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正文內(nèi)容

深圳潼南項(xiàng)目前期策劃方案(編輯修改稿)

2025-06-08 00:51 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷?xiàng)目與老城隔離,其心理落差遠(yuǎn)不是一路之隔?!?配套設(shè)施欠缺項(xiàng)目所在片區(qū)目前生活配套設(shè)施不甚完善,難以滿足日益增長的實(shí)際需要,這對本項(xiàng)目的配套設(shè)施將提出更高要求。項(xiàng)目西側(cè)的市政道路的開通、生活配套的完善、政府規(guī)劃商業(yè)街的啟動(dòng)等對項(xiàng)目成敗有直接影響。 機(jī)會分析(O)☆ 市場稀缺潼南600-800元的房價(jià),決定了主流市場的低端產(chǎn)品潼南市場缺少高檔住宅項(xiàng)目(僅有云海藍(lán)灣項(xiàng)目),缺少高端住宅產(chǎn)品。 云海藍(lán)灣的成功,也證明,差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤空間。☆ 檔次突破潼南住宅項(xiàng)目在規(guī)模、景觀、綠化、智能化設(shè)施、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面均處于縣級開發(fā)水平,本項(xiàng)目有可能在潼南人中造成轟動(dòng)效應(yīng),并使該效應(yīng)在推廣中起到持續(xù)性作用?!?強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合項(xiàng)目前期就有專業(yè)顧問公司介入,以及政府部門支持,加上開發(fā)企業(yè)具有成功開發(fā)棠城佳苑和桂溪名苑的經(jīng)驗(yàn),增大了項(xiàng)目開發(fā)成功率。風(fēng)險(xiǎn)分析(T)☆政策風(fēng)險(xiǎn)政府宏觀調(diào)控政策力度加大,對樓市產(chǎn)生非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大;七部委出臺的房地產(chǎn)政策,遏制了市場快速升溫的勢頭,造成客戶持幣待購的觀望心態(tài)。☆ 市政風(fēng)險(xiǎn)目前地塊內(nèi)的景觀環(huán)境打造需要一定的時(shí)間,市政道路及相關(guān)工程何時(shí)動(dòng)工,將直接影響到項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)與進(jìn)程。☆ 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)潼南住宅售價(jià)水平普遍偏低,大多數(shù)住宅平均售價(jià)在700800元/㎡,且有低價(jià)位集資房的影響,給項(xiàng)目的價(jià)格定位帶來一定的影響。本項(xiàng)目最主要風(fēng)險(xiǎn)將是價(jià)格,價(jià)格既要引領(lǐng)市場又要切合市場,因此既要注重項(xiàng)目檔次,還必須控制成本?!?市場容量風(fēng)險(xiǎn)高端產(chǎn)品及高價(jià)位決定了客戶群體的有限。目前云海藍(lán)灣已占據(jù)部分高端客戶群體,潼南的人口和經(jīng)濟(jì)有限,對本項(xiàng)目的高端目標(biāo)客戶制約很大。本項(xiàng)目應(yīng)在許多方面超越云海藍(lán)灣,才能把握良好的市場機(jī)遇來。三、 策略形成發(fā)揮優(yōu)勢,樹立高端住宅形象:目前潼南房地產(chǎn)市場占主體地位的主要是普通住宅和集資房,僅有廣電名都電梯高層和云海藍(lán)灣花園洋房兩個(gè)較特殊項(xiàng)目。充分利用潼南項(xiàng)目整體偏低的市場狀況,充分展示項(xiàng)目資源優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢及項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢,打造差異化產(chǎn)品。最終樹立項(xiàng)目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。轉(zhuǎn)化威脅,超越競爭層面:本項(xiàng)目最大的威脅來自1)普通住宅的低品質(zhì)低價(jià)格2)競爭產(chǎn)品云海藍(lán)灣。要在競爭中突圍,1)要跳出低品質(zhì)低價(jià)格層面,以項(xiàng)目的高品質(zhì)及獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)來超越普通競爭層面。2)要通過品的優(yōu)化、包裝宣傳的強(qiáng)化、營銷策劃的差異化來超越同質(zhì)競爭。通過包裝推廣,增加產(chǎn)品附加值:潼南目前項(xiàng)目在營銷推廣方面處于較落后狀態(tài),通過本項(xiàng)目的形象宣傳、現(xiàn)場包裝展示,樹立項(xiàng)目的主題形象,把項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢加倍放大,強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新元素,增加產(chǎn)品的附加值。