【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 20000冬裝、夏裝各2套辦公用資料1批5000資料柜6個(gè)3000沙發(fā)、茶幾4套2400C、維修工具75型室內(nèi)疏通機(jī)1部 2000元沖擊鉆 1部 1200元切割機(jī) 1部 800元電工工具 2500元水工工具 1500元高空作業(yè)工具 1套 1000元鋁合金梯 3部 1500元電焊機(jī)1臺(tái) 2500元常用材料備件 1批 5000元D、清潔綠化工具吸塵吸水機(jī) 1臺(tái) 7000元打蠟機(jī) 18000元垃圾箱 80個(gè) 4000元手拉車 2輛 1000元清潔工具 3套 3000元剪草機(jī)2臺(tái) 24000元綠籬修剪機(jī)1臺(tái) 2000元鋤、鏟、鎬各10把 750元刀、剪各10把 300元膠管400米 2000元垃圾周轉(zhuǎn)車4臺(tái) 3200元噴霧器2臺(tái) 400元鐵鏟10把 200元掃帚10把 100元E、治安、交通、消防管理裝備無線對(duì)講機(jī) 10部 20000元警示牌 30個(gè) 300元消防斧頭 5把 500元專用消防扳手 5把 150元防毒面具 10套 2000元消防靴 10套 800元手提式1211滅火器 20支 3000元推車式1211滅火器 6套 6000元消防云梯 1把 1200元訓(xùn)練器材 1套 5000元五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計(jì)劃正常期的管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間備 注一房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)1． 制定房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃；2． 養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；3． 維修基金的管理；4． 房屋的維修管理；5． 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)物業(yè)交付使用之日起二機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)1． 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2． 設(shè)備的運(yùn)行管理；3． 設(shè)備的維修管理；4． 設(shè)備能源和安全管理。物業(yè)交付使用之日起三安全事務(wù)管理1． 治安管理；2． 交通車輛管理；3． 消防管理。物業(yè)交付使用之日起四智能化設(shè)施管理1． 日常使用操作；2． 維護(hù)；3． 系統(tǒng)完善。物業(yè)交付使用之日起五大廈環(huán)境管理1． 綠化管理；2． 清潔衛(wèi)生管理；3． 環(huán)保管理。物業(yè)交付使用之日起六財(cái)務(wù)管理1． 財(cái)務(wù)帳務(wù)2． 費(fèi)用收取。物業(yè)交付使用之日起七大廈文化活動(dòng)開展1． 舉辦宣傳；2． 舉辦大廈活動(dòng)；3． 提供大廈服務(wù)。物業(yè)交付使用之日起八服務(wù)及完善配套物業(yè)交付使用之日起驗(yàn)收與接管程序 接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個(gè)人托管）的新建房屋（或原有房屋）時(shí)，在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。我們?nèi)盼飿I(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，而且要充分利用其在接管驗(yàn)收中的地位嚴(yán)格把關(guān)，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗(yàn)接小組制 訂 驗(yàn) 收 標(biāo) 準(zhǔn)接 管 移 交 手 續(xù) 書審 查 資 料 、 圖 紙，親 臨 現(xiàn) 場(chǎng) 逐 項(xiàng) 檢 查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改鑒 定 移 交 書 面 手 續(xù)，做 好 遺 留 工 程 備 案簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同制定物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃及接管手續(xù)書物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃》，在驗(yàn)收計(jì)劃中明確驗(yàn)收的步驟、驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收項(xiàng)目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收的責(zé)任人員，驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)由驗(yàn)收技術(shù)小組組長(zhǎng)審核，并報(bào)總經(jīng)理審批。驗(yàn)收小組應(yīng)在接管驗(yàn)收前15天制定出接管驗(yàn)收手續(xù)書。資料的接管驗(yàn)收開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同民寧園商業(yè)物業(yè)管理處按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行資料的接管驗(yàn)收，認(rèn)真審查驗(yàn)收、移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中，對(duì)于個(gè)別一時(shí)難以備齊的資料，在不影響整個(gè)接管驗(yàn)收工作的進(jìn)度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收1. 物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組分專業(yè)，按驗(yàn)收計(jì)劃要求依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。2. 驗(yàn)收技術(shù)小組依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。3. 在預(yù)驗(yàn)中查出不合格項(xiàng)目，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改，并商定時(shí)間復(fù)核。4. 對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單種設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。對(duì)不符合的指標(biāo)及時(shí)得出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重新調(diào)試，達(dá)到規(guī)定的要求。物業(yè)的驗(yàn)收1. 