【文章內(nèi)容簡介】 。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷椖颗c老城隔離，其心理落差遠不是一路之隔?！?配套設(shè)施欠缺項目所在片區(qū)目前生活配套設(shè)施不甚完善，難以滿足日益增長的實際需要，這對本項目的配套設(shè)施將提出更高要求。項目西側(cè)的市政道路的開通、生活配套的完善、政府規(guī)劃商業(yè)街的啟動等對項目成敗有直接影響。 機會分析（O）☆ 市場稀缺潼南600－800元的房價，決定了主流市場的低端產(chǎn)品潼南市場缺少高檔住宅項目（僅有云海藍灣項目），缺少高端住宅產(chǎn)品。 云海藍灣的成功，也證明，差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤空間。☆ 檔次突破潼南住宅項目在規(guī)模、景觀、綠化、智能化設(shè)施、建筑規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理等方面均處于縣級開發(fā)水平，本項目有可能在潼南人中造成轟動效應，并使該效應在推廣中起到持續(xù)性作用?！?強強聯(lián)合項目前期就有專業(yè)顧問公司介入，以及政府部門支持，加上開發(fā)企業(yè)具有成功開發(fā)棠城佳苑和桂溪名苑的經(jīng)驗，增大了項目開發(fā)成功率。風險分析（T）☆政策風險政府宏觀調(diào)控政策力度加大，對樓市產(chǎn)生非系統(tǒng)性風險加大；七部委出臺的房地產(chǎn)政策，遏制了市場快速升溫的勢頭，造成客戶持幣待購的觀望心態(tài)?！?市政風險目前地塊內(nèi)的景觀環(huán)境打造需要一定的時間，市政道路及相關(guān)工程何時動工，將直接影響到項目開發(fā)時機與進程?！?價格風險潼南住宅售價水平普遍偏低，大多數(shù)住宅平均售價在700800元/㎡，且有低價位集資房的影響，給項目的價格定位帶來一定的影響。本項目最主要風險將是價格，價格既要引領(lǐng)市場又要切合市場，因此既要注重項目檔次，還必須控制成本?！?市場容量風險高端產(chǎn)品及高價位決定了客戶群體的有限。目前云海藍灣已占據(jù)部分高端客戶群體，潼南的人口和經(jīng)濟有限，對本項目的高端目標客戶制約很大。本項目應在許多方面超越云海藍灣，才能把握良好的市場機遇來。三、 策略形成發(fā)揮優(yōu)勢，樹立高端住宅形象：目前潼南房地產(chǎn)市場占主體地位的主要是普通住宅和集資房，僅有廣電名都電梯高層和云海藍灣花園洋房兩個較特殊項目。充分利用潼南項目整體偏低的市場狀況，充分展示項目資源優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢及項目獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢，打造差異化產(chǎn)品。最終樹立項目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。轉(zhuǎn)化威脅，超越競爭層面：本項目最大的威脅來自1）普通住宅的低品質(zhì)低價格2）競爭產(chǎn)品云海藍灣。要在競爭中突圍，1）要跳出低品質(zhì)低價格層面，以項目的高品質(zhì)及獨特的產(chǎn)品形態(tài)來超越普通競爭層面。2）要通過品的優(yōu)化、包裝宣傳的強化、營銷策劃的差異化來超越同質(zhì)競爭。通過包裝推廣，增加產(chǎn)品附加值：潼南目前項目在營銷推廣方面處于較落后狀態(tài)，通過本項目的形象宣傳、現(xiàn)場包裝展示，樹立項目的主題形象，把項目的獨有優(yōu)勢加倍放大，強化產(chǎn)品創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品的附加值。同時提升產(chǎn)品價格四、 項目目標客戶群定位目標客戶群的種類客戶來源：主要以潼南縣城的消費者為主，向潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射。客戶職業(yè)：主要是潼南的成功人士，政府公務員、私人企業(yè)主、個體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外經(jīng)商的老板等。