【文章內(nèi)容簡介】 。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷?xiàng)目與老城隔離，其心理落差遠(yuǎn)不是一路之隔?！?配套設(shè)施欠缺項(xiàng)目所在片區(qū)目前生活配套設(shè)施不甚完善，難以滿足日益增長的實(shí)際需要，這對本項(xiàng)目的配套設(shè)施將提出更高要求。項(xiàng)目西側(cè)的市政道路的開通、生活配套的完善、政府規(guī)劃商業(yè)街的啟動(dòng)等對項(xiàng)目成敗有直接影響。 機(jī)會分析（O）☆ 市場稀缺潼南600－800元的房價(jià)，決定了主流市場的低端產(chǎn)品潼南市場缺少高檔住宅項(xiàng)目（僅有云海藍(lán)灣項(xiàng)目），缺少高端住宅產(chǎn)品。 云海藍(lán)灣的成功，也證明，差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤空間。☆ 檔次突破潼南住宅項(xiàng)目在規(guī)模、景觀、綠化、智能化設(shè)施、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面均處于縣級開發(fā)水平，本項(xiàng)目有可能在潼南人中造成轟動(dòng)效應(yīng)，并使該效應(yīng)在推廣中起到持續(xù)性作用?！?強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合項(xiàng)目前期就有專業(yè)顧問公司介入，以及政府部門支持，加上開發(fā)企業(yè)具有成功開發(fā)棠城佳苑和桂溪名苑的經(jīng)驗(yàn)，增大了項(xiàng)目開發(fā)成功率。風(fēng)險(xiǎn)分析（T）☆政策風(fēng)險(xiǎn)政府宏觀調(diào)控政策力度加大，對樓市產(chǎn)生非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大；七部委出臺的房地產(chǎn)政策，遏制了市場快速升溫的勢頭，造成客戶持幣待購的觀望心態(tài)。☆ 市政風(fēng)險(xiǎn)目前地塊內(nèi)的景觀環(huán)境打造需要一定的時(shí)間，市政道路及相關(guān)工程何時(shí)動(dòng)工，將直接影響到項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)與進(jìn)程。☆ 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)潼南住宅售價(jià)水平普遍偏低，大多數(shù)住宅平均售價(jià)在700800元/㎡，且有低價(jià)位集資房的影響，給項(xiàng)目的價(jià)格定位帶來一定的影響。本項(xiàng)目最主要風(fēng)險(xiǎn)將是價(jià)格，價(jià)格既要引領(lǐng)市場又要切合市場，因此既要注重項(xiàng)目檔次，還必須控制成本?！?市場容量風(fēng)險(xiǎn)高端產(chǎn)品及高價(jià)位決定了客戶群體的有限。目前云海藍(lán)灣已占據(jù)部分高端客戶群體，潼南的人口和經(jīng)濟(jì)有限，對本項(xiàng)目的高端目標(biāo)客戶制約很大。本項(xiàng)目應(yīng)在許多方面超越云海藍(lán)灣，才能把握良好的市場機(jī)遇來。三、 策略形成發(fā)揮優(yōu)勢，樹立高端住宅形象：目前潼南房地產(chǎn)市場占主體地位的主要是普通住宅和集資房，僅有廣電名都電梯高層和云海藍(lán)灣花園洋房兩個(gè)較特殊項(xiàng)目。充分利用潼南項(xiàng)目整體偏低的市場狀況，充分展示項(xiàng)目資源優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢及項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢，打造差異化產(chǎn)品。最終樹立項(xiàng)目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。轉(zhuǎn)化威脅，超越競爭層面：本項(xiàng)目最大的威脅來自1）普通住宅的低品質(zhì)低價(jià)格2）競爭產(chǎn)品云海藍(lán)灣。要在競爭中突圍，1）要跳出低品質(zhì)低價(jià)格層面，以項(xiàng)目的高品質(zhì)及獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)來超越普通競爭層面。2）要通過品的優(yōu)化、包裝宣傳的強(qiáng)化、營銷策劃的差異化來超越同質(zhì)競爭。通過包裝推廣，增加產(chǎn)品附加值：潼南目前項(xiàng)目在營銷推廣方面處于較落后狀態(tài)，通過本項(xiàng)目的形象宣傳、現(xiàn)場包裝展示，樹立項(xiàng)目的主題形象，把項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢加倍放大，強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品的附加值。同時(shí)提升產(chǎn)品價(jià)格四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群的種類客戶來源：主要以潼南縣城的消費(fèi)者為主，向潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射?？