同時(shí)提升產(chǎn)品價(jià)格四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群的種類客戶來源:主要以潼南縣城的消費(fèi)者為主,向潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射??蛻袈殬I(yè):主要是潼南的成功人士,政府公務(wù)員、私人企業(yè)主、個(gè)體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外經(jīng)商的老板等。目標(biāo)客戶特征描述如下:l 有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購買力較強(qiáng),以二次置業(yè)為主;l 以事業(yè)有成的中年人為主,年齡多在40歲以上;l 事業(yè)有成后,對生命健康格外關(guān)注;l 鐘情自然景觀,對生活方式、居住人文環(huán)境特別挑剔。 客戶關(guān)注:注重地段、環(huán)境、景觀、良好的物業(yè)管理,車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)。目標(biāo)客戶群的年齡本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以40~55歲為主,約占80%。55歲以上的占15%以上。40歲以下的,由于收入的原因,所占比重在5%左右。目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布本項(xiàng)目絕大多數(shù)目標(biāo)客戶來自潼南縣城,預(yù)計(jì)占總額的80%。少量來自潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn),預(yù)計(jì)占總額的15%。少量來自周邊市縣,預(yù)計(jì)占總額的5%。五、 項(xiàng)目定位 開發(fā)理念掀起潼南居住革命―――徹底顛覆 潼南人居現(xiàn)狀―――全面提升 潼南人居品質(zhì)―――精心打造 潼南人居名片 項(xiàng)目定位方案一:潼南首席、大型低密度、原生態(tài) 別墅、洋房社區(qū)內(nèi)涵:178。 重檔次。項(xiàng)目定位為目前潼南檔次最高的項(xiàng)目,全為別墅和洋房產(chǎn)品;178。 重環(huán)境。充分利用項(xiàng)目的地勢及景觀優(yōu)勢,打造成潼南獨(dú)有的生態(tài)社區(qū)。178。 重身份。項(xiàng)目要成為購房者身份的名片,要成為潼南新人居的名片,成為一種高附加值的產(chǎn)品。178。 低密度,大規(guī)模。項(xiàng)目容積率控制在≤,總建面在10萬-11萬㎡左右;178。 全新居住理念。塑造出本項(xiàng)目與眾不同的現(xiàn)代生態(tài)、健康居家形象。方案二:潼南首創(chuàng) 養(yǎng)生莊園☆ 養(yǎng)生,又稱攝生、道生、養(yǎng)性、衛(wèi)生、保生、壽世等等。養(yǎng)生一詞最早見于《莊子》內(nèi)篇。所謂生,就是生命、生存、生長之意;所謂養(yǎng),即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補(bǔ)養(yǎng)之意??傊?,養(yǎng)生就是保養(yǎng)生命的意思?!?充分發(fā)揮本項(xiàng)目原生態(tài)自然景觀資源的優(yōu)勢。真山真水自古以來是修身養(yǎng)性必備之條件。 ☆ 在建筑、環(huán)境中賦予養(yǎng)生的概念,旨在演繹另一種全新的生活模式?!?本項(xiàng)目可融入的養(yǎng)生元素體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:養(yǎng)尊:以隱私抵抗張揚(yáng),世外桃源的生活體現(xiàn)尊貴身份;養(yǎng)心:以清凈抵抗煩擾,在大自然里安個(gè)家;養(yǎng)性:以超然抵抗緊張,山水為鄰,陶冶性情;養(yǎng)氣:以新鮮抵抗渾濁,每天呼吸新鮮空氣;養(yǎng)神:以有序抵抗無序,使人神形兩旺;養(yǎng)聆:以動(dòng)聽抵抗喧囂,令他自然天籟之音;養(yǎng)目:以園林藝術(shù)抵抗單調(diào)、僵硬,讓人心清目明。我司推薦:方案二熱愛生命、珍惜健康已成為當(dāng)今生活主旋律,從這個(gè)角度能夠打動(dòng)并激發(fā)人們的消費(fèi)欲望。 直接賣山水、園林的項(xiàng)目已經(jīng)流行房地產(chǎn)市場多年,沒有新鮮感。養(yǎng)生主題,可以直接與其它項(xiàng)目形成差異,與眾不同。養(yǎng)生主題可以有豐富的文化內(nèi)涵可以挖掘??梢猿浞盅诱?。六、項(xiàng)目命名建議主推案名:立業(yè)新天地該命名內(nèi)涵是:客戶告別舊城舊房,喬遷新居,面貌煥然一新、生活欣欣向榮。立業(yè)地產(chǎn)的事業(yè)開創(chuàng)新局面、躍上新臺階;該命名大氣、上口、易記;該命名內(nèi)涵豐富而空靈,留有遐想的余地;該命名可以把本項(xiàng)目與潼南其它住宅區(qū)別開來其它推薦名:城市山谷 沁園春景格蘭晴天第三部分 產(chǎn) 品 篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項(xiàng)目發(fā)展建議一、產(chǎn)品策略    “差異化”策略―――緊貼潼南區(qū)域市場―――打造潼南高檔住宅項(xiàng)目總體檔次建議項(xiàng)目檔次定位為潼南最高檔次的居住社區(qū) 【尊崇身份 尊貴社區(qū)】 內(nèi)涵為:☆ 社區(qū)業(yè)主主要為潼南中上層階層人士及成功人士;☆ 入住本社區(qū)將成為一種身份的象征;☆ 社區(qū)要體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份,讓業(yè)主有一種成功滿足感。