項目前期總體策劃提綱(已修改)
2025-04-20 06:51 本頁面
【正文】 項目前期總體策劃提綱第一章 項目可行分析第一節(jié) 項目投資營銷的具體內(nèi)容項目土地性質(zhì)調(diào)查●地理位置●地質(zhì)地貌狀況●土地面積及其紅線圖●七通一平現(xiàn)狀項目用地周邊環(huán)境調(diào)查●地塊周邊的建筑物●綠化景觀●自然景觀●歷史人文景觀●環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查●地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃●項目對外水、陸、空交通狀況●地塊周邊市政道進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查●購物場所●文化教育●醫(yī)療●金融服務(wù)●娛樂餐飲運動●生活服務(wù)●游樂休憩設(shè)施●周邊可能存在的對項目不利的干擾因素●歷史人文區(qū)位影響第二節(jié) 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷宏觀經(jīng)濟運作狀況：●國內(nèi)生產(chǎn)總值1） 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量2） 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量3） 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量4） 房地產(chǎn)所占與比例及數(shù)量●中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)●國家宏觀金融政策1） 貨幣政策2） 利率3） 房地產(chǎn)按揭政策●固定資產(chǎn)投資總額1） 全國及項目所在地2） 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重●社會消費品零售總額●商品零售價格指數(shù)1） 居民消費價格指數(shù)2） 商品住宅價格指數(shù)●中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)資源利用項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)●項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重●政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)●政策關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)●短中期政策在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃●項目資金與有利政策的結(jié)合辦法及實施方案項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)商品住宅客房構(gòu)成及購買實態(tài)分析 ●各種檔次商品住宅客戶分析 ●商品住宅客戶購買行為分析第三節(jié) 土地SWOT分析 項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的劣勢 項目地塊的機會點 項目地塊的威脅及困難點第四節(jié) 項目市場定位類比競爭樓盤調(diào)研●類比競爭樓盤調(diào)研●項目戶型結(jié)構(gòu)詳析●項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料●綜合評判項目定位●市場定位1） 區(qū)域定位2） 主力客戶群定位●功能定位●建筑風格定位第五節(jié) 項目價值分析商品住宅項目價值分析的基本方法和概念●商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法1） 選擇可類比項目2） 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中權(quán)重3） 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征4） 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值5） 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價●類比可實現(xiàn)價值決定因素1） 類比土地價值：地段資源差異☉市政交通及直入交通的便利性的差異☉項目周邊環(huán)境的差異，包括：周邊自然和綠化景觀的差異教育人文景觀的差異各種污染程度的差異周邊社區(qū)素質(zhì)的差異☉周邊市政配套便利性的差異2) 項目可提升價值判斷☉建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)☉單體戶型設(shè)計☉建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計☉小區(qū)配套和物業(yè)管理☉形象包裝和營銷策劃☉發(fā)展商品牌和實力 3) 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素☉經(jīng)濟因素☉策劃因素第六節(jié) 項目可實現(xiàn)的價值分析類比樓盤分析與評價項目價值類比分析第七節(jié) 項目定價模擬均價的確定項目中具體單位的定價模擬第八節(jié) 項目投入產(chǎn)出分析 項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬☉項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標☉首期經(jīng)
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