙境桃花源、夾山寺、花巖溪、壺瓶山、國(guó)際水上運(yùn)動(dòng)賽場(chǎng)柳葉湖等，是旅游休閑的好去處。l 常德市已經(jīng)相繼獲得“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“全國(guó)文明城市”、“全國(guó)交通管理優(yōu)秀城市”、全國(guó)第一個(gè)“詩詞之市”等榮譽(yù)稱號(hào)。 商業(yè)常德l 常德2004年的人均GDP為11064元，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快。l 常德城區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，商鋪林立，呈現(xiàn)基本飽和狀態(tài)。l 商業(yè)功能相對(duì)單一，檔次不高，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介l 項(xiàng)目位于人民路與青年路交匯西南角，緊鄰常德商業(yè)步行街，傳統(tǒng)商業(yè)旺地。l 地盤內(nèi)有水星樓遺址、白玉蘭古樹、清真寺、古城墻，地盤西南為著名“中國(guó)常德詩墻”，項(xiàng)目文化內(nèi)涵豐富； 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)l 用地總面積：35000平方米l 總建筑面積：（不含地下室）。其中：商鋪27934平方米，大型百貨12586平方米，單身公寓18108平方米。l 地下室面積：19406平方米。其中：地下超市3950平方米，娛樂中心2030平方米。l 地下停車位：240個(gè)。l 容積率：l 建筑密度：40%三、 大勢(shì)分析l 常德市是全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)交通樞紐城市之一，除常德至長(zhǎng)沙的高速公路通車外，正在規(guī)劃與建設(shè)至張家界、吉首、岳陽、荊州、邵陽的五條高速公路，建成通車后，常德的水、陸、空交通將十分發(fā)達(dá)。作為湖南省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，加上非常豐富的文化旅游資源，常德市的第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)更加蓬勃發(fā)展。l 湘人從來敢為天下先。常德民風(fēng)活躍開放，樂于接受新鮮事物，追求時(shí)尚，崇尚潮流，具有超前的消費(fèi)意識(shí)。l 常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展很快?？偟膩碚f，未來住宅市場(chǎng)消費(fèi)力依然強(qiáng)勁，高檔、高端住宅大有可為；商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)飽和，但是從品牌、功能、檔次、服務(wù)、行銷等各方面都面臨升級(jí)換代，在商業(yè)細(xì)分市場(chǎng)仍有很好的操作空間。l 本項(xiàng)目文化旅游內(nèi)涵豐富，恰恰順應(yīng)常德市的城市特征，以此為主題概念，在項(xiàng)目的開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷運(yùn)作、招商管理等方面全面創(chuàng)新，使項(xiàng)目具備了跳出商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，從而開辟常德市商業(yè)格局的新時(shí)代。四、 開發(fā)理念圖功能價(jià)值（有形） 金泰利廣場(chǎng) 高 金鉆廣場(chǎng) 水星樓購物中 銅鑼灣廣場(chǎng) 中 泓鑫商業(yè)廣場(chǎng) 低 吉春廣場(chǎng) 低 中 高 文化價(jià)值（無形）五、 在建商業(yè)項(xiàng)目情況（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）一）金泰利廣場(chǎng)：項(xiàng)目進(jìn)展：目前發(fā)售712樓單身公寓，06年初交付使用15樓為商業(yè)裙樓，共26000平米，目前正在招商，暫未銷售。1樓：精品店 2樓：一半超市，一半主力店 4樓百貨 5樓卡通城，賣點(diǎn)，較新穎 6樓天臺(tái)，休閑、娛樂項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)、售價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：地段好，規(guī)劃較好，開發(fā)商（一空調(diào)老板）實(shí)力較為雄厚項(xiàng)目缺點(diǎn)：招商進(jìn)展緩慢估計(jì)售價(jià)：一樓20000元/平米以上現(xiàn)已登記的客戶群構(gòu)成：當(dāng)初錢不夠，未能認(rèn)籌到金鉆廣場(chǎng)商鋪者；金鉆廣場(chǎng)業(yè)主，投資金鉆失敗，想從金泰利東山再起； 個(gè)體經(jīng)商者，有一定的積蓄，有強(qiáng)烈投資意愿； 部分公務(wù)員。項(xiàng)目宣傳：一站式購物營(yíng)銷：弘揚(yáng)善卷文化，結(jié)合古詩墻前期是由長(zhǎng)沙李海湖公司策劃，后由廣州三明公司策劃，開發(fā)商多變，方案多次調(diào)整，與代理公司合作不愉快，現(xiàn)三明公司同期代理銅
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