二、建筑規(guī)劃建議1、整體規(guī)劃思想: 結(jié)合坡地地形,依山就勢 天人合一 內(nèi)涵:178。 各組團(tuán)和整體規(guī)劃的關(guān)系就是“形”和“神”的關(guān)系,如散文一樣,形散而神不散,使整個(gè)小區(qū)渾然一體;178。 總體規(guī)劃要體現(xiàn)物以類聚,人以群分,居住習(xí)慣、生活方式等方面存在差異的業(yè)主不可放在同一組團(tuán)內(nèi),也就是不同的產(chǎn)品形態(tài)形成相對獨(dú)立的組團(tuán);178。 結(jié)合山地的地形,依山就勢,修建坡地建筑,創(chuàng)造目前潼南市場基本無山地建筑的市場空白點(diǎn),形成差異化,同時(shí)也可減少土方成本。178。 在整體的規(guī)劃上不要過分的強(qiáng)調(diào)軸線的對稱關(guān)系,尤其是中軸線的對稱關(guān)系,也不要過分注重組團(tuán)的內(nèi)部結(jié)構(gòu),使小區(qū)有精心規(guī)劃但又顯得自然,各組團(tuán)關(guān)系自然協(xié)調(diào),體現(xiàn)小區(qū)的整體性; 2、規(guī)劃建議:☆ 環(huán)繞布局將項(xiàng)目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米,其土方用來填充項(xiàng)目中心的洼地,將來作為小區(qū)中庭景觀用地。由此形成由東側(cè)、南側(cè)山體環(huán)繞的為相對平整用地,西側(cè)為小區(qū)入口,北側(cè)為江景的再生地形。將項(xiàng)目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米,由此沿北江景線建別墅類住宅。等高線高度應(yīng)高于山腳等高線加21米,也就是說,山腳下今后建多層住宅不能構(gòu)成對江景別墅的遮擋。江景別墅沿線南側(cè)靠中庭位置,再布置一排或兩排別墅或洋房。這樣,小區(qū)總體布局,大致構(gòu)成以中庭花園為中心,北、東、南三面環(huán)繞布局的構(gòu)圖,并由地勢高差使各排建筑呈現(xiàn)起伏變化。☆ 組團(tuán)布局:在總體環(huán)繞布局的基礎(chǔ)上,再將項(xiàng)目分成多個(gè)組團(tuán),如獨(dú)立別墅組團(tuán)、聯(lián)排雙拼疊拼別墅組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)。整個(gè)社區(qū)由主干道把各個(gè)組團(tuán)連為一體,各個(gè)組團(tuán)相對獨(dú)立,又有機(jī)聯(lián)系,每個(gè)組團(tuán)各具特色?!?交通網(wǎng)絡(luò):小區(qū)采用入口合流,區(qū)內(nèi)分流的局部人車分流交通組織內(nèi)外交通。區(qū)內(nèi)車行道路采用環(huán)路與盡端路相結(jié)合的規(guī)劃方式,使小區(qū)主干道極盡便捷,同時(shí)減少對自然景觀的干擾。 ☆ 山頂景觀長廊:在項(xiàng)目最高地勢山頂,修建庭臺休閑走廊,供業(yè)主休閑賞景漫步,豐富社區(qū)文化,來提升項(xiàng)目及企業(yè)品牌?!?車位:別墅類車位標(biāo)準(zhǔn),考慮戶均一個(gè)室內(nèi)車位。景觀洋房可采用集中停車位,露天停放,標(biāo)準(zhǔn)為兩戶一個(gè)車位。三、產(chǎn)品類型建議產(chǎn)品類型目前潼南市場的缺乏高端項(xiàng)目,可通過修建別墅及洋房來與潼南目前的市場產(chǎn)品形成差異化。1) 以花園洋房為主。2) 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔。3) 少量獨(dú)立別墅(有需求時(shí)再按客戶要求施工建造)。4) 社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)和建造細(xì)膩、獨(dú)特,體現(xiàn)出別墅區(qū)的優(yōu)越性??山梃b的項(xiàng)目:山語間的項(xiàng)目規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)。戶型的差異化:在體現(xiàn)居住空間舒適,功能齊全的前提下打造別墅的特色。同時(shí)控制好戶型的面積,銷售上就具備了產(chǎn)品和總價(jià)的優(yōu)勢。利用坡勢,贈送客戶面積。1)雙拼別墅、聯(lián)排別墅:由左右兩戶聯(lián)體或更多聯(lián)體而成,每套3層,第三層做出花園露臺,一層附帶私家花園,考慮車庫一個(gè)或露天停車位。面積可控制在170-180平米、200-210平米、220-230平米三個(gè)等級??山梃b的項(xiàng)目:建工未來城的聯(lián)排別墅。2)疊拼別墅:由四層組成,其中一、二層為一戶,三、四層為一戶,一棟由四戶構(gòu)成,下單位住戶擁有小花園,上單元住戶由單獨(dú)樓梯直上,擁有花園露臺,可考慮
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