項(xiàng)目前期總體策劃提綱(已修改)
2025-04-20 06:51 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目前期總體策劃提綱第一章 項(xiàng)目可行分析第一節(jié) 項(xiàng)目投資營(yíng)銷的具體內(nèi)容項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查●地理位置●地質(zhì)地貌狀況●土地面積及其紅線圖●七通一平現(xiàn)狀項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查●地塊周邊的建筑物●綠化景觀●自然景觀●歷史人文景觀●環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查●地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃●項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況●地塊周邊市政道進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查●購(gòu)物場(chǎng)所●文化教育●醫(yī)療●金融服務(wù)●娛樂(lè)餐飲運(yùn)動(dòng)●生活服務(wù)●游樂(lè)休憩設(shè)施●周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素●歷史人文區(qū)位影響第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作狀況：●國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1） 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量2） 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量3） 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量4） 房地產(chǎn)所占與比例及數(shù)量●中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)景氣指數(shù)●國(guó)家宏觀金融政策1） 貨幣政策2） 利率3） 房地產(chǎn)按揭政策●固定資產(chǎn)投資總額1） 全國(guó)及項(xiàng)目所在地2） 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重●社會(huì)消費(fèi)品零售總額●商品零售價(jià)格指數(shù)1） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)2） 商品住宅價(jià)格指數(shù)●中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)資源利用項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)●項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重●政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)●政策關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)●短中期政策在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃●項(xiàng)目資金與有利政策的結(jié)合辦法及實(shí)施方案項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)商品住宅客房構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 ●各種檔次商品住宅客戶分析 ●商品住宅客戶購(gòu)買行為分析第三節(jié) 土地SWOT分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)第四節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研●類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研●項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析●項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料●綜合評(píng)判項(xiàng)目定位●市場(chǎng)定位1） 區(qū)域定位2） 主力客戶群定位●功能定位●建筑風(fēng)格定位第五節(jié) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念●商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法1） 選擇可類比項(xiàng)目2） 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中權(quán)重3） 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征4） 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值5） 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)●類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素1） 類比土地價(jià)值：地段資源差異☉市政交通及直入交通的便利性的差異☉項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括：周邊自然和綠化景觀的差異教育人文景觀的差異各種污染程度的差異周邊社區(qū)素質(zhì)的差異☉周邊市政配套便利性的差異2) 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷☉建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)☉單體戶型設(shè)計(jì)☉建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)☉小區(qū)配套和物業(yè)管理☉形象包裝和營(yíng)銷策劃☉發(fā)展商品牌和實(shí)力 3) 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素☉經(jīng)濟(jì)因素☉策劃因素第六節(jié) 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值分析類比樓盤分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析第七節(jié) 項(xiàng)目定價(jià)模擬均價(jià)的確定項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬第八節(jié) 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬☉項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)☉首期經(jīng)
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