中原-江浦街道30、33街坊項目前期策劃提案-在線瀏覽
2025-03-13 19:13本頁面
【正文】 域商業(yè)的機(jī)會，抬升本案的市場價值并聚集本地塊的人氣，區(qū)域性商業(yè)應(yīng)如何發(fā)展，它的業(yè)態(tài)和服務(wù)半徑是怎樣的？p 如何在準(zhǔn)確的定位上，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，提供差異化的市場價值，爭強(qiáng)本案的市場競爭力？p 如何提煉產(chǎn)品價值內(nèi)涵，進(jìn)行行之有效的企劃包裝和市場推廣？寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)過去、現(xiàn)在、未來p 過去 廠街相間的混雜居住局面p 現(xiàn)在 周家嘴路拓寬帶來的影響，上海大花園和現(xiàn)代星洲城的出現(xiàn)。p 未來 市政建設(shè)和舊區(qū)改造帶來的發(fā)展機(jī)會。周邊環(huán)境 ★★★☆ 意味著發(fā)展機(jī)會? 相 鄰 周 邊 ★★ 舊改重地，有機(jī)會，也有 風(fēng)險? 交通情況 ★★★★★ 完美交通，最明 顯 的 優(yōu) 點? 商 業(yè) 情況 ★★ 區(qū)域性商 業(yè) 困乏 為 本案 帶 來極大的 發(fā) 展機(jī)會。? 教育 設(shè) 施 ★★★ 基 礎(chǔ) 性教育 較為 充足? 醫(yī) 療衛(wèi) 生 ★★★ 比 較 好綜合評價 ★★★★ 本地塊具有較好的基礎(chǔ)和良好發(fā)展前景（方向），具有較強(qiáng)的開發(fā)價值。寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)SWOT分析威脅（ Threats） :p 開發(fā)時機(jī) —— 整體房產(chǎn)市場走勢對本案開發(fā)帶來的風(fēng)險； —— 作為舊區(qū)整改的先批項目（相對周家嘴路南側(cè)而言）， 即占據(jù)市場先機(jī)，同時因周邊環(huán)境的不成熟，面臨著極 大的開發(fā)風(fēng)險；p 競爭威脅 —— 價格競爭、品質(zhì)競爭、地域競爭及多處舊區(qū)改造項目的 競爭形成的多方位、多層次的競爭系統(tǒng)給本案帶來的市 場威脅。新變化：大市政建設(shè)，大規(guī)模動遷。喚 醒對照條件 改善 、功能 提升 、居家 現(xiàn)代 、生活 先進(jìn)區(qū)域市場中高檔品質(zhì)社區(qū)。新型小區(qū)的出現(xiàn)使環(huán)境煥然一新。寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)住宅客源定位分析寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)商業(yè)產(chǎn)品的定位 區(qū)域性集中商業(yè)中心 +社區(qū)性生活商業(yè)配套寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)本案商業(yè)與周邊商業(yè)競爭關(guān)系圖四川北路商圈市級商業(yè)控江路商圈區(qū)級商業(yè)內(nèi)環(huán)外賣場商業(yè)提籃橋商業(yè)區(qū)域性商業(yè) 長陽路商業(yè) 零散商業(yè)本案商業(yè)區(qū)級商業(yè) 競爭取代競爭取代互補(bǔ)競爭寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)集中性商業(yè)輻射范圍示意圖寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)面臨的市場環(huán)境 —— 宏觀市場p 供求兩旺，交易再創(chuàng)新高p 供不應(yīng)求局面全面形成 p 市場火熱，威脅顯現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)面政策面增長點與興奮點中檔、低檔產(chǎn)品機(jī)會大于威脅寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)面臨的市場環(huán)境 —— 區(qū)域市場環(huán)境最大的特點就是價格提升快“虛漲 ” 來自市場炒作 “實漲 ” 來自供需調(diào)節(jié)寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)面臨的市場環(huán)境 —— 區(qū)域市場發(fā)展前景供給“十五 ”期間，楊浦區(qū)計劃每年新建住宅 100萬平方米。為本案帶來絕佳的發(fā)展機(jī)會寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)面臨的競爭格局大板塊競爭。前者應(yīng)屬于區(qū)位和品質(zhì)競爭，而后者多屬于價格競爭。即大連路兩側(cè)、周家嘴路兩側(cè)等由于地域相似而形成的競爭。第二層面第一層面第三層面三個層面中，第二、三層競爭威脅要較第一層面競爭為更為直接這是因為在區(qū)位和地域上太過于近似，而競爭完全取決于產(chǎn)品的價格以及產(chǎn)品提供價值的差異性。寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)總體規(guī)劃原則 p 一是市場競爭的要求；p 二是產(chǎn)品定位的要求；p 三是符合地塊特征的要求。住宅部分最大限度地利用發(fā)展商業(yè)而帶來的市場機(jī)會。寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃概念說明p規(guī)劃形態(tài)（參見規(guī)劃概念設(shè)計圖紙 ） A、 C、 B、 D地塊 p幾點說明 ★ 商業(yè) ★ B、 D塊之間聯(lián)系 ★ 人車分流 ★ 出入口 ★ 架空 ★ 戶型 ★ 會所寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議p 基地面積： 111,000平方米p 總建筑面積： 278,000平方米p 住宅面積： 236,000平方米p 公建面積： 42,000平方米p 會所： 3,000平方米p 住宅商業(yè)中心： 37,000平方米p 小區(qū)配套網(wǎng)點： 2,000平方米p 總戶數(shù)： 2,242戶p 地下車庫面積：12,000平方米p 地上車位數(shù)： 380輛p 地下車位數(shù)： 320輛p 綠化率： 58%p 集中綠化率： 28%p 建筑覆蓋率： %p 綜合容積率： 寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)靜態(tài)成本估算 土地成本 建安成本
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