目標客戶特征描述如下：l 有相當經(jīng)濟實力，購買力較強，以二次置業(yè)為主；l 以事業(yè)有成的中年人為主，年齡多在40歲以上；l 事業(yè)有成后，對生命健康格外關(guān)注；l 鐘情自然景觀，對生活方式、居住人文環(huán)境特別挑剔。 客戶關(guān)注：注重地段、環(huán)境、景觀、良好的物業(yè)管理，車位、委托性特約服務和經(jīng)營性多種服務。目標客戶群的年齡本項目的目標客戶群以40～55歲為主，約占80%。55歲以上的占15%以上。40歲以下的，由于收入的原因，所占比重在5%左右。目標客戶群的區(qū)域分布本項目絕大多數(shù)目標客戶來自潼南縣城，預計占總額的80%。少量來自潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)，預計占總額的15%。少量來自周邊市縣，預計占總額的5%。五、 項目定位 開發(fā)理念掀起潼南居住革命―――徹底顛覆 潼南人居現(xiàn)狀―――全面提升 潼南人居品質(zhì)―――精心打造 潼南人居名片 項目定位方案一：潼南首席、大型低密度、原生態(tài) 別墅、洋房社區(qū)內(nèi)涵：178。 重檔次。項目定位為目前潼南檔次最高的項目，全為別墅和洋房產(chǎn)品；178。 重環(huán)境。充分利用項目的地勢及景觀優(yōu)勢，打造成潼南獨有的生態(tài)社區(qū)。178。 重身份。項目要成為購房者身份的名片，要成為潼南新人居的名片，成為一種高附加值的產(chǎn)品。178。 低密度，大規(guī)模。項目容積率控制在≤，總建面在10萬－11萬㎡左右；178。 全新居住理念。塑造出本項目與眾不同的現(xiàn)代生態(tài)、健康居家形象。方案二：潼南首創(chuàng)　養(yǎng)生莊園☆ 養(yǎng)生，又稱攝生、道生、養(yǎng)性、衛(wèi)生、保生、壽世等等。養(yǎng)生一詞最早見于《莊子》內(nèi)篇。所謂生，就是生命、生存、生長之意；所謂養(yǎng)，即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補養(yǎng)之意。總之，養(yǎng)生就是保養(yǎng)生命的意思?！?充分發(fā)揮本項目原生態(tài)自然景觀資源的優(yōu)勢。真山真水自古以來是修身養(yǎng)性必備之條件。 ☆ 在建筑、環(huán)境中賦予養(yǎng)生的概念，旨在演繹另一種全新的生活模式。☆ 本項目可融入的養(yǎng)生元素體現(xiàn)在以下幾個方面：養(yǎng)尊：以隱私抵抗張揚，世外桃源的生活體現(xiàn)尊貴身份；養(yǎng)心：以清凈抵抗煩擾，在大自然里安個家；養(yǎng)性：以超然抵抗緊張，山水為鄰，陶冶性情；養(yǎng)氣：以新鮮抵抗渾濁，每天呼吸新鮮空氣；養(yǎng)神：以有序抵抗無序，使人神形兩旺；養(yǎng)聆：以動聽抵抗喧囂，令他自然天籟之音；養(yǎng)目：以園林藝術(shù)抵抗單調(diào)、僵硬，讓人心清目明。我司推薦：方案二熱愛生命、珍惜健康已成為當今生活主旋律，從這個角度能夠打動并激發(fā)人們的消費欲望。 直接賣山水、園林的項目已經(jīng)流行房地產(chǎn)市場多年，沒有新鮮感。養(yǎng)生主題，可以直接與其它項目形成差異，與眾不同。養(yǎng)生主題可以有豐富的文化內(nèi)涵可以挖掘?？梢猿浞盅诱埂Ａ?、項目命名建議主推案名：立業(yè)新天地該命名內(nèi)涵是：客戶告別舊城舊房，喬遷新居，面貌煥然一新、生活欣欣向榮。立業(yè)地產(chǎn)的事業(yè)開創(chuàng)新局面、躍上新臺階；該命名大氣、上口、易記；該命名內(nèi)涵豐富而空靈，留有遐想的余地；該命名可以把本項目與潼南其它住宅區(qū)別開來其它推薦名：城市山谷 沁園春景格蘭晴天第三部分 產(chǎn) 品 篇我們應建造怎樣的產(chǎn)品——項目發(fā)展建議一、產(chǎn)品策略 　　　“差異化”策略―――緊貼潼南區(qū)域市場―――打造潼南高檔住宅項目總體檔次建議項目檔次定位為潼南最高檔次的居住社區(qū) 【尊崇身份 尊貴社區(qū)】 內(nèi)涵為：☆ 社區(qū)業(yè)主主要為潼南中上層階層人士及成功人士；☆ 入住本社區(qū)將成為一種身份的象征；☆ 社區(qū)要體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份，讓業(yè)主有一種成功滿足感。