蛻袈殬I(yè)：主要是潼南的成功人士，政府公務(wù)員、私人企業(yè)主、個(gè)體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外經(jīng)商的老板等。目標(biāo)客戶特征描述如下：l 有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購買力較強(qiáng)，以二次置業(yè)為主；l 以事業(yè)有成的中年人為主，年齡多在40歲以上；l 事業(yè)有成后，對生命健康格外關(guān)注；l 鐘情自然景觀，對生活方式、居住人文環(huán)境特別挑剔。 客戶關(guān)注：注重地段、環(huán)境、景觀、良好的物業(yè)管理，車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)。目標(biāo)客戶群的年齡本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以40～55歲為主，約占80%。55歲以上的占15%以上。40歲以下的，由于收入的原因，所占比重在5%左右。目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布本項(xiàng)目絕大多數(shù)目標(biāo)客戶來自潼南縣城，預(yù)計(jì)占總額的80%。少量來自潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)占總額的15%。少量來自周邊市縣，預(yù)計(jì)占總額的5%。五、 項(xiàng)目定位 開發(fā)理念掀起潼南居住革命―――徹底顛覆 潼南人居現(xiàn)狀―――全面提升 潼南人居品質(zhì)―――精心打造 潼南人居名片 項(xiàng)目定位方案一：潼南首席、大型低密度、原生態(tài) 別墅、洋房社區(qū)內(nèi)涵：178。 重檔次。項(xiàng)目定位為目前潼南檔次最高的項(xiàng)目，全為別墅和洋房產(chǎn)品；178。 重環(huán)境。充分利用項(xiàng)目的地勢及景觀優(yōu)勢，打造成潼南獨(dú)有的生態(tài)社區(qū)。178。 重身份。項(xiàng)目要成為購房者身份的名片，要成為潼南新人居的名片，成為一種高附加值的產(chǎn)品。178。 低密度，大規(guī)模。項(xiàng)目容積率控制在≤，總建面在10萬－11萬㎡左右；178。 全新居住理念。塑造出本項(xiàng)目與眾不同的現(xiàn)代生態(tài)、健康居家形象。方案二：潼南首創(chuàng)　養(yǎng)生莊園☆ 養(yǎng)生，又稱攝生、道生、養(yǎng)性、衛(wèi)生、保生、壽世等等。養(yǎng)生一詞最早見于《莊子》內(nèi)篇。所謂生，就是生命、生存、生長之意；所謂養(yǎng)，即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補(bǔ)養(yǎng)之意?？傊?，養(yǎng)生就是保養(yǎng)生命的意思?！?充分發(fā)揮本項(xiàng)目原生態(tài)自然景觀資源的優(yōu)勢。真山真水自古以來是修身養(yǎng)性必備之條件。 ☆ 在建筑、環(huán)境中賦予養(yǎng)生的概念，旨在演繹另一種全新的生活模式?！?本項(xiàng)目可融入的養(yǎng)生元素體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：養(yǎng)尊：以隱私抵抗張揚(yáng)，世外桃源的生活體現(xiàn)尊貴身份；養(yǎng)心：以清凈抵抗煩擾，在大自然里安個(gè)家；養(yǎng)性：以超然抵抗緊張，山水為鄰，陶冶性情；養(yǎng)氣：以新鮮抵抗渾濁，每天呼吸新鮮空氣；養(yǎng)神：以有序抵抗無序，使人神形兩旺；養(yǎng)聆：以動(dòng)聽抵抗喧囂，令他自然天籟之音；養(yǎng)目：以園林藝術(shù)抵抗單調(diào)、僵硬，讓人心清目明。我司推薦：方案二熱愛生命、珍惜健康已成為當(dāng)今生活主旋律，從這個(gè)角度能夠打動(dòng)并激發(fā)人們的消費(fèi)欲望。 直接賣山水、園林的項(xiàng)目已經(jīng)流行房地產(chǎn)市場多年，沒有新鮮感。養(yǎng)生主題，可以直接與其它項(xiàng)目形成差異，與眾不同。養(yǎng)生主題可以有豐富的文化內(nèi)涵可以挖掘?？梢猿浞盅诱?。六、項(xiàng)目命名建議主推案名：立業(yè)新天地該命名內(nèi)涵是：客戶告別舊城舊房，喬遷新居，面貌煥然一新、生活欣欣向榮。立業(yè)地產(chǎn)的事業(yè)開創(chuàng)新局面、躍上新臺階；該命名大氣、上口、易記；該命名內(nèi)涵豐富而空靈，留有遐想的余地；該命名可以把本項(xiàng)目與潼南其它住宅區(qū)別開來其它推薦名：城市山谷 沁園春景格蘭晴天第三部分 產(chǎn) 品 篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項(xiàng)目發(fā)展建議一、產(chǎn)品策略 　　　“差異化”策略―――緊貼潼南區(qū)域市場―――打造潼南高檔住宅項(xiàng)目總體檔次建議項(xiàng)目檔次定位為潼南最高檔次的居住社區(qū) 【尊崇身份 尊貴社區(qū)】 內(nèi)涵為：☆ 社區(qū)業(yè)主主要為潼南中上層階層人士及成功人士；☆ 入住本社區(qū)將成為一種身份的象征；☆ 社區(qū)要體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份，讓業(yè)主有一種成功滿足感。