【正文】 其空間的個(gè)性，建議每組團(tuán)可以以不同的名稱進(jìn)行命名，增強(qiáng)趣味性和識(shí)別性。A、不同樓體戶型規(guī)劃布局因本項(xiàng)目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對(duì)的目標(biāo)客戶群不盡相同，建議盡量相近總價(jià)款的戶型集中排放，形成相同的目標(biāo)客群聚集居住，這樣比較符合客群消費(fèi)心理。由于本項(xiàng)目的容積率的限制，本項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)成板樓產(chǎn)品必然會(huì)造成占地面積過大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質(zhì)。建議本項(xiàng)目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風(fēng)車形，蝶形等，既照顧到北京客戶對(duì)日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。建議項(xiàng)目北側(cè)沿路集中布置新型塔樓及板樓的結(jié)合，既通常所稱的塔連板樓形。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點(diǎn)，成為新一代的優(yōu)秀設(shè)計(jì)產(chǎn)品，受到青睞。布置位置為中間區(qū)域。B、樓座的布局樓座的布局建議采用具有時(shí)代動(dòng)感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規(guī)劃平面的節(jié)奏感，增加外觀的可視效果。a、人車分流方式采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環(huán)境。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動(dòng)場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。c、靜態(tài)交通布置包括建設(shè)停車設(shè)施、廣場、回車場、交通島d、道路設(shè)置要點(diǎn)● 社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。路牌也可反映社區(qū)的特色。底層架空空間建議在社區(qū)中部的板樓樓體中，庭院中的綠化從架空中穿過。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三：一是市場競爭尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對(duì)環(huán)境有足夠的重視程度；二是北方要受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積；三是北方的氣候寒冷，景觀利用時(shí)間較短。首層架空層綠化效果目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。市場調(diào)研結(jié)果表明，本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。戶型需求三級(jí)市場客戶需求價(jià)格因素價(jià)格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，單價(jià)只是一種感觀性的心理價(jià)位，即參考價(jià)，而非決定性的價(jià)位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價(jià)?？蛻粜枨螅焊鶕?jù)敝司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項(xiàng)目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級(jí)。三級(jí)市場：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，三級(jí)市場逐漸活躍起來，很大一部分客戶群會(huì)考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們再次置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有很大程度的提高。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展日趨成熟，人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來越高。設(shè)計(jì)要求具體技術(shù)指標(biāo)注釋面積趨向新布局形式傳統(tǒng)住宅實(shí)用率低，功能質(zhì)量差，受市場冷落。戶內(nèi)實(shí)用率公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。工作陽臺(tái)設(shè)置把家務(wù)操作與觀景分開，更加方便、合理。玄觀設(shè)計(jì)增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡埽龠M(jìn)居家健康。戶型設(shè)計(jì)利用凸出的邊角臺(tái)階隱避走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。臥室門的朝向朝向注意避免與其它門相對(duì)的現(xiàn)象。低窗臺(tái)設(shè)計(jì)可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。設(shè)計(jì)觀念朝向觀念改革在追求戶戶朝陽的同時(shí),景觀與朝向變的同樣重要。戶型設(shè)計(jì)的重視程度日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。北京市場平均戶型面積：一居：60平米－80平米二居：90平米－120平米三居：120平米－160平米四居：160平米200平米B、戶型大小建議建議本項(xiàng)目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會(huì)過于狹小，居住不舒適；也不會(huì)過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性的目的?！窠ㄗh采用大開間、小進(jìn)深的樓體形式，●。D、居室朝向●起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向； ●書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。F、陽臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，與諸多因素有關(guān)。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準(zhǔn)確主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當(dāng)大的難度。c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定本項(xiàng)目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會(huì)平均戶人口數(shù)。C、新型塔樓戶型設(shè)計(jì)配比建議塔樓是本項(xiàng)目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。A、加寬低沿外飄窗設(shè)計(jì)客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對(duì)于中小戶型,效果尤其突出。陽臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。