二、建筑規(guī)劃建議１、整體規(guī)劃思想： 結(jié)合坡地地形，依山就勢 天人合一 內(nèi)涵：178。 各組團和整體規(guī)劃的關(guān)系就是“形”和“神”的關(guān)系，如散文一樣，形散而神不散，使整個小區(qū)渾然一體；178。 總體規(guī)劃要體現(xiàn)物以類聚，人以群分，居住習慣、生活方式等方面存在差異的業(yè)主不可放在同一組團內(nèi)，也就是不同的產(chǎn)品形態(tài)形成相對獨立的組團；178。 結(jié)合山地的地形，依山就勢，修建坡地建筑，創(chuàng)造目前潼南市場基本無山地建筑的市場空白點，形成差異化，同時也可減少土方成本。178。 在整體的規(guī)劃上不要過分的強調(diào)軸線的對稱關(guān)系，尤其是中軸線的對稱關(guān)系，也不要過分注重組團的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使小區(qū)有精心規(guī)劃但又顯得自然，各組團關(guān)系自然協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的整體性； ２、規(guī)劃建議：☆ 環(huán)繞布局將項目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米，其土方用來填充項目中心的洼地，將來作為小區(qū)中庭景觀用地。由此形成由東側(cè)、南側(cè)山體環(huán)繞的為相對平整用地，西側(cè)為小區(qū)入口，北側(cè)為江景的再生地形。將項目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米，由此沿北江景線建別墅類住宅。等高線高度應高于山腳等高線加21米，也就是說，山腳下今后建多層住宅不能構(gòu)成對江景別墅的遮擋。江景別墅沿線南側(cè)靠中庭位置，再布置一排或兩排別墅或洋房。這樣，小區(qū)總體布局，大致構(gòu)成以中庭花園為中心，北、東、南三面環(huán)繞布局的構(gòu)圖，并由地勢高差使各排建筑呈現(xiàn)起伏變化?！?組團布局：在總體環(huán)繞布局的基礎(chǔ)上，再將項目分成多個組團，如獨立別墅組團、聯(lián)排雙拼疊拼別墅組團、花園洋房組團。整個社區(qū)由主干道把各個組團連為一體，各個組團相對獨立，又有機聯(lián)系，每個組團各具特色?！?交通網(wǎng)絡：小區(qū)采用入口合流，區(qū)內(nèi)分流的局部人車分流交通組織內(nèi)外交通。區(qū)內(nèi)車行道路采用環(huán)路與盡端路相結(jié)合的規(guī)劃方式，使小區(qū)主干道極盡便捷，同時減少對自然景觀的干擾。 ☆ 山頂景觀長廊：在項目最高地勢山頂，修建庭臺休閑走廊，供業(yè)主休閑賞景漫步，豐富社區(qū)文化，來提升項目及企業(yè)品牌。☆ 車位：別墅類車位標準，考慮戶均一個室內(nèi)車位。景觀洋房可采用集中停車位，露天停放，標準為兩戶一個車位。三、產(chǎn)品類型建議產(chǎn)品類型目前潼南市場的缺乏高端項目，可通過修建別墅及洋房來與潼南目前的市場產(chǎn)品形成差異化。1） 以花園洋房為主。2） 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔。3） 少量獨立別墅（有需求時再按客戶要求施工建造）。4） 社區(qū)環(huán)境設(shè)計和建造細膩、獨特，體現(xiàn)出別墅區(qū)的優(yōu)越性。可借鑒的項目：山語間的項目規(guī)劃及景觀設(shè)計。戶型的差異化：在體現(xiàn)居住空間舒適，功能齊全的前提下打造別墅的特色。同時控制好戶型的面積，銷售上就具備了產(chǎn)品和總價的優(yōu)勢。利用坡勢，贈送客戶面積。1）雙拼別墅、聯(lián)排別墅：由左右兩戶聯(lián)體或更多聯(lián)體而成，每套3層，第三層做出花園露臺，一層附帶私家花園，考慮車庫一個或露天停車位。面積可控制在170－180平米、200－210平米、220－230平米三個等級?？山梃b的項目：建工未來城的聯(lián)排別墅。2）疊拼別墅：由四層組成，其中一、二層為一戶，三、四層為一戶，一棟由四戶構(gòu)成，下單位住戶擁有小花園，上單元住戶由單獨樓梯直上，擁有花園露臺，可考慮