在預(yù)驗(yàn)收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計(jì)表之遺留問題落實(shí)實(shí)施后，物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組進(jìn)行驗(yàn)證并在房屋遺留問題中記錄結(jié)果。整改合格后，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行正式的物業(yè)驗(yàn)收。2. 樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行，做到三符合。一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中。3. 在實(shí)物驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報(bào)告》限期整改，并在《驗(yàn)收交接記錄》中記錄。4. 崗位移交在完成資料交接、鎖匙交接和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收后，物業(yè)管理處各崗位人員全部進(jìn)駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運(yùn)行職責(zé)，管理處此間不承擔(dān)管理責(zé)任，僅作為責(zé)任移交過程。 各崗位移交最高時(shí)限 電 梯 2周 消 防 1周 配 電 1周 給 排 水 1周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場(chǎng)，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗(yàn)收總結(jié)，物業(yè)進(jìn)入日常管理階段。1. 驗(yàn)收后的工作1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗(yàn)收后的情況，填寫《工程驗(yàn)收交接記錄》和《房屋設(shè)備交接表》。2) 驗(yàn)收技術(shù)小組根據(jù)單項(xiàng)《工程驗(yàn)收交接記錄》，作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定，并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈交公司總經(jīng)理。3)公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗(yàn)收單位，同物業(yè)移交單位辦理相關(guān)手續(xù)。4)物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組填寫《竣工資料和驗(yàn)收記錄表》，匯總驗(yàn)收的各種資料、報(bào)告。5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報(bào)告存檔。第四部分一、管理經(jīng)費(fèi)來源民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費(fèi)遵循三個(gè)原則：A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收??；B、 按照管理費(fèi)“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收取；C、 定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。1） 管理服務(wù)費(fèi)民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（寫字樓）》二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，即辦公、月收取,，采取一些優(yōu)惠措施如前期收費(fèi)適當(dāng)降低等吸引入住業(yè)主。2） 車輛保管費(fèi)、車輛場(chǎng)地使用費(fèi)。3） 向入住業(yè)主提供多種有償服務(wù)費(fèi)。4） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。二、 增收節(jié)支措施 增設(shè)一些入住業(yè)主歡迎的有償服務(wù)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進(jìn)公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所需人力、物力、財(cái)力資源的同時(shí)，選撥一專多能型管理人才，精簡(jiǎn)人員、提高工作效率。 抓好大廈的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督、杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本。三、 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 依據(jù)1） 根據(jù)開發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測(cè)算；2） 管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；3） 人工費(fèi)：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂；4） 水、電、煤氣費(fèi)用按深圳供電公司和自來水公司、煤氣公司公布的價(jià)格支出。 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表管 理 費(fèi) 用 測(cè) 算 表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總費(fèi)用比例(%)備注一人工費(fèi)本項(xiàng)目定崗定編配置人員25人，管理處5人（正、副經(jīng)理各1人、管理員1人、財(cái)務(wù)2人），工程部7人，保安部6人，清潔綠化部7人（1）+……+（6）65334元/月38%(1)員工工資管理處經(jīng)理（港職）1人 5000元/月助理經(jīng)理 1人 3500元/月管理員 1人 3000元/月會(huì)計(jì) 1人 3000元/月出納 1人 2000元/月工程技術(shù)人員 3人 2500元/月/人 監(jiān)控、消防中心技術(shù)人員 4人 2500元/月/人保安員 6人 1600元/月/人 清潔、綠化人員 7人 1100元/月/人 15000=5000 13500=3500 13000=3000 13000=3000 12000=2000 32500=7500 42500=10000 61600=9600 71100=7700 小計(jì): 51300元/月51300元/月30%(2)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)按深圳市社會(huì)保險(xiǎn)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。工資超過2000元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為1532元（深圳市上年平均工資標(biāo)準(zhǔn)）；工資不足2000元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為10