雙陽臺(tái)效果64中原地產(chǎn) 首科花園項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 樓體類型新型高層塔樓一梯三戶板式小高層樓體類形占整盤比例70％30％戶型一居二居三居二居三居躍層普通普通普通普通三錯(cuò)層普通三錯(cuò)層空中花園一室一廳一衛(wèi)一廚二室二廳一衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚四室三廳三衛(wèi)一廚銷售面積50－6070－9090100100－12080－9090－100100－110110－120110－120130－150每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類型中所占比重30%28%28%14%25%5%25%10%20%5%每戶型同樓體類型中所占比重30%56%14%30%65%5%每戶型整盤中所占比重21%%%%%%%3%6%%起居室22263030222228252228餐廳—————6688主臥室12151515181515151518次臥室—101212101010101012次臥室———9——99910次臥室—————————8廚房5666866688家庭室——————————主衛(wèi)生間3555555555次衛(wèi)生間——44—43444次衛(wèi)生間——————————生活陽臺(tái)1222222222觀景陽臺(tái)2444545525（贈(zèng)送）5過道—————22224儲(chǔ)藏間———2——2222樓梯—————2—2——總使用面積456878897278879389114附注陽臺(tái)式空中花園贈(zèng)送頂層露臺(tái)中原地產(chǎn) 首科項(xiàng)目前期策劃報(bào)告：立體花園走入高層住宅購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求。ａ、空中花園的形式空中花園形式一：加大陽臺(tái)面積達(dá)2025平米，形成陽臺(tái)式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為2030平米，而后才是客廳。賞”項(xiàng)目為例，戶內(nèi)銷售面積為142156平方米，贈(zèng)送空中花園（陽臺(tái)空中花園，下同）面積為3035平方米，并且贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)；現(xiàn)售價(jià)整盤均價(jià)3600元/平方米，空中花園戶型均價(jià)為4300元/平方米，故把贈(zèng)送面積計(jì)入銷售面積的話，均價(jià)約為3550元/平方米。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢為：帶動(dòng)該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群如把“優(yōu)秀宣傳推廣的熱點(diǎn)，給客戶留下高品質(zhì)的印象。：層高解決功能分區(qū)A、三錯(cuò)層戶型房間的功能有動(dòng)靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計(jì)要深入和細(xì)致。三錯(cuò)層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系的戶型。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務(wù)空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。現(xiàn)階段，北京市場上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來名珠兩個(gè)項(xiàng)目有錯(cuò)層戶型，且錯(cuò)層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績。由此可見錯(cuò)層這種新穎的戶型對(duì)市場的吸引力是巨大的。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。但是根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的景觀設(shè)計(jì)方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價(jià)值，卻是我們需要深入討論的。A、市場競爭的需要北京房地產(chǎn)市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。建筑設(shè)計(jì)及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個(gè)性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。本項(xiàng)目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項(xiàng)目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計(jì)在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。B、消費(fèi)者的需要消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)美園林景觀設(shè)計(jì)期待與認(rèn)同，故本項(xiàng)目成功的一大重要會(huì)取決于園林景觀設(shè)計(jì)的好壞。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費(fèi)，房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣250元。既然是景觀設(shè)計(jì)有如此高的回報(bào)率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設(shè)計(jì)師為一個(gè)主要賣點(diǎn)，形成熱銷。朗琴園園林效果本項(xiàng)目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為：自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林本項(xiàng)目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項(xiàng)目內(nèi)部的景觀的營造。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。A、英式風(fēng)情園林18世紀(jì)出現(xiàn)的英國風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。英國風(fēng)景園的特點(diǎn)是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。善于運(yùn)用風(fēng)景透視線，采用“對(duì)景”、“借景”手法，對(duì)人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點(diǎn)綴裝飾。B、日式禪意園林日本園林有三類：（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。點(diǎn)。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點(diǎn)。綠化是住宅外部環(huán)境的一個(gè)重要組成部分。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。綠地中精心布置的健身場地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。綠化設(shè)計(jì)包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時(shí)要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗冊诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風(fēng)情的有效手段。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。室外硬質(zhì)景觀，是相對(duì)于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。它是居民，尤其是老人和兒童享用時(shí)間最長的室外活動(dòng)空間。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺。c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，雖然注意了活動(dòng)場所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。B、各種活動(dòng)設(shè)施建議考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進(jìn)行各種不