二、建筑規(guī)劃建議１、整體規(guī)劃思想： 結(jié)合坡地地形，依山就勢 天人合一 內(nèi)涵：178。 各組團(tuán)和整體規(guī)劃的關(guān)系就是“形”和“神”的關(guān)系，如散文一樣，形散而神不散，使整個(gè)小區(qū)渾然一體；178。 總體規(guī)劃要體現(xiàn)物以類聚，人以群分，居住習(xí)慣、生活方式等方面存在差異的業(yè)主不可放在同一組團(tuán)內(nèi)，也就是不同的產(chǎn)品形態(tài)形成相對獨(dú)立的組團(tuán)；178。 結(jié)合山地的地形，依山就勢，修建坡地建筑，創(chuàng)造目前潼南市場基本無山地建筑的市場空白點(diǎn)，形成差異化，同時(shí)也可減少土方成本。178。 在整體的規(guī)劃上不要過分的強(qiáng)調(diào)軸線的對稱關(guān)系，尤其是中軸線的對稱關(guān)系，也不要過分注重組團(tuán)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使小區(qū)有精心規(guī)劃但又顯得自然，各組團(tuán)關(guān)系自然協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的整體性； ２、規(guī)劃建議：☆ 環(huán)繞布局將項(xiàng)目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米，其土方用來填充項(xiàng)目中心的洼地，將來作為小區(qū)中庭景觀用地。由此形成由東側(cè)、南側(cè)山體環(huán)繞的為相對平整用地，西側(cè)為小區(qū)入口，北側(cè)為江景的再生地形。將項(xiàng)目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米，由此沿北江景線建別墅類住宅。等高線高度應(yīng)高于山腳等高線加21米，也就是說，山腳下今后建多層住宅不能構(gòu)成對江景別墅的遮擋。江景別墅沿線南側(cè)靠中庭位置，再布置一排或兩排別墅或洋房。這樣，小區(qū)總體布局，大致構(gòu)成以中庭花園為中心，北、東、南三面環(huán)繞布局的構(gòu)圖，并由地勢高差使各排建筑呈現(xiàn)起伏變化。☆ 組團(tuán)布局：在總體環(huán)繞布局的基礎(chǔ)上，再將項(xiàng)目分成多個(gè)組團(tuán)，如獨(dú)立別墅組團(tuán)、聯(lián)排雙拼疊拼別墅組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)。整個(gè)社區(qū)由主干道把各個(gè)組團(tuán)連為一體，各個(gè)組團(tuán)相對獨(dú)立，又有機(jī)聯(lián)系，每個(gè)組團(tuán)各具特色?！?交通網(wǎng)絡(luò)：小區(qū)采用入口合流，區(qū)內(nèi)分流的局部人車分流交通組織內(nèi)外交通。區(qū)內(nèi)車行道路采用環(huán)路與盡端路相結(jié)合的規(guī)劃方式，使小區(qū)主干道極盡便捷，同時(shí)減少對自然景觀的干擾。 ☆ 山頂景觀長廊：在項(xiàng)目最高地勢山頂，修建庭臺休閑走廊，供業(yè)主休閑賞景漫步，豐富社區(qū)文化，來提升項(xiàng)目及企業(yè)品牌?！?車位：別墅類車位標(biāo)準(zhǔn)，考慮戶均一個(gè)室內(nèi)車位。景觀洋房可采用集中停車位，露天停放，標(biāo)準(zhǔn)為兩戶一個(gè)車位。三、產(chǎn)品類型建議產(chǎn)品類型目前潼南市場的缺乏高端項(xiàng)目，可通過修建別墅及洋房來與潼南目前的市場產(chǎn)品形成差異化。1） 以花園洋房為主。2） 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔。3） 少量獨(dú)立別墅（有需求時(shí)再按客戶要求施工建造）。4） 社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)和建造細(xì)膩、獨(dú)特，體現(xiàn)出別墅區(qū)的優(yōu)越性?？山梃b的項(xiàng)目：山語間的項(xiàng)目規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)。戶型的差異化：在體現(xiàn)居住空間舒適，功能齊全的前提下打造別墅的特色。同時(shí)控制好戶型的面積，銷售上就具備了產(chǎn)品和總價(jià)的優(yōu)勢。利用坡勢，贈送客戶面積。1）雙拼別墅、聯(lián)排別墅：由左右兩戶聯(lián)體或更多聯(lián)體而成，每套3層，第三層做出花園露臺，一層附帶私家花園，考慮車庫一個(gè)或露天停車位。面積可控制在170－180平米、200－210平米、220－230平米三個(gè)等級?？山梃b的項(xiàng)目：建工未來城的聯(lián)排別墅。2）疊拼別墅：由四層組成，其中一、二層為一戶，三、四層為一戶，一棟由四戶構(gòu)成，下單位住戶擁有小花園，上單元住戶由單獨(dú)樓梯直上，擁有花園